マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[224: 匿名さん]

住み替えるというのは前の住まいを賃貸に出すという方法も含まれてるんですよね。
お金に余裕があればやってみたいことです、10年ごとの住み替えだとこれから3件4件は新しいマンションと出会えます、次の10年はどこそこに住むという人生の楽しみが増えますね。

うまくいけば都度賃貸に出してどれも需要があって、という将来も待っているかな(汗)

[225: 匿名さん]

220ですが、

222さん
分譲後に値が上がる物件はどれくらいの割合ですか？

223さん
品川？
日本国民は東京人だけではないんですよ。

地方人ですみませんね。
地方は確実に値が下がりますよ。

[226: 匿名さん]

ちなみに、築３０～４０年の賃貸、あなたは借りますか？
需要があると思いますか？
人口は減るのに、マンションは増えてばかりですよ。

[227: 匿名さん]

分譲後値上がりする物件


10年前の都心 8割
10年前の郊外 1割


いまの都心 2割
いまの郊外 0割

私の主観ですが。

[228: 匿名さん]

そんなにかねあるわけないべや

[229: 匿名]

んだんだ

[230: 匿名さん]

はんかくさいのう

[231: 匿名]

230ってどういう意味？

[232: 匿名さん]

お馬鹿さんですね。
という意味では?

[233: 購入経験者さん]

一回目に失敗したら、ロス覚悟で買い替えても仕方ないかな？

そうでないなら、買い替える必要ないよ。新たに買えばよいだけ。最初の住居は賃貸運営したら？

まともな物件なら（駅徒歩圏・最寄駅に商業施設充実・東京や大阪でトータル通勤時間が1時間程度・７０㎡以上の３LDK・南向き・高層階）、借り手はいくらでもいる。転勤族もいるから。

[234: 匿名さん]

金があれば、追加で買うことも可能だろうけど、
住宅ローンは二重には借りられないよ。
事業用ローンだと金利は高いし、税金の控除も使えない。

賃貸料を下げれば、借り手はいるだろうけど、
巷で言われている損益分岐点の表面利回り10%なんて、
新築の分譲マンションでは絶対に無理。

賃貸経営やるなら格安で物件を仕入れるか、
土地でも相続しないと黒字にはなりません。

[235: 匿名さん]

1軒目を買うときに全力のお金をかけて買ってしまうとうちは10年買い替えが無理です。
なので最初から買い換えることを前提として買うのなら少し妥協して安いマンションを買う必要があるんです・・。
この場合でも老後資産の形成というのは同じくできることなんでしょうか・・。

買い替えるということは前の物件を賃貸に出すか売却するということですよね。
妥協して買った安いマンションにこの需要があるかどうか、これが難しいかなあと心配です。

[237: 匿名さん]

住宅ローン、二重で借りちゃってます・・・。頑張って返さなきゃ。

[238: 匿名さん]

うちは頑張って頭金貯めて、後はﾛｰﾝかな。。。でも今のﾏﾝｼｮﾝ。隣人がﾍﾋﾞｨｽﾓｰｶｰだから売れるか心配。

[239: 購入経験者さん]

２３４

素人さんだね。確定申告して、年収で問題なければ、都銀も喜んで2軒目でも貸します。

決してセカンドローンではなくて、変動０．８７５％で。

[240: 匿名さん]

利回り10パーセント無理ってところは当たってます。

[241: 匿名]

239さん、本当に？

[242: 購入経験者さん]

まじだよ。だって2軒目は居住用だからね。今問題になってる都銀だけど。まあ、他でも大丈夫でしょ。

[243: 匿名さん]

住む用のマンションを二軒持っていても、あまり自慢にならないのでは？だって、地方で2000万円のマンションを二軒持ってます。二軒目のローンは低金利です。って自慢にならない。

[244: 購入経験者さん]

残念だったね。

大阪に4500万の物件。東京に5000万の物件。

自分が・・・だからって、他の人がどうかは分からないんですよ。人生は。

あなたは、何を持ってるのかな？

恥かいちゃったね。

[245: 匿名さん]

結局244さんは1軒は自分で住んで、2軒目は住宅ローンで借りて、賃貸に出してるってことかな。9500万円の銀行融資引き出せて凄いね。

[246: 匿名さん]

10年でエアコンや給湯など設備関係は替え時になるし、マンション自体の大規模修繕なども11年目くらいにあるから、10年で買い替えるのは合理的かもね。

[247: 匿名]

そうか

[249: 匿名さん]

前から言われてるけど、「買い替え」じゃ意味がないよね。
素直に考えて、中古から新築への買い替えには、
「業者の儲け分＋原価償却分」の平均的な損が発生します。

そんな状況でも儲けるためには、不動産市況が悪い時に底値近辺で
仕入れて、市況がいいときに売らないと話になりません。

ということで、売りと買いの時期が違うので、自分が住む
ところを別に確保するだけの財力がないと上記は実行不可能です。

あと、底値と高値が見切るのはプロでも不可能に近いでしょう。
また、人口が減少していく今後は、高値があったとしても、
その山が今までほどは高くないので、業者の儲け分＋原価償却分を
補って購入価格より高く売ることは至難の業でしょう。

今後可能な唯一の方法としては、何らかの理由（売れ残りの
投げ売り等）で、相場より安く購入した物件を、辛抱強く相場
価格で売り抜けるぐらいしかないでしょう。

結論は、素人は「10年買い替え」なんて考えない方が無難です。
というか、こんな本を出す神経を疑います。

[250: 購入経験者さん]

正解です！

本の著作者が、自分で実践した実例あげなさいよ！

って感じかな。

[252: 匿名さん]

１０年毎にマンション買い換えてる人を周りで見たことがない。
みんな子供の通学や仕事の通勤、ローンなどで苦労してて、そういう単純な年数タームで
割り切れるほど都合よい環境があって財力もある人なんていない。

不動産で資産運用せず他で運用して結果を出したほうがいいよ。
どうせ、どっちも確実性のないものだから、せめて住環境に影響が出ないほうが良い。

きちんと稼いできちんと運用してれば十年ごとに水周りリフォームできるし。


「１０年たてば水周りを変えないといけないし新築のほうが設備がいいから」
なんてくそみたいな理由までつけて１０年の買い替えの理由付けをつけてるなんて
狂気の沙汰だよ。

[254: 匿名]

本当だよなあ。
買い替えできるわけないよ、普通のサラリーマンは！

[255: 匿名さん]

私は15年間でマンション3つ買って一つ売りました。
いずれも中古です。最初のマンションは賃貸で住んでいたマンションをオーナーから頼まれて譲り受けたものです。６００万だったのでキャッシュで購入。利回り１５%でした。これは結婚した時に売ったのですが８２０万で売れました。二つ目は妻が新築を３８００万で購入しましたが買った途端に転勤になり今も人に貸しています。賃料18万です。三軒目は五年前に私の名義で中古を購入。こちらは現在の住まい。不動産好きなもので夫婦ともに素人なのに宅建までとってしまいました。あと一軒くらい買いたい。

[256: 匿名]

ほー。
年収400万のサラリーマンが買い替えできるわけないよ。既婚、子一人。39歳。

[257: 匿名さん]

3800万円のマンションを18万円で貸しているのですか。ローンが2000万円残っていて月々8万円支払いとしても、10万円残りますね。いい物件選びましたねー

[259: 購入経験者さん]

255さん

新築3800万のマンションで18万の賃料ですか！凄いです。よほど目利きか運が良かったのでしょうか。

それが真実なら、だれでも賃貸運営できます。

東京都城西の駅（新宿から電車で20分程度）徒歩10分エリアのマンションで18万の賃料を取るマンションの売値は築10年程度で「新築時販売価格5000万」レベルです。

[260: 匿名さん]

売却るると3500万円。賃貸に出すと17万円。そんな見積もり結果のマンション所有する私は勝ち組？ちなみに築4年。購入価格は3200万円。

[262: 匿名さん]

見積もりだけならだれでも賃料１５万。

[263: 購入経験者さん]

２６０さん

リーマン後の比較的コスパの良い物件でしょうね。

エリアは？駅徒歩圏なら、東京都下なら郊外か地方都市都心の価格ですね。売却価格はそうかもしれませんが（不動産屋の仲介料３％はそれに含んでいるので実質３３９５万だが。実質は値引きしてるらしいから売却益は期待できないね。引っ越し代もあるし。）、賃料17万は夢でしょうね。１２～１４万くらいかな。

[264: 物件比較中さん]

特別に教えてあげる。
高い賃料で貸せるのは、交通の良いところもそうですが、
大企業の本社、支店、営業所の近くも該当します。
理由はわかるよね。

[265: 匿名さん]

私は10年前に新築2800万で購入したマンション16万5千で貸してます。管理費、固定資産税、税金を抜くと利益は月11万ほどです。けっこう賃貸のコストってかかるので、思ったほど利益でないなぁと思いました。東京都外の首都圏ですが。

[266: 匿名さん]

ですよね。空室になったらクリーニングも必要ですし今時敷引きなんかできるわけもなく壁紙張替えなども基本自腹です。空室になったらすぐ後が入ればいいですが数ヶ月空いてしまえば収入ゼロですからね。
住まなくなったマンションのローンの足しにするくらいがせいぜい。儲けようと思ってやるのはリスク高杉です。
ただリフォーム用具とかはパソコンとかエクセルくらいは経費にできますね。

[267: 匿名さん]

255です。場所は東京のベイエリアです。
買った頃は商業施設もタワーマンションもなくて安かった。

[268: 匿名さん]

そろそろ買い換えを考えています。
買い換えるにはマンションを購入した同じ不動産会社に相談するのが良いのでしょうか？
不動産会社もピンからキリまであるので繋がりある不動産会社の方が良いかと単純に考えています。

[269: 匿名さん]

昔と違って今はインターネット不動産サイトがあるので複数社と一般媒介契約を結びだめそうなとこは三ヶ月で切る。

[270: 購入経験者さん]

264

全く分かりません。

265

そんなうまい話あるかなぁ。東京都外で17万の家賃って駅近で８０㎡は必要でしょ。3000万未満で10年前にそんな物件ないよ。最低4000万は必要でしょ。

[271: 匿名さん]

東京都外って神奈川でもいいんだよね。みなとみらいとかだったら、17万円家賃で50平米以下ありそう。本当にあるかは調べてな〜いですが、

[272: 購入経験者さん]

みなとみらいで、２LDKで3000万未満って・・・・どんな安いマンションなの。

[273: 匿名さん]

2F ５０平米　２DLK 中古　なら妥当。

[274: 購入経験者さん]

そういう、いい加減な嘘はやめなさい。

「みなとみらい」で１７～１８万とるには、70㎡以上ないと賃貸物件は分譲タイプではございません。

ヤフー不動産見てごらん。

[275: 匿名さん]

横浜駅の

パークタワー横浜ステーションプレミアは54平米で17万円ですよ。

東京都外で17万の家賃って駅近で８０㎡は必要 ×
東京都外で17万の家賃って駅近で５４㎡でも存在する ○

[276: 匿名さん]

272

なんかカッカして誰がどのレスに大して発言しているか良く考えていない人いるけれど、272は

＞みなとみらいで、２LDKで3000万未満ってどんな安いマンションなの？

→　2F ５０平米　２DLK 中古　なら妥当　

という意味であって賃料１７万が妥当という意味ではないので。

[277: 匿名さん]

パークタワー横浜ステーションプレミアを調べてみましたが
54平米で17万円で貸せるのですが、分譲時は3100万円ぐらいみたいです。
今売ると2割ぐらいアップの3700万円売却できる見込み。

ネットで調べた情報なので、どこまで正確かは分かりませんが、
こんな物件を買いたいですね。

[278: 匿名さん]

265です。
私の物件はＭＭ(みなとみらい）ではありませんが神奈川県の利便性の良いところです。安かったのは土地の素性が悪かったせいかも。
探せばありますよ、そういう賃貸にぴったりなところ。賃貸で借りる方はその土地が以前なんだったのかまで調べませんから。

[280: ビギナーさん]

目利きが重要です。

[281: 購入経験者さん]

279

4300万で15年前に購入した駅徒歩、都心まで通勤が1時間の３LDK75㎡をもう、10年以上賃貸運営してます。

ローン充当しています。保険料と固定資産税は手出しだけど。

信じるかどうかは、あなた次第ですが。片腹痛い？

今住んでいるマンションもローンはありますが、自分の資産なので、1軒目で定年後の小遣いは稼げそうです。

[282: 匿名さん]

>274
みなとみらい周辺タワー住んでるけどそんな格安部屋存在しないよ。70㎡だと20万円は超えるから。
50㎡くらいは特に人気あって順番待ちなくらいだからあまり貸しに出てないだけかと。
最近Yahoo不動産の神奈川県内の賃貸物件の掲載数激減してるからそのせいもあるかもしれないが。

[283: 匿名さん]

確かに、みなとみらいで７０平米なら２０万以下はないな。

[285: 匿名]

だね〜

[286: ビギナーさん]

団地って、どうゆうこと？マンションの掲示板なんだけと。

[289: 購入経験者さん]

妄想？もう、１０年以上賃貸運営してますけど。早朝から妬みで残念ですなぁ。

みなとみらいが大好きな人間ではありませんけどね。

[290: 匿名さん]

マンションの賃貸
3ldkいじょうは、入居者、なかなか見つかりにくい
でもね、
駅近など条件の良い場所は、法人需要が高い
一度住み始めると、10年はいる。
賃料も高く設定できる。

ごめん、ノウハウバラしちゃった。

[292: 購入経験者さん]

なんのことかな？

[294: 購入経験者さん]

だから、やってるって何度も言ってんだろ。

自分が自信ないからって、全員ダメとは限らないんだって。

８００万の空き家があるなら、４０００万世帯に対して２０％に空き家があるってんだね。どこからそのネタ仕入れたの、お兄ちゃん。

そんなに空き家があるのに、何故、賃貸物件が新たにでるのかな？？新築マンションが売れるのか？？？

[295: 匿名さん]

結局、目利きですよ。人気あるエリアはますます人気になり、賃貸需要も高まる。人気ないエリアは、ますます需要なくなる。人気あるエリアが確実にわかれば嬉しいのですけど。

[296: 匿名さん]

外資の法人需要狙えるマンションが美味しいね。
とりわけ人気あるのに住めるマンションが極端に少ないところは
貸しに出る部屋も売りに出る部屋も基本的に順番待ちの売手市場。
そうなる分譲物件を買えば安泰だよ。まぁ高いんだけどね。

[297: 匿名]

10年後なんて誰も分からない。

[298: 匿名]

分からないから、と何も考えずに生きてるの？

[299: 匿名]

今をしっかり生きてます。

[300: 匿名さん]

わかっていることは

これから毎年30万人以上ずつ日本の人口が減るということ。

判断材料これで充分だろ。


震度7のオマケ付きだし。

[301: 匿名さん]

となると少しでも都心に近く、少しでも駅に近くとなりますね

[302: 匿名さん]

地震くるから、やっぱりマンションは買わない方がいい。賃貸がいいよ。

[304: 匿名さん]

外資の法人需要があるところは、港区など物件価格高いね。年収上げて頭金貯めてからだな。。

[305: 匿名]

ん？

[306: 匿名さん]

この本を読んで、どうも理解できなかった点が、中古マンション値下がり法則云々の箇所。
「どこでも１年で坪単価４万円下がる」と断言しているのですが、これが正しいのなら「値上がりするマンションを買え」という、この本の最大の命題を自己否定していることになるんじゃないでしょうか。
中古マンションは築年数15～20年で値下がり幅が緩やかになる、という実際の統計もこの「法則」では説明できないと思いますし。
また、築年数47年経過した4300万円以下のマンションの価値は０、と言ってますが、そのようなマンションも成約実績がありますよね。

会計上の耐用年数と、需給関係その他で決定される実売価格とを敢えて混同しているのでしょうが、結論が間違っているのは明らかです。
ここの矛盾が解決されないと、この本の結論である「マンションは10年で買い替えなさい」が肯定できないと思うのです。

どなたかこの点について、ご教示いただけませんでしょうか。

[307: 匿名さん]

理屈より現実。

中古在庫、賃貸在庫が都内に有り余ってる現実。

[308: 匿名さん]

具体的な数字をどうぞ。あなたの感度ではなくて。

[309: 匿名]

…ん

[310: 匿名]

結局なんだ？

[311: 匿名さん]

実際問題、10年スパンで住所や自治体が変わるのって正直面倒ですよね。
一度住んだところの近くで都合よく買い替えが出来ればいいですがそうもいかないとなると地縁をまたゼロにするというのも淋しい気が。
マンションが値上がりする場所自体が極限られているからそもそも損するのではという印象しかありません。

自分などはデメリットの方が目に付くんですがそれを上回る買い替えの魅力って何なんでしょう。

[312: 匿名さん]

マンションを今すぐ買いなさい
という本もでたね。

[313: 匿名]

今年も買い替え出来なかった。

[314: 匿名]

今年も買い替え出来なかった。

[315: 匿名さん]

マンションを１０年で買い替えてもらわないと不動産業者は食べていけないんです。
みなさんどんどん買い替えお願いします。

[316: 匿名]

クビになってしまいました。
這い上がって、また買う！

[317: 匿名]

俺も

[318: 匿名]

久々にみたよ！
俺も買いたいよ！
でも10年はない！

[319: 匿名さん]

築10年の中古を買ったのだが、20年目に売れば良い？

[320: マンション検討中さん]

今の、時代は、新築より高く売り出してる売り主が、多すぎるな。ローンがありながらも、高く売る良い度胸してるなあ。

[321: 匿名さん]

古いスレほじくり出すくらいならば、新しいスレ立てれば良いように思いますが?

でも実際、マンション高くなっているのか、昨年売って、税金かかりそうになりました。家賃40万の賃貸に10年間ただで住んでさらに3000万円貰ったようなものです。

南海トラフが怖いので、当分賃貸予定です。

[322: 匿名さん]

不動産は、その名の通り持って移動できないから。

[323: 購入経験者さん]

10年も経たないうちに飽きるので、
買い替えるわ。新しいマンで、気分一新。