修繕費

[入居済み住民さん]

修繕費について質します。
3年後に大規模改修工事として、外壁工事を予定しているマンションに住んでいます。
そこで質問ですが、各家の大きさが違うのに同じ修繕金額はおかしいとおもうんですが？
特に今回の外壁工事は、各世帯の大きさがばらばらなだけに、何とかならないのかなと思います。
ちなみに今まで￥4.000が、￥16.000になります。

[2: 匿名さん]

修繕費、とは、毎月の修繕積立金のことで良いのでしょうか？
（それとも、一時金の徴収額のこと？？）

全戸一律、同額なんですか？

一般的には、所有割合によって、異なると思うのですが…
例えば、平米当りの単価を設定し、
50平米と100平米では、ちょうど倍額になるように。

それにしても…
>今まで￥4.000が、￥16.000になります。
3年後に迫っているのに、この時期に見直し（増額）ですか…
大丈夫かな？

この数年、ローンだけでなく、
管理費等の未払い・滞納が話題になります。
そんな中、4倍とは…滞納が出ないと良いのですが。

一般的には、分譲時が低く設定してあるので、
築3～4年目までには、適正な額への見直しがされると思われるのですが、
その際…
・緩やかに、徐々に値上げ
・一回で、値上げ
・値上げせず、修繕時に一時金徴収…などを総会で話し合いました。

組合の役員の経験や、総会等への出席、
収支報告等は、ご覧になられていますか？

管理組合、管理会社…住民、それぞれが、しっかり機能していますか？

[3: 匿名さん]

「今までは￥4,000」という記述から、たぶん月額の方だとは思いますが
いずれにせよ、現行の修繕積立金額（￥4,000）がどういうルールで設定されているのか
確認する必要があるでしょうね。
（と言うより、区分所有者として当然に認識しておくべき事だと思いますが･･･）

金額の多寡も適正かどうかを確認した方が良いとは思いますが、建物の現状に合わせて
算出された金額ならば「高いから払いたくない」では済まされない事ですし
そもそもスレ主さんは「一律同額であること」に疑問を持たれているので、確認すべきは
共有持分割合で決めているのではないのか？という基本ルールについてだと思います。

厳しい事を言う様ですが、本件は「修積金の増額」だけがいきなり突き付けられた訳では
ない筈ですよ。>>02さんがおっしゃる様に、区分所有者として組合の資金状況や
建物の管理状況にどれほどの意識があったかも問われると思います。

[4: 匿名さん]

>>1
こちらに答えがあると思いますよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46091/

[5: 入居済み住民さん]

02さん、03さん、04さん、回答ありがとうございました。
中古マンションを1年前に購入し、今年に入り修繕積立金の見直しを聞きびっくりしました。
皆様が言われてるよう資金状況や管理状況を確認したいと思います。

[6: 匿名さん]

　修繕積立金の考え方は、いろいろあります。
　個人的には大規模修繕は共用部分の修繕ですから、全戸同額でもおかしくないと思います。
　広い住戸は一般的に外に出る部分が多いため、額が違っても受忍限度内に収まればおかしくありません。
　資金が不足する場合の対応として、一時徴収や、同額があっても大規模修繕は適正な時期にしなくてはいけませんから、緊急避難的に同額や高額はやむを得ないと思います。

[7: 匿名さん]

>3年後に大規模改修工事として、外壁工事を予定しているマンションに住んでいます。
>そこで質問ですが、各家の大きさが違うのに同じ修繕金額はおかしいとおもうんですが？

外壁だけでいえば、角部屋の壁面積が一番大きいですけどね。
角部屋の床面積が一番小さいかもしれませんし。
でも外壁がなければ中部屋もマンション自体も存在しないわけですからね。

修繕積立費が全戸4000円/月かもわかりませんね。

[8: hondax21]

修繕積立金で行う大規模改修工事は全て共用部のみを修繕、改修します。よって、専有室も併せて修繕、改修をするのであれば別途修繕費を徴収するのが正しく、何か別の理由があるのではないでしょうか？毎月提出される管理業務報告書に記されているのではないでしょうか？または管理組合にどうしてこのような積立金になるのか確認が必要と思われます。

竣工18年後に大規模改修工事にて屋上防水、外壁タイル補修、外壁目地シール打ち換え、階段滑り止め、廊下シート張替、管理室、集会室リフォームを実施、修繕積立金が足らなかったので約￥2000万を借入、毎月、修繕積立金から返済していました。この様に借り入れて対応する方法もあります。

[9: マンション掲示板さん]

いつも管理組合に御協力頂き有難う御座います。
この度、急遽新理事長となりました1101号高橋と申します。
私も一律とは聞いておりませんが、念のため、理事会ポストに投稿お願い出来ませんでしょうか？
早急に調査の上、ご返答させて頂きます。
理事長になりスレ気になり見たところ正にタイムリーなご意見ありがとうございます。
今後共、宜しくお願い致します。

[10: 匿名さん]

　専有面積割が多いと思ますが、極端に修繕積立金が不足する場合、面積に関係なく、一律にしているマンションも聞きます。　緊急避難的にはありかと思います。

[11: 匿名さん]

　常識的や一般的には、専有面積割です。　しかし、そうではないマンションも存在しますので、どれが良いとは一概に言えません。　修繕積立金残高総額や修繕箇所の多寡等で、一般的でない場合もあります。

[12: 匿名さん]

専有面積割も不公平ですよね
同じ階に夫婦2組が住んでいるとします
片方は広い部屋、もう片方は狭い部屋
エレベーターや宅配ボックスなどの共用部分の費用は面積に関係なくどちらも同じでしょう

[13: 匿名さん]

修繕積立金が面積割だったら追加の費用は均等割でもいい気がする

[14: 匿名さん]

↑　規約に面積割が規定されている場合は、規約変更が必要になる。

[15: 匿名さん]

そのマンションの管理規約次第だけど、通常は占有部の面積比に応じて共用部の持ち分が設定されている。共用部の大規模修繕は使用率がどうだとか住戸に隣接する面積がどうとか関係なく、その共用部の持ち分に応じて負担することになる。
だから修繕積立金や一時金は面積に比例しているマンションが多いが、規約を変えて面積によらず同じ割合にすることも可能。
ただし、規約変更は特別決議なので3/4の賛成がいるんじゃなかったっけ？
狭い部屋で支払い額が高くなる方は反対するだろうから、それが1/4以上いたらアウトだね。

[16: 匿名さん]

　大規模修繕のための資金不足が問題となっていますが、多くは実際にどれだけ修繕して、どのくらいの費用が必要か管理組合では分かりません。
　そこで、害規模修繕コンサルタントや管理会社が積算することになりますが、それも正しい修繕箇所や費用は分かりませんから、水増しが横行します。
　国土交通省からガイドラインは示されていますが、あくまでも例示ですから、現状を把握することが大事で、大規模ではなく、必要箇所の修繕にとどめないと、いくら費用があっても足りません。
　危険な個所は放置できませんが、慌てて必要でない箇所を修繕することもありません。
　信用のおける専門的知識者を見つけ、管理組合自身の目で確認し、修繕を成功させましょう。

[17: 匿名さん]

　修繕積立金の分担は、難しく考えれば余計に難しくなります。
　積立金があると、一般的な専有面積割が、管理費との整合性が良く、広い面積の住戸も負担能力があると考えられるので、良いと思います。　

[18: 匿名さん]

　修繕費がどうしても不足する場合は、すまいる債を積み立てていると、融資を受けることもできます。
　返済はしなくてはいけませんが、民間金融機関に比べ低利ですから、利用価値はあります。
　耐震化工事が必要な場合は、さらに利率が下がりますから、考慮すればいいと思います。

[19: 匿名さん]

　修繕で金額が大きくなるものには、鞘取り、コロガシ、管理会社と工事会社等の癒着等を疑わねばなりません。
　手段は分かりにくくなっているため、工事系マンション管理士等と協力して、不要工事を阻止しなければなりません。

[20: 匿名さん]

　修繕費は会計細則を作り、「３万円以上の費用が掛かると見込まれるものは、見積書作成費用を負担しても相見積もりを徴取する。」と定めた方がいいかもしれません。
　それも、仕様を定め、同一条件で見積もりを取れば良いでしょう。

[21: 匿名さん]

　修繕費も分かりにくく、裏金が作りやすいものです。　大規模修繕工事の不適切コンサルが話題になっていますが、それの小型版は、多く起こります。　合い見積もりを取らない、合い見積もりが出来レース等です。

[22: 匿名さん]

コンサルを入れて調査をするという案がありますがその場合は管理組合で話し合って、
可決された場合のみ入れることができるのでしょうか。
コンサルを入れる場合の費用は、どのくらいかかるのか気になる点です。

たしかに、部屋の広さは違いが出てくるとして同じ修繕費料金だと理不尽に感じそうですね。
このことに関しては管理組合で話し合ってはいかがでしょうか？
議題を出すのは自由ですから。

[23: 匿名さん]

　理事会や総会で可決する前に、コンサルを入れるかどうか、コンサルにどのようなことを依頼するか調べなければけません。　
　マンション管理士の中には、コンサルのコンサルがいるという方までいます。
　大規模修繕で悪質コンサルに払うことのない費用支出が明らかになりました。
　大規模修繕にかかわわらず、コンサルは慎重にした方がいいです。
　マンションの中には仕事でコンサルや似た業務経験のある方もいますので、癒着を疑われないよう、誠実に業務をされる方なら、その方の方が良いでしょう。
　住んでいますから、外のコンサルより自分のマンションを知っていますから。

[24: 匿名さん]

　修繕費は多額の費用が掛かるため、反社会的勢力の餌食になる場合があります。
　管理組合は、反社会的勢力と付き合いはなく、管理規約で反社会的勢力は排除するため。情報入手も困難です・
　一方、工事会社や、コンサル、管理会社は情報を入手しやすく、反社会的勢力の悪用も「カネ」さえあれば簡単です。
　そこで工事代金に鞘取り、コロガシ、丸投げすれば簡単に裏金をねん出できます。
　注意しましょう。

[25: 匿名さん]

可笑しいとは思いますが、すべては契約、契約がすべてです。

[26: 匿名さん]

色々な考え方があります。

[27: 匿名さん]

4000円が16000円に上がるとはずいぶんと一気に値上がりしますね。

どういう風に値上がりしていくというのは最初に管理組合での議題になると思いますが、一気に上がることに賛成されている方が多かったのでしょうか？
自分のところでは、徐々に上げていくという方式をとりましたから、年々金額が高くなるようです。
一気に金額が上がると、月の負担も一気に増えてしまいますね。

[28: 匿名さん]

普通は、広さに応じて積立金が違うのが普通。

面積が同じなら、一階と最上階は同じ。

[29: 匿名さん]

最近は、そうでもないようです。
契約前に契約書を確認するのが普通の人です。それに納得してハンコをついたはずです。実印を。

[30: 匿名さん]

古いスレ発掘するのが好きね。

なにか都合の悪い恥ずかしいことでもあったのかな？

物価上昇のおり、修繕積立金が上がるのは仕方がない。

でも、ビンテージマンションとして資産価値が急上昇中だから全然問題ないね。

買うならば財閥系デベの高級マンション。

[31: 評判気になるさん]

>>19 匿名さん


協力するにも限度があるのでは？

[32: おおきに]

タワマンで金持ちじまんするんなら修繕費くらポンと出せや　w

[33: 匿名さん]

>>28 匿名さん

なるほど、そうなんですね。

[34: 匿名さん]

>>32 おおきにさん

最初は10年毎にポンと出すはずが、月払いに変わりましたね。

キャッシュで買った拙宅は良いのですが、ローンの人には大変なので、管理組合の総会を経て変更になったようですよ。

[35: 匿名さん]

ビンボンは滞納するみたい