土地担保なしで借りられる住宅ローンは？

[購入検討中さん]

妻側の祖母（同居でない）の土地に一戸建てを建築中で、6月下旬には引渡しです。
ローン申請金額は2800万円です
ここに来て、妻側の祖母が、土地を担保にいれないで建物だけの抵当権設定で
借りてくれといい始めました。
住宅ローンの連帯保証にされるのが嫌だということです。
私の説明不足、お互い意識のずれもあったので反省していますが、
どうやら借地としてだけ考えていたようです。
何日もかけ、何十回もシュミレーションしていたので残念です。
既に申し込み書類は全てそろえ、本審査に望むところでした。
もちろんそこは土地を第1位意抵当権に設定することが条件です。

さて、これから土地担保なし住宅ローンを探してみるつもりですが、
土地担保なしで借りられる住宅ローンをよくご存知の方教えていただけないでしょうか？
メリットやデメリット、審査機関や基準などなんでもいいので教えて頂きたいと思います。

[2: 匿名はん]

http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.html
参考になるサイトをご紹介しましたが、既に建設に着手しているので早急な対応しないと大変ですね。中間金の支払いもすぐにやってきます。最悪の場合、工事がストップすることも考えられます。一番良いのは、やはりおばあ様を説得することですが、困難な様子ですから、ここは個人で動くよりも、建設会社に相談するのが良いでしょうね。それと、もう一点。おばあ様は他の法定相続人から何らかの影響を受けている可能性はないでしょうか？もしそうなら、別の問題も発生しそうです。

[3: 匿名さん]

基本的に難しいです。
例え土地を現金購入しても抵当付きます。理由は簡単。
建物だけの担保ではいざという時「売れない」からです。建物は土地の上に存在し、
土地の上は土地の所有者の承諾が必要です。ゆえに建物だけ担保だと実質担保とし
て取り辛いんです。
どういう順番で建築計画したか知りませんが、通常はローン承認→着工→支払い→引渡し
ですよね。この順番を間違える人がかなり居る事に驚きです。
土地は借地でなく御親戚のものという事なので、御両親や親戚に協力してもらうのが
ベストと思います。一番は全部自分で買う事ですけど・・・・

[4: 購入検討中さん]

参考になる記事ご紹介ありがとうございます。

中間金は手持ちでなんとかできそうです。
義祖母は法廷相続人からの影響はないと思います。（義祖父からの相続）

審査申し込みにあたり、言葉足らず難しいことばかりで急にバタバタと動いていたので
疑心暗鬼になっているようでした。
住宅ローンの現実を知ってもらい、安心材料を揃え、
やはり説得してひたすら丸く治めるように努力するつもりです。
NGならやはり契約工務店に相談してみることにします。

担保なしでの金融機関のローンとなると、デメリットは大きいですが方法はあるみたいですね。
・定期借地権に登録し、定期借地権付きローンを申し込む
　余計な費用（首都圏相場　保証金200〜300万円、借地代月2〜3万円）
　もちろん定期借地権も担保にいれられる
　これなら別に、無理して義祖母の土地にする必要なかったですね。。。
・カードローンを複数利用
　300万円で金利6.5%!!!　首が回らなくなりますね。。。

[5: 匿名さん]

多分、借地権者（おばあちゃん）に念書みたいなものを銀行は請求するのではないですか？
従来の一般借地権の場合の住宅ローンはそうでしたから。

銀行が簡単に借地権付ローンを審査で通すか微妙です（商品はあっても審査で通すか別問題）ので、早急に工事ストップをし、説得を試みるのが上策と思いますが。
でなければ、よその土地に住む、といっって見れば？

[6: 匿名さん]

＞義祖母は法廷相続人からの影響はないと思います。（義祖父からの相続）
この場合の法定相続人は、義両親や義叔父・叔母のことでしょう。

[7: 匿名さん]

定期借地権を今から設定するのですか？
その説明をする方が大変では？上にも書かれていますが結局、抵当権設定に同意して
貰わないといけないように思います。
結構、これで地主さんと折り合いがつかず、諦める方を見受けます。
相続は「借地する土地」に関して相続権をもつ方の事と思いますよ。やはり。

[8: 購入検討中さん]

06さんのとおりでした。失礼。
定期借地権設定は今からは遅すぎるし、余計義祖母も嫌がるので
頭下げて説得以外ありません。非常に気が重いです。

義叔父叔母は、義祖母に風見鶏。。。妻は義叔父と不仲。。。
娘、娘婿、孫を窮地に落とすほど鬼ではないと思いたいのですが
住まない！と言えば好きにしろ！といわれるのが関の山です。

[9: 匿名さん]

まぁ、大変ですね。
少し考えが甘いかもね。礼節尽くして天運に任せるべし。。。
でも、そんな不仲知ってて、よく決断しましたね。

[10: 住まいに詳しい人]

>>01
借地にするためには、使う部分の土地だけを借りなければいけません。
そこを借りるには２通りの借方があります。

一つは賃貸借、これだとかなりの金額を地主に支払う必要があります。
もう一つは使用貸借、この場合は借りるのにお金はかかりませんが、
金を借りるのには担保として土地の抵当権が必要です。

どちらにするかは、財布の状態次第です。
ちゃんと説明をしましたか？

[11: 銀行関係者さん]

勿論、建物だけの担保など論外です。飽くまで土地・建物一体が前提です。
また、今さら定期借地権にするなど、これも飛んでもない話です。無茶苦茶です。
ただ、土地の担保提供だけで、連帯保証人になることもあり得ません。
担保提供のみですから、物上保証人となり、債務に対してはなんら保証の義務はありません。
細かい問答は不明ですが、スレ主さんの説明が間違っているのでは？
連帯保証人と物上保証人では全く意味が違いますよ！
ただし、最悪、債務不履行となった場合は・・・任意売却、最終的には競売になりますが・・
銀行担当者から、担保提供者に対して、再度きちんとした説明をさせてみては如何ですか？

[12: 販売関係者さん]

>>11
なかなかその２つの区別は難しいですよ。
住宅ローンの場合は、保証会社に対して物上保証人は『連帯保証』になるのでね。
金融機関の人間ですらこの質問をしてきたもの。
（ちなみにおいら不動産屋。相手は銀行員）

[13: ビギナーさん]

私は８０歳の両親と３人で生活しております。
私の家は両親が建てたのですが借地です。
先日この借地を買ってほしいと言われましたが
両親は年金生活で私は不況の為にアルバイトをして居ります。
この場合の購入方法を教えて下さい。

[14: 市民X]

13さん
一番いいのは、賃貸住宅に引っ越して、地主と共同で建物付土地を売却し、売却代金を
按分することです。
そもそも日本において「借地」などトラブルの元です。家を買うなら土地も建物も
「所有権」にすべきです。

[15: 銀行員]

銀行はトラブルに巻き込まれるのを嫌います。
建物のみの抵当権設定など、お断りします。

[16: 賃貸マンションオーナー]

>>13
借地権者は、場所にもよりますが、都市部では地主さんよりも強い権利を、その土地に対して持っています。
地主が「買ってほしい」と言ってきても、お金がそんなにない現状なら、素直に応じることはありません。

借地権の期限はいつまでなのですか？
更新料を要求されたのですか？
それによって、対応方が異なります。

[17: 匿名はん]

借地権割合ってのが、路線価図みれば載ってるよ。
フツーは借地権の方が強いよ。
話は変るが、土地所有者のＯＫなしに建物って建てられるか？
なんか変だな。

[18: １６]

>>17
＞土地所有者のＯＫなしに建物って建てられるか？
＞なんか変だな。
変なのはあなたです。
今、借地権を設定して建物を建てるとすると、借地権を得る者は、地主に借地権価格相当の権利金を支払います。
支払う権利金により土地所有者のＯＫをもらって、建てるのです。
数十年前は、この権利金の金額が少ないか無い同然だったため、ほぼただ同然で地主の承認をもらって、建物を建てることが出来ました。
土地を借りていれば、地代を借地権者は地主に払い続ける必要がありますが、当時は土地価格に対してかなりの地代だったので、それで地主はペイ出来たのです。
ところが、年月が経って土地価格がドンドン上昇したため、地代はそんなには上げられず、結果として権利金の額がかなりの高額になってしまいました。

[19: １７]

>>18
スレをよく読めば借地はＯＫ，抵当権がＮＧってことだね、失礼。
でもさ、妻側の祖母の土地に建てるってことだから、権利金云々ってことじゃないんじゃないかい。
地代も同様かな。

[20: 匿名さん]

借地にも普通借地権、定期借地権、使用借地権と三種類あるんだけど。
妻側の祖母が考えているのは使用借地権なのでは？
スレ主が妻側の祖母から無償で物を借り受けて使用する権利になるんだけど、
借地借家法の適用は受けない。
　

[21: １６]

>>19
スレをよく読めば、１２以前と１３以降は２年半もの時期の隔たりがあり、全く別の相談であることが理解出来るでしょう。

１３投稿では土地（底地権）自体を買い取ってくれといっているんだから土地に対しても抵当権は付けられる。抵当権うんぬんの心配は無用。

>>20
２年半前の投稿に答えてどうするのかね？
「使用借地権」ではなくて「土地の使用貸借」って言います。
土地の賃借権を借地権って言うんだから、土地の使用貸借に対して借地権とは言いません。