マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[121: 匿名さん]

『新築買って十年』は得しないって意見が大勢じゃありませんか？
とすると何年モノ買って何年で手放すのが得かって話？

それまた難しい。
得かどうかと売れるかどうかは別ですから。

[122: 匿名さん]

ローンで買った場合は費用が多くかかるので，より条件の良い新築をキャッシュで買ったとして，

10年後の中古がほどほどの値段で売れたとして，その後はどこに住むのでしょう？
別の中古はほどほどの値段がするだろうし，元のマンションだけ上手く売れたと想定するのは疑問．その時の新築が高いから中古が高く売れたと考えるのが普通では？　そうすると高値掴みの新築を買って次の10年後も上手くいくかはかなり疑問です．

そうは言っても，同レベルの新築（分譲）賃貸に10年住むより，評価損は少ないとは思いますが．．．

中古で買って，中古で売るあるいは賃貸に出すのが効率が良さそうですが，一般的に議論するには物件の条件に差がありすぎでしょうね．

[123: 土地勘無しさん]

確かに付き合ってられませんね．

存在しない高級マンションを，買える資産も行動力も経験もない人が議論しているのは，机上の空論ですらなく妄想ですから．

[124: 匿名さん]

できるかどうかは別ですが、底値でかって、しばらく住んで、また底値でかうのが理想的です。

2002年で買って、2011年で買い替え、
みたいなひとがいたら理想的だと思います。

[125: ビギナーさん]

>>106

>新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね

これが、間違っていますね。
都心や城南の限られた地区を見ると、
新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。
また、築20あるいは築25年で資産価値がかなり下がらなくなります。

一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、
新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。

もちろん、築10年で資産価値半分などの○○物件を買うとアウトですが。

[126: 匿名さん]

新築の二割はデベの儲けって一般常識だと思うけど。
資産価値が保ちやすくても実際の売価が新築➖二割減してたら得じゃないじゃん。
2002年に現金購入、2011年売却みたいなタイミング以外で
成功実例あるの？傾向値挙げてても仕方ない。

[127: 匿名]

>>　125

>>　都心や城南の限られた地区を見ると、

　→　そこだけの話なんですよね。

>>　これが、間違っていますね。

と、全体を否定するのは誤っていると思います。

No.120,121,123さん等のように、みなさん、特殊ケースでなく、全体論を望んでおられます。

[128: 匿名さん]

>>125
＞都心や城南の限られた地区を見ると、新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
＞築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。

90年代後半から2000年前後に分譲されたマンション限定の話ですね。
2007年に分譲されたマンションにも同じことが言えますか？
あるいは、新築マンションが売り出されたときに、近隣の立地条件、建物のグレードその他の条件がほぼ同じの築10年が新築と同等の価格で売れますか？
不動産相場に変動がないとすれば、あるいは相場変動分を修正すれば、新築直後が最も下落率が大きく、築年数が経つほど下落率が緩くなるのは常識です。それは都心や城南であっても同じことです。
ただ、都心部は相場変動が大きい傾向があるので、経年劣化による価値下落を相場変動による価格上昇が上回ってしまうことがあるというだけのこと。
相場変動による価格上昇と、相場変動要因を除外した経年劣化による価値下落とを混同して、新築で買って築10年で売るのが最も得だなどと誤解するようでは、この先大損しちゃいますよ。

＞一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。
新築時の修繕積立金は低いですが、その代わりに数十万円（場合によっては100万円超）の修繕積立基金を一時金として供出していることも考慮してますか？
ま、それを無視しても、専有面積100平米として、築20年以降の修繕積立金は、高くても30万／年程度。新築時に10万／年とすると差は20万／年程度となりますが、経年劣化による価値下落の新築時と築20年時の差は20万／年じゃ済みませんよ。

[129: 匿名さん]

確か2007年はプチバブルでしたね。こんな時期に買ってはだめです

[130: 匿名さん]

住める予算で住みたいところに住む。
住宅=マンション購入を投資にしない！

以上。

[131: ビギナーさん]

>>127

スレの当初から、何でも10年で買い替えた方がいいなんて、
なってないです。

何も条件なければ、みなさんすでに10年で買い替えてるでしょう。

かなり、条件絞れば、10年で買い替えても、大きな損を出さずに
一等地や最新設備を利用できるってことです。

[132: ビギナーさん]

>>128

ここ最近では、リーマン直後がかなり買い時だったと思います。
安く買えれば、当然、資産価値は維持しやすいですから。

いつ、いかなる物件でも10年で買い替えできるとは思ってないです。

以前も書きましたが、家は、1回目は築10年で含み益がでそうなんですけど、
次が決まらないんです。

仰るように、2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、
高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

一度、利確するために、売却し、しばらく賃貸も考えますが、
賃貸は、それなりに維持費がかかりますし、引っ越しの回数が増えるのも・・・

[133: 土地勘無しさん]

余計なお世話せ申し訳ないのですが，
住んで気に入っている住居は売り買いしたり，相場の上がり下がりを気にするものではないのではないかと思います．売買には莫大な手数料もかかりますし，これからは安く買って高く売るというのは一般的ではなさそうだと思いますが．

[134: 匿名]

No.130さんやNo.133さんの仰るとおりだと思います。

人の数に対してマンション数のみ増えている中、中古も含めてマンション過剰と
なることが明白です。

安く買って高く売るのは基本的に不可能なため、将来の自分や次世代のために
いかにマイナス（負債）を少なくするかが、重要だと思います。

[135: 初心者]

基本的な内容で申し訳ありませんが、No.131殿の言われるように、
一般論としては、10年程度以内で買い替えた方が、オトクなので
しょうか？

（数年程度でもなく、20年程度超でもない理由が、理解できて
　おりません。）

[136: 匿名さん]

売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
お得なわけがないだろう
なんかの間違いでたまたまオトクだったとしても次に損するから同じこと
住み替えが多いなら一生賃貸の方がむしろオトク
分譲なら一戸建てで末永く住むのが一番オトク

[137: 105=128]

>>132
＞2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

そのとおりです。同じ時期に売り買いの両方を行おうとするとそうなります。
なので私は、２件目は相場が上がり始めの早い時期に買って（とは言っても2003年頃の底値よりは１割ほど高い値で買わざるを得ませんでしたが）、その後１年ほどは１件目と両方を所有し、だいぶ相場が上がってきてから（2007年になってから）１件目を売りました。１件目が買値の120％で売れたのは、所有していた８年間の価値下落より相場変動による価格上昇の方がずっと大きかったからに他なりません。
仮に２件目購入と同じ時期に売っていたら、買値とほぼ同額（100％）でしか売れなかったと思います。それでも上出来ですが、築20年を過ぎるとそこからは底堅いというか、あまり値落ちしないのは都心部の特徴ですね。

>>136
＞売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
＞お得なわけがないだろう
指摘のとおり、不必要に売買を繰り返すのはロスばかりで、何の得もありません。
私は１件目ではたまたま利益を得たものの、今所有している２件目の現在価値は買値（６年前）の９割もないかも。ま、下がって当然です。劣化が進んでいるのですから。基本的には買い換えることで得をするなんてことはないですよ。
ただ、都心部は、タイミング悪く高値づかみをしたのでなければ、大きく下げることもなく、売ることになっても大きなロスにはならない、ということは言えるかと思います。

[138: 購入経験者さん]

132さん

大変失礼ですが「含み益」と仰いますが、１軒目購入時の「ローン手数料」「一時修繕積立金」「登記費用」「毎年の団体生命保険料」「毎年の固定資産税」「月々の修繕積立金」＝４００万/10年はコストに入ってますか。現金で購入しても、３００万です。

そして、次も一部は同じ費用が掛かるので、これまたコスト（登記費用）になりますね。４００～５００万のコストを足しても利益が出ると言うことは、売却の際の仲介料（３％＝１５０万）を足しても、５０００万で購入した物件が５６００万程度で売れるということですか？

[139: ビギナーさん]

>>138

まだ、売ってないので確定ではないですが、
レインズなどをみると、今回は、含み益が出そうです。

ただし、含み益を出すことが目的ではなく、大きな損もなく
一等地や最新設備のマンションに住むのが目的です。
そのために、10年で買い換える戦術が有効かどうかを検討したいのです。

[140: 匿名さん]

土地が値上がりしてりゃあ戸建で住み替えるのがオトクって、本当にバブル崩壊までは信じられてたんだよなあ
毎年土地が値上がり続けてたからなあ

[141: ビギナーさん]

>>133,134

今後は、多様性の時代ですので、同じ場所に長く住むのもなかなか難しいと思います。
そうなると、必然的になるべく損をしないように、買い換える必要があります。

転居が多いなら賃貸が良いという意見もありますが、納得できていません。

例えば、8000万の都心マンションがあります。
表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
一年で、約400万円近くかかります。
10年(2年更新など考慮)賃貸で住むと、4000万円です。

この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
買ったほうが得なように感じます。
もちろん、購入の場合は、固定資産税、管理費、修繕積立などの諸費用、
ローンもあれば、金利、保証料なども加算されるので、3200万も得するわけではないですが。

[142: 105=128=137]

>>141
＞表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
ん？　26.7万円でしょ。

＞この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
無理でしょ。10年後20％ダウン、20年後35％ダウン、30年後45％ダウン、40年後50％ダウンってところですよ。
10年後の売価は6400万円、マイナス1600万円くらいで見ておかないと。
そうすると年160万円のキャピタルロス。管理費修繕積立金固定資産税その他を加えると240万円くらいかな。１ヶ月20万円ですかね。それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。

[143: 142]

＞それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。
これは違った。住宅ローンの借入額、金利によっては賃貸の方がマシだね。訂正します。

[144: 匿名さん]

基本的には＃141さんの考え方と同じです．が．．．
年４％の賃貸に10年とすると，買っても40％の値下がりならトントン．ただし，諸経費がかなりかかるのでローン組むなら20%の値下がりまでなら許容範囲かなと．
でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．なにしろ，新築ラッシュなので１０年後に中古が売れるかは疑問．まあ，取り敢えず賃貸には住みたくないので買いましたけど．
今中古が売れて，新築に買い換えられるならラッキー．でも次も同じとは限らないかな．

[145: ビギナーさん]

適当計算で、かなり違うみたいでした。すみません。

10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、
賃貸の方がましになるのでしょうか？
(ローンの場合、金利によると思いますが)

[146: 匿名さん]

141,142さんの話、具体的で参考になります。
お金の面ではこの計算でいいと思いますが、
144さんの指摘、
＞でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．
これにも同意。
10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
人口減が地価にどう影響するか、また首都圏は災害リスクもある。

[147: 匿名さん]

じゃあ、結局ハイリスクなので賃貸がベストが結論？

[148: 匿名さん]

愚考するに

資産がない人がリスクを取らないなら，賃貸がベストです．たぶん．

ところが一方で，金融（に限らず）ですが，1億円相当程度の資産がある人がいるとします．現金で貯蓄するのもデフレ時代には良い方法ですが，例えばインフレなら多少の利息がついても実質は目減りしていきます．ですので，これを株や金（基本的にインフレとともに上昇する資産に）などに振り分けるのですが，住むところも必要です．
賃貸なら，例えば都心なら300〜400万/年　相当ぐらいのところに住みたいでしょう．分譲賃貸もありますが，普通は賃貸と分譲ではグレードが全然違います．

そうすると，例えば
マンション8000万（キャッシュ5000万，ローン3000万）
金融資産 （キャッシュ，株など）5000万と振り分けて，持っているものが目減りするリスクを減らすわけです．（ローンを組むことによって資産が見かけ上1.3億になるし）
おそらく人口比率で言えば，多くの人はここまでの資産の余裕がないので，この程度までになれるように組み合わせを考えて貯蓄するのだと思います．

住むところは必要ですしこれにいくら費やすかが問題であって，出費とリスクを計算しやすい賃貸はとても良い方法ですが，買うという選択肢もあると思います．尚，上記は住む地域によって資産2000万でも賃貸や購入マンションと同じ比率になりますし，好き好きではないでしょうか？

[149: 購入経験者さん]

ちょっと勝手にまとめてしまいますと、

・資産家は、リスクがあっても生命に関与する結果とはならないのでチャレンジする価値はある
・普通の庶民は、なけなしの金融資産をリスクにさらしてはならないので買い替えることは厳禁（賃貸運営は議論の余地あり）

[150: 匿名さん]

あ，恐れ多くも私見を続けさせて頂くと

住居に費用は誰でも必要で（社宅や公務員宿舎を除くと），特に都心では高額です．この出費を資産をうまく利用してどう少なくするか（例えば現金一括でマンションを買って，10年程度で売る）とか，資産がない場合は購入＆ローンを利用していかに資産を築くかだと思います．

賃貸は大家＆国庫の資産形成を助けますが，ローン購入は銀行，ディベロッパー＆国庫の資産形成に寄与します．でも，この残りは自分の資産積立になります．

一方で，現金以外の不動産屋や株というのは値段の変動が激しく，微々たる積立を吹き飛ばしてしまうぐらいの損あるいは利益をもたらしますので，年収の何倍もの住宅を35年ローンというのはハイリスクで，収入に見合った物件であれば払うはずの家賃分の何割かは住宅という形で資産形成できる可能性があると思います．

まどろっこしくすみません．

[151: 匿名さん]

150さんの書き込みとても参考になります。庶民は収入に見あった物件を買いましょうということですね。
資金に余裕あるひとは10年ごとに買い替えでも良い。でもハイリスクとのこと。

[152: 匿名]

ローンは年収の２倍まで、これを１０年で返済するというのが限界でしょうね。

[153: ビギナーより]

No.144さん
＞　でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．

No.146さん
＞　10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
＞　人口減が地価にどう影響するか

これらの方々を拝見して感じましたが、（過去の振り返りや、目先の数年の予測も重要ですけど）青田売りもあり、このスレッドにもある10年後って、どうなってるのでしょうか？

端的には、豊作の野菜が値下がりするのと同じ原理では？　と心配です。

[154: 匿名さん]

No153様
同じグレードのマンションの値段が10年後，20年後に上がるか下がるかは全くわかりません．

明らかなのは供給過多であること，賃貸も増えて売りにくいこと（みなさん，自分が住んで古くなったら賃貸に出そうって言いますから），デベロッパーは供給過多でもさらに新築を作り続けること，
いわゆる購買層（30−40代）が人口ピラミッドで先細りであることだと思います．全部下る理由ですね．（まあ，供給過多を言い換えているだけとも言えますけど）

反対に，インフレとなれば相対的にキャッシュよりモノ（マンション）の価値は上がること，公害を逃げてきた中国人による需要があること，古いマンションを安全のために強制解体するような法律ができるかもしれないこと．あとは？　　上がる理由を探すのは大変です．私のオツムでは無理なので，賢い人のお知恵を借りたいですね．

下がると思っていますが，私はちょっと前に購入しました．住むところは必要ですし，10−20年間の家賃（良いマンションの場合，家賃は下がりが遅いと思う）を考えたら下がっても妥協できるかなと思います．その代わり，好立地であること，維持費が少なくて（積立金がかなり余っていて）空き部屋がでそうもない物件を探しました．

＃144でした．　

[155: 142]

>>145
＞10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、賃貸の方がましになるのでしょうか？

諸条件をどう設定するかによるけど、大ざっぱには［資産価値下落＋売買諸経費＋ローン諸経費＋ローン利息＋保険料＋管理費等＋固定資産税な等＝10年間の家賃］となる分岐点と考えたらいいんじゃないかな。
右辺（家賃）は10年で3200万という想定ですよね。
左辺は、資産価値下落以外がざくっと2000～2500万円くらいになるでしょう。
そうすると分岐点（賃貸よりマシとなる資産価値下落）は700万円～1200万円ということになりますね。
たぶん10年で２割（1600万円）くらいは下がるでしょうから、新築で買って10年で売るのは賃貸より損する可能性が極めて高いでしょうね。
20年以上所有するならまた違ってきますけどね。

[156: 142]

>>150
良いレスですね。私もだいたい同じようなことを考えて行動してきました。ローンは目一杯35年で組みましたが、仮に20年で返せる能力があっても35年で借りておくのが正解だと思っています。

[157: 匿名さん]

私は買い替え派なんですが、みなさん結構永住派なのに驚きました。
資産を築こうとか利益を出そうとか全く考えてません。今のマンションの家賃相場が18万くらいなので、10年後の値下がり額＋10年間の固定資産税・管理費+取得費売却費が10年分の家賃2160万+更新料・礼金を超えなければ損はしてないかな、と思います。3700万物件なので、２割落ちても十分いけると思うんですが。ちなみにローン金利はローン減税でほぼ返ってきています。
本の内容は高額プレミア物件を薦めているみたいですが、庶民的なお値打ち物件ではどうなんでしょう？高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。

[158: 匿名さん]

＃157様　完璧ですよ．　なんて言うのは恐れ多いですが．

本は読んでませんが，資産に対する家賃のキャッシュ・フローは（リスクと維持費は考慮しないとして）

カプセルホテル＞山谷＞ワンルームマンション＞ファミリーアパート＞ファミリーマンション＞高級マンション　だと思います．

部屋のグレードの割に家賃が割高な順と言い換えてもいいと思います．高級マンションは買っちゃうと元を取るのは大変なんです．ローン減税やローン利息を考慮すると，おっしゃるように賃貸よりも割安に住むのはずっと簡単です．浮いた分を教育費とかに回す賢い人達はたくさんいらっしゃいますし，ストレスも少ないですよね．

賢い人がいらっしゃったので，そろそろ消えます．

[159: 匿名さん]

＞高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。
そりゃそうです。物件が安ければ安いほど失うものも小さいので安全ですよ。
ちなみに10年で20%、20年で35%と書いてきましたが、これは土地代の占める割合が高い都心部の話でして、郊外物件だともっと価値下落が早くなります。
ところで買えば3700万円、借りれば18万円／月ってことはPER17.1ですか。こういうところなら借りるより買った方が良いですね。また、買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。

[160: 匿名さん]

蛇足

低層の超高級マンションが資産だと言う話に釣られてここに何度かコメントしてしまいましたが．．．不動産は自分で住んでいれば負債だろうと思います．
そんな寝言を言うのは．．．無限のキャッシュ・フローがある財閥の御曹司か，あるいは固定資産税すら払ったことの無いひとでしょう．

それでは，ばいばいき〜ん．

[161: 匿名さん]

157です。皆様コメントありがとうございます。
実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。まぁ賃貸に住むよりリスクがあるのは承知ですが、リスクリスクと考えすぎると人生何もできないかなぁ、っと。
住宅に対するニーズも変わりますので、今は子供の環境重視ですが、老後は駅直結タワーマンションに買い替えたいなと思います。子供たちにも自分の死後郊外の戸建てを残されるより、賃貸収入の期待できる駅近タワマンを残してあげたほうが良いかなぁと考えています。相続した不動産をすぐに売却するとものすごい税金とられますから・・・。
そんな事を考えてマンションすごろくをしてきたんですが、同じような考えの方がいらっしゃると嬉しいですね。

[162: 匿名さん]

>157
３７００万の物件の賃貸価格が１８万ってどこですか？
地元だと１８万の賃貸なら４６００万くらいです

[163: 匿名さん]

京急の横浜の子安は70平米でかりると約18万円で買うと約3600万円ですね。

[164: 匿名さん]

だいたい物件価格÷20年ヶ月＝家賃じゃないかね
管理費固定資産税大家もちで
ほとんど儲からん

[165: 159]

>>161
＞実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。
お、さすがですね。私が「買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。」などと言うまでもなかったですね。

[166: 匿名さん]

東京タワー近くの港区物件、中古マンションの75㎡ぐらいで家賃20万。
オーナーチェンジとかで売りに出てる広告見たら3200万ぐらいだった。
中はリフォームされててキレイだけど、どうなんでしょ？
借り続けるほうが得？買ったほうが得？

[167: 匿名さん]

港区で75㎡ぐらいで家賃20万、3200万は安いですね。すぐに買って、今は入居者がいるのだろうけど、退去したら自分で住むのがかしこいね。自分で住まなくても、空室の状態で売ったら、3200万円より高く売れると思います。

[168: ビギナーさん]

それはお買い得，速攻で買いですかね．

でも．．．一般にリフォームして売られているのは，リフォームしてでも手放したいと現オーナーが考えているババ．
本来ならPER10ぐらいで回って，賃貸に出したほうが良さそうなのにっていうのに何で〜

港区は新築ラッシュで中古はどれがババだかは引いてみなければわかりません．
まみあな辺りの１Fは半地下だったりね．

俺だったらタダでもいらない．ゴミ物件ばっかり所有してどうするの？

オナーチェンジは基本キャッシュだし．

[169: 匿名さん]

確かにここ数年は中古価格が割高で新築価格が低迷していたから
新築買うメリットもあったけど、だからといって１０年で買い換えろというのはあまりに乱暴だな。

アホみたいに新築立て続けるのをやめて、中古市場が成熟し中古価格が新地価格とほとんど変わらないような
欧州の不動産市場になるならば１０年買い替えは大いにありえるやり方だけど、日本の場合は
良い中古物件を探して騰落率がほとんどない状態で買い換える方法しかないね。


皆が長期ローン組んで買う日本の不動産は資産じゃなくて負債だから、まさに
昔あった健康食品の宣伝文句の「ヤセたい人は食べなさい」みたいなノリであるとしか言えない。

[170: 匿名さん]

>162さん
157です。現在の物件は地方政令指定都市の転勤族の集合地みたいなところです。なぜか転勤族が集まっている地域なんです。子供の学校の友達も半数くらいが転勤族です。
私も２年前に転勤で首都圏からこの地に来たんですが、確かにオフィス街へのアクセスが良く、繁華街からは距離があり、駅前にはおしゃれなショピングモール、学区の評判も高いので、不動産屋が進めるままにこの辺りに決めましたが、納得です。でも家賃の高さに驚きましたね。もちろん首都圏に比べれば安いんですが、地方でこの値段って、と。
月15～16万のファミリー賃貸専用マンションが沢山ありますが、ほとんど空室のない状況です。築浅の分譲賃貸はそれよりさらに人気で3・4月には見つけたらすぐに決めないと取られてしまいます。
私はあと8~10年はこの地にいそうなので、一年ほど賃貸に住んでから購入を決意しました。一件目は関東に所有しているので、地震などのリスク分散も考え二件目は地方でもよいかな、とも思い。
賃貸はまず、需要があること。そして転勤族の多くは会社から家賃の補助があります（うちの会社にはなかったんですが）。また東京から来た人達は、田舎に住まなくてはいけないのにグレードの低い所に住みたくない、という意識があるんです。不動産価格と賃貸価格、必ずしも比例するとも限らないと考えます。

[171: 匿名さん]

>>166
家賃20万で騙されちゃいけない
10年で実質手取りは2000万もないよ
これからも20万円で入ってくれる保証もない
築40年物件ならどうしようもない

[172: 匿名さん]

170さん
良さそうな地域にお住まいですね
どこの政令指定都市ですか？
差し支えなければ

タワマン計画はその都市で？
首都圏で？

[173: 匿名さん]

＞172さん。
170です。都市名はちょっと・・・人口200万人以上の都市というくらいでご勘弁を。
地方は新築から中古になった時の下落率が首都圏より高いので、10年で住み替えていくのには向かないかもしれません。ですが物件価格が安いので賃貸としてコストパフォーマンスが高くなる場合もあります。お勧めは築浅の中古ですね。
タワマン計画については、まだ何の計画もなく夢の段階です・・・正直都内のタワマンは高すぎて手が届かないかな。
場所については、日本中どこであっても娘の近くで老後をすごしたいというのが希望です。あまり近すぎると婿殿に嫌がられそうなので、1・2駅離れたくらいがよいでしょうかねぇ。なんだかスレの主題からかなりズレてしまいました、すみません。

[176: 匿名さん]

さぞ、この本のいい宣伝となってるでしょうね。

[177: 匿名さん]

非現実的な感はあるけど理論は面白い本だよ

[178: 購入経験者さん]

そんなの現実的な指南本でなかったら、机上の空論でしょ。

[179: 匿名さん]

何故非現実的だなんて思うの？
何のために働くか、それは生活を豊かに気持ちよく送りたいからでしょう。
通帳の残高を増やすためではありません。
老後の資金ばかり闇雲に溜め込んで、使わないまま死んで行く人がどれだけ多いか知ってます。

[180: 匿名さん]

> 生活を豊かに気持ちよく送りたい

179さんに十票！

[181: 匿名さん]

マンションのデベや沖とかいう詐欺師なんか
儲けさせるよりも、お金は生活の質を上げるのに
使いましょう。新築の買い換えゲームに乗るのは
自由だけど、周りからはねずみ講に騙されたのと
同様に馬鹿にされることは間違いない。

[182: 銀行関係者さん]

もし資産形成としてやるならとんでもない大間違いなやり方。
必要なく流動性をなくすメリットは何一つない。
長期の通貨安を見越して金プラチナ投資やったほうが100倍まし。

もちろん、１０年ごとに買い換える必要性がある人が参考にするには良書です。

[183: 匿名さん]

詐欺師の書いた本を良書というあたり、さては本人か？
書いてある内容より重要なことは作者の生き様である。
同じ内容の反原発の本だとしても、昨日今日反原発に転向した人と長年反原発を貫いてきた人とでは全く信用度が違うわけ。
一昨年反原発に転向した人は、もうすでに原発推進に再転向しているかもしれないわけだから。

[184: 匿名さん]

詐欺と指摘しながら、みなさん、その本関連のスレッドに投稿し、見事に乗ってますね。

[185: 匿名さん]

一通り立ち読みしたけど、株式投資の証券会社のレボートみたいな感じで読むべき所ないよ。過去の分析から無理に理由付けしているだけです。

[186: 買い換え検討中]

10年住み替え派はどうしても管理は他人任せになりがちになるので、永住志向派の住民からみれば迷惑かもね。10年の間に理事を責任持って勤め上げるなら認める。

[187: 匿名さん]

日経マネーでこの本の内容の記事が出てました。10年前に湾岸に5000万円マンション買って築10年で5000万円で住み替えたとのこと。豊洲かな？

[188: 匿名さん]

アトラクターズラボは「マンション転売ビジネス」止めよ

マンション購入者向け情報サイト「住まいサ～フィン」を運営しているアトラクターズ・ラボの沖有人社長が6月7日の「住まいサ～フィン」で、「『住まいサーフィン会員限定　事業パートナー説明会』のご案内」なる文書を公開した。記者は、この文書を読んでびっくりした。マンション業界とユーザーを冒涜するものだと思った。

　どういうものか。ホームページから要約すると、「格安の新築マンションを安く買って、転売する」目的で会費1万円の会員約300人を募り、会員がマンションの抽選に当たれば、報奨金として分譲価格の0.6%を支払うというものだ。抽選に当たらなくても足代として5000円を支払うので、2回申し込めば「元が取れる」としている。

　「購入にかかるお金は一切不要」とのことだ。また、「抽選に通り易い方は、個人属性の良い（大手企業に勤める高年収な）方、もしくは、その奥方に向いています」とし、セミナー参加者には「当内容で知りえた情報については、決して第三者に口外しないよう」「守秘義務の徹底」をお願いしている。「このビジネスは、私がこれまでやってきたことの集大成でもあります」とも書いている。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

この話のその後はどうなったかの話はなかった？
同じnikkeiなのだから･････

[189: 匿名さん]

立ち読みでざっと読んだだけです。その話にはふれてなかったような

[190: ビギナーさん]

>>187

豊洲(笑)

ここでも、恥晒さないでね

[191: 182]

>>No.183


ふーむ。
むしろ、私はものすごい皮肉のつもりで「良書」だと揶揄したのですが・・・
わかりにくかったですかねえ・・・

大体、本当に「１０年ごとにマンションを絶対に買い換える必要がある人」
なんてまずもっていないじゃないですか。

もしそんな必要性、しかもマストである人がいれば、その人にとっては良書ですね、
という意味でね。だって、10年で買い換えなければならないなら、そういう観点で
やるしかないでしょう。

必要がないのに１０年で買い換えるのは、まあ、論外だと感じますね。

[192: 匿名さん]

賛成です。

[193: 匿名さん]

このスレ立てたのはどう考えても詐欺師本人かその関係者だよね。
さすがに、最近は出てこないようだけど。
>188 のようなことをやっているようじゃ、この会社はやばいんじゃないの？
商売敵の掲示板で本の宣伝やってるようじゃ、終わってるね。

[194: 匿名さん]

まあ、本の売り上げで生計を立てねばならぬほど追い込まれているんでしょう
同情はしませんが

[195: 匿名さん]

この本を見ましたが、今後の供給過剰にあまり目がいってないと感じました。

中立的な立場で書かれた、マンション選択・購入に参考になるいい本はありませんか？

[196: 匿名さん]

あ。
あと5年しかない。

[197: 匿名さん]

最初の1章丸々使って、新築で買ったときと同じ値段で中古で売り抜けられたＡさんはお得でした！
ってだけの内容を、ドヤ顔で解説される本には1円たりとも出す気しない。

よほどのアホじゃない限り、「そんなのいわれんでも分かるわ！」と思うはずだが、
今の日本には思った以上にアホが多いという証明なのだろうか。

[198: 匿名さん]

ちゅうか，タイトルはともかく，誰も買ってないでしょ？
買った人はコメントしてないし．．．え，まさか，読んだの？

[199: 匿名さん]

最初の方はネットで試し読みできますよ。

[200: 匿名さん]

読まんでもいいよ
書いてあることは見当は付くし腹が立つだけ損
こんなこと自分で計算すればいい話
ああ、抽選物件をサクラ使って取得する方法というのはさすがに思いつかなんだ
抱え込んだ物件が塩漬けになってしまい新たな詐欺をたくらんでいなければいいが・・・

[201: 匿名さん]

>スレ主
>人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。

今後は、人口減＋長寿だけでなく、新築マンション・中古マンションの増加や、マンション長寿命化により、利便性のいいマンションが余り、価格が下がります。
車を手放したり、体が動きにくくなっていくご年配の方は、郊外から便利な街中へ出てきます。

つまり、現実の流れは、スレ主とは逆の
　　「戸建」⇒「マンション」
だと思いませんか？

[202: 購入経験者さん]

そうだと思います。

少子で子どもも自立していくと、戸建てのシニアは持て余します。庭などの手入れも元気なうちはいいけどね。都会だと駅までも遠かったりするし。
リバースモゲージするしかないね。

[203: 匿名さん]

少子化万歳。　地価下落万歳。

[204: 匿名さん]

アベノミクスでマンション価格は高騰するのでしょうかね。
少子高齢化でマンションが売れ残る圧力の方が、
アベノミクスに勝つ気がします。

[205: 匿名さん]

あべのみくすで資産を増やすような人が買うような物件は上がるかもしれませんが、そういう物件は１％くらいしかないと思いますし、６０００万とかでは買えないと思われます。

[206: 匿名さん]

現在、マンションを10年で買い替えるほどの財力はありませんが、
将来的に中古だけでなく新築の価格が下がっていくならそれも可能ですね。
しかし、その際はリセール時確実に買い手がつくような家を手に入れなければいけませんよね。
都心の駅近、高級と呼ばれるランクのマンションでないと難しいのでしょうか。

[207: 匿名さん]

郊外マンションはよっぽどの人気地区以外はリセールは苦しいでしょう。
立地が良くても、売却益は今後はほとんど望めなくなると思いますが、
立地が良ければ、賃貸費用よりはお得な可能性はあると思ってます。

[208: 匿名さん]

私は１０年で買い替えました。
売ったマンションは、買った時と同じ値段で売れましたよ。
条件のいいマンションなら、１０年程度では、価格は変わらないでしょう。
１０年程度で、買い替えれば、修繕積立金が上がる前に移れますので、
お得ですね。

[209: 匿名さん]

売るのによい時期と買うのによい時期は一般的に異なりますので売買を同時にやって利益を出すのは難易度が高いです。
ただ売買時期をずらすと自分の住む家がなくなりますので複数もってないと厳しいです。

[210: 匿名さん]

209さんに同意。

[211: 購入経験者さん]

２０８さんの例は、本当だとしても、特例ではないですか？

今の時代、そんなことが起こるなら、不動産業者・施工業者・資材メーカー・の利益は何処に行くのでしょうか？物価がインフレ状態なら別ですが。

中古の情報を見ていても、そのような例は見たことがありません。具体的な、例を教えてほしいものです。

[212: 匿名さん]

2003年ぐらい竣工のマンションだとよくある話ですよ。その頃底値てしたからね。実例もあげられますが、わかりやすいホームページを調べ中です。

[213: 匿名さん]

売り易いマンションを選んでおけば、買い替えのときに損をしにくい
というのは確かに事実でしょう。私も２回買い換えてますが、損失は出ていません。

しかし、売却益を出し続けることは、よっぽど運がよくないと出来ません。
多くの人が指摘したように売り時と買い時が違うので、複数の住戸もしくは賃貸住まい
を絡めないとこの方法は実行できません。
本を信じて多くの人が売り易さを念頭にマンション選びを行うようになると、逆に
売却益はどんどん出にくくなるでしょうね。子供が増えたねずみ講のようなものです。
初期にゲームに参加した人は大もうけを得られますが、最後の末端は損失ばかりで儲かりません。

ということで、こんな本で煽っても最終的には、デベが儲かるだけだと思います。

というか、作者の沖とかいう人間の考えることは詐欺まがいばかり。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

でも、日経はいまやこいつの詐欺まがいの片棒を担ごうとしているようにしか思えない。
日経は詐欺師と縁を切らないと信用を失うよ。

[214: 購入経験者さん]

まあ、所詮、経済記者は提灯記事を書く。社会部の記者はぶった切るけどね。

評論家なんてもってのほか。責任とる必要ないんだから。アナリストが半年前に日経平均が15000円超えると予想していた人はいないか、ほとんどいない。

所詮、この人たちは部数が売れて儲ければ良いのだから。戦前の新聞各紙が戦争を煽ったのと同じ。

[215: 匿名さん]

築８年ですが今でも30~40%増で売られています。
値上がってるのはほとんど都心物件だと思いますが

地方でもありますね
代表例は
ナビューレ横浜タワーレジデンス

[216: 匿名さん]

住まいサーフィンの記事、大丈夫？
アナリストを名乗るなら、原稿をあげる前に検算と日本語チェックしてほしいです。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=130&o=71

投稿者: staff_matsuzawa - 2013/06/13 20:57

5月の中古マンションの東京23区の販売は48592戸あり平均価格は2926万円でした。

販売戸数は4月が6825戸ですから▼1500戸も増えました。
価格は4月が3762万円ですから▼800万も下がりました。

（以下、略）

[217: 匿名]

金が無ければ買い替えなんて無理！

[218: 29]

関西でもそうだか、振り返ってみて2003－2005年頃の分譲が底値だった様だ。
丁度十年前やね、従って築十年でも値が下がらないのではなく、十年前の分譲価格が安かっただけやね。
今は明らかに割高、十年後は悲惨な事になってると思う。

昔、私が坪700万で売った土地は今は実勢１１０万程度になってるよ。
上でもカキコミがあったが、高く売っても、同時に買い換えれば買い替え費用分マイナス。
私の周辺では、課税逃れの為に買い替え特例の税制を利用して即買い換えた人も多かったが
そんな人は、せっかくのバブルも損得なし。
私は、涙を飲んで億単位の納税をした4年後に急落した土地価格で購入したよ。

一般論で言うと、築十年と云うのはデベの利益分が剥落する為に要する時間、
それで売るのは愚の骨頂やね、逆に築十年の物件はマンション投資家から見たら
大変美味しい物件だと思う。

[220: 匿名さん]

転売できないよ。
終の棲家です。
私が昇天したら、誰か処分してください。