マンションは10年で買い替えなさい

[ビギナーさん]

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう！

[101: 匿名さん]

マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

いずれ手放すのがほぼ必須として、
十年で買い替えを続けるのが金銭的に得か損かですよね、スレ主旨は。
十年で手放しても利益出る物件はわずかだけど、
二十年経っちゃった物件よりは売りやすい。
十年の差で売価にどれだけ差がつくか、は経ってみないと分からない。

[102: 匿名さん]

１００さん

＞耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度の期間）は、修繕費等を無駄に払＞い続けなければなりません。

何故、そう言えるの？根拠は。もしそうなっても、購入者本人は死亡してるでしょ。さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

前半は分かるけど、結論が突飛すぎる。

１０１さん

＞マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
＞いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？
安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。そして、高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

お二人とも、話の前提条件が根拠のない思い込みだから、結論に全く説得力がありません。

[103: No.100]

102様のご指摘が核心です。

>　購入者本人は死亡してるでしょ。

これは、息子さん等に負債を残しての購入者死亡を意味してます。
しかし、マンションのみを遺産放棄できません。

さらに、このような理由等から、将来、修繕費等の滞納者が増えれば、残った住人（継いだ方々）の負担はさらに増加します。
（法制度が変わればよいのですが、マンション居住者のみに都合よく法律は変わりません。）

今後も、人は減りマンション戸数が増加していくため、これらは必然的なことだと思いますが、少し遠い話（30年～80年程度先？の状況）のため、あまり話題にならないのでしょうか？


>　さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

書き方が悪く申し訳ありません。
中古含めたマンションが超過剰となり、且つ、住んでいるマンションの価値低下、修繕費増大等があるため、その前（10～30年程度？以内）に手放さなければ、持っていても上記理由からリスクが増すばかりでは？
との趣旨です。


>　安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。

これは単に、「都心の環境の良い場所」にはマンションしかないため（或いは戸建狙いなら費用がさらにone order upしてしまうため）ですよね。

No.100でも触れておりますが、現在の耐用年数は、解体中のマンションより大幅にupしており、さらに、各マンションの戸数増による解体合意形成難も予測され、解体は2,3世代後です。
（そもそも、50～80年後？に解体する際は、マンション過剰のため、その場所に再度マンションを作るかどうかも疑問。　
　　→　容積率upは意味をなさず、それまでの期間の容積率upにより、さらなるマンション
　　　戸数増を招いている可能性あり。）


自分もマンション否定派ではなく、「終の住家」として購入したいのですが、
　・次世代以降へのリスクの可能性について、みなさんどう考えておられるか？
　・長い目で見ると、本スレッドのタイトルはあながち間違いではない？
との疑問があります。

[104: 匿名さん]

>102

えっと、101＝95ですが。

>何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。
そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？

山手線ターミナル駅至近のボロマンションを自宅使用してます。
いわゆるヴィンテージでもない限り、築年数の経ったマンションから
オーナーが引越しして一定割合は賃貸に出るの常識では？
私の物件だと、自分で住んでるオーナーは独居老人（か老夫婦）割合が高いですけど。

>高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、
解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？
まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

知ってるから95のコメントになったわけですが。
でも、別に101は矛盾するものでもありませんよ。
いずれ手放す、には建て替え時の持ち分売却も含みますし。

そして私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
ほぼ価格が変わらなかった、は結果論で売りやすさ（貸しやすさ）は
築浅>築古であることに変わりありませんよね。

このスレは短期〜中期売却の損得に関するスレだと思ったので、
その点に照準を合わせたつもりなんですが。

[105: 匿名さん]

横レスですが
>>100
＞30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
＞　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
＞となっています。
マーケット全体を均せばそうかも知れませんが、需要と供給の関係は、まず立地、そして物件固有の条件により異なることは言うまでもありません。
私は港区で中古マンションの購入２回、売却１回の経験がありますが、１件目は８年所有した後に購入時の１２０％の価格で売れました。タイミングが良かったこともありますが、需要が高いエリアの物件は値崩れしにくいものです。ただし、都心部は価格変動が大きい傾向があるので、高値づかみしないよう注意する必要はあります。

＞増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかないマンションが多数
築年数が２５年を超えても、専有面積１００平米当たり２～３万円／月ですよ。郊外の３千万円程度の物件にとっては「高い！」ということになるかも知れませんが、６千万円以上の都心物件なら、その程度の負担が足かせになることはありません。逆にそのくらいの設定をしていないと、十分な維持管理が出来ないこと、修繕資金不足が懸念されることから、かえって売れないでしょう。
うち（２件目）は専有面積１００平米当たり約２．５万円／月ですが、内外装はいつも良好な状態を維持していますし、ベランダ手摺をアルミ製に交換、エレベータ交換といった大工事もやりましたが、まだ十分な資金が残っています。

>>104
＞私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
都心部の中古はそこが狙い目だと思います。あまりに老朽化が進んでしまった物件を購入するのはリスキーだと思いますが、築２０年くらいで管理が良い物件なら、そこから２０－３０年は住めます。しかし、その間の値下がりは限定的であり、値下がり分（価値下落分）を所有年数で割った一年当たりの減価償却は意外に小さくて済みますから。
新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね。

[106: 匿名さん]

結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

[107: 匿名さん]

賃貸にします
マンションが資産とかアホらしい

[108: 匿名さん]

って人はそもそもこのスレ来る意味ないのでは

[109: 匿名さん]

>>107

分譲マンションは立派な資産ですよ。
勿論、都心のいい場所を選ばなければ意味はありませんが、
都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件は、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

[110: 匿名さん]

机上の空論では？

[111: 匿名さん]

>机上の空論では？
どこがですか？真っ当な意見だと思いますよ。

[112: 匿名さん]

じゃあ，ドムスでも買えよ

[113: 匿名さん]

いや，言い方が悪かった．坪500万で200坪なら土地代だけで10億のマンションになる．それを数戸で共有するなら，一戸あたりの売値は？　それなら共有というリスクより，戸建を持ったほうがよっぽどいいのではないか？

[114: 匿名さん]

>>112
ドムスは、低層も多いですが戸数が多いです。
それから、特にドムスは月々の管理費がバカ高いです！
月15万〜広さによっては20万円以上という物件も。
それならホーマットやパークマンションの方が割安かも。
それらも勘案しないとですね。

[115: 匿名さん]

>>113

例に挙げたマンションだと、売値は恐らく3億ぐらいでしょう。
ただ、もし一軒家で将来売りに出した時に、土地だけで10億円の戸建てを買う人は、
果たしていでるしょうか？
それよりは、例えば6戸にして1戸あたりの価格を抑えて売りに出せば、
買い手も付きやすいでしょう。
更に、建て替えに関して言えば、土地代は一戸あたり1.5億だとしても、
上モノ台はせいぜい数千万。2億でもお釣りが来るでしょうから、
3億で売れれば約1億円のプラスが来ますよね。

[116: 匿名さん]

>>113
敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションのうちの1戸（土地持分33坪）と、敷地面積33坪の一戸建てを比較したら、後者の方がしょぼいに決まってるじゃん。

[117: 匿名さん]

完敗です．そんな凄いマンションにあなた方が羨ましいです．さようなら～

[118: 匿名さん]

具体的にどのマンションを指しているのでしょう？

[119: 匿名さん]

>>118

>例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、

というように、「例えば」ときちんと書かれていますよ。
ただ、このような例は都心の低層中心のマンションにはよくある例です。
例えば、200坪程度の一戸建てを相続の時にマンションにして、
最上階にオーナーさんが住んで、例えば全6戸だったら、
あとの5戸を分譲して、その建築費用と相続税分を捻出するとか。
買う方にしても、>>116さんがビシっとご指摘のように、
33坪の一戸建てを買うぐらいなら、もっと立派で広いマンションを購入しよう、
土地持ち分が33坪なら、恐らく容積率200%として66坪=220㎡程の豪華マンション
でしょうから、そちらを選択する方も多いでしょう。

[120: ビギナーさん]

みなさんが書かれておられることはわかりますが、、、、、

No.117さんも嘆いておられるように、このスレッドは、
　　『「高級」マンションは10年で買い替えなさい』
ではありません。

No.109あたりから高級限定の話となってますが、No.107までは色々と考えさせられる内容でした。

スレッドに立ち戻り、一般的なマンションの買い替えについて書かれたNo.100～107あたりまでに関して、
みなさん、どう思われますか？