３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[81: 匿名さん]

とういうか繰り上げ返済は3年目だけで終わってしまっているので
それこそ比較にならないじゃないですか。
返済額軽減で繰り上げして余剰資金をさらに毎年繰り上げして行った場合と
比較すれば繰り上げ返済のほうがリスク0で総返済額も低くなりますよ。

[82: 匿名さん]

>2〜3年先まで低金利だったら充分だと思いますが？

ほんとに？
上記の例では、返済期間は３５年。
２年後に３００万繰上げしても、３０年近くあるんですよ。

あなた自身のローンの返済期間がそんなに長くないからというのなら、
理解できます。

[83: 匿名さん]

>>81
繰上げ返済の効果の計算方法がわかっておられますか？
何回、どのタイミングで繰上げ返済しても、
運用利率が同じなら、どちらでも損得は同じになります。

ただ、リスクゼロで利率３％を取るか、多少リスクを取ってでも３％以上を狙うか、
個々人の考え方次第だと思います。

ちなみに、海外・国内の株式・債券のインデックスファンド(MCSI連動)に、
それぞれ同じ比率で、単純に毎月積み立てた場合．．．
過去２０年間の平均利回りは、５％を超えています。
単年度で見ればマイナスの年もありますが、２０年以上の長期運用だと、
どの年からはじめても、最終的に３％は超えていたようです。

ただ、過去そうだったから、将来もそうなるとは限りませんが、
そこは、個々人の考え方一つです。
べつに、繰上げしない方がいいと言っているわけではありません。

注記：
インデックスファンド、インデックス投資とは何ぞやについては、
興味があれば調べてみてください。

[84: 匿名さん]

77さんのような人が大勢いるから、株は儲かるのです。
堅実にアセアロ組まれると83の言うとおりでしょう。
ただし、巷に溢れてる「アセアロがすべて！」っていってる本の根拠は、
ある検証結果の誤訳からきていることを知っておくべき。

[85: 購入経験者さん]

>83さん

MCSIではなくて、MSCIではないですか？

モルガン・スタンレー・キャピタル・インターナショナル
が運用するワールドインデックス。

[86: 匿名さん]

暇なので計算してみた。

分かりやすくする為に35年3000万ローンで1年目に150万円返済額軽減型で繰上返済。
2年目に150万円プラス返済額軽減型で浮いたお金を繰上返済（2年で300万円が余剰金の繰上））
3年目以降は返済額軽減型で月々の支払いとの差額分のみ繰上返済。
（返済額軽減でもも余剰金を1年ごとに繰上するので結局は月々の返済額は同じ）

結果総支払額は4000万円くらい。返済額軽減でも常に差額を繰り上げる事で結果的に7年短縮して
約28年で支払い終了
一度も繰上しないで35年間払い続ける人との差額は約900万円

余剰金300万円を年3%の利回りで必ず運用出来たとしても月々の返済額を変えずにコンスタントに
繰上返済したほうがお得になります。

残年 繰上金　　　元本　　　　差引元本　　利息　　　　月々　　返済差額
35　0　　　　　30,000,000　30,000,000　18,491,124　115,455　0
34　1,500,000　29,466,124　27,966,124　16,674,774　109,399　 6,056×12ヶ月= 72,672
33　1,572,672　27,438,740　25,866,068　14,908,900　102,952　12,503×12ヶ月=150,036
32　　150,036　25,354,537　25,204,501　14,031,449　102,165　13,290×12ヶ月=159,480
31　　159,480　24,683,148　24,523,668　13,172,641　101,324　14,131×12ヶ月=169,572
30　　169,572　23,991,810　23,822,238　12,333,389　100,426　15,029×12ヶ月=180,348
29　　180,348　23,280,568　23,100,220　11,514,589　 99,467　15,988×12ヶ月=191,856
28　　191,856　22,549,467　22,357,611　10,712,322　 98,400　17,055×12ヶ月=204,660
27　　204,660　21,788,807　21,584,147　 9,932,621　 97,261　18,194×12ヶ月=218,328
26　　218,328　21,008,433　20,790,105　 9,176,318　 96,046　19,409×12ヶ月=232,908
25　　232,908　20,208,405　19,975,497　 8,440,000　 94,700　20,755×12ヶ月=249,060
24　　249,060　19,379,114　19,130,054　 7,729,060　 93,261　22,194×12ヶ月=266,328
23　　266,328　18,530,389　18,264,061　 7,040,414　 91,668　23,787×12ヶ月=285,444
22　　285,444　17,652,711　17,367,267　 6,375,361　 89,907　25,548×12ヶ月=306,576
21　　306,576　16,746,256　16,439,680　 5,735,175　 87,957　27,498×12ヶ月=329,976
20　　329,976　15,811,308　15,481,332　 5,124,410　 85,852　29,603×12ヶ月=355,236
19　　355,236　14,857,745　14,025,509　 4,390,303　 80,747　34,698×12ヶ月=416,376
18　　416,376　13,416,945　13,000,569　 3,840,230　 77,964　37,481×12ヶ月=449,772
17　　449,772　12,400,021　11,950,249　 3,319,763　 74,852　40,593×12ヶ月=487,116
16　　487,116　11,356,450　10,869,334　 2,827,428　 71,289　44,156×12ヶ月=529,872
15　　529,872　10,277,506　 9,747,634　 2,367,277　 67,263　48,182×12ヶ月=578,184
14　　578,184　 9,173,685　 8,595,501　 1,940,380　 62,681　52,764×12ヶ月=633,168
13　　633,168　 8,046,213　 7,413,045　 1,547,777　 57,422　58,023×12ヶ月=696,276
12　　696,276　 6,896,685　 6,200,409　 1,190,480　 51,323　64,132×12ヶ月=769,584
11　　769,584　 5,727,249　 4,957,665　　867,719　　44,074　71,371×12ヶ月=856,452
10　　856,452　 4,531,676　 3,675,224　　582,535　　35,438　80,007×12ヶ月=960,084
9　　960,084　 3,323,413　 2,363,329　　335,851　　24,962　90,483×12ヶ月=1,085,796
8　 1,085,796　2,108,443　 1,022,647　　128,560　　11,964 103,481×12ヶ月=1,241,772
7　 1,241,772　　895,766　0

[87: 購入経験者さん]

>>86
あとで計算してみますが、繰上げ余剰金を積み立てて3%複利運用しても同じですか？
83での長期運用のアセアロ組めば最低でも5%は狙えますから、さらに違ってきますよ。

また、
・10年20年で死んだときに残る資産（住宅ローン免除＋運用資産）で歴然の差がある
・約30年オーダーでの差額金額900万は本当に得か？
　→差額を手元に持っておけるという期限の利益を考慮しても毎年かつかつになるほど
　　積極的に繰り上げるべきではない
という考えもあります。

[88: 匿名さん]

>>86のケースで、繰上げを返済軽減型にすると、返済期間は３５年のままだから．．．
運用した場合も、３５年で計算するので、>>69の３０年弱より長くなる。
だから、運用益も増えて、結局同じ結果になるよ。

[89: 匿名さん]

せっかく超長期３％でローン組んで、金利変動を気にしなくて
穏やかかな生活がおくれるはずなのに、運用で気使うのもあれ
ですね。。。
運用したほうが良いってひとは、みんなもともと資金に余裕が
ある人で、資産運用の一部として住宅ローンを利用してるんで
すかね。

[90: 匿名さん]

住宅ローンを返すだけが人生じゃないからね。
やっぱりこのご時世、年金崩壊が現実のものとなりつつ今、
老後に備えた資産形成の方も大切。

長期で組んでも、悩みは多いよ。
短期の人はもっと悩むんだろうけど．．．

[91: 匿名さん]

どこかのスレでも、繰上げは返済額軽減型が有利との書き込みがありましたが、
短縮型と軽減型では、対象期間が異なるので、公平な比較になりません。
短縮型は早くローンが終わるので、その分、貯蓄運用も早くから始められます。

だから、利率(ローン金利や運用利回り)が同じなら、
繰上げしないで運用するのも、短縮型で繰上げするのも、軽減型で繰上げするのも、
同じ35年という期間でみれば、結果はどれも同じになります。

後は、どれだけリスク・リターンをとるかですね。
短期・変動の人はローン金利にリスクをとっているし、
長期の人は運用利回りにリスクをとる。
一番派手なのは、短期・変動で運用もしている人で、
ダブルのリスクをとって、ダブルのリターンを狙っている。

[92: 匿名さん]

繰上げと運用、利率が同じなら結果は同じというのを検証してみました。

○ ローン条件
借入額：3,000万円
金利： 3%
返済期間：35年
毎月の返済額：115,455円

これとは別に、余裕資金として、毎月5万円(年間60万円)を
繰上げ返済か運用のため積み立てる。
(ちょっと、庶民的な設定にしてみました。)

運用した場合の期待利回りは、3%とする。

ケース1) Aさん
繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。

ケース2) Bさん
期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン終了後は、返済相当額(115,455)＋積立額(50,000)の
165,455円を毎月積立てながら運用する。

ケース3) Cさん
返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

ケース4) Dさん
>>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。
(他と比較する都合上、>>86さんの条件を変えています。)


4つのケースは、どれも35年間(=420ヶ月)の出資額は同じです。
(115,455円 + 50,000円) * 420ヶ月 = 69,491,100円

7,000万円近い出資で、Aさん、Bさん、Cさん、Dさんは、
35年後に、自宅と金融資産をどれだけ手にすることができるか。

[93: 匿名さん]

ケース1) Aさん
繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。
毎月5万円を積立てながら、年利3%で複利運用する。

【結果】
35年後には、自宅と37,078,183円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、48,491,100円です。

[94: 匿名さん]

ケース2) Bさん
期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン終了後は、返済相当額(115,455)＋積立額(50,000)の
165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
Bさんは、20年5ヶ月で返済を完了します。
その間、余裕資金は全て繰上げ返済に回すので、
自己資金はありません。
返済が終わると、猛烈な追い上げで資産を構築していきます。

35年後には、自宅と37,070,828円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、40,286,475円です。
Aさんの返済総額との差は、8,204,625円です。

[95: 匿名さん]

ケース3) Cさん
返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
Cさんは、29年1ヶ月で返済を完了します。
ローン返済中もローペースですが、貯蓄運用をし続け、
返済が終わると、ラストスパートで資産を構築していきます。

35年後には、自宅と37,070,206円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、42,681,655円です。
Aさんの返済総額との差は、5,809,445円です。

[96: 匿名さん]

>>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
どうしてこういう返済方法がいいと思ったのか、理解に苦しみますが、
Cさんは、33年1ヶ月で返済を完了します。
貯蓄運用のペースは、Aさんに近いようです。

35年後には、自宅と37,047,230円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、46,726,724円です。
Aさんの返済総額との差は、1,764,376円です。

[97: 匿名さん]

まとめると、
どれも最終的に手にする資産は同じです。
自宅と3,700万円。

ローンの返済総額が違うのに、どうして35年後の資産は同じになるのか。
答えは、運用資金がお金を生み出して、返済額の差を埋めているからです。


PS.
>>86さん、
あなたの条件でも計算してみましたけど、
430万円くらいの差額にしかならないのですが、
ちゃんと月割りで計算されてますか？
元本の減りが早すぎるように思います。

[98: 購入経験者さん]

検証ご苦労様です。
ていうか、ここまでやらないと理解できない人いるんだなあ。
ファイナンス勉強してこいって感じです。

[99: 匿名さん]

>・10年20年で死んだときに残る資産（住宅ローン免除＋運用資産）で歴然の差がある
>・約30年オーダーでの差額金額900万は本当に得か？
>　→差額を手元に持っておけるという期限の利益を考慮しても毎年かつかつになるほど
>　　積極的に繰り上げるべきではない

87の意見がだいぶ現実味を帯びるね

[100: 大学教授さん]

キャッシュフローを考える際の初歩の初歩である割引率は考慮しなくても良いのでしょうか？
たとえ現時点でのインフレ率が０に近いとはいっても、将来30年以上にわたる平均値が０ということはないと思うのですが。

[101: 購入経験者さん]

割り引いてもいいけど、リスクフリーレートにプレミアム乗せれば割引率は３％くらいになるから、
結論としては変わらないのでは？
まあ、そこは人によってリスク許容度や効用も違うから変わってくるだろうけどね。

[102: 匿名さん]

>>100
株式や債権評価などで使われる割引きの考えができる人なら、
割引率が大きくなるほど、繰上げより運用投資の方が有利という
結論をすぐに導けるのではないですか。

ただ、ファンダメンタル価値学派がよりどころとする割引きの考えは、
「あまりはっきりした根拠のない予測に非常に依存している」
(ウォール街のランダムウォーカーより)
ということに注意する必要があると思います。

あと、変動や短期で組んでいると、世の中の割引率が大きくなれば、
ローン金利も上昇するので、運用投資効果を削がれてしまいます。

[103: 匿名さん]

>>102
>割引率が大きくなるほど、繰上げより運用投資の方が有利という...

割引率が年々大きくなるならということでしょ。
>>100さんの言われているのは、そういうことだと理解しましたが。

[104: 匿名さん]

借り入れの金利＞運用利回りなんて相当へましないとならんっしょ
知らんであくせく繰上げするほうがあふぉだと思うけど。

[105: スレ主です]

かなり話が脱線している気がしますが・・・
皆様にお聞きしたいのですが、例えば10年固定特約に借換え、10年後また他銀行に借換えしていくケースはいかがでしょうかね？
10年経って、残金分を借換えできますでしょうか？教えてください。
宜しくお願いいたします。

[106: 匿名はん]

>>92さん

あなたは素晴らしい！
感覚的に考えてしまうところをこのように理論的に
示していただくと非常に良くわかりました。

そこで、もし92さんが現状でA-Dの選択をせまられると
どれにされますか？

私だったら返済額軽減型で繰上げし、差額を預貯金か
運用に回しある程度たまったら、また返済額軽減で繰上げかな。

やっぱり心情的に必ず毎月払わなければいけない金額を下げておきたい。

[107: 匿名さん]

どんなローンを組むかで、ある程度選択肢が限定されると思います。
やはり、いざという時に手元に資金があったほうがいいので、
多くの場合、ＡかＣの選択がいいと思います。

(1) 全期間固定(フラットなど)の人
将来の金利上昇による負担増の心配がないので、Ａ がいいと思います。

(2) 変動・短期の人
将来の金利上昇に備え、返済額を軽減する Ｃ がいいと思います。
今は、返済額が(1)の人よりも低いはずなので、貯蓄もたくさんできるはずです。
繰上げしても、手元にある程度資金を残せるのではないでしょうか。

Ｂは、返済期間をどうしても短縮しなければならない人のやり方です。
例えば、定年後も返済しなければならない人。
(40歳の人が35年ローンを組んだ場合など)

----

私は、(1)でＡの方法を実践しています。

ちなみに、つい先日出たばかりの本「内藤忍の資産設計塾 外貨投資編」では、
20年間の長期運用した場合の過去の実績(サンプル期間 1970〜2006年)が、
P31に出ています。この本で推奨されている分散ポートフォリオで投資をした場合、
平均利回りが4.6〜9.5%だったようです。
今後も基本的に資本主義社会(儲け至上主義)が続くと思われるので、
この実績は今後も期待できると思います。
つまり、今のような低金利時代だからこそ、運用利回りがローン金利を上回れる。

>91〜>97で示したグラフは、私がローンを検討するに当って作成した
Excelシートを使って作りました。
最近、この掲示板は絵もアップできるようになったので、
わかりやすく説明できたと思います。
Excelファイルも提供できるようになるといいんですけどね。

[108: 匿名さん]

あっ、一つ注意。
無謀な運用をする人は、たとえ(1)の人でもＡのやり方はダメです。
自爆してしまいます。

例えば、日本の個別株に集中するとか、今流行のFX一本で行くとか。

[109: 匿名さん]

↑
あと、毎月分配型の投資信託を買って、税金を無駄に払っている人もね。
運用の複利パワーが削がれます。