繰上げ vs 投資

[ブル&ベアー]

低金利の今、全期間固定でローンを組んだら、次は将来に向けての返済と貯蓄だ！
２％台の固定金利ローンを地道に繰上げ返済するか。
多少のリスクはあるが、利回りのよい投資信託で、繰上げ返済以上の効果を狙うか。
最後に笑うのはどっち？

[43: 匿名さん]

おれなら、その５００万円で新車に変える

[44: デベにお勤めさん]

運用できる金余りの賢い人は運用すればいいし、堅実にローンを減らしたい人は繰上げすればいいだけ。どっちがいいとは言わない。ただ、自分のような庶民は繰上げのほうが確実に計算できるし、借金は無いほうがいい。低金利で借りれていても利息は馬鹿にならない。

[45: 匿名さん]

庶民でもFXで丁寧に運用していけば住宅ローン金利を出し抜くのはそう難しくないと
思ってるよ。インフレだ、長期金利上昇だから危険みたいな言い方する方も多いけど
主要諸国と日本の金利差を冷静にみていくこと。
まだまだ差があるどころか、ますます差が開く可能性もある。
そうなってくると当分の間、わりと安全に（レバレッジ3倍以内）住宅ローンを出し抜くことは
庶民でも可能だろう。
怖がりのかたはUSDで円80円くらいまで想定してゆっくり買い下がるつもりでいればよいかな、と。

[47: ビギナーさん]

教えて下さい。

ローン金利　＜＜比較＞＞　投資　＋　住宅ローン控除
と、よく言われますが、
　
ローンシミュレーションを実施すると、
例えば、１．ローン２０００万円、２．金利１％、３．返済年数３０年　の場合、
１年後に１００万繰上げ返済するのと、
２年後に１０２万繰上げ返済するのでは、
なぜか前者の方が総支払額が安くなります。（ローン１％　＜　投資＋ローン控除で　年２万円を想定）
この例の場合、ローン控除が１％受けれるとして、
投資は、１％以上（税除く）ですればＯＫと思ってましたがそうは違うようです。

繰上げ後の元本の率が変わってくるからのようですが、
ローン金利１％の場合、
正確に、何％以上が投資に必要か理論立てて説明できる方いますか？
ご教示を願います。

[48: 購入経験者さん]

47さんのような他人に聞く時点で、投資向けではないでしょうね。
そして、私も投資向けな人間ではありませんね。

借り入れ当初であれば、1万円を返済額軽減で繰り上げるだけで、35年にかかってくる
利息は大きく減ります。

1年目に100万円を繰り上げるのと
2年目に100万円繰り上げるのとでは、すでに払ってしまった利息分の差がでています。

5年間繰り上げしないで、5年後にまとめて500万円を繰り上げたとしたら
毎年100万円を繰り上げしてた場合より、多く利息を払うのは当然です。

また、繰上げする前に金利が上がっていると、その上がった金利は残りの元金すべてに
かかってくるので、
1円でも早く返済額軽減で繰り上げ返済をして元金を減らした方が安全です。

理想なのは、毎月返済額軽減で繰り上げ返済をすることです。

[49:]

投資にあてる金があるなら借りた金返すのは人として当たり前。

それが解答だ。

[50: 匿名さん]

借りた金は、約束どおり決まった額を返せばいい。
余計に返されても銀行は迷惑だ。
投資にあてる金があるなら、それを頭金にして投資用マンション買って
くれたほうが銀行は融資ができてうれしいぞ。
賃貸マンションの黒字が出たらそれを安い金利の住宅ローンの
返済なんぞにあててら愚の骨頂。高い金利の投資用ローンの繰上げ返済に
あてるのが正しい。
でも不動産からのキャッシュフローくらいそれを生活の足しに使うほうが
楽しいとおもうぞ。現金は使えばへるけど資産の生み出すキャッシュフローは
減らないのだから。
１０００万あったらそれを自宅の繰上げに使ったら投資利回り１．７％くらい。
１０００万円を頭金に４５００万円の物件買って家賃が２２万とれたら、ローンが
１４万、管理費ほか税金で月４万円、４万円はキャッシュが残る。
１０年で４８０万。１０年後物件を売って頭金の１０００万が手元に残ればデフレの
昨今御の字。値下がりして１０００万が戻らなければ選び方が悪かった残念賞。

[51: 匿名さん]

>>47さん
勘違いなさっているようですね。

＞なぜか前者の方が総支払額が安くなります。（ローン１％　＜　投資＋ローン控除で　年２万円を想定）

それは当たり前です。
ただ、後者の方が繰上原資のローン減税＋投資益の分だけ、収入が増えるわけです。
後者の総支払額から、この収入分をマイナスした数字で比較しないと意味がないです。

それと、１回だけの繰上返済で比較するなら、返済額軽減か、期間短縮かでも違ってきます。

返済額軽減型の場合、結論を言えば、ローンの金利が１％で、減税が１％丸々貰えるなら、投資は０％でトントンです。
減税で控除しきれない分があるならケースバイケースですが。

[52: Ｎｏ．４７]

４７です。

皆さんが勘違いしてませんか？

ＮＯ，５１さん

他の板にも良く出てるように、私もそう思ってました。
だから、２年後に”１０２万”繰上げ返済で計算してます。（２万円は投資＋ローン減税の利益）
＞１年後に１００万繰上げ返済するのと、
＞２年後に１０２万繰上げ返済するのでは、
しかし、＋２万円でもトントンにはなりません。

４８さんの途中に書いてある、（前半は＋２万を見落として書いてあるが、、）
１年間の既に支払ってしまった利息に影響すると思います。
そのため、２年後の元本の減りが変わってくることになります。

投資は、定期預金くらいしか考えてませんが、５年間とかだと年１％以上が
あるので、どうしようかと考えていたところです。

[53: Ｎｏ．４７]

あ、ごめんなさい。

付け加えて、
初めの例の場合、結果何％以上の投資が必要なのでしょうか？
どのような計算方法になりますか？

[54: 購入経験者さん]

みんなで株を買ったら、景気が良くなり、日銀の政策金利が上がり、
変動金利が上昇してしまう。

なので、株なんか買うの辞めよう。

株は自分だけ買っても儲からない。
みんなが買わないと。

だけどみんなで買っても弊害もある。

自分の借金が無くなってからにしようぜ。

[55: 匿名さん]

>52
あなたの言う”総支払額”の大小に関わっているのは、100万円・1年間の運用利回りではなく、毎月のローン返済額の大小です。
そして、その毎月の返済額に関わってくるのが返済額軽減/期間短縮の選択です。
また、銀行によっては、月返済額を自由に設定できるところもあります。

手元の100万円を、今繰上返済するか、1年後にするかを比較するにあたっては、
>>51 の言うとおり、借入利率が1%であれば、1%で運用できればトントン。ローン減税1%を受けていれば、0%でもトントン。

[56: 匿名さん]

>>47
エクセルで計算してみました。
2000万、1%、30年元利均等だと返済は64,328円/月。

A. 12ヵ月後に100万円繰上返済。その後も完済まで64,328円/月の返済を続ける。
B. 24ヵ月後に101万円繰上返済。同じく完済まで64,328円/月で返済し続ける。

AもBも支払額はほぼ同じになります（端数、数十円の差）。
※Bの方が支払利息約1万円多いのですが、運用益1万円と相殺されます。

[57: Ｎｏ．４７]

５５，５６さん

少し家庭が忙しくて返信遅くなりました。

支払いが１万円大きくなるのが当たり前で、
運用益と相殺される点を見落としてました。
結果、金利１％の場合、１％の控除等の益があれば、
トントンですね。

私の勘違いでした。ありがとうございました。

[58: 匿名さん]

住宅購入は「賃貸」との間の「損得勘定」以外の何者でもない。
どちらが得か賭けた自分の行為から目をそらすな。
株のナンピン買いとローンの繰上げ返済は、未知の将来にまたひとつ同じ
博打を打っただけ。負けたときは盗人に追い銭。
デフレが続きかつ、家賃が下がるなら、「賃貸が勝ち」
それ以外なら「購入が勝ち」
デフレでも家賃が下がっていない今、損切売りは早すぎる。
勝ちを急いで繰り上げ返済するのは、なお愚か。
繰上げ返済をするのなら、その部分を貯金するほうが得。
このさきインフレがくるなら負債は多いほうが有利だし、デフレになれば
あんたの収入で今のローンなど組めるあてがなくなる。

[59: 匿名さん]

私は、住宅ローンが２０００万円あります。
同時に２０００万円のキャッシュも持っています。
住宅ローンは、変動金利で０．９７５％の利息を支払っています。
住宅ローン控除が１％ですので無利息と同視できると思っています。
２０００万円のキャッシュは、ネット銀行で１年定期にしています。
金利０．８％で税引き後０．６４％ですので、年間１２万８千円の金利が付きます。

繰り上げしない方がお得ですよね？

今後は、変動金利が上昇しても　
変動金利○％－１％　＞　ネット銀行の１年定期の金利○％
になるまで繰り上げ返済しないでいようと思ってます。

この考え方で問題ないでしょうか？見落としてる事あるかな？

[60: 匿名さん]

>>59
住宅ローン金利は、実際は月利。（ボーナス返済は６ヵ月金利）
表示金利の１２分の１の１２乗（ボーナス返済は２分の１の２乗）なので、現在の低金利ではあまり影響ありませんが、厳密には表示金利よりも実質金利は高くなります。

[61: ６０]

>>59
あと、東京スター銀行のローンだと、同額を普通預金に入れておくと、実質金利がゼロになります。
これだと、満額住宅ローン控除が戻ります。

[62: 匿名さん]

そんなうまいはなしはないよ。

[63: 匿名さん]

繰り上げると保証料が戻ってくるので、その分＝0.15％くらい　を考慮したほうが良いですね。

[64: 匿名さん]

東京スター銀行はメンテナンス料が激高ですよね。
ちょっとした変動金利と同程度かかりますよね。
詐欺っぽくて嫌いです。

[65: 匿名さん]

>このさきインフレがくるなら負債は多いほうが有利

これはインフレになると給料も上がった昔の話。
今後はインフレになっても給料が容易にあがらないから、
返せる時に早く返済したほうが、個人破産リスクが低くなる。

[66: 匿名さん]

やっぱ、ローンなしに限る。普通に金貯まるし。

[67: 入居済み住民さん]

私もNo.59さんと同じような考えをもっていました。
（ローン残分と同額の貯蓄はないですが。）

変動0.975％で借りていて、ローン残高2400万くらい。
昨年入居なので、住宅ローン減税で住民税分も戻ってくるので、残高の1％分満額戻ってくる計算です。

けれど金融に詳しい友人複数に相談すると、皆手元に資金があるなら低金利のうちに借金を返済すべきと口をそろえていうし、実際シミュレーションしても、今100万円繰り上げ返済すると38万くらい金利が減ることになります。

やはり残高が多い借り入れ当初に繰り上げをするメリットの方が大きいような。

手元に蓄えを増やしていって金利上昇する直前に繰り上げをする、という考えもあると思うのですが、はっきりいってここ3年以内に急激に金利があがるとは考えづらいですよね。

ならば最初3年くらいは繰り上げがんばって、あとは残高と経済情勢、家計情勢と相談しながら検討しなおそうかなと思います。

これって損してますかね？？

[68: 入居済みさん]

59さんと67さんへ
年収によると思いますよ
年収がそんなに高くなければ1％戻ってこない場合があります。（年収700万以下でしたら1年目を良く見てたほうがいいですね）
所得税は50万ですが、住民税は10万までです。
年収500万ぐらいだと16万どまりですからね。
その他医療控除や株の取得控除などある場合は
繰上げした方が得ではないかと思います。
そしてローン残高の1％の為どこか（5年後や10年後）で繰り上げした方が得だと思います。
状況を良く見ていたほうがいいですね

[69: 匿名さん]

５９です。
ご教授ありがとうございます。
私のスペックは、年収約６００万円妻の年収は約３５０万円です。
連帯債務で借入残高１９５０万円、借入割合は、６：４です。平成２１年１月購入です。
控除は満額受けられると思います。
ちなみに浪費しません。貯金体質です。

繰り上げ返済の時期なんですが、
変動金利○％－１％　＞　ネット銀行の１年定期の金利○％ 　になった時
若しくは　低金利（０．９７５％）が続けばローン控除期間（１０年）後の繰り上げ返済が一番お得ですよね？

普通に考えれば上記のはずなんですが、リアルではなかなか他人に相談しにくい事で、
ここは詳しい方が多いのでご相談させて貰いました。

誰かに「そうですよ」と後押しして欲しい今日この頃・・・

[70: 契約済みさん]

2月下旬に変動0.675（予定）で2000万のローンを実行します。年収700万です。ローンを組むにあたり、償還表でかなりこまかく計算し、できるだけ多く借りたほうがよいと判断しました。

変動の金利が安いですが、最初に保証料をとられたり、税金払ったり、コストがかなりかかりますよね。その初期費用を取り戻すことを含め、2年今の金利状況が続いてくれれば、現金で買ったことと同じでした。もちろん、もっと長い間金利が現状を維持し、定期預金の金利が0.5くらいであれば借りている方が得な計算になりました。

なので、私も早く返してすっきりしたい気持ちを抑え、冷静に、借り続けるつもりです。他人に聞いても、みなさん、早く返したほうが得という先入観を持っているので、理解してもらいにくいです。自分でも自分を納得させるために、何度も計算しました。

[71: 匿名さん]

私も同様で、節税のため、4500万借りました。
変動0.875、年収1100、金融資産2000万はそのまま投資で回します。

[72: 匿名さん]

>>金融に詳しい友人複数に相談すると、皆手元に資金があるなら低金利のうちに借金を返済すべきと口をそろえてい
う


誰でもこんな相談されたら繰り上げ返済を勧めるでしょうね。だって、あとで何があってもこう言っておけば恨まれることはありませんからね。収入、家庭環境、ローンに対する考え方の違いで正解などありませんよ。
比較的余裕のある人は投資に回してもいいし、余裕のない人は金利如何にかかわらず繰上げをすべきでしょう。

[73: 匿名さん]

>71
２０００万円をどういった投資に回すの？

[74: 匿名さん]

５９です。
参考になりました。
結論としては６９記載の通りで行くのが良さそうですね。
貧乏性なので助かりました。ありがとうございました。

[76: 購入検討中さん]

初歩的な質問で申し訳ありませんが、どなたか詳しい方、教えてください。

現在購入予定の不動産業者が、住宅ローンの金利が１％未満の場合、
繰上返済せずローン控除終了後にまとめて繰上返済した方がいいと言われました。

ただ、ちょっと気になり、ネットの繰上返済シュミレーションで
当初借入額３，０００万・ボーナス払いなしの３０年返済・０．８％で
３年後に３００万円繰上返済（期間短縮）した場合、減少する利息額が６７万円と出ました。

この場合のローン控除の減少額は、７年分×３００万×１％＝２１万円
となり、金利が１％未満でも繰上返済した方が有利という結論になってしまいました。

繰上返済時の諸費用も考慮に入れる必要があると思いますが、
１％未満でも繰上したほうがいい場合もあるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

>76
詳しくない人ですが...

67万は3年後～30年後のトータルで、
21万は3年後～10年後の7年間なんでしょ？
比べても意味ないのでは？

[78: 匿名さん]

>76

こっちで計算したの書いたからみてみそ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/res/1089-1139

[79: 匿名さん]

76さんへ

10年後、ローン減税が終了後に繰り上げ返済すれば、かなりの金額が戻ってきますよね。
21万円にその金額を加え、67万円と比較するのではないでしょうか。

[82: 購入経験者さん]

76さんへ

所得税が控除額以上である事が前提ですが…
控除は1%でローン金利は0.8％ですよね。
3000万ローンだと、そしたら、初年度は控除額が30万円で利息が24万円です。
毎年、年末の残高に対して1%、0.8%なので、10年間は繰り上げしない方が得になるのだと思いますよ。

[83: 匿名さん]

＞82


金利が1％を越えたら繰上。
控除が終了したら繰上。

金利以上で運用できるなら状況をみて一気に繰上。

と私は考えています。

1％以上で運用(４、５年以上)するならいまならFXのスワップねらいかな。
手数料安いしいつでも逃げ出せる。

[84: 匿名さん]

フラットの場合、

繰上げすると有利な要素：ローン利息、団信
繰上げすると不利な要素：他の財テクによる運用益、住宅ローン減税

なので、各人が自分の条件で細かくシミュレーションしないとなかなか答えは出ないと思う。
変動の場合は団信がないのでその分予測しやすいはず。

年収にもよるかもしれないが、運用を預金程度のもので行う場合、住宅ローン減税が
終わるまで全く繰上げしないよりも、返済初期にいくらか繰上げしてローン利息を
減らしておき、ローン減税期間が終わった時に一気に繰り上げるのが有利な場合も
あるように思う。

つまり、2次関数のように極大値が存在する。

[85: 匿名さん]

胡散臭いな。

[87: 匿名さん]

これってどうなの？
http://itsukaha-yucasee.jp/

[88: 匿名さん]

ゆかしに入っちゃうのは情弱でしょう。
こんなのに手数料払うくらいなら自分でノーロードかつ信託報酬の安いインデックスファンドを積み立てる方が全然理にかなってる。

[89: 匿名さん [男性]]

繰り上げしないで投資していました。
結果、1000万のマイナス。
繰り上げしとけば良かった。

[90: 匿名さん]

繰り上げ返済をすることで手数料がかかるところもありますからね。
慎重に判断しなくてはと思っています。

繰り上げ、投資、それ以外に「借り換え」の選択肢がありますよ。

パーセンテージの低いローンに借り換えすることで、ちょっとお得になるかもしれません。

[91: 匿名さん]

親ローンが最強

[92: 匿名さん [男性]]

親ローン確かに最強ですね（笑）
踏み倒すこともできるし。