マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[1: ビギナーさん]

現在、築6年のマンションに住んでます。
レインズなど調べてみると、購入価格と同程度で取引されている様子。

あと、3年以内に売却予定ですが、次の住処が決まってません。

10年で住み替えを実践している方、次の住処を選ぶ基準など、アドバイスお願いします。

[2: 匿名さん]

賃貸に住みましょう。その方が合理的だと思いますよ、

[3: 匿名さん]

子供ができたら動けなくなると思いますよ。
子供は言います。「ボロくても狭くてもいい。個室もいらない。引っ越したくない。」と。
子供が高校生になるのは18年後・・いや下の子だと20年後？

[4: 匿名さん]

10年で買い替えるなら最初から買わない方がいいよね。
不動産売買には仲介手数料はじめ、諸費用がかかるんだから損するだけじゃん。

[5: 匿名]

１０年間で３００万ずつ貯めて３０００万の物件を１０年に一度買えば良いんだよ。売る必要なし。不動産は貸すに限る。

[6: 匿名さん]

いままで三軒買って現在所有は2軒。一軒は貸してます。
すべて港区内です。あ、中古ね

[7: 匿名さん]

最近は持たざるメリットの方が感じるようになった
ゴミをいっぱい持つのは俺の趣味じゃない

[8: 匿名さん]

10年ごとに新築を住み替えるなんてデベのいいカモだね。
新築はデベの利益がタップリ乗っかってるからさ。
こんなスレを建てたくなるほど売れなくて困ってるの？マンション営業は。

[9: 匿名さん]

10年で売却することになれば、手数料抜きの売却手取りは買った時のほぼ半額だな
つまり本体価格の半額の償却費用に加え
他にローン費用に支払い済みの管理費修繕積立や固定資産税が10年間の住宅に支払った総支払額となる
まあ、家賃の方が安いな
もちろんローン残額＞売却額で足が出ることも間違いない、頭金や回数にもよるが

[10: 匿名さん]

物件によるとしか言いようがないけど。
賃貸は設備・構造がチープだから比較は難しい。分譲賃貸だと賃料高いし。

子供の成長で手狭になったので11年で売却しましたが70平米で分譲時約4500、売却3900でした。
ローン残高は3000位だったのでまあまあかな。

今後は厳しい気がしますね。人口減少なのに大規模マンション乱立・・

[11: 匿名さん]

中古で買って中古で売ったけど一応利益出たよ。中古を安く拾えばリスクは低減できる

[12: 匿名さん]

資産運用してるならともかく、落ち着かないでしょ。そんな生活。
独身ならいいかもね。

[13: ビギナーさん]

「マンションは10年で買い替えなさい」って本読んで、
その気になってたけど、やっぱり難しいんですね。

[14: 匿名さん]

自分もこの本の理論はいいと思って
10年毎に買い換えようと思ってました

[15: 購入経験者さん]

４さん

その通りですね。手数料３％取られる。５０００万で実質４８５０万。買値と同じ価格で売っても、入居時の引っ越し費用や新規の長期積立修繕費や登記費用を勘案すると６～７％は損が発生する。その上、ローンの手数料や利率を考えたら、１０％くらい、買値より上乗せできないと、実質は損。

その上、引っ越し費用や新規の長期積立修繕費や登記費用など新規に費用も発生する。

そんな、不動産業界の宣伝本にのせられたらダメですよ。

中古市場を除いてごらんなさい。３年以内でも買値と同じ価格で売ってるマンションある？今。ほとんど、１０％は落ちてる。それも、実際はそこから値引きしないと売れてないはず。１０年たったら、５０００万の物件の売却額は３０００～４０００万かな。物件にもよるが。

[16: 匿名さん]

あくまで賃貸との比較なので10年間の家賃と更新料の総額＞物件の下落幅+諸費用なら得と考えていいと思います。
ローン控除期間が10年なのと修繕積み立てが10年超えると大体値上げになる事を考えれば理にかなってると思います。

ただあくまで理想論なので実際には難しいでしょうね。購入時に相場より高値で掴まされたらアウトだし
なんでもそうですが得するのは一部の人、大体の人は損するようになっています。

この本は読んでみましたが良書の部類だと思います。鵜呑みにしなければね
～しなさい、～してはいけない。の類のタイトルにはもううんざりですがｗ

[17: ビギナーさん]

中古の築浅をお得に購入して、築10年以内で売却すれば、
結構いけそうですか？

[18: 匿名さん]

俺はそれやったよ。住んでたワンルーム４００万で買って６００万でうりぬけた。

[19: 匿名さん]

額面でなく取得総額（所有期間の固定資産税も含め）400万→数年後売却時に税金諸経費抜いて600万？
取得５年以内の売却ならほぼ４割の税金240万も含めて、なら儲かってないのでは。もちろん家賃はかからんけど。

５年以上所有でワンルームが1.5倍に値上がりした（しかも値段的に新築じゃなさそう）って現代日本のどの地域？

[20: 匿名さん]

そうなんだよね。買う時に払った諸経費や登記費用やその間に払ったローンや固定資産税はコストではないのか？

[21: 匿名さん]

本を鵜呑みにすると、高掴みしそう。とくに需給バランスの崩れそうな地域は。
せっかく2003年、2004年で良い買い物ができた人は、この本に煽られて
焦らない方が良い気がする。

[22: 匿名さん]

同僚で二人ほど買値＋αで売れた人がいたけど、諸経費入れたら流石にマイナスだっていってたな。
素人がやるにはリスキー過ぎると思う。
一度上手くいっても次も上手くいく保証はないよ。運もあるしね。

[23: 匿名さん]

買い換えたんじゃ意味ないなあ
たとえば昭和50年代に購入して昭和の末や平成の頭に売ってるやつは
大儲けできたことだろう
しかし、その時に新たな住み替え物件を買い直していれば平成10年ごろ売ろうとしても大損
大儲けには巨大な譲渡所得税がかかり、損失には免税特典はない
税金分も大損
結局は高い時に売り抜けて賃貸住まいを決め込んだやつだけだ、大儲けできたのは
そんなやつがどのくらい居たか知らないがｗ

[24: 匿名さん]

読んでないし買う気もないけど、10年毎に買い替えると売却益でウハウハですよ、なんておバカな内容の本なの？

てっきり、マイホームに限り適用されるお国の大衆迎合・景気対策制度の数々、特に、

住宅ローン減税
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

あたりをフルに生かせば賃貸より得！って内容の本だろうと勝手に想像してた。

[25: 匿名さん]

今から10年ぐらい前はマンションが底値だったから、
その当時に立地の良いマンションを買った人は売却益は得られそうですね。

でも、23さんが言うように買い換えたんじゃメリットはないよ。
いくら売却益がでても、新築の同レベルのマンションを買える値段では中古は絶対に
売れませんから、借金増やして買い換えるしかありません。
そして、10年後に買い換えるときには、今買った価格よりは大幅に安くしか売れない
のが普通だと思うけど。

マンション価格はここ30年ぐらいの間に大きく上下しているので、
安いところで買って高いところで売り、売ってから買うまでは賃貸でつなぐというのであれば、
かなりの収益（賃貸料がチャラも収益と考える）があがっただろうとは思います。
でも、これって結果論ですから、実際はそうはうまく行かないでしょう。

10年毎に買い換えればデベは喜ぶだろうけど、デベの利益の分だけ、
購入者が損をする（負担が増える）のが当然だと思いますよ。
その損を被ってでも最新の分譲設備を享受したいというのなら、
それは個人の嗜好の領域ですから止めはしませんけど。

住宅ローン減税ていったて、ローン金利分にしかならないのだから、
購入者にとっては別に得になりませんしね。

[26: 匿名さん]

パチパチパチ～

[27: 匿名]

マンションはキャッシュで買うに限る。

[28: ビギナーさん]

投稿いただいてる方の多くが、高値掴みされているみたい？
築10年で購入時の半分は、あんまりにもひどいですね。
当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

諸費用などを計算すると、全く損をしないとは言えないかもしれませんが、
わずかなお金で、都心の一等地に10年近く住めれば、御の字です。

ただ、住みたい場所というよりも、資産価値が下がらない場所を選んでいかないといけないので、
その辺がネックです。

[29: 匿名さん]

チラシとかに載ってる中古の売り出し価格は成約価格と別もんって知ってる？

隣が5,000万で売り出して→売れたからって「5,000万で売れてるとは限らない」。
物件余りは誰もが知ってるところだから今どきは誰もが買い叩く。

滅多に売りに出なくて出るたび瞬殺、みたいな物件なら言い値で売れるも有り得なくはないけど
そんな物件あったっけ最近。売りたくても同じ物件の新古が競争相手って話ばっかじゃない？

[30: 匿名さん]

夢を壊しちゃダメ
チラシの価格が資産価値だと思ってるんだから

[31: ビギナーさん]

さすがにレインズ見てますよ(笑)

[32: 匿名さん]

つーか既にビギナーじゃないんでは？
自分の物件は６年経っても下がりませんえっへん、って
自慢でもしたいのか？成功してんなら情報交換の必要ないじゃん。
反論を覆す情報開示もする気ないみたいだし、何がしたいのかよく分からん。

[33: 匿名さん]

具体的に２８さんは、どの地区でどの程度のマンションなのか、特定できない程度に明確にしていただくとありがたいですね。

６年たって資産価値が下がらないのは希少だと思います。

具体的に査定してもらったの？

そしてみなさん仰る通り、販売価格より中古は値引きするのが実際。そして３％の仲介手数料は知ってる？

購入価格×１０３％＋各種手数料＋一時修繕積立金＋ローン金利＋ローン手数料でないと原点ではない。

実質ゲインライン突破できないってこと。分かる？

平和だねぇ・・・・・

[34: 匿名さん]

さっさと売っていただいて実際の手取りを教えていただいたほうがいいんじゃない？

[35: ビギナーさん]

パークタワー目黒ってとこだけど
次が見つからず、いろいろ検討してます。

ほとんどの人が大損ぶっこいて、
売ることも出来なくなってるのですか？

[36: 匿名さん]

＞当方は、築6年でもほとんど資産価値が下がっておらず、
＞このまま資産維持してもらって、築10年を前に買い替えたいです。

こういう人が呑気に仲介業者に行ってレインズ見せられて現実に驚いて、
『今、うちなら、この物件を探している人がいます。』とか言われて、
慌てて専任媒介結ばされてカモられるんだよなぁ。

[37: 匿名さん]

>28

25だけど、去年私は都心のマンションを築8年で売って、
15%ぐらいの売却益をだしました。
しかし、近くの同等の新築物件はさらに20%ぐらいは高かったですよ。
だから、中古の部屋で売却益を生み出せただけです。

私の場合は仕事の都合で地方都市に引っ越したので、売却益が
手元に残ってよかったのですが、都心にもどる必要がでたら、
元のレベルの部屋は借金を前より増やさない限り買えません。
戻る頃に都心の不動産価格が下がっていればいいのですが、
こればかりは予想がつきません。
郊外は今でも暴落しているし、湾岸も近く暴落すると思ってますが、
私は山手線の内側しか興味がなく、ここだけは新築価格が簡単には
下がりそうもありません。

スレ主のマンションが今売却すれば売却益があったとしても、
次に買い換えたマンションがまた売却益を出せる保証は
何もないですよ。マンション価格はここ数年は右肩下がり
なので、大きく売却損がでる可能性の方が高いと思います。
都心は他よりは下がり方が緩やかですが、価格が上がってくれなければ、
デベの儲け分である約2割は中古になった時点で下がるのが
常識でしょう。さらに、10年経てば、購入時より3割安い価格で
売れれば上出来だと思います。

[38: 匿名さん]

３７さんみたいなラッキーな案件は稀ではないでしょうかね。東京の都心で２００４年前後の地価が底だった物件なんでしょうね。

仰るように、次回購入するものが同じようになるかは、全く？です。

[39: 匿名さん]

昨年末から中古はぜんぜん売れてないそうです。
スレ主の物件もいざ売ろうとしたら、買手がなくて
値下げにつぐ値下げで、大幅売却損という可能性ありますよ。
気に入った物件なら、すみ続けるのが一番。

[40: 匿名さん]

新築が供給されすぎですからね。
査定と実際に売るのは全く別ですよねー
いずれにしても売るために住みたくもないエリアで購入するのはリスキーですね。
まあ、このスレ自体が釣りだと思いますがｗ

[41: ビギナーさん]

どうも売却で大損してもらいたいような意見が多いですが、
人の本心を垣間見ました。

37さんと同様に、今回は、上手くいっているのですが、
次がなかなかいいところないんですよね。

あと、築10年以上住んでしまって、売るタイミング逃して
大損してる方の意見は求めておりませんので、ごめんなさい。

[42: 匿名さん]

マンションは10年で買い替えなさい

という本読みましたけど結構参考になりましたよ。
一読をおすすめします。

[43: 匿名さん]

41

驕れるもの久しからず。永住希望者や賃貸経営者には関係ないこと。

[44: ビギナーさん]

プラウド恵比寿なんかも、築1年で5-10%値上がりしてるし、
ちゃんと調べて物件購入すれば、10年で買い替えもいけそうですね。

[45: ビギナーさん]

43

いつの時代だって、知力の劣るものから富は逃げていく

[46: 匿名さん]

本の宣伝スレかあ
つまらんね
発想が昭和すぎる
地方はすでに衰退で上がるというものが皆無
この流れは東京にも押し寄せる
世帯数がはじめて減少する前代未聞の未体験ゾーンに突入だ

[47: ビギナーさん]

46

情報がかなり古いね。
2015年以降から世帯が減少するのは、数年前から指摘されていること。

世紀末思考で、こういう煽りは、ほんと要りませんから(笑)。

[48: 匿名]

世帯数というか、出生率１．３で女性が生涯に産む子供の数が１．３だから、終わってるよね。

[49: ビギナーさん]

人口が減って、不動産がタダ同然になると思ってるのかしら？

[50: 匿名さん]

大宮よりも先とかは既に始まってるでしょ。