３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[21: 匿名さん]

>18

為替は確かに無視出来ない問題ですが、おそらく円安を懸念しての急激な利上げはあり得ない
でしょうね。

あり得ないですが、仮に日銀が円安是正の為に金利をアメリカと同じ5.25にしたら急激に円高に
なりますよね。そうすると今の日本の景気を牽引して来た輸出関連企業（トヨタホンダキャノンなど）
が当然大幅な減収減益になりますよね。新聞見れば解りますが、賃金が上がったり雇用が改善
しているのは主にそういう企業ばかりです。その企業が軒並みダメージを食らえばどうなるか。
内需型企業が潤い出すまで円安は実は必要だったりするのではないでしょうか。

ちなみにアメリカも住宅バブル崩壊などでドルが下落し、ユーロやポンドなどで市場最安値を
更新しました。もちろんユーロから故意にドル安を誘導しているなどのような意見は
出ていません。結局ユーロ圏の経済が強い事の裏返しがユーロ高です。同じように円安は
日本経済の弱さが反映しているだけです。事実G8でも円安は議題に上っていませんし、
中国の為替介入には躍起になっているポールソン財務長官も円安に関してのコメントは無いです。

>その点においても今後日本の政策金利が今より１０倍になっても、なんら不思議ではありません。

確かに不思議は有りませんが、為替を理由に10倍になる事は先に述べた通りあり得ません。
なるとしても経済成長率が今の10倍くらいにならないとまずあり得ないでしょうね。
というより金利が上がってもいいからそういう時代が是非来て欲しいですね。

>これから変動の方は地獄みますよ。本当に・・・

いつかそういう日も来るかもしれませんね。確かに。でもそう言われ続けてすでに10年近く。
実際は10年間変動の人はおいしい思いをして来ているのも事実です。
地獄を見るのは何年後かは誰にも解りませんし、見る前にローンが終わるかもしれないのも
事実です。確かに何も考えずに変動にするのはどうかと思いますが、浅はかな知識で
さも近い将来変動金利が今の10倍になるなんて言い方もどうかと思います。

[22: 匿名さん]

ここを見ると三菱UFJから他行へ逃げている人が多いようだね。
結局、三菱という企業はリテールはダメってことだな。
リテールでは旧UFJの方が上だったんだが、UFJ出身者を左遷して
そのくせ三菱主導でリテールをやろうとしてあまり成功していないんだよね。

[23: 匿名さん]

もっとも顔して18みたいに語るのが多いけど
突き詰めると真実は21だよね

[24: 匿名はん]

>日銀が円安是正の為に金利をアメリカと同じ5.25にしたら急激に円高なりますよね。
明日から金利を５．２５にします。なんて実際ありえないでしょ。１００％ありえない事を仮定して話しても全く意味ないでしょう。ちなみに米国でも２年以上かかって今の金利にしました。
>輸出関連企業（トヨタホンダキャノンなど）が当然大幅な減収減益になりますよね
その減収を阻止するために故意に金利を上げず円安を誘導することを為替操作と言うのです。
>中国の為替介入には躍起になっているポールソン財務長官も円安に関してのコメントは無いです。
ポールソンが円安に関してコメントしないのは、自国のドルもユーロに対してドル安だから
言いたくても言えないのでしょう。逆にユーロからドル安に関して突っ込まれる可能性があるので。
>実際は10年間変動の人はおいしい思いをして来ているのも事実です。
確かに今までの10年間はおいしかったでしょう。ゼロ金利政策→量的緩和政策。世界的に例をみない金利政策をやってきたのですから。異常ですよ。量的緩和政策を解除した今後１０年間が今までと一緒の思いができるというのは、考えがはさはか過ぎると思います。
>近い将来変動金利が今の10倍になるなんて言い方もどうかと思います。
銀行の変動金利と政策金利って一緒だと思っておられるみたいですね。基本的なことをもっと勉強された方がよいのではないでしょうか。

[25: 匿名さん]

つまり、ま、そんなすぐに金利は急激にあがんないけど、
いづれあがるよ当たり前。　って事でよろしいでしょうか。

[26: 匿名さん]

>明日から金利を５．２５にします。なんて実際ありえないでしょ。

だからあり得ない話と前置きしております。アメリカは2年掛けて金利を5.25にしたのではなく、
2年間インフレ上昇や地価高騰などが激しく、それを抑制する為に金利を調整して行った結果が2年間
で5.25になっただけです。それとも日本も当時のアメリカのように物価が危険水準と言われる3％を
超えてずっと推移したり、地価が高騰して土地バブルになるとでも言うのですか？

>その減収を阻止するために故意に金利を上げず円安を誘導することを為替操作と言うのです

去年のG7ではその話も一部ユーロ圏から出ました。しかし、過去2回とも円安に関しては
容認されています。主要国の中央銀行総裁と財務相が今の円安が為替操作では無いと
言っているのにそれでもあなたは違うとでも？

>ポールソンが円安に関してコメントしない

ポールソンさんは円安についてコメントしていない訳ではなく、正確には円安を容認する内容の
コメントをしています。

>今後10年間

日本の金利はやっとゼロから上がりだした所です。今後10年でどうなるかは誰にも解りません。
おっしゃる通り、10倍になる事もあるかもしれません。
しかし、今の日本の経済状況、日銀主要メンバーのコメントなどから判断すると、アメリカや
欧州のように強い経済成長がすぐにやってくるとは到底思えません。よって同じような金利
水準にすぐになるとは思えません。日本と他国のGDPなどを比較してみて下さい。よって大筋は
福井総裁が言われるようにゆっくりとした金利調整になるでしょう。去年は2回利上げが
有りましたが、今年も2回出来るかは難しい所です。大方の予想では秋以降に1回、年明け
総裁任期切れ前に1回と言われていますが、それ以降となると全くの不透明ですし、今は
低すぎるから上げるという理由があるにしても1%台になれば経済成長が伴わなければ上げる事は
出来ないでしょう。来年以降急激に経済成長率が上がるとは思えませんし、むしろ景気後退や
踊り場になる可能性のほうが高い気もします。

>銀行の変動金利と政策金利って一緒だと思っておられるみたいですね

政策金利とは無担保コール翌日物金利の事を言います。短期プライムレートはその政策金利を
元に決定します。変動金利はその短プラとほぼ連動します。絶対では有りませんがほぼそう
なっております。

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

[27: 匿名はん]

私も現在このまま変動にするか固定に換えるかで検討しておりますが、
急激にしろ緩やかにしろどっちにしても金利は上がっていくみたいですし・・・・
固定に換えようかと思ってます。でもすんなり銀行がＯＫだしてくれるか不安ですが・・・・

[28: 購入検討中さん]

金利が１０倍って２０％とかなると言ってるの？
サラ金の上限を超えるということなの？

[29: 匿名さん]

明日から日銀が５．２５％に利上げするなんて全くあり得ない話を例に上げて批判されても困りますが。どう答えてよいものか・・・・現実離れし過ぎて答えようにも答えられません。

確かに明日から５．２５に利上げすれば、極端な円高で輸出企業も収益云々どころではないでしょうね。その前に世界経済が狂ってしまいます。そんなあり得ないこと前置きして話せれてもねぇ・・・

>日本の金利はやっとゼロから上がりだした所です。
量的緩和政策解除→ゼロ金利→2回の利上げ。これだけでも今までの10年間とかなり違います。
少なくとも今までの10年と同様のおいしい金利でかりれることはありえないでしょう。
確かに先の事は誰にもわからないが、今までの10年より金利が上がるリスクが高いのであれば、
リスクを優先にして借りることを考えるのがベターだと思います。

[30: 匿名さん]

その残債では、他行に借り換えの上、短期固定か変動金利でしょう？

[31: 匿名さん]

>>29

他の部分では反論出来ないって事でok？
是非10倍の金利になって変動の人が地獄を見る根拠を示してくれたまえ。

1%台で当分推移ならば変動でもいいかもね。

[32: 匿名はん]

私も思いますが、今から変動で借りる人はよっぽど度胸ありますね。
かよっぽどのバカかどちらかですね＾＾

[33: 匿名はん]

↑バカかどうかは別にして、今から変動はかなりリスキーだと思います。
私は35年固定で３％以下のローンにしました。

今後金利がどうなろうが気にもならないし、知ったこっちゃないです。
私自信固定にして正解だったと思ってます。

でも２６さんが言うには将来景気後退する可能性が高いらしいので、
ちょっと後悔するかもしれません。

[34: 購入経験者さん]

勘違いされている方もいらっしゃるようですが、

変動金利で借りている人は、「低金利に賭けている」人ではなく、「リスクを取れる」人ですよ。
つまり、高収入または資産家。

そのような属性の人たちは、現在の低金利を享受出来るうちにローン残債を減らすことが出来る。
もし、将来金利が上がったとしても、資金に余裕があるのでビクともしない。

そんな人をバカ呼ばわり出来る人がいるとはすばらしい。

[35: 購入検討中さん]

>26さん
本当に将来景気後退するのですか？
てことは給料も下がるってことですよね。
景気後退で金利が下がっても給料が下がれば同じことじゃないんですか？

[36: 匿名さん]

>変動金利で借りている人は、「低金利に賭けている」人ではなく、「リスクを取れる」人ですよ。
つまり、高収入または資産家。

私の周りには毎月の支払いを少しでも安くしたいために仕方なく変動金利で借りてる方はたくさんいますよ。
実際その人たちは高収入でも資産家でもないです。

大体、資産家ならキャッシュで買うのではないでしょうか？
高額マンションをキャッシュで買う人は増えてるみたいですし、
資産家ってそういう人たちのことを言うのではないですか？

[37: 匿名さん]

大体変動金利で借りてる人が資産家なら、こんなスレ立ててまで次は１０年固定にしようか借り換えしようかどうしようかなんて悩んだりしないと思いますが。
３４さんはそういう人たちを資産家と言うみたいですが、それなら変動で借りている私も資産家の仲間入りみたいです。
嬉しいやら悲しいやら・・・・

[38: 匿名さん]

借金すれば誰でも資産家（笑）

[39: 匿名はん]

世の中資産家だらけだね（笑）

[40: 匿名さん]

固定で借りてる人が変動組を叩いているようにしか見えないな。

今後金利がどうなろうが気にもならないし、知ったこっちゃないです。
ってこの板にきてコメントしている時点で気にしてるとしか・・・

自分が固定にしたのを自分で納得させようとしている？

[41: 匿名さん]

↑それは逆でしょ。変動で借りる人間が資産家だなんて言いふらしたら、
皆から大笑いされますよ。

>自分が固定にしたのを自分で納得させようとしている？
今現在35年固定３％以下で借り入れできて後悔する人っていますか？（笑）

負け惜しみを言いたいのはわかるが、誰が聞いても変動組が不利ですよ。
今現在35年固定で2.７％台で借り入れした人がいれば、正直負け惜しみしますよ。

[42: 匿名さん]

繰上げ返済を予定してる人には長期固定はトクではないという
本を最近読みましたが、どうなんでしょう。
個人的には、なるほどと思ったのですが。

でも予定は未定というか、結局なんやかんや言って繰り上げ返済できなかったとしたら
金利に脅かされる変動よりは？とも思います。。

変動（ないし短期固定）にして都度条件のいいところに借り換えればいいという
意見も聞いたことがあるのですが、そのときの担保状況や自分が転職してたり
してたら借り換えもできませんよね。。

[43: 匿名さん]

実際、銀行の審査は35年固定より変動金利の方が審査が甘いんですよ。
35年固定の審査が通らなかったから、しょうがなく変動金利で借りてる人がいるわけですよ。

そういう人間は、ようするに＊＊＊なんだよ。何言っても＊＊＊の遠吠えにしか聞こえんのだよ＾＾

[44: 匿名さん]

>35

同じ理由で金利が上がっても収入が増えるから大丈夫という事は考えないのですか？

利上げの理由に所得の改善や消費の回復、物価上昇が大きなキーになってますよね。
実際マンションの価格も一部では上昇しています。同じ条件でも今買うのと2年前に
買ったのとでは大きく差があります。

仮に金利が若干上昇したとしても物価が上がって収入が増えていれば借金自体は目減り
していますし、物件自体の資産価値も上がっています。

[45: 匿名さん]

43さん

そいういう言い方はよくないですよ。
人それぞれの考え方で借りているんですから。

いかに自分のライフスタイルにあった返し方ができるかがポイントなんだと
思います。
それがわかってれば、おのずと固定か変動か見えてくるんだと思います。

大事なのはそのライフタイルを見誤らないことですね…うう。

[46: 匿名さん]

>44
>同じ理由で金利が上がっても収入が増えるから大丈夫という事は考えないのですか？

金利上昇＝収入増とは一概には言えません。
米国でもいえるように利上げの目的はインフレ抑制なのですよ。

米国では景気減速にもかかわらず、インフレ懸念による利上げを考えなければならない状態です。
詳しく言うなら米国ではじゃなく世界ではです。

なぜなら原油価格が今現在１バレル約６５ドル、イラク戦争以前の倍以上になってるんですよ。
原油が上がれば、あらゆるものの値段が上がる、納豆のパックの値段も上がる、たまごのパックの値段もあがる、そうなれば商品そのものの値段も上げなくてはならない。トイレットペーパー、もちろんガソリン、灯油、そのほか石油製品すべて高騰します。
今は石油代替品のバイオ燃料の利用が増えていってます。原料はおもにとうもろこし。
それによりとうもろこしの値段が急騰し、家畜の飼料代も騰がる、よって鶏豚牛などの
食肉の値段も上がる。
よって物価が上昇しインフレ抑制のため金利が上がる。でも景気は減速している。
今のアメリカは正にその状態なんですよ。

金利上昇＝収入増と単純に考えるのは浅はかで世の中を何も知らない無知な人の考えなんですよ。

[47: 匿名さん]

実際今後10年以内に変動で4%（優遇後3%）超える事なんて有りますかね？
利上げ回数にして5回くらい？今現在が戦後最大の長さと言われている景気で5年間くらいですよね？
今後10年もそれが続くもんですかね？戦後最長15年なんてあり得ます？
景気は上がったり下がったり波があるわけですよね？
瞬間的に4%超えたとしても平均で4%以下ならば3年ごとくらいにある程度繰り上げ
返済出来る余力がある人ならば利払いの多い最初の10年間は変動にして返済額が少ない分
繰り上げに回せば数百万単位での節約になりませんか？もちろんリスクは有りますから
自分自身の許容範囲でMIXにするのが一番賢いと思いますけど。いくら安心料とか保険とか
言っても誰だって数百万も余計に払いたくは無いと思います。

ですから変動は必ず地獄を見るとか長期は損とかじゃなくて短期長期両建てして金利動向を見て
どちらを先に繰り上げするかをローン開始10年間で考えればいいと思います。長期1本にすれば
気にしなくていいと言う意見もありますが、ちょっと気に掛けるだけで10年間に数百万の節約
が出来ます。下手したら奥さんがパートに出てもらうくらいの給料くらいの節約が出来るかも
しれません。

もちろん変動でギリギリの返済能力の人は問題外ですが、繰り上げを考えてる人はある程度
変動を織り交ぜて金利が低い内になるべく多く繰り上げしていくのも手かと。

さらに言うなら長期で安心している人もギリギリの人は変動でギリギリの人と同じだと思います。

[48: 匿名さん]

長期＋１０年固定しましたが、
長期＋変動　にすればよかったと・・

そうすれば、あるていど今の低金利を享受しつつ、
半分固定の安心感もあり・・・・

しっぱいしっぱい・・・利息ばっかり払って元金が減らないよ。

[49: 匿名さん]

>46

言いたい事は解ります。が、原油価格高騰による物価上昇のみで個人所得が改善していない状況
（今の日本が近いです）で果たして利上げは可能でしょうか？原油価格が高騰すると言うことは
原料価格高騰に繋がります。しかし、個人所得が上がっていないと原料価格高騰に企業はついて
いけなくなります。今まさにタクシーの運賃の議論がされていますが、
原料高騰→商品価格の高騰
個人所得が低水準→物価が上がったら個人は消費を控えるだけ
結果企業の価格競争で体力の無い企業が消えて行くだけだと思います。
実際去年の秋頃と今まさに原油価格は高値圏で推移していますが日本は未だにデフレ状態です。

確かに金利上昇＝収入増ではありませんがGDPのしめる個人消費の割合から考えれば自ずと答えは出てくると
思います。

ちなみにアメリカは景気後退が去年夏くらいから言われていますが、そんな中でも個人消費は底堅く
推移しています。

[50: 匿名さん]

49へ。今現在原油価格が実態経済以上に高騰し続けています。ヘッジファンドなどによる投機的な要因がおもです。個人所得で利上げできない云々じゃなくインフレ抑制には利上げするしか手段がないのです。ジムロジャースは原油は100＄を越えると豪語してます。中国の原油消費量も年々増えていってます。インフレは今後益々深刻になってきます

[51: 匿名さん]

日本が今だにデフレ？おもしろいですね。ガソリン価格は2年前と比べてどれだけ上がりました？ガソリン高騰で騒いでるアメリカより一リットルの値段は日本の方がはるかに高いですよ。無知はこわいですね

[52: 匿名さん]

>50

庶民には辛い世の中ですね。
物価は高騰してマヨネーズとかタクシーの初乗りとか高くなったりガソリン代が高くなっても
年収は去年より減ってるのに今月６月から住民税が増えて所得税と合わせると実質増税で
もともと少ない手取額がさらに少なくなって秋以降は消費税増税も議論されるとか。
消費税は15％くらい取らないと年々増え続けている財政赤字は２０１１年までに
解消されないらしいし。解消されても収支がプラマイゼロになるだけで借金は減らない
っていうか金利負担は毎年国民の血税でまかなってるし。
消費税増税前の駆け込み需要が有ったとしてもその後は消費は底面。
日銀も政策金利を上げ続けるらしいし、地価は高騰してマンションの価格も上がって
ローンを組まなきゃ家買えない人たちには厳しい世の中になっていきます。

収入減なのに物価上昇だし老後とか子供の養育費とか考えるととても無駄遣いなんて無理。
それでも日銀は利上げを続け、貯蓄より負債が多い大半の日本国民を無視し続けて格差社会を
作り出して行くのでしょうね。

[53: 匿名さん]

そう。定率減税も廃止され、住民税も上がりました。将来年金もどうなることやら。 政府は庶民の負担のことなんかなんとも思ってないですよ。第二第三の夕張市は必ずでてきますよ

[54: 匿名さん]

実際政府は個人消費がどうであれ平気で増税するんですよ。利上げも一緒。金利だけは国民最優先で利上げしないなんてありえないんだよ。

[55: 匿名さん]

>51

あなた調べる事を知らないのですか？インターネットと言うすばらしいツールを利用する事を
お勧めします。日本のCPI（消費者物価指数）は2005年を１００として算出しています。３月度はマイナス０．３％。いままで１００円で買えた物が９７円です。４月は原油高の影響でマイナス０．１％。２００５年に１００円で買えた物が９９円です。

http://www.nikkei.co.jp/keiki/shouhi/20070525de2icp01424.html

cpiが100を切った状態をデフレと言います。日本はバブル崩壊後脱デフレを目標にがんばって
来ましたが、戦後最大の景気と言われようが、失業率が改善したとか良いニュースが入って
来たとはいえ、物価自体は全く上がっていないのが現状です。通常経済成長を続ける国はそれに
伴う物価上昇が有ってしかるべきです。金融政策を決める目安の一つにインフレターゲット
というのが有ります。物価上昇率を元に利上げをするという物です。理想は年２％以内とか。
ヨーロッパ圏や新興国は今まさに経済が好調で去年100円で買えた物が110円以上になったり
しています。当然そのような国は加熱気味の経済を抑制する為に金利が上げます。
方や日本はデフレ状態。日銀はデフレでも利上げする可能性を言っていますが、それは
現在の０．５という超低金利水準だから言える事です。

今後の金利動向は
CPI（消費者物価指、さらに言うなら価格変動の大きいエネルギー生鮮品を抜いたコアCPT）の指数
個人所得（現在は前年同月比前月比とものマイナス）
個人消費（４月は暖冬の影響で持ち直したが増税後、賃金が上がらない状況で維持できるか）
鉱工業生産、機会受注、失業率　今後の日本企業を占いうえで最重要項目。
その辺を意識してローンを組むべきでしょう。その辺が解らない人は大幅に損しても
無知故の幸せって事でフラットでいいんじゃないでしょうか？

[56: 匿名さん]

>55

あなたは、計算する事を知らないようですね。電卓と言うすばらしいツールを利用する事をお勧めします。

　100のマイナス0.3%が97で、マイナス0.1%が99ですか。。。

[57: 匿名さん]

>47
>最初の10年間は変動にして返済額が少ない分繰り上げに回せば数百万単位での節約になりませんか？
繰上げ返済はあくまでも取らぬ狸のなんとやら・・・で予定でしかないんですよ。
お金に余裕ができればその分贅沢したくなるというのが人間なんですよ。
きっちり給料から天引きされるのならできるかもしれませんが、繰上げ返済って
自分が想定してるように上手くいかないもんなんですよね。そういう友人を結構みてきてるもんで。
特に子供がいる家庭では、思ったように繰り上げ返済できない所が多いみたいです。

>さらに言うなら長期で安心している人もギリギリの人は変動でギリギリの人と同じだと思います

それは全然違いますね。長期で借りてる方は将来の返済計画が具体的に立てられます。
一方変動の方は短期間で返済額が変わってき、将来どうなるかわからないので、返済計画が建て辛いし、立てたところで先の金利、返済額はわからない。
金利が想定以上に上がった場合、変動でギリギリの方は返済ができなくなってしまう。

よって長期で借り入れされてる方と短期でギリギリ借り入れされてる方はかなり違うとおもいます

[58: 匿名さん]

>それは全然違いますね。長期で借りてる方は将来の返済計画が具体的に立てられます。

ギリギリの人は既に立てられてないと思う。。。

[59: 匿名さん]

そんな奴がマンション買うなよ。

[60: 匿名さん]

>お金に余裕ができればその分贅沢したくなるというのが人間なんですよ。

それはあなただけですよ。少なくとも私はマイホーム購入の為に資金を
貯めて来たし、購入後も繰り上げ返済の為に資金を貯めて行くでしょう。
私の周りの知人もほとんどそうしていますし、実際35年ローン組んでも
35年掛けて返す人は希だと聞いた事があります。何しろ繰り上げ返済を
するのとしないのとでは総返済額が雲泥の差になりますから。

>思ったように繰り上げ返済できない所が多いみたいです。

あなたの周りの方は浪費家が多いのかもしくは長期固定でもそれこそ
ギリギリで組んでいるのではないですか？普通は住宅ローン返済中でも
別に貯蓄するものだと思いますが？

>長期で借りてる方は将来の返済計画が具体的に立てられます

それは今現在の収入が将来にわたって保証されている事が前提になりますよね。
住宅ローンを完済するまで今の会社で今の収入を維持出来る保証はどこにも
ありません。金利変動リスクを考える事はもちろん大事ですが、自分自身に
降りかかるかもしれないリスクも当然考えなければなりません。
長期固定を選ばれた方は景気が良くなって金利が上がる事ばかりを強調されますが、
景気が悪くなって収入が減る事はあまり考えないようですね。
景気後退局面は収入が下がるけども金利も下がる変動のほうがむしろ安全だとも考えられます。

もちろん、今は金利上昇局面なので基本は長期固定だと思いますが、景気には波が
ある事もお忘れ無く。

[61: 匿名はん]

>60
あんたよっぽど暇人ですね。
友達いない？
職場の人間関係うまくいってます？

[62: 入居済み住民さん]

スレ主さんはその後どうされましたか？
我が家もスレ主さんとかなり似た状況なので、気になります。
短期固定が終わるのを待つか、今すぐにでも借り換えるか・・・。

[63: 匿名さん]

>普通は住宅ローン返済中でも別に貯蓄するものだと思いますが？

これはまったく同意。
年金問題が紛糾している今、老後に向けての資産運用がますます重要になってきた。
この場合、家なんて資産にカウントできない。
だって、金融資産と違って、自宅はキャッシュを生み出さないから。

>長期固定を選ばれた方は景気が良くなって金利が上がる事ばかりを強調されますが、

日銀の金利引き上げが今のトレンドだからでしょ。
日銀はできるだけ早期に欧米との金利差を縮めたいようだし。
事実、短期明けの人は金利上昇による返済額Upに戸惑う人が多いらしい。
いずれ金利は上がるだろうし、それによって返済額が上がるのもわかっていたはず。
なのに、実際に直面すると、「え〜こんなに上がるの〜。庶民いじめだ。」
ってな感じになる。
一度、低い金利の返済に慣れちゃうと、支出もそれなりの額になっちゃう人が
多いからだろうね。

>景気後退局面は収入が下がるけども金利も下がる変動のほうがむしろ安全だとも考えられます。

でも、下げシロはたったの0.5%だよ。

[64: 匿名さん]

>>60
>実際35年ローン組んでも
>35年掛けて返す人は希だと聞いた事があります。何しろ繰り上げ返済を
>するのとしないのとでは総返済額が雲泥の差になりますから。

長期固定を低金利で借りられた人は、繰上げなんかしないで、
のんびりまったり返した方がいいのでは。
適度なアセットアロケーションで運用すれば、
ローン金利(2〜3%台)より期待利回りは大きいと思います。

[65: 匿名さん]

>>60
>長期固定を選ばれた方は景気が良くなって金利が上がる事ばかりを強調されますが、
>景気が悪くなって収入が減る事はあまり考えないようですね。
>景気後退局面は収入が下がるけども金利も下がる変動のほうがむしろ安全だとも考えられます。

景気がさらに後退して金利が下がり、それがしばらく続くような雰囲気だったら
変動や短期固定に借り替えるという道もあると思うのですが。
そう考えるといまのような低水準なときは、先ずは長期固定からスタートは悪くはないかと。

ただ、後退局面になると変動と長期固定の金利逆転の可能性が無きにしも非ずですけど。
まあでも、いま借りているものより安くなればそれで良しということで。

[66: 匿名さん]

>適度なアセットアロケーションで運用すれば、
>ローン金利(2〜3%台)より期待利回りは大きいと思います。

正しくは、

適度なアセットアロケーションで運用すれば、
リスクを抑えつつ、ローン金利(2〜3%台)より期待利回りを大きくできる。

ですね。

[67: 匿名さん]

>66
それはかなり難しいでしょうね。
3000万を35年3%で借りたらいったいいくらの金利が付くか計算してみて下さい。
だいたい1900万くらいですかね？

1900万を35で割ると年間５４万円程度。運用利回り10%達成出来たとしても
初年度は540万円の投資資金が必要です。

３％の金利は安いですが住宅ローンは借りる額が大きいのでそれに見合う資産運用をするならば
運用資金も借りた額くらい準備しないと。

そんなハイリスクな資産運用に期待して35年間まったり返すよりも元本が多い早い時期に繰り上げ
返済したほうがどう考えても断然お得です。仮にローン開始２年後に３００万繰り上げ返済すれば
総支払額はいったいいくら減ると思いますか？計算していないので解りませんがおそらく数百万円
は減ります。あなたはそれを上回る資産運用が可能だと？

ようするに住宅ローン抱えている方の最大の資産運用は繰り上げ返済をする事です。

とはいえ資産運用はある意味おもしろいので適度な余剰資金で色々やってみるのはアリかと
思います。
ちなみにわたしは株はもちろん為替や金利先物などに興味が有りまして良い成績とは言いませんが
ほんの少しの運用益は出ております。

でも為替なんてやってると特にそう思うのですが市場参加者は誰も日本の金利が急激に上がるとは
思っていません。それがこの板見ると急激に金利先高感いっぱいでギャップがすごくてちょっと
笑えます。

[68: 匿名さん]

>67
客観的な意見で参考になりました。
このコメント見てからもう一度この板見直すと本当わらえますね。

[69: 匿名さん]

>>67
あなたの計算は、3000万円(全額)繰上げできる資金がある場合です。
繰り上げ返済に回せる資金で計算してみてください。
これを繰上げするか運用するかです。

>>67さんの例で、3000万円のローンを, 金利3% 35年返済で組んだとします。
この場合、月々の返済額は 115,456円です。
2年後に、300万円の余裕資金ができたとして、

(1) 繰り上げ返済(期間短縮型)に回す場合、
総返済額が、48,491,520円から44,102,336円になり、
4,389,184円 得になります。 >ここが重要<
返済年数の残りは、27年8ヶ月(=332ヶ月)になり、
トータルの返済期間は、29年8ヶ月になります。

(2) 同じ期間332ヶ月、同じ年利3%で複利運用した後、一括返済する場合、
つまり、(1)と同じように、トータルの返済期間を、29年8ヶ月にする。
300万円の運用資金は、
3,000,000*1.03^(332/12) = 6,796,486円になり、
3,796,486円 の運用益が出ます。
一方、ローンの総返済額は、48,491,520円から47,823,543円になり、
667,977円 節約できます。
トータルで、4,464,463円 得になります。 >ここが重要<

ということで、損得はほぼ同じになります。
利率が同じだから当たり前ですね。

(2)の場合、返済期間中は手元に資金が残っているので、
いざという時に対応できるという安心感があります。

また、運用利回りがローン金利を上回れれば、(2)の方が得になります。
実際、債券と株式、海外と国内のインデックスファンドを同じ割合で
アセットアロケーションを組めば、3〜5%位の期待利回りはあるでしょう。
約28年間の長期運用であれば、リスクもかなり軽減できます。

なので、長期固定の人は、どちらか選択する余地があると思います。
短期固定・変動の人は、金利上昇のリスクを既に負っているわけですから、
さっさと繰上げしましょう。
お決まりの言葉ですが、どちらを選ぶかは、自己責任でお願いします。

[70: 匿名さん]

>でも為替なんてやってると特にそう思うのですが市場参加者は誰も日本の金利が急激に上がると
>思っていません。それがこの板見ると急激に金利先高感いっぱいでギャップがすごくてちょっと
>笑えます。

FXですか？
FXとかだと、せいぜい2〜3年先の相場までしか読んでませんよね。
確かに、短期では金利が急に上がるとは思えません。