３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[101: 購入経験者さん]

割り引いてもいいけど、リスクフリーレートにプレミアム乗せれば割引率は３％くらいになるから、
結論としては変わらないのでは？
まあ、そこは人によってリスク許容度や効用も違うから変わってくるだろうけどね。

[102: 匿名さん]

>>100
株式や債権評価などで使われる割引きの考えができる人なら、
割引率が大きくなるほど、繰上げより運用投資の方が有利という
結論をすぐに導けるのではないですか。

ただ、ファンダメンタル価値学派がよりどころとする割引きの考えは、
「あまりはっきりした根拠のない予測に非常に依存している」
(ウォール街のランダムウォーカーより)
ということに注意する必要があると思います。

あと、変動や短期で組んでいると、世の中の割引率が大きくなれば、
ローン金利も上昇するので、運用投資効果を削がれてしまいます。

[103: 匿名さん]

>>102
>割引率が大きくなるほど、繰上げより運用投資の方が有利という...

割引率が年々大きくなるならということでしょ。
>>100さんの言われているのは、そういうことだと理解しましたが。

[104: 匿名さん]

借り入れの金利＞運用利回りなんて相当へましないとならんっしょ
知らんであくせく繰上げするほうがあふぉだと思うけど。

[105: スレ主です]

かなり話が脱線している気がしますが・・・
皆様にお聞きしたいのですが、例えば10年固定特約に借換え、10年後また他銀行に借換えしていくケースはいかがでしょうかね？
10年経って、残金分を借換えできますでしょうか？教えてください。
宜しくお願いいたします。

[106: 匿名はん]

>>92さん

あなたは素晴らしい！
感覚的に考えてしまうところをこのように理論的に
示していただくと非常に良くわかりました。

そこで、もし92さんが現状でA-Dの選択をせまられると
どれにされますか？

私だったら返済額軽減型で繰上げし、差額を預貯金か
運用に回しある程度たまったら、また返済額軽減で繰上げかな。

やっぱり心情的に必ず毎月払わなければいけない金額を下げておきたい。

[107: 匿名さん]

どんなローンを組むかで、ある程度選択肢が限定されると思います。
やはり、いざという時に手元に資金があったほうがいいので、
多くの場合、ＡかＣの選択がいいと思います。

(1) 全期間固定(フラットなど)の人
将来の金利上昇による負担増の心配がないので、Ａ がいいと思います。

(2) 変動・短期の人
将来の金利上昇に備え、返済額を軽減する Ｃ がいいと思います。
今は、返済額が(1)の人よりも低いはずなので、貯蓄もたくさんできるはずです。
繰上げしても、手元にある程度資金を残せるのではないでしょうか。

Ｂは、返済期間をどうしても短縮しなければならない人のやり方です。
例えば、定年後も返済しなければならない人。
(40歳の人が35年ローンを組んだ場合など)

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私は、(1)でＡの方法を実践しています。

ちなみに、つい先日出たばかりの本「内藤忍の資産設計塾 外貨投資編」では、
20年間の長期運用した場合の過去の実績(サンプル期間 1970〜2006年)が、
P31に出ています。この本で推奨されている分散ポートフォリオで投資をした場合、
平均利回りが4.6〜9.5%だったようです。
今後も基本的に資本主義社会(儲け至上主義)が続くと思われるので、
この実績は今後も期待できると思います。
つまり、今のような低金利時代だからこそ、運用利回りがローン金利を上回れる。

>91〜>97で示したグラフは、私がローンを検討するに当って作成した
Excelシートを使って作りました。
最近、この掲示板は絵もアップできるようになったので、
わかりやすく説明できたと思います。
Excelファイルも提供できるようになるといいんですけどね。

[108: 匿名さん]

あっ、一つ注意。
無謀な運用をする人は、たとえ(1)の人でもＡのやり方はダメです。
自爆してしまいます。

例えば、日本の個別株に集中するとか、今流行のFX一本で行くとか。

[109: 匿名さん]

↑
あと、毎月分配型の投資信託を買って、税金を無駄に払っている人もね。
運用の複利パワーが削がれます。