マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[21: 匿名さん]

本を鵜呑みにすると、高掴みしそう。とくに需給バランスの崩れそうな地域は。
せっかく2003年、2004年で良い買い物ができた人は、この本に煽られて
焦らない方が良い気がする。

[22: 匿名さん]

同僚で二人ほど買値＋αで売れた人がいたけど、諸経費入れたら流石にマイナスだっていってたな。
素人がやるにはリスキー過ぎると思う。
一度上手くいっても次も上手くいく保証はないよ。運もあるしね。

[23: 匿名さん]

買い換えたんじゃ意味ないなあ
たとえば昭和50年代に購入して昭和の末や平成の頭に売ってるやつは
大儲けできたことだろう
しかし、その時に新たな住み替え物件を買い直していれば平成10年ごろ売ろうとしても大損
大儲けには巨大な譲渡所得税がかかり、損失には免税特典はない
税金分も大損
結局は高い時に売り抜けて賃貸住まいを決め込んだやつだけだ、大儲けできたのは
そんなやつがどのくらい居たか知らないがｗ

[24: 匿名さん]

読んでないし買う気もないけど、10年毎に買い替えると売却益でウハウハですよ、なんておバカな内容の本なの？

てっきり、マイホームに限り適用されるお国の大衆迎合・景気対策制度の数々、特に、

住宅ローン減税
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

あたりをフルに生かせば賃貸より得！って内容の本だろうと勝手に想像してた。

[25: 匿名さん]

今から10年ぐらい前はマンションが底値だったから、
その当時に立地の良いマンションを買った人は売却益は得られそうですね。

でも、23さんが言うように買い換えたんじゃメリットはないよ。
いくら売却益がでても、新築の同レベルのマンションを買える値段では中古は絶対に
売れませんから、借金増やして買い換えるしかありません。
そして、10年後に買い換えるときには、今買った価格よりは大幅に安くしか売れない
のが普通だと思うけど。

マンション価格はここ30年ぐらいの間に大きく上下しているので、
安いところで買って高いところで売り、売ってから買うまでは賃貸でつなぐというのであれば、
かなりの収益（賃貸料がチャラも収益と考える）があがっただろうとは思います。
でも、これって結果論ですから、実際はそうはうまく行かないでしょう。

10年毎に買い換えればデベは喜ぶだろうけど、デベの利益の分だけ、
購入者が損をする（負担が増える）のが当然だと思いますよ。
その損を被ってでも最新の分譲設備を享受したいというのなら、
それは個人の嗜好の領域ですから止めはしませんけど。

住宅ローン減税ていったて、ローン金利分にしかならないのだから、
購入者にとっては別に得になりませんしね。

[26: 匿名さん]

パチパチパチ～

[27: 匿名]

マンションはキャッシュで買うに限る。

[28: ビギナーさん]

投稿いただいてる方の多くが、高値掴みされているみたい？
築10年で購入時の半分は、あんまりにもひどいですね。
当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

諸費用などを計算すると、全く損をしないとは言えないかもしれませんが、
わずかなお金で、都心の一等地に10年近く住めれば、御の字です。

ただ、住みたい場所というよりも、資産価値が下がらない場所を選んでいかないといけないので、
その辺がネックです。

[29: 匿名さん]

チラシとかに載ってる中古の売り出し価格は成約価格と別もんって知ってる？

隣が5,000万で売り出して→売れたからって「5,000万で売れてるとは限らない」。
物件余りは誰もが知ってるところだから今どきは誰もが買い叩く。

滅多に売りに出なくて出るたび瞬殺、みたいな物件なら言い値で売れるも有り得なくはないけど
そんな物件あったっけ最近。売りたくても同じ物件の新古が競争相手って話ばっかじゃない？

[30: 匿名さん]

夢を壊しちゃダメ
チラシの価格が資産価値だと思ってるんだから

[31: ビギナーさん]

さすがにレインズ見てますよ(笑)

[32: 匿名さん]

つーか既にビギナーじゃないんでは？
自分の物件は６年経っても下がりませんえっへん、って
自慢でもしたいのか？成功してんなら情報交換の必要ないじゃん。
反論を覆す情報開示もする気ないみたいだし、何がしたいのかよく分からん。

[33: 匿名さん]

具体的に２８さんは、どの地区でどの程度のマンションなのか、特定できない程度に明確にしていただくとありがたいですね。

６年たって資産価値が下がらないのは希少だと思います。

具体的に査定してもらったの？

そしてみなさん仰る通り、販売価格より中古は値引きするのが実際。そして３％の仲介手数料は知ってる？

購入価格×１０３％＋各種手数料＋一時修繕積立金＋ローン金利＋ローン手数料でないと原点ではない。

実質ゲインライン突破できないってこと。分かる？

平和だねぇ・・・・・

[34: 匿名さん]

さっさと売っていただいて実際の手取りを教えていただいたほうがいいんじゃない？

[35: ビギナーさん]

パークタワー目黒ってとこだけど
次が見つからず、いろいろ検討してます。

ほとんどの人が大損ぶっこいて、
売ることも出来なくなってるのですか？

[36: 匿名さん]

＞当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
＞このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

こういう人が呑気に仲介業者に行ってレインズ見せられて現実に驚いて、
『今、うちなら、この物件を探している人がいます。』とか言われて、
慌てて専任媒介結ばされてカモられるんだよなぁ。

[37: 匿名さん]

>28

25だけど、去年私は都心のマンションを築8年で売って、
15%ぐらいの売却益をだしました。
しかし、近くの同等の新築物件はさらに20%ぐらいは高かったですよ。
だから、中古の部屋で売却益を生み出せただけです。

私の場合は仕事の都合で地方都市に引っ越したので、売却益が
手元に残ってよかったのですが、都心にもどる必要がでたら、
元のレベルの部屋は借金を前より増やさない限り買えません。
戻る頃に都心の不動産価格が下がっていればいいのですが、
こればかりは予想がつきません。
郊外は今でも暴落しているし、湾岸も近く暴落すると思ってますが、
私は山手線の内側しか興味がなく、ここだけは新築価格が簡単には
下がりそうもありません。

スレ主のマンションが今売却すれば売却益があったとしても、
次に買い換えたマンションがまた売却益を出せる保証は
何もないですよ。マンション価格はここ数年は右肩下がり
なので、大きく売却損がでる可能性の方が高いと思います。
都心は他よりは下がり方が緩やかですが、価格が上がってくれなければ、
デベの儲け分である約2割は中古になった時点で下がるのが
常識でしょう。さらに、10年経てば、購入時より3割安い価格で
売れれば上出来だと思います。

[38: 匿名さん]

３７さんみたいなラッキーな案件は稀ではないでしょうかね。東京の都心で２００４年前後の地価が底だった物件なんでしょうね。

仰るように、次回購入するものが同じようになるかは、全く？です。

[39: 匿名さん]

昨年末から中古はぜんぜん売れてないそうです。
スレ主の物件もいざ売ろうとしたら、買手がなくて
値下げにつぐ値下げで、大幅売却損という可能性ありますよ。
気に入った物件なら、すみ続けるのが一番。

[40: 匿名さん]

新築が供給されすぎですからね。
査定と実際に売るのは全く別ですよねー
いずれにしても売るために住みたくもないエリアで購入するのはリスキーですね。
まあ、このスレ自体が釣りだと思いますがｗ

[41: ビギナーさん]

どうも売却で大損してもらいたいような意見が多いですが、
人の本心を垣間見ました。

37さんと同様に、今回は、上手くいっているのですが、
次がなかなかいいところないんですよね。

あと、築10年以上住んでしまって、売るタイミング逃して
大損してる方の意見は求めておりませんので、ごめんなさい。

[42: 匿名さん]

マンションは10年で買い替えなさい

という本読みましたけど結構参考になりましたよ。
一読をおすすめします。

[43: 匿名さん]

41

驕れるもの久しからず。永住希望者や賃貸経営者には関係ないこと。

[44: ビギナーさん]

プラウド恵比寿なんかも、築1年で5-10%値上がりしてるし、
ちゃんと調べて物件購入すれば、10年で買い替えもいけそうですね。

[45: ビギナーさん]

43

いつの時代だって、知力の劣るものから富は逃げていく

[46: 匿名さん]

本の宣伝スレかあ
つまらんね
発想が昭和すぎる
地方はすでに衰退で上がるというものが皆無
この流れは東京にも押し寄せる
世帯数がはじめて減少する前代未聞の未体験ゾーンに突入だ

[47: ビギナーさん]

46

情報がかなり古いね。
2015年以降から世帯が減少するのは、数年前から指摘されていること。

世紀末思考で、こういう煽りは、ほんと要りませんから(笑)。

[48: 匿名]

世帯数というか、出生率１．３で女性が生涯に産む子供の数が１．３だから、終わってるよね。

[49: ビギナーさん]

人口が減って、不動産がタダ同然になると思ってるのかしら？

[50: 匿名さん]

大宮よりも先とかは既に始まってるでしょ。

[51: ビギナーさん]

需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
また、お金はあまり過ぎてるので、安くなれば、投資対象になるし。
すっごい田舎で、お化け屋敷のような建物込みならタダ同然もあるかもしれませんが、
誰も住みたいと思わないし・・・

23区でも都心や城南の一部は、資産価値は維持されると思いますよ。

[52: 購入経験者さん]

４５
君の知力をまずは見せてくれ。

４７
だから？どうなの？

４９・５１
ただ同然って？目減りするのが困る、という話じゃないのか？？？

＞需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
ゼロになったら困るし、そんなことはありえない。
＞需要が変化すれば供給も変化する
それはそうだろうけど、それによって資産価値の変化がどう変動するかを話し合ってるのではないか？

訳分からん・・・

５１
資産価値って定義は何？

とんでもない奴ばかりだね・・・・・・・・・・・・・・

[53: ビギナーさん]

52

大損ぶっこいて、いらいらされて、かわいそうです。
うまくいってる人のことが羨ましかったりするのかもしれないけど
自分が惨めになるだけですよ♪

[54: 匿名さん]

>25 = >37 です。

私はスレ主と同じで中古売却で今のところ損はしていません。

しかし、どちらかというとスレ主以外の人と意見が近いです。

中古が購入時よりも高く売れる、もう少し条件を緩和して購入費－原価償却分
よりも高く売れるには、不動産価格の上昇が必要条件です。
だって、新築購入時にはデベの利益まで乗っているのですから。

ということは、話は簡単で不動産価格が右肩上がりではない限り、
買い替え続けることが利益を生むことなんかありえないです。

中古価格が同立地同レベルの新築の価格を上回らないのは納得してもらえますよね？

新築購入時に、なるべく適正価格で売っているデベから買うとか、
郊外のような中古需要の少ない立地の物件は買わないとか、
維持管理が重要なので評判のいい管理会社が担当する物件を買うとか、
といった戦略は「万一の買い替え」に備えて重要だと思います。
しかし、「買い替え続けた方が得になる」という意見は論理的に否定されます。
喜ぶのはデベだけです。

これからは新築のだぶつきが顕著になっていきます。
売り上げを出して会社を潰さないために、デベは新しい物件を建てざるを得ないので、
供給量を調整するといっても限度があります。
立地に関してもそうです。ひと昔前は郊外でバス何分なんて場所にもマンションを
建てていましたが、今は駅徒歩10分を超える物件はめったにありませんし、
都心にもマンションが続々と建っています。だって、そうしないと売れないからです。
郊外型のサクラディアなんて超悲惨でしたよね。

そうすると、好立地物件でも新築価格は下落していきますし、中古はそれ以上に
下落するだけでなく、買い手を見つけることすら困難になっていくと思います。

[55: 匿名さん]

この本の著者面白すぎ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1339129929/

[56: 購入経験者さん]

私も損しておりません。

実戦の経験ない子は黙ってなさいね。

[57: 匿名さん]

いくら自分のサイト（住まいサーフィン）が閑古鳥状態だからといって、
商売敵のところにスレ立てなくてもいいと思うのだが。よっぽど困ってる？

[58: 匿名さん]

この本の著者が企画していた詐欺まがいビジネスです。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

[59: ビギナーさん]

著書を勧める気もないし、著者とは無関係なので、
著者の批評なら、余所でお願いします。

[60: ビギナーさん]

54

基本的に、私もそう思っています。
でも、実際には築1年でも値上がる物件や築10年以内でほとんど値下がらない物件はあります。
それを選ぶことができれば、住宅にかけるお金を少なくできます。

簡単だったら、わざわざスレもたてません。
難しいから、情報収集してるんです。

[61: ビギナーさん]

56

いくらで買われて、何年後にいくらになりましたか？
あと、場所なども教えてください

[62: 匿名さん]

そんなうまい話の黄金律があったら他人に洩らさないと思うのだが・・・競争率上がるだけじゃん。

[63: 匿名さん]

あれっ、
マンションは10年で買い替えなさい
におすすめエリアとか書いてありますよ。

こんなとこで質問しているより立ち読みでもいいから読んでみればいいですよ。

[64: ビギナーさん]

63

本は読みました。ただ、全てが書かれているとも思ってないです。
本に書かれていないことや自分では全く想像できていなかったところとか、
そういう情報が見つかる可能性があるんじゃないかと・・・。

[65: 匿名さん]

なんだよ、詐欺屋さんの話にレスしてたのか
１０年で買い替えたらオトクとか、まあ真っ当な著者なら書くわけがないわけだが
スレのたたき台としてももう少しマトモなソースを選ぶべきだったね
マジレスしてたのがアホらしくなってきた
俺はここからおさらさせてもらうよ

[66: 匿名さん]

この作者がマンション投資で巨額の財産を得てないのは何故？

[67: 匿名さん]

本を立ち読みしたけど、過去の実績の分析が中心で、これから何を買えばいいか書いてるわけではないよ。
この手の本にありがちだけど恣意的に分析軸を立てて反証余地を検証してない。これ読んで鵜呑みにすると危険かも。

この著者は色々あるから買う前にちょっとしらべてみたほうがいいよ。

[68: 購入経験者さん]

買い替えないで、賃貸運営にすれば、他人にローンを払って貰えます。ローン終了後は、賃貸収入が老後資金となります。多少赤字になっても、確定申告で税率が下がる場合もあるし。

なんで買い替えるの？年収１０００万あれば、銀行は５０才でも４０００万は貸しますよ。８０歳まで借りれるから。団体信用生命保険で、あの世に行けば、家族のものになるしね。病気になっても、個人生命保険で特約入ってるから、余程の想定外の事がなければOK。

ハイパーインフレとか、天災は、私だけの問題ではないので、考えても仕方がない。

これ、私の実戦。

[69: ビギナーさん]

68

賃貸経営は、リスクプレミアムの分、上手くやれば儲かると思いますが、
税金など考えると、どうなんでしょう？

売却で利確できない場合は、考えますけど。

[70: 匿名さん]

賃貸経営は資産家の相続税・固定資産税対策
土地の上に借金をして賃貸物件を建てる
借金が負債となり相続資産は圧縮されるのに、借金により期待される将来の家賃収入は相続税の対象外
合法的な節税対策
先祖伝来の土地があり資産が腐るほどあって相続税の不安が尽きないならやってみたら？
土地家屋あるいはマンションを新規に手に入れて賃貸経営など頭がおかしいとしか思えない