マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[121: 匿名さん]

『新築買って十年』は得しないって意見が大勢じゃありませんか？
とすると何年モノ買って何年で手放すのが得かって話？

それまた難しい。
得かどうかと売れるかどうかは別ですから。

[122: 匿名さん]

ローンで買った場合は費用が多くかかるので，より条件の良い新築をキャッシュで買ったとして，

10年後の中古がほどほどの値段で売れたとして，その後はどこに住むのでしょう？
別の中古はほどほどの値段がするだろうし，元のマンションだけ上手く売れたと想定するのは疑問．その時の新築が高いから中古が高く売れたと考えるのが普通では？　そうすると高値掴みの新築を買って次の10年後も上手くいくかはかなり疑問です．

そうは言っても，同レベルの新築（分譲）賃貸に10年住むより，評価損は少ないとは思いますが．．．

中古で買って，中古で売るあるいは賃貸に出すのが効率が良さそうですが，一般的に議論するには物件の条件に差がありすぎでしょうね．

[123: 土地勘無しさん]

確かに付き合ってられませんね．

存在しない高級マンションを，買える資産も行動力も経験もない人が議論しているのは，机上の空論ですらなく妄想ですから．

[124: 匿名さん]

できるかどうかは別ですが、底値でかって、しばらく住んで、また底値でかうのが理想的です。

2002年で買って、2011年で買い替え、
みたいなひとがいたら理想的だと思います。

[125: ビギナーさん]

>>106

>新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね

これが、間違っていますね。
都心や城南の限られた地区を見ると、
新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。
また、築20あるいは築25年で資産価値がかなり下がらなくなります。

一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、
新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。

もちろん、築10年で資産価値半分などの○○物件を買うとアウトですが。

[126: 匿名さん]

新築の二割はデベの儲けって一般常識だと思うけど。
資産価値が保ちやすくても実際の売価が新築➖二割減してたら得じゃないじゃん。
2002年に現金購入、2011年売却みたいなタイミング以外で
成功実例あるの？傾向値挙げてても仕方ない。

[127: 匿名]

>>　125

>>　都心や城南の限られた地区を見ると、

　→　そこだけの話なんですよね。

>>　これが、間違っていますね。

と、全体を否定するのは誤っていると思います。

No.120,121,123さん等のように、みなさん、特殊ケースでなく、全体論を望んでおられます。

[128: 匿名さん]

>>125
＞都心や城南の限られた地区を見ると、新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
＞築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。

90年代後半から2000年前後に分譲されたマンション限定の話ですね。
2007年に分譲されたマンションにも同じことが言えますか？
あるいは、新築マンションが売り出されたときに、近隣の立地条件、建物のグレードその他の条件がほぼ同じの築10年が新築と同等の価格で売れますか？
不動産相場に変動がないとすれば、あるいは相場変動分を修正すれば、新築直後が最も下落率が大きく、築年数が経つほど下落率が緩くなるのは常識です。それは都心や城南であっても同じことです。
ただ、都心部は相場変動が大きい傾向があるので、経年劣化による価値下落を相場変動による価格上昇が上回ってしまうことがあるというだけのこと。
相場変動による価格上昇と、相場変動要因を除外した経年劣化による価値下落とを混同して、新築で買って築10年で売るのが最も得だなどと誤解するようでは、この先大損しちゃいますよ。

＞一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。
新築時の修繕積立金は低いですが、その代わりに数十万円（場合によっては100万円超）の修繕積立基金を一時金として供出していることも考慮してますか？
ま、それを無視しても、専有面積100平米として、築20年以降の修繕積立金は、高くても30万／年程度。新築時に10万／年とすると差は20万／年程度となりますが、経年劣化による価値下落の新築時と築20年時の差は20万／年じゃ済みませんよ。

[129: 匿名さん]

確か2007年はプチバブルでしたね。こんな時期に買ってはだめです

[130: 匿名さん]

住める予算で住みたいところに住む。
住宅=マンション購入を投資にしない！

以上。

[131: ビギナーさん]

>>127

スレの当初から、何でも10年で買い替えた方がいいなんて、
なってないです。

何も条件なければ、みなさんすでに10年で買い替えてるでしょう。

かなり、条件絞れば、10年で買い替えても、大きな損を出さずに
一等地や最新設備を利用できるってことです。

[132: ビギナーさん]

>>128

ここ最近では、リーマン直後がかなり買い時だったと思います。
安く買えれば、当然、資産価値は維持しやすいですから。

いつ、いかなる物件でも10年で買い替えできるとは思ってないです。

以前も書きましたが、家は、1回目は築10年で含み益がでそうなんですけど、
次が決まらないんです。

仰るように、2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、
高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

一度、利確するために、売却し、しばらく賃貸も考えますが、
賃貸は、それなりに維持費がかかりますし、引っ越しの回数が増えるのも・・・

[133: 土地勘無しさん]

余計なお世話せ申し訳ないのですが，
住んで気に入っている住居は売り買いしたり，相場の上がり下がりを気にするものではないのではないかと思います．売買には莫大な手数料もかかりますし，これからは安く買って高く売るというのは一般的ではなさそうだと思いますが．

[134: 匿名]

No.130さんやNo.133さんの仰るとおりだと思います。

人の数に対してマンション数のみ増えている中、中古も含めてマンション過剰と
なることが明白です。

安く買って高く売るのは基本的に不可能なため、将来の自分や次世代のために
いかにマイナス（負債）を少なくするかが、重要だと思います。

[135: 初心者]

基本的な内容で申し訳ありませんが、No.131殿の言われるように、
一般論としては、10年程度以内で買い替えた方が、オトクなので
しょうか？

（数年程度でもなく、20年程度超でもない理由が、理解できて
　おりません。）

[136: 匿名さん]

売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
お得なわけがないだろう
なんかの間違いでたまたまオトクだったとしても次に損するから同じこと
住み替えが多いなら一生賃貸の方がむしろオトク
分譲なら一戸建てで末永く住むのが一番オトク

[137: 105=128]

>>132
＞2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

そのとおりです。同じ時期に売り買いの両方を行おうとするとそうなります。
なので私は、２件目は相場が上がり始めの早い時期に買って（とは言っても2003年頃の底値よりは１割ほど高い値で買わざるを得ませんでしたが）、その後１年ほどは１件目と両方を所有し、だいぶ相場が上がってきてから（2007年になってから）１件目を売りました。１件目が買値の120％で売れたのは、所有していた８年間の価値下落より相場変動による価格上昇の方がずっと大きかったからに他なりません。
仮に２件目購入と同じ時期に売っていたら、買値とほぼ同額（100％）でしか売れなかったと思います。それでも上出来ですが、築20年を過ぎるとそこからは底堅いというか、あまり値落ちしないのは都心部の特徴ですね。

>>136
＞売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
＞お得なわけがないだろう
指摘のとおり、不必要に売買を繰り返すのはロスばかりで、何の得もありません。
私は１件目ではたまたま利益を得たものの、今所有している２件目の現在価値は買値（６年前）の９割もないかも。ま、下がって当然です。劣化が進んでいるのですから。基本的には買い換えることで得をするなんてことはないですよ。
ただ、都心部は、タイミング悪く高値づかみをしたのでなければ、大きく下げることもなく、売ることになっても大きなロスにはならない、ということは言えるかと思います。

[138: 購入経験者さん]

132さん

大変失礼ですが「含み益」と仰いますが、１軒目購入時の「ローン手数料」「一時修繕積立金」「登記費用」「毎年の団体生命保険料」「毎年の固定資産税」「月々の修繕積立金」＝４００万/10年はコストに入ってますか。現金で購入しても、３００万です。

そして、次も一部は同じ費用が掛かるので、これまたコスト（登記費用）になりますね。４００～５００万のコストを足しても利益が出ると言うことは、売却の際の仲介料（３％＝１５０万）を足しても、５０００万で購入した物件が５６００万程度で売れるということですか？

[139: ビギナーさん]

>>138

まだ、売ってないので確定ではないですが、
レインズなどをみると、今回は、含み益が出そうです。

ただし、含み益を出すことが目的ではなく、大きな損もなく
一等地や最新設備のマンションに住むのが目的です。
そのために、10年で買い換える戦術が有効かどうかを検討したいのです。

[140: 匿名さん]

土地が値上がりしてりゃあ戸建で住み替えるのがオトクって、本当にバブル崩壊までは信じられてたんだよなあ
毎年土地が値上がり続けてたからなあ