３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[61: 匿名はん]

>60
あんたよっぽど暇人ですね。
友達いない？
職場の人間関係うまくいってます？

[62: 入居済み住民さん]

スレ主さんはその後どうされましたか？
我が家もスレ主さんとかなり似た状況なので、気になります。
短期固定が終わるのを待つか、今すぐにでも借り換えるか・・・。

[63: 匿名さん]

>普通は住宅ローン返済中でも別に貯蓄するものだと思いますが？

これはまったく同意。
年金問題が紛糾している今、老後に向けての資産運用がますます重要になってきた。
この場合、家なんて資産にカウントできない。
だって、金融資産と違って、自宅はキャッシュを生み出さないから。

>長期固定を選ばれた方は景気が良くなって金利が上がる事ばかりを強調されますが、

日銀の金利引き上げが今のトレンドだからでしょ。
日銀はできるだけ早期に欧米との金利差を縮めたいようだし。
事実、短期明けの人は金利上昇による返済額Upに戸惑う人が多いらしい。
いずれ金利は上がるだろうし、それによって返済額が上がるのもわかっていたはず。
なのに、実際に直面すると、「え〜こんなに上がるの〜。庶民いじめだ。」
ってな感じになる。
一度、低い金利の返済に慣れちゃうと、支出もそれなりの額になっちゃう人が
多いからだろうね。

>景気後退局面は収入が下がるけども金利も下がる変動のほうがむしろ安全だとも考えられます。

でも、下げシロはたったの0.5%だよ。

[64: 匿名さん]

>>60
>実際35年ローン組んでも
>35年掛けて返す人は希だと聞いた事があります。何しろ繰り上げ返済を
>するのとしないのとでは総返済額が雲泥の差になりますから。

長期固定を低金利で借りられた人は、繰上げなんかしないで、
のんびりまったり返した方がいいのでは。
適度なアセットアロケーションで運用すれば、
ローン金利(2〜3%台)より期待利回りは大きいと思います。

[65: 匿名さん]

>>60
>長期固定を選ばれた方は景気が良くなって金利が上がる事ばかりを強調されますが、
>景気が悪くなって収入が減る事はあまり考えないようですね。
>景気後退局面は収入が下がるけども金利も下がる変動のほうがむしろ安全だとも考えられます。

景気がさらに後退して金利が下がり、それがしばらく続くような雰囲気だったら
変動や短期固定に借り替えるという道もあると思うのですが。
そう考えるといまのような低水準なときは、先ずは長期固定からスタートは悪くはないかと。

ただ、後退局面になると変動と長期固定の金利逆転の可能性が無きにしも非ずですけど。
まあでも、いま借りているものより安くなればそれで良しということで。

[66: 匿名さん]

>適度なアセットアロケーションで運用すれば、
>ローン金利(2〜3%台)より期待利回りは大きいと思います。

正しくは、

適度なアセットアロケーションで運用すれば、
リスクを抑えつつ、ローン金利(2〜3%台)より期待利回りを大きくできる。

ですね。

[67: 匿名さん]

>66
それはかなり難しいでしょうね。
3000万を35年3%で借りたらいったいいくらの金利が付くか計算してみて下さい。
だいたい1900万くらいですかね？

1900万を35で割ると年間５４万円程度。運用利回り10%達成出来たとしても
初年度は540万円の投資資金が必要です。

３％の金利は安いですが住宅ローンは借りる額が大きいのでそれに見合う資産運用をするならば
運用資金も借りた額くらい準備しないと。

そんなハイリスクな資産運用に期待して35年間まったり返すよりも元本が多い早い時期に繰り上げ
返済したほうがどう考えても断然お得です。仮にローン開始２年後に３００万繰り上げ返済すれば
総支払額はいったいいくら減ると思いますか？計算していないので解りませんがおそらく数百万円
は減ります。あなたはそれを上回る資産運用が可能だと？

ようするに住宅ローン抱えている方の最大の資産運用は繰り上げ返済をする事です。

とはいえ資産運用はある意味おもしろいので適度な余剰資金で色々やってみるのはアリかと
思います。
ちなみにわたしは株はもちろん為替や金利先物などに興味が有りまして良い成績とは言いませんが
ほんの少しの運用益は出ております。

でも為替なんてやってると特にそう思うのですが市場参加者は誰も日本の金利が急激に上がるとは
思っていません。それがこの板見ると急激に金利先高感いっぱいでギャップがすごくてちょっと
笑えます。

[68: 匿名さん]

>67
客観的な意見で参考になりました。
このコメント見てからもう一度この板見直すと本当わらえますね。

[69: 匿名さん]

>>67
あなたの計算は、3000万円(全額)繰上げできる資金がある場合です。
繰り上げ返済に回せる資金で計算してみてください。
これを繰上げするか運用するかです。

>>67さんの例で、3000万円のローンを, 金利3% 35年返済で組んだとします。
この場合、月々の返済額は 115,456円です。
2年後に、300万円の余裕資金ができたとして、

(1) 繰り上げ返済(期間短縮型)に回す場合、
総返済額が、48,491,520円から44,102,336円になり、
4,389,184円 得になります。 >ここが重要<
返済年数の残りは、27年8ヶ月(=332ヶ月)になり、
トータルの返済期間は、29年8ヶ月になります。

(2) 同じ期間332ヶ月、同じ年利3%で複利運用した後、一括返済する場合、
つまり、(1)と同じように、トータルの返済期間を、29年8ヶ月にする。
300万円の運用資金は、
3,000,000*1.03^(332/12) = 6,796,486円になり、
3,796,486円 の運用益が出ます。
一方、ローンの総返済額は、48,491,520円から47,823,543円になり、
667,977円 節約できます。
トータルで、4,464,463円 得になります。 >ここが重要<

ということで、損得はほぼ同じになります。
利率が同じだから当たり前ですね。

(2)の場合、返済期間中は手元に資金が残っているので、
いざという時に対応できるという安心感があります。

また、運用利回りがローン金利を上回れれば、(2)の方が得になります。
実際、債券と株式、海外と国内のインデックスファンドを同じ割合で
アセットアロケーションを組めば、3〜5%位の期待利回りはあるでしょう。
約28年間の長期運用であれば、リスクもかなり軽減できます。

なので、長期固定の人は、どちらか選択する余地があると思います。
短期固定・変動の人は、金利上昇のリスクを既に負っているわけですから、
さっさと繰上げしましょう。
お決まりの言葉ですが、どちらを選ぶかは、自己責任でお願いします。

[70: 匿名さん]

>でも為替なんてやってると特にそう思うのですが市場参加者は誰も日本の金利が急激に上がると
>思っていません。それがこの板見ると急激に金利先高感いっぱいでギャップがすごくてちょっと
>笑えます。

FXですか？
FXとかだと、せいぜい2〜3年先の相場までしか読んでませんよね。
確かに、短期では金利が急に上がるとは思えません。

[71: 匿名さん]

>また、運用利回りがローン金利を上回れれば、(2)の方が得になります。

下回った場合はどうなりますか？
誰でも確実に３％の運用益が出れば、誰でも運用しますよ。

[72: 匿名さん]

下回れば、当然 繰上げの方が得。

でも、3%ってそんなに難しいことじゃないと思いますけど。
預貯金しかやったことのない人や、日本の個別株しかやったことのない人は
半信半疑なんでしょうけど。

>誰でも確実に３％の運用益が出れば、誰でも運用しますよ。
投資の世界に、「確実」というものはありません。
リスクは確かにありますが、リスクをコントロールすればいいだけの話です。
個別株一点買いとか、信用取引とか、新興国のみに集中投資してしまうとか、
無謀なことをしなければいいだけです。

[73: 匿名さん]

一度、投資について正しい知識を身に付けてから考えても遅くはないかと。

とりあえず、「ウォール街のランダムウォーカー」とか「敗者のゲーム」を
読んでみると、目から鱗のはずですよ。
ランダムウォーカーは、3年ぶりの改訂版が今月出たばかりなので、
最新の知識を習得できると思います。

[74: 匿名はん]

３％の運用益が難しくないんであれば、住宅ローンが必要あります？
ローン組まなくても、運用益で買えばいいんじゃないですか。

[75: 匿名さん]

運用益で買えるくらいなら、きっとウン億円の金融資産を
持っていることでしょう。
つまり、家なんかキャッシュで買えるということ。

ほとんどの現役労働者は、資産形成段階にあるわけで、
ドルコスト積立と３％の複利運用で資産を構築したとしても、
住宅をキャッシュで買える額になるまで待てないから、
住宅ローンを利用するんじゃないですか。


横道にそれますが...

賢明な人なら、定年頃に終の棲家をキャッシュで買えば、
その人の寿命が来るまで、建て替えや住み替えしなくていいので、
一番お得なやり方だと気付くはずです。

若いうちに家を買っても、定年頃には家を建替えるか、
住み替えるかを余儀なくされるはずなので、
結局、出るお金は賃貸と同じだったということになるのでは。

俺には不動産の目利きの力があるはずだ！
という方は反論されるでしょうが。

[76: 匿名さん]

>>75

寿命まで生きていられる保証があればね...
私は繰上返済すらも、「万が一死んだときにチャラになる金額が減る」ことをリスクと考えます。
万が一死んだときに家族に残してあげられる現金が減るじゃないですか。

アナタのような考え、羨ましいです。

[77: 匿名さん]

資産運用の話になっちゃってますね。
確かに３年くらいのスパンならば
３〜５％の運用益得るのは難しくないけれど
１０年以上のスパンで３％確保するのは
至難の業。

バブル時を含めてでさえバブル期間中１０％の利益出せても
崩壊でマイナスになりバブル期からの２０年で
プラス出せてる人のが少ない。

ローンで言えば、時期により差がありこの１０年で
言えば変動が圧倒的に有利だったけれど
同時期の借り入れで２０年〜３０年で返すのならば
実は長期固定も変動も最終支払額に大差は無い。

[78: 匿名さん]

>バブル時を含めてでさえバブル期間中１０％の利益出せても
>崩壊でマイナスになりバブル期からの２０年でプラス出せてる人のが少ない。

国内株式だけでアセットアロケーションを組んでいるからでは？

[79: 匿名さん]

>69

>あなたの計算は、3000万円(全額)繰上げできる資金がある場合です。

はぁ？
2年後に300万繰り上げ返済する場合と言ってますが？なんでそうなるの？

3000万35年ローンで組んで300万の余剰資金が有ったとします。
それを2年後に繰り上げ返済に充てた場合、4,389,184円総返済額が減るんですよね？
ようするに1,389,184円運用したのと同じ結果になります。
運用した結果と同じとあえて言っときます。
しかし300万円を年率3%で運用しても2年間で18万円しか利益出ませんよ？
合計で318万円手元に残るだけで、負債は全く減っていません。
さらに運用は必ず運用益が出るとは限りません。リスクが伴います。
下手したら元本割れだって考えられます。逆もあるとつっこまれそうですが
それでも2年で300万を4,389,184円にするのは不可能ではないけどまず無理。

300万をリスクを伴う運用で3%の利益を目指して18万円得するよりも300万円
繰り上げ返済して1,389,184円返済額減らすのとどっちが得ですか？

というか元々そんな余剰資金があるのならば運用なんかに回さず、頭金に回した
ほうがよっぽど賢いですけどね。

>FXとかだと、せいぜい2〜3年先の相場までしか読んでませんよね。

FXでは無いですが2〜3年先まで低金利だったら充分だと思いますが？

[80: 匿名さん]

>>67, >>69の繰上げ返済の例は、
300万円を、年利3%で332ヶ月間、繰上げと運用で差が出るのかという比較ですよ。
どちらでも利率が同じなら、結果は同じという、単純明快な理屈を
実例で説明してみたのですが、理解しにくかったでしょうか？

あなたの計算(300万円を2年間の運用???)は、ぜんぜん比較になってないです。