マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[21: 匿名さん]

本を鵜呑みにすると、高掴みしそう。とくに需給バランスの崩れそうな地域は。
せっかく2003年、2004年で良い買い物ができた人は、この本に煽られて
焦らない方が良い気がする。

[22: 匿名さん]

同僚で二人ほど買値＋αで売れた人がいたけど、諸経費入れたら流石にマイナスだっていってたな。
素人がやるにはリスキー過ぎると思う。
一度上手くいっても次も上手くいく保証はないよ。運もあるしね。

[23: 匿名さん]

買い換えたんじゃ意味ないなあ
たとえば昭和50年代に購入して昭和の末や平成の頭に売ってるやつは
大儲けできたことだろう
しかし、その時に新たな住み替え物件を買い直していれば平成10年ごろ売ろうとしても大損
大儲けには巨大な譲渡所得税がかかり、損失には免税特典はない
税金分も大損
結局は高い時に売り抜けて賃貸住まいを決め込んだやつだけだ、大儲けできたのは
そんなやつがどのくらい居たか知らないがｗ

[24: 匿名さん]

読んでないし買う気もないけど、10年毎に買い替えると売却益でウハウハですよ、なんておバカな内容の本なの？

てっきり、マイホームに限り適用されるお国の大衆迎合・景気対策制度の数々、特に、

住宅ローン減税
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

あたりをフルに生かせば賃貸より得！って内容の本だろうと勝手に想像してた。

[25: 匿名さん]

今から10年ぐらい前はマンションが底値だったから、
その当時に立地の良いマンションを買った人は売却益は得られそうですね。

でも、23さんが言うように買い換えたんじゃメリットはないよ。
いくら売却益がでても、新築の同レベルのマンションを買える値段では中古は絶対に
売れませんから、借金増やして買い換えるしかありません。
そして、10年後に買い換えるときには、今買った価格よりは大幅に安くしか売れない
のが普通だと思うけど。

マンション価格はここ30年ぐらいの間に大きく上下しているので、
安いところで買って高いところで売り、売ってから買うまでは賃貸でつなぐというのであれば、
かなりの収益（賃貸料がチャラも収益と考える）があがっただろうとは思います。
でも、これって結果論ですから、実際はそうはうまく行かないでしょう。

10年毎に買い換えればデベは喜ぶだろうけど、デベの利益の分だけ、
購入者が損をする（負担が増える）のが当然だと思いますよ。
その損を被ってでも最新の分譲設備を享受したいというのなら、
それは個人の嗜好の領域ですから止めはしませんけど。

住宅ローン減税ていったて、ローン金利分にしかならないのだから、
購入者にとっては別に得になりませんしね。

[26: 匿名さん]

パチパチパチ～

[27: 匿名]

マンションはキャッシュで買うに限る。

[28: ビギナーさん]

投稿いただいてる方の多くが、高値掴みされているみたい？
築10年で購入時の半分は、あんまりにもひどいですね。
当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

諸費用などを計算すると、全く損をしないとは言えないかもしれませんが、
わずかなお金で、都心の一等地に10年近く住めれば、御の字です。

ただ、住みたい場所というよりも、資産価値が下がらない場所を選んでいかないといけないので、
その辺がネックです。

[29: 匿名さん]

チラシとかに載ってる中古の売り出し価格は成約価格と別もんって知ってる？

隣が5,000万で売り出して→売れたからって「5,000万で売れてるとは限らない」。
物件余りは誰もが知ってるところだから今どきは誰もが買い叩く。

滅多に売りに出なくて出るたび瞬殺、みたいな物件なら言い値で売れるも有り得なくはないけど
そんな物件あったっけ最近。売りたくても同じ物件の新古が競争相手って話ばっかじゃない？

[30: 匿名さん]

夢を壊しちゃダメ
チラシの価格が資産価値だと思ってるんだから

[31: ビギナーさん]

さすがにレインズ見てますよ(笑)

[32: 匿名さん]

つーか既にビギナーじゃないんでは？
自分の物件は６年経っても下がりませんえっへん、って
自慢でもしたいのか？成功してんなら情報交換の必要ないじゃん。
反論を覆す情報開示もする気ないみたいだし、何がしたいのかよく分からん。

[33: 匿名さん]

具体的に２８さんは、どの地区でどの程度のマンションなのか、特定できない程度に明確にしていただくとありがたいですね。

６年たって資産価値が下がらないのは希少だと思います。

具体的に査定してもらったの？

そしてみなさん仰る通り、販売価格より中古は値引きするのが実際。そして３％の仲介手数料は知ってる？

購入価格×１０３％＋各種手数料＋一時修繕積立金＋ローン金利＋ローン手数料でないと原点ではない。

実質ゲインライン突破できないってこと。分かる？

平和だねぇ・・・・・

[34: 匿名さん]

さっさと売っていただいて実際の手取りを教えていただいたほうがいいんじゃない？

[35: ビギナーさん]

パークタワー目黒ってとこだけど
次が見つからず、いろいろ検討してます。

ほとんどの人が大損ぶっこいて、
売ることも出来なくなってるのですか？

[36: 匿名さん]

＞当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
＞このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

こういう人が呑気に仲介業者に行ってレインズ見せられて現実に驚いて、
『今、うちなら、この物件を探している人がいます。』とか言われて、
慌てて専任媒介結ばされてカモられるんだよなぁ。

[37: 匿名さん]

>28

25だけど、去年私は都心のマンションを築8年で売って、
15%ぐらいの売却益をだしました。
しかし、近くの同等の新築物件はさらに20%ぐらいは高かったですよ。
だから、中古の部屋で売却益を生み出せただけです。

私の場合は仕事の都合で地方都市に引っ越したので、売却益が
手元に残ってよかったのですが、都心にもどる必要がでたら、
元のレベルの部屋は借金を前より増やさない限り買えません。
戻る頃に都心の不動産価格が下がっていればいいのですが、
こればかりは予想がつきません。
郊外は今でも暴落しているし、湾岸も近く暴落すると思ってますが、
私は山手線の内側しか興味がなく、ここだけは新築価格が簡単には
下がりそうもありません。

スレ主のマンションが今売却すれば売却益があったとしても、
次に買い換えたマンションがまた売却益を出せる保証は
何もないですよ。マンション価格はここ数年は右肩下がり
なので、大きく売却損がでる可能性の方が高いと思います。
都心は他よりは下がり方が緩やかですが、価格が上がってくれなければ、
デベの儲け分である約2割は中古になった時点で下がるのが
常識でしょう。さらに、10年経てば、購入時より3割安い価格で
売れれば上出来だと思います。

[38: 匿名さん]

３７さんみたいなラッキーな案件は稀ではないでしょうかね。東京の都心で２００４年前後の地価が底だった物件なんでしょうね。

仰るように、次回購入するものが同じようになるかは、全く？です。

[39: 匿名さん]

昨年末から中古はぜんぜん売れてないそうです。
スレ主の物件もいざ売ろうとしたら、買手がなくて
値下げにつぐ値下げで、大幅売却損という可能性ありますよ。
気に入った物件なら、すみ続けるのが一番。

[40: 匿名さん]

新築が供給されすぎですからね。
査定と実際に売るのは全く別ですよねー
いずれにしても売るために住みたくもないエリアで購入するのはリスキーですね。
まあ、このスレ自体が釣りだと思いますがｗ

[41: ビギナーさん]

どうも売却で大損してもらいたいような意見が多いですが、
人の本心を垣間見ました。

37さんと同様に、今回は、上手くいっているのですが、
次がなかなかいいところないんですよね。

あと、築10年以上住んでしまって、売るタイミング逃して
大損してる方の意見は求めておりませんので、ごめんなさい。

[42: 匿名さん]

マンションは10年で買い替えなさい

という本読みましたけど結構参考になりましたよ。
一読をおすすめします。

[43: 匿名さん]

41

驕れるもの久しからず。永住希望者や賃貸経営者には関係ないこと。

[44: ビギナーさん]

プラウド恵比寿なんかも、築1年で5-10%値上がりしてるし、
ちゃんと調べて物件購入すれば、10年で買い替えもいけそうですね。

[45: ビギナーさん]

43

いつの時代だって、知力の劣るものから富は逃げていく

[46: 匿名さん]

本の宣伝スレかあ
つまらんね
発想が昭和すぎる
地方はすでに衰退で上がるというものが皆無
この流れは東京にも押し寄せる
世帯数がはじめて減少する前代未聞の未体験ゾーンに突入だ

[47: ビギナーさん]

46

情報がかなり古いね。
2015年以降から世帯が減少するのは、数年前から指摘されていること。

世紀末思考で、こういう煽りは、ほんと要りませんから(笑)。

[48: 匿名]

世帯数というか、出生率１．３で女性が生涯に産む子供の数が１．３だから、終わってるよね。

[49: ビギナーさん]

人口が減って、不動産がタダ同然になると思ってるのかしら？

[50: 匿名さん]

大宮よりも先とかは既に始まってるでしょ。

[51: ビギナーさん]

需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
また、お金はあまり過ぎてるので、安くなれば、投資対象になるし。
すっごい田舎で、お化け屋敷のような建物込みならタダ同然もあるかもしれませんが、
誰も住みたいと思わないし・・・

23区でも都心や城南の一部は、資産価値は維持されると思いますよ。

[52: 購入経験者さん]

４５
君の知力をまずは見せてくれ。

４７
だから？どうなの？

４９・５１
ただ同然って？目減りするのが困る、という話じゃないのか？？？

＞需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
ゼロになったら困るし、そんなことはありえない。
＞需要が変化すれば供給も変化する
それはそうだろうけど、それによって資産価値の変化がどう変動するかを話し合ってるのではないか？

訳分からん・・・

５１
資産価値って定義は何？

とんでもない奴ばかりだね・・・・・・・・・・・・・・

[53: ビギナーさん]

52

大損ぶっこいて、いらいらされて、かわいそうです。
うまくいってる人のことが羨ましかったりするのかもしれないけど
自分が惨めになるだけですよ♪

[54: 匿名さん]

>25 = >37 です。

私はスレ主と同じで中古売却で今のところ損はしていません。

しかし、どちらかというとスレ主以外の人と意見が近いです。

中古が購入時よりも高く売れる、もう少し条件を緩和して購入費－原価償却分
よりも高く売れるには、不動産価格の上昇が必要条件です。
だって、新築購入時にはデベの利益まで乗っているのですから。

ということは、話は簡単で不動産価格が右肩上がりではない限り、
買い替え続けることが利益を生むことなんかありえないです。

中古価格が同立地同レベルの新築の価格を上回らないのは納得してもらえますよね？

新築購入時に、なるべく適正価格で売っているデベから買うとか、
郊外のような中古需要の少ない立地の物件は買わないとか、
維持管理が重要なので評判のいい管理会社が担当する物件を買うとか、
といった戦略は「万一の買い替え」に備えて重要だと思います。
しかし、「買い替え続けた方が得になる」という意見は論理的に否定されます。
喜ぶのはデベだけです。

これからは新築のだぶつきが顕著になっていきます。
売り上げを出して会社を潰さないために、デベは新しい物件を建てざるを得ないので、
供給量を調整するといっても限度があります。
立地に関してもそうです。ひと昔前は郊外でバス何分なんて場所にもマンションを
建てていましたが、今は駅徒歩10分を超える物件はめったにありませんし、
都心にもマンションが続々と建っています。だって、そうしないと売れないからです。
郊外型のサクラディアなんて超悲惨でしたよね。

そうすると、好立地物件でも新築価格は下落していきますし、中古はそれ以上に
下落するだけでなく、買い手を見つけることすら困難になっていくと思います。

[55: 匿名さん]

この本の著者面白すぎ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1339129929/

[56: 購入経験者さん]

私も損しておりません。

実戦の経験ない子は黙ってなさいね。

[57: 匿名さん]

いくら自分のサイト（住まいサーフィン）が閑古鳥状態だからといって、
商売敵のところにスレ立てなくてもいいと思うのだが。よっぽど困ってる？

[58: 匿名さん]

この本の著者が企画していた詐欺まがいビジネスです。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

[59: ビギナーさん]

著書を勧める気もないし、著者とは無関係なので、
著者の批評なら、余所でお願いします。

[60: ビギナーさん]

54

基本的に、私もそう思っています。
でも、実際には築1年でも値上がる物件や築10年以内でほとんど値下がらない物件はあります。
それを選ぶことができれば、住宅にかけるお金を少なくできます。

簡単だったら、わざわざスレもたてません。
難しいから、情報収集してるんです。

[61: ビギナーさん]

56

いくらで買われて、何年後にいくらになりましたか？
あと、場所なども教えてください

[62: 匿名さん]

そんなうまい話の黄金律があったら他人に洩らさないと思うのだが・・・競争率上がるだけじゃん。

[63: 匿名さん]

あれっ、
マンションは10年で買い替えなさい
におすすめエリアとか書いてありますよ。

こんなとこで質問しているより立ち読みでもいいから読んでみればいいですよ。

[64: ビギナーさん]

63

本は読みました。ただ、全てが書かれているとも思ってないです。
本に書かれていないことや自分では全く想像できていなかったところとか、
そういう情報が見つかる可能性があるんじゃないかと・・・。

[65: 匿名さん]

なんだよ、詐欺屋さんの話にレスしてたのか
１０年で買い替えたらオトクとか、まあ真っ当な著者なら書くわけがないわけだが
スレのたたき台としてももう少しマトモなソースを選ぶべきだったね
マジレスしてたのがアホらしくなってきた
俺はここからおさらさせてもらうよ

[66: 匿名さん]

この作者がマンション投資で巨額の財産を得てないのは何故？

[67: 匿名さん]

本を立ち読みしたけど、過去の実績の分析が中心で、これから何を買えばいいか書いてるわけではないよ。
この手の本にありがちだけど恣意的に分析軸を立てて反証余地を検証してない。これ読んで鵜呑みにすると危険かも。

この著者は色々あるから買う前にちょっとしらべてみたほうがいいよ。

[68: 購入経験者さん]

買い替えないで、賃貸運営にすれば、他人にローンを払って貰えます。ローン終了後は、賃貸収入が老後資金となります。多少赤字になっても、確定申告で税率が下がる場合もあるし。

なんで買い替えるの？年収１０００万あれば、銀行は５０才でも４０００万は貸しますよ。８０歳まで借りれるから。団体信用生命保険で、あの世に行けば、家族のものになるしね。病気になっても、個人生命保険で特約入ってるから、余程の想定外の事がなければOK。

ハイパーインフレとか、天災は、私だけの問題ではないので、考えても仕方がない。

これ、私の実戦。

[69: ビギナーさん]

68

賃貸経営は、リスクプレミアムの分、上手くやれば儲かると思いますが、
税金など考えると、どうなんでしょう？

売却で利確できない場合は、考えますけど。

[70: 匿名さん]

賃貸経営は資産家の相続税・固定資産税対策
土地の上に借金をして賃貸物件を建てる
借金が負債となり相続資産は圧縮されるのに、借金により期待される将来の家賃収入は相続税の対象外
合法的な節税対策
先祖伝来の土地があり資産が腐るほどあって相続税の不安が尽きないならやってみたら？
土地家屋あるいはマンションを新規に手に入れて賃貸経営など頭がおかしいとしか思えない

[71: 匿名さん]

中古ワンルームマンション経営、中古アパート経営でうまくいっているひとも少数ですがいますよ。全体の1割ぐらい？？？頭がおかしいはいいすぎ。

[72: 匿名さん]

７０さん

人には、あなた様が想像できない色々な事情があるのです。永住するつもりでマンション購入したが、国内外の転勤で賃貸運営にせざるを得なくなったり、親と同居せざるを得なくなったりと・・・・

そんな時、過去スレにあるように、物件価格の下落（デベや施工会社の利益分は普通は価格が落ちるのが当然でしょ、バブルじゃないんだから）や諸般の手数料などで、１０００万以上のロスが発生するくらいなら、賃貸運営にしてローンや固定資産税に充当して、将来的には戻るとか、そのまま賃貸経営して、自分は他の物件を新たに購入するなど。

頭が固いのはあなたですよ。視野を広く持ちなさいね。

[73: 匿名]

中古マンションをキャッシュで買って貸してますが、８パーセント位は回っています。お金は働かさないと勿体ないですよ。

[74: 匿名さん]

8％で回ってるって・・・・・それ元本が減ってるわけだが

[75: 匿名さん]

築何年か経った物件だと価格下落率が低いんじゃないの？
中古というところがミソだと思う。

[76: 匿名さん]

投資用に新築買って儲かったって話は確かに聞かない。

[77: 匿名]

新築をローンで買うというのは愚の骨頂ですからね。デベにゼネコンに銀行にカモられるだけです。

[78: 匿名さん]

新築買って儲かるのはシティタワー品川買ったひとぐらいだろうな

[79: 匿名さん]

77

なにが愚の骨頂なの？意味わかって使ってる？

永住するなら質のいい新築が良いに決まってんじゃん。手垢のついてない、だれもウンコしてない便器で。

[80: 匿名さん]

投資用物件の話でしょ。誰も自宅の話してない。

ちなみに便器替えるくらい百万で済むけど
新築に払う差額は百万では済まないねえ。
いい気分のために千万単位、つまり数年間余計に
ローン払ってもいい、って10年単位で買い換えて
しかも損したくない人には足枷のような。

[81: 匿名]

ん？うちは自宅も賃貸もぜーんぶキャッシュで中古だよ？ウンコとかは気にしないんでｗ

[82: 匿名さん]

中古は安いけどその分耐用年数が短い。だからどっちがいいともいえない。

[83: 匿名]

築６年で固定資産税が上がった時に売りに出す人が結構居るので狙い目です。新築５～１０年で固定資産税とか住宅ローン減税とかゆとり返済とかが終わるので、売りに出す人が結構いますからね。

[84: 匿名さん]

81
特殊な方のお話はあまり参考になりません。キャッシュで何軒も自宅買う方は少ないので。

83
ゆとり返済は今は無いはずですよ。悪名高かったし。固定資産税は資産の勝に連動するから、年々下がるはずですが。

[85: 匿名さん]

マンションだと5年目まで固定資産税半額ってことを知らない人間がマンコミにいるとは思えないが

[86: 匿名]

ゆとり返済もどきっていうのは今でも健在でしょ。

[87: 匿名さん]

フラット３５Ｓというのもありますね。

[88: 匿名さん]

みなさんの意見を総合すると本のように上手くはいかないのですね。ということであまり読む価値はないかも

[89: 匿名さん]

サギ業者の書いたものなど読む価値があるどころか害悪でしょうが

[90: 匿名さん]

>60

54です。
全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

バブルで高騰した1980年代終わりから1991年まで（地方だと1994年ぐらい）に
マンションを買った人で、10年後のバブル崩壊後に売却して売却益を
出せた人なんかいないと思います。
もしも、儲けた例があるならぜひ教えて下さい。

現時点で売却益がある物件が希少ではあるが見つけられるのは、価格の
下げ傾向があまりきつくないからに過ぎません。立地条件によっては
局所的に値上がりする立地はありえます。しかし、消費税増税後は、
駆け込み需要も終わり、マンション価格が本格的に値崩れすると思います。
そうすれば、その時点では売却益を狙えるような物件は見つからなくなります。

前にも書きましたが、売却は高値の時期に行いたいわけですが、購入は底値で
行いたいわけです。高値と底値の時期は正反対なので、「買い替え」では
利益を出し続けるわけにはいかないのは明らかです。
マンション価格の動向が予測できる神ならば、底値で買って、高値で売り、次の
買いまでは賃貸、という生活を繰り返せば資産形成はできるかもしれませんが、
この神様でさえ今後もマンション価格が上下を繰り返さないと儲けは出せません。
日本の住居はこれからだぶついていくので、この条件はたぶん満たせません。

[91: 匿名さん]

正解だと思います。

[92: サラリーマンさん]

>>90
>全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

君は、神様？

[93: ビギナーさん]

すべてのマンションが含み益なんてでるわけないでしょ。
アベレージとして見た場合、資産価値が下がっていっても、
個々の物件では、きちんと資産価値が維持できるものもあるでしょう。
それを見極めるのが重要かと思います。

[94: 買い換え検討中]

10年で買い替え…
この計画にするとうちの生涯収入からは1件あたりの購入金額を相当抑えないと実現できないです…

でも今後起こる問題を考ええるとそれでも無理せずに安めのマンションに住んで
次の住み替えに備えたほうがいいのでしょうか

別の見方ですけどその計画であれば日々の生活で気持ち的にゆとりができるかもしれないですね
何故ならもしかしたら買い替えスパンを15年にするかもしれないですから
その場合は最初に買ったマンションが安かったおかげで生活にゆとりができる計算になります

[95: 匿名さん]

築50年みたいなボロマンションをサーフィンして
建て替え成立のたびに持ち分売却すれば利益は出るんでない？

家族の不満とか合意成立するまでの辛抱（と震災リスク）は覚悟しなきゃだけど。
桜上水団地は退去者に出た一時金平均が6,000万円。昭和40年代の公団にして。
建て替え中の原宿団地還元率は約200％。

[96: 匿名さん]

そんな物件に当たるより
宝くじに当たる方が可能性は高いと思います。

[97: 匿名さん]

辛抱してる間に人生終わるな。

[98: 匿名さん]

>92

バブルの高値でマンションを買った多くの知り合いが
苦しんでいるのを見てきました。
売却益を得た人間なんか一人も知らないし、
それどころか残債が売却価格をはるかに上回るために
何年だっても売るに売れない人たちばかりでした。

だから、バブルの高値で買った人で、10年後に売却して
儲けた人がいるなら、一例でもいいから教えてと聞いています。

[99: 匿名さん]

>96-97

価格下落局面の10年以内に買値＜売値でなきゃ利益出ない
（買値＝売値じゃ諸経費分、損する話）時点で博打に近いのに
確実性や短期決着望む時点で、言うだけならタダって願望でしかない。
なら宝くじ買うなり短期に利確出来る方法論示せば。文句だけなら馬鹿でも言える。

[100: 購入経験者さん]

より長期的視点にたった以下の理由から、10～30年程度以内には買い替える必要がありませんか？

30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

自分や継いだ子供さんが何らかの理由で手放そうとした時、年数経過により賃貸では、管理費＋修繕費を
上回れず、また、売ろうにも、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかない マンションが多数
発生すると思われます。

一方、耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度
の期間）は、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。

これらを考えると、次世代へ負債を回避する目的で、いずれは手放すことがほぼ必須、と言えるの
ではないでしょうか？

[101: 匿名さん]

マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

いずれ手放すのがほぼ必須として、
十年で買い替えを続けるのが金銭的に得か損かですよね、スレ主旨は。
十年で手放しても利益出る物件はわずかだけど、
二十年経っちゃった物件よりは売りやすい。
十年の差で売価にどれだけ差がつくか、は経ってみないと分からない。

[102: 匿名さん]

１００さん

＞耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度の期間）は、修繕費等を無駄に払＞い続けなければなりません。

何故、そう言えるの？根拠は。もしそうなっても、購入者本人は死亡してるでしょ。さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

前半は分かるけど、結論が突飛すぎる。

１０１さん

＞マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
＞いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？
安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。そして、高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

お二人とも、話の前提条件が根拠のない思い込みだから、結論に全く説得力がありません。

[103: No.100]

102様のご指摘が核心です。

>　購入者本人は死亡してるでしょ。

これは、息子さん等に負債を残しての購入者死亡を意味してます。
しかし、マンションのみを遺産放棄できません。

さらに、このような理由等から、将来、修繕費等の滞納者が増えれば、残った住人（継いだ方々）の負担はさらに増加します。
（法制度が変わればよいのですが、マンション居住者のみに都合よく法律は変わりません。）

今後も、人は減りマンション戸数が増加していくため、これらは必然的なことだと思いますが、少し遠い話（30年～80年程度先？の状況）のため、あまり話題にならないのでしょうか？


>　さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

書き方が悪く申し訳ありません。
中古含めたマンションが超過剰となり、且つ、住んでいるマンションの価値低下、修繕費増大等があるため、その前（10～30年程度？以内）に手放さなければ、持っていても上記理由からリスクが増すばかりでは？
との趣旨です。


>　安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。

これは単に、「都心の環境の良い場所」にはマンションしかないため（或いは戸建狙いなら費用がさらにone order upしてしまうため）ですよね。

No.100でも触れておりますが、現在の耐用年数は、解体中のマンションより大幅にupしており、さらに、各マンションの戸数増による解体合意形成難も予測され、解体は2,3世代後です。
（そもそも、50～80年後？に解体する際は、マンション過剰のため、その場所に再度マンションを作るかどうかも疑問。　
　　→　容積率upは意味をなさず、それまでの期間の容積率upにより、さらなるマンション
　　　戸数増を招いている可能性あり。）


自分もマンション否定派ではなく、「終の住家」として購入したいのですが、
　・次世代以降へのリスクの可能性について、みなさんどう考えておられるか？
　・長い目で見ると、本スレッドのタイトルはあながち間違いではない？
との疑問があります。

[104: 匿名さん]

>102

えっと、101＝95ですが。

>何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。
そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？

山手線ターミナル駅至近のボロマンションを自宅使用してます。
いわゆるヴィンテージでもない限り、築年数の経ったマンションから
オーナーが引越しして一定割合は賃貸に出るの常識では？
私の物件だと、自分で住んでるオーナーは独居老人（か老夫婦）割合が高いですけど。

>高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、
解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？
まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

知ってるから95のコメントになったわけですが。
でも、別に101は矛盾するものでもありませんよ。
いずれ手放す、には建て替え時の持ち分売却も含みますし。

そして私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
ほぼ価格が変わらなかった、は結果論で売りやすさ（貸しやすさ）は
築浅>築古であることに変わりありませんよね。

このスレは短期〜中期売却の損得に関するスレだと思ったので、
その点に照準を合わせたつもりなんですが。

[105: 匿名さん]

横レスですが
>>100
＞30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
＞　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
＞となっています。
マーケット全体を均せばそうかも知れませんが、需要と供給の関係は、まず立地、そして物件固有の条件により異なることは言うまでもありません。
私は港区で中古マンションの購入２回、売却１回の経験がありますが、１件目は８年所有した後に購入時の１２０％の価格で売れました。タイミングが良かったこともありますが、需要が高いエリアの物件は値崩れしにくいものです。ただし、都心部は価格変動が大きい傾向があるので、高値づかみしないよう注意する必要はあります。

＞増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかないマンションが多数
築年数が２５年を超えても、専有面積１００平米当たり２～３万円／月ですよ。郊外の３千万円程度の物件にとっては「高い！」ということになるかも知れませんが、６千万円以上の都心物件なら、その程度の負担が足かせになることはありません。逆にそのくらいの設定をしていないと、十分な維持管理が出来ないこと、修繕資金不足が懸念されることから、かえって売れないでしょう。
うち（２件目）は専有面積１００平米当たり約２．５万円／月ですが、内外装はいつも良好な状態を維持していますし、ベランダ手摺をアルミ製に交換、エレベータ交換といった大工事もやりましたが、まだ十分な資金が残っています。

>>104
＞私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
都心部の中古はそこが狙い目だと思います。あまりに老朽化が進んでしまった物件を購入するのはリスキーだと思いますが、築２０年くらいで管理が良い物件なら、そこから２０－３０年は住めます。しかし、その間の値下がりは限定的であり、値下がり分（価値下落分）を所有年数で割った一年当たりの減価償却は意外に小さくて済みますから。
新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね。

[106: 匿名さん]

結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

[107: 匿名さん]

賃貸にします
マンションが資産とかアホらしい

[108: 匿名さん]

って人はそもそもこのスレ来る意味ないのでは

[109: 匿名さん]

>>107

分譲マンションは立派な資産ですよ。
勿論、都心のいい場所を選ばなければ意味はありませんが、
都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件は、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

[110: 匿名さん]

机上の空論では？

[111: 匿名さん]

>机上の空論では？
どこがですか？真っ当な意見だと思いますよ。

[112: 匿名さん]

じゃあ，ドムスでも買えよ

[113: 匿名さん]

いや，言い方が悪かった．坪500万で200坪なら土地代だけで10億のマンションになる．それを数戸で共有するなら，一戸あたりの売値は？　それなら共有というリスクより，戸建を持ったほうがよっぽどいいのではないか？

[114: 匿名さん]

>>112
ドムスは、低層も多いですが戸数が多いです。
それから、特にドムスは月々の管理費がバカ高いです！
月15万〜広さによっては20万円以上という物件も。
それならホーマットやパークマンションの方が割安かも。
それらも勘案しないとですね。

[115: 匿名さん]

>>113

例に挙げたマンションだと、売値は恐らく3億ぐらいでしょう。
ただ、もし一軒家で将来売りに出した時に、土地だけで10億円の戸建てを買う人は、
果たしていでるしょうか？
それよりは、例えば6戸にして1戸あたりの価格を抑えて売りに出せば、
買い手も付きやすいでしょう。
更に、建て替えに関して言えば、土地代は一戸あたり1.5億だとしても、
上モノ台はせいぜい数千万。2億でもお釣りが来るでしょうから、
3億で売れれば約1億円のプラスが来ますよね。

[116: 匿名さん]

>>113
敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションのうちの1戸（土地持分33坪）と、敷地面積33坪の一戸建てを比較したら、後者の方がしょぼいに決まってるじゃん。

[117: 匿名さん]

完敗です．そんな凄いマンションにあなた方が羨ましいです．さようなら～

[118: 匿名さん]

具体的にどのマンションを指しているのでしょう？

[119: 匿名さん]

>>118

>例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、

というように、「例えば」ときちんと書かれていますよ。
ただ、このような例は都心の低層中心のマンションにはよくある例です。
例えば、200坪程度の一戸建てを相続の時にマンションにして、
最上階にオーナーさんが住んで、例えば全6戸だったら、
あとの5戸を分譲して、その建築費用と相続税分を捻出するとか。
買う方にしても、>>116さんがビシっとご指摘のように、
33坪の一戸建てを買うぐらいなら、もっと立派で広いマンションを購入しよう、
土地持ち分が33坪なら、恐らく容積率200%として66坪=220㎡程の豪華マンション
でしょうから、そちらを選択する方も多いでしょう。

[120: ビギナーさん]

みなさんが書かれておられることはわかりますが、、、、、

No.117さんも嘆いておられるように、このスレッドは、
　　『「高級」マンションは10年で買い替えなさい』
ではありません。

No.109あたりから高級限定の話となってますが、No.107までは色々と考えさせられる内容でした。

スレッドに立ち戻り、一般的なマンションの買い替えについて書かれたNo.100～107あたりまでに関して、
みなさん、どう思われますか？