マンション値下げ販売訴訟はなぜ負けるのか

[買いたいけど買えない人]

民法95条96条・消費者契約法第4条・宅建業法35条等、業者の責任を重くし消費者保護を
優先するかのような条文が存在するにも関わらず、現実には「納得し難いことは心情として
十分理解できるが（中略）販売価格をいくらにするかは売り主の自由。値下げ販売しては
ならない信義則上の義務もない」など消費者に不利な判決が主流なのはなぜでしょう。

値下げ販売はしませんと公言していても営業トークとして認められるのでしょうか？
素人が業者の値下げ販売はしないとの説明を信じ契約したことが錯誤・誤認を通じて
消費者の意思表示に瑕疵をもたらし得る不適切な勧誘行為あたらないのはなぜでしょう。
素人対業者では単純な自己責任論では通らないのではないでしょうか。

よく八百屋や家電量販店での値下げ販売を引き合いに出される方がおられますが
次元が違う上、八百屋や家電量販店は実際にクレームがあれば対応されるようですが。

[180: 匿名さん]

>>173
裁判や判例の事を全く理解していないようですね。

新築未入居のマンションが、販売者側の一方的な都合による値引き（垂れ幕などで広告）のために、
①購入代金を支払う段階で、契約当時の価値が既になくなっていた
②購入代金を支払った数日後に、価値が下がってしまった
目減りした価値は数百万円から１千万円以上

「値引き」の時期と金額が問題で、かつて日本国内でこんな状況が発生したことはありません。

判例がない（司法の場で争われたことがない）と言うのは非常に重要な意味を持っています。

[181: 住まいに詳しい人]

>>178-179
おっしゃるとおりですね。

契約解除になるときは、セールストーク若しくは購入に係る説明の中に、
『要素の錯誤』が認められる場合です。

「値引きしません」という言葉がなければ、“契約”という重要な決断に至らなかったことを証明するには、
>>177さんの言うとおり、「書面」が必要となります。
なぜなら、書面が無く口答の場合、争点が「値引きしたこと」という事柄ではなくて、「値引きによって生じた損害」というように、証拠が無ければ争点が「損害賠償」になり「契約解除」にはなりません。

しかも、「損害賠償」で争った場合でもその被った損害を疎明するのは原告ですから、
被告側の過失割合を積み上げたとしても、被告側の「市場の原理」という「やむをえない事情」と照らし合わせるとどうしても弱いものとなってしまいます。

怠ることなく販売活動を続けたにも関わらず販売不振が生じた場合による値引き
売主の財務体質、経営状況によるやむをえない事業売却“いわゆるアウトレットマンション”の場合
は、ほぼ売主の勝ちですが、

営業努力の無い不用意な値引き（販売中止→放置→販売再開時大幅値引き）や市場の原理にそぐわないダンピングと認められる場合は買主の損害賠償が一部認められることもあるのではないでしょうか。

何にしろ、今ことこうした値引きについては、
“サブプライムローン問題を発端とした市場経済の急激な冷え込み”
という魔法のキーワードがありますので、中々売主が負けることはないみたいですよ。

[182: 匿名さん]

>>180
＞判例がない（司法の場で争われたことがない）と言うのは非常に重要な意味を持っています。

世の中における事象の99.999999%に判例がないけどな。
例えば「空気を無償で吸って良い」とかねｗ

勉強すればすぐに分かるが、
法律でカバーしきれてる部分は意外と少ないんだぜ。

[183: 匿名さん]

>>182
173に対するレスなんだからいいのでは？
「世の中における事象」について語っているわけではありませんから。

「勉強すればすぐに分かるが」勉強してその程度の話しかできませんか？
せめて181さんくらいのことは語ってくらさいな、よろしくお願いしました。

[184: 住まいに詳しい人]

＜錯誤無効の要件・条件＞（錯誤無効の主張ができる場合）

契約などを錯誤を理由に無効を主張するには、次の要件を満たす必要があります。

・法律行為の要素に錯誤があること
・表意者に重過失がないこと
・動機が表示され、相手方がこれを知っていること（動機の錯誤の場合）


【1.法律行為の要素に錯誤があること】
法律行為の要素に錯誤があるとは、契約上の重要な要素に錯誤があり、「合理的に判断して錯誤がなければ表意者が意思表示をしなかったであろうと認められる場合」（判例）ということです。
分かりやすく言えば、普通の人（社会通念）を基準にして、もしその勘違いをしなければ（錯誤がなければ）、意思表示をしなかったであろう（例えば、その商品を買わなかったであろう）というような意味です。

【2.表意者に重過失がないこと】
錯誤をしたことについて、表意者に重過失があった場合には、錯誤無効の主張をすることはできません。
重過失とは、ほんの些細な注意を怠ったために、勘違いをしてしまった、というような意味です。

【3.動機が表示され、相手方がこれを知っていること】（動機の錯誤の場合）
条文にはない要件なのですが、判例は、動機の錯誤の場合には、無効を主張するには、動機が表示され、相手方がこれを知っていることが必要であるとしています。


【錯誤の効果】
錯誤に基づく意思表示が無効であることを主張できます。

-----------------------------------------------------------------------------------------

1.「他の住戸について値引きが行われる」ことを知っていたならば当該住戸の契約をしなかったであろうことが、社会通念上、認められるかどうか
2.売主は契約時点において値引きがされることを予見できたことの疎明
3.買主は契約時点において値引きがされることを予見できないと共に予見できないことに過失がないということの疎明
が争点になります。

例えば、
①「殺人事件があった住戸である」ことを知っていたならば当該住戸の契約をしなかったであろうことは、社会通念上、認められます。
②「近隣の工場がこんなにうるさい」ことを知っていたならば当該住戸の契約をしなかったであろうことは、社会通念上、認められます。
おそらく、
③「他の住戸について値引きが行われる」ことを知っていたならば当該住戸の契約をしなかったであろうことは、社会通念上、認められる（かもしれません）。


但し、契約の無効を主張するためには、
「知っていたならば当該住戸の契約をしなかった」
について、
「知らないことに過失がない場合」とされています。

①相場と比較して格安の物件で、しかも新聞などで大きく取り上げられた事件の場合、「殺人事件があった住戸である」ことを知らなかったことへの過失が言及されます。
②住居の場合、購入前に現地確認することが社会通念上、当然のこととされますので、「近隣の工場がこんなにうるさい」ことを知らなかったことへの過失が言及されます。
③現在日本中色々な物件で当たり前のように値引きが行われている中で「他の住戸について値引きが行われる」ことを予見できなかったことへの過失が言及されます。

併せて売主が「知っている場合」は不動産業者はこうしたことを重要事項として説明しなければなりません。
①と②
については、売主が「知らない」ということは社会通念上認められませんので、重要事項として説明することになります。
③は値引き販売するかどうか、契約時において売主が「知っていた」といことを買主が疎明することは非常に困難です。

よって、値下げ販売による契約の無効の成立は非常に困難であるといわざるを得ないものとなっています。

[185: 匿名はん]

No.184 by 住まいに詳しい人さん、実に素晴らしい。
No.181と同じ方ですね。とてもわかりやすい説明です。これが当スレの一桁台の回答で
あったなら、これほど無用に長引かかったことでしょう。

ひとつだけ質問をさせていただきたいのですが、よくある一期分譲、二期分譲という
形態の販売に於いて竣工の時期は一期分譲より二期分譲が２ヶ月後、二期分譲は駅前
一期分譲はその外側に位置し騒音・悪臭の影響を受ける棟とします。購入者が契約前に
二期分譲の駅前棟契約を希望していたが一期分譲棟の価格に対し二期分譲は駅前という
利便性から相当額高くなると営業担当から説明を受け、社会通念上駅前の立地条件を
考えると営業の説明はもっともと考え予算的な問題から二期分譲を断念、一期分譲を
契約。ところが入居間もなく（３ヶ月後）二期分譲が新価格として一期分譲より安値で販売。

この場合は消費者契約法のいう「将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供」
したとの理由に該当しないのでしょうか？またそれによる錯誤にあたりませんか？
（書面はありませんが同様の説明を多数の住民が受けています。また携帯のメールには
担当者からの当該説明が明記されております）

この場合でも「契約解除」ではなく「損害賠償」を求めることになるのでしょうか？
どうかよろしくお願いいたします。

[187: 住まいに詳しい人]

>>185さま

おっしゃる事態を疎明すること（同様の説明を受けた多数の住民の証言を得ること）ができれば、「契約解除」が可能となる例かもしれません。

但し、これは“錯誤”ではなく“詐欺”の部類に該当する事件であると思います。
>>185さんは、「駅前という立地条件により駅前の方が高いです」と言われてそれを信じたものだと思いますが、これは185さんに限らずこういわれたら誰だって信じると考えるのが自然じゃないでしょうか。ただ“高い”では無くなぜ高いのかの理由づけをすることによりあたかもこれが“真実”であるかのように説明したことには大きな問題があります。ただ単に“高い”と言っただけならば、どうして高いのかの理由が不明瞭ですから、それを鵜呑みに信じてしまったことへの過失を言及されることも考えられますが、「駅前という立地条件により駅前の方が高いです」ということになれば、社会通念上誰でも信じてしまうと思われますので信じてしまったことに過失は認められないと思われます。

それより第一、>>185さんは「騙された！」と、思ったでしょ？
それが、“詐欺”です。

実際にはありもしない（確定していない）情報により、買主の契約に至る重要な動機を不当に操作しているところが見受けられることがあるものは、“詐欺”となります。
当然“詐欺”によって為された買主の意思表示は白紙無効となりますから、「契約解除」ができることとなります。

しかし、実はここで大きな問題が一つあります。
>>181でも申し上げたとおり、
“サブプライムローン問題を発端とした市場経済の急激な冷え込み”
という売主側の魔法のキーワードです。

これさえなければ、主張されるとおりの内容で“詐欺”の立証が可能かと思われますが、問題が難しくなります。

例えば、あなたの契約したマンションの住戸が3000万だったとして、駅前のほうが3300万円ぐらいになるだろうと当初想定されていたと仮定しましょう。実際には駅前のマンションが2800万円となった場合、あなたの契約したマンションの同等クラスの住戸の実勢契約価格が値引き等により2500万円程度にまで落ち込んでいたとしたら、一概に“詐欺”の立証をすることは難しくなるかもしれません。

ただ単に、「隣にスーパーができます」とか「新たに駅ができます」と売主が断言して契約した後、それがウソであった場合、“詐欺”となります。
しかし、実際に事実として具体的なスーパーの出展計画や新駅の事業計画があったにもかかわらず、世の中の経済情勢の変化によりやむを得なく中止となった場合は、“詐欺”として売主に責任を負わせることは難しいとされます。

要するに、“詐欺”か否かの判断についても現在の社会情勢や経済事情を加味しなければ判断ができないと言うことです。

折角ご相談頂きましたのに、スッキリできる答えができなくて大変申し訳ありません。「契約解除」できるか否かは、裁判所による判断となりそうです。

最後に、私の主観を申し上げますと、裁判となった場合、地裁レベルでは、100万円以下の「慰謝料」程度の和解金で和解を促されるであろう事件だと思われます。判決をもらいたい場合は、和解を打ち切って争うこととなりますが、詳しい状況が解からないまま無責任な発言として、ホント五分五分と思いますよ。

[188: 住まいに詳しい人]

ついでに一つ情報を。

上記を含め、不動産の取引で売主とのトラブルが発生した場合、弁護士や裁判所に行く前に、その地域の「宅地建物取引業協会」に相談に行くといいですよ。

弁護士相談や裁判所は法と良心と判例に基づいて公平に事件を判断しますが、「宅地建物取引業協会」は違います。
ここは、法もヘッタクレもなく（と言っては大袈裟だが）、消費者目線で判断する例が多く感じられます。

裁判所で争う前に相談されることをお勧めします。

宅地建物取引業協会の各都道府県窓口です
http://www.zentaku.or.jp/about/association.html


※私は宅地建物取引業協会の回し者ではありません・・・あしからず。

[191: 匿名さん]

No.188 by 住まいに詳しい人
宅地建物取引業協会の会員でなければ？ww

No.190 by 匿名さん
あんたどーしてもこのスレが気になんのねww
そんでどーしてもこのスレが放置できないのねww

ズバリ倒産寸前三流デペの営業責任者で、今まさに住民に騒がれているでしょうww

諦めていくらか返金してあげなさいって。wwwwww

[197: 匿名はん]

No.188 by 住まいに詳しい人さん、ありがとうございます。
やはり厳しそうですね。泣き寝入りはしたくないけど時間と費用がというのが本音です。
明日にでも数名の住民に声をかけて今後の方針を決めたいと思います。

また少しスレが荒れてきたようですね。ここで少しでも知恵が得られればと
藁にも縋る思いのものにとっては非常に悲しい思いです。

特にこのスレにより不利益を被る方はいたしかたないのでしょうが、
出来ますれば少し遠慮いただければと切に願います。

[202: 匿名さん]

関係ない人から見れば、時々ニュースでやってる詐欺事件と、
「お金を持っている人が損をした」ってところで見方は一緒だからねー。

「大変だなー」と思う一方で、言い方悪いけど「ざまーみろ」って思う人の方が多いかも。

まあ一種の僻みだね。

[203: 匿名さん]

交渉術が下手な人はいつでも損します。これは日本でもビジネスの現場では当然でしょう。
ところが消費者になった途端、黙ってても相手から安い価格で提示してくれるのが当たり前だと思ってるなんて、身勝手もいいところですね。
それとも、値引きが許せない人は世間知らずの教師や田舎の人や公務員なんでしょうか？

[204: 匿名さん]

２８０万円で発表された新型車が、納車日には２００万円を切っているなんて事があり得ますか？
３０万円で予約受付を始めた最新テレビを１０万円も値切れますか？

交渉力とか世間を知らないとかのレベルではないです。

[205: 匿名さん]

あり得るからこういう事態になっているのでは？

[206: 匿名さん]

車は価格改訂はありません。新車が発表されてから１年たっても同じ金額です。
なぜなら毎月作っているから、言ってみればいつでも出来たてホヤホヤだからです。
が、値引き交渉するのは当然です。
仮に無理でもオプションをつけさせたりします。

家電こそまさに値引き交渉するのが当たり前です。
仮にしなくても３ヶ月も待てば型落ちで２～３割引きにはなってますが。

[207: ビギナーさん]

なんかグルグル回っているような感じが．．．

[208: 匿名はん]

無理無理。今後何があっても値引きしませんという書類が無い限りはね。で、デベ側は絶対そんな書類は残しませんから。
不動産業界なんてそんなもんですよ。二度と客にならない人に誠意を示す必要なんてないじゃないですか？

[209: 買い換え検討中]

>>208
だよね。結局そこが終着駅。
リピーターがほぼいない商売だから、きれいごとは言ってても
最終的には「おまいらはもう客じゃねぇじゃん」って言うのが本音だよ。

ちょっと前の設問にあった株との違いもそこにある。

ただし、こんなやり方が通用してきたのは土地神話のおかげ。
二度目の泡崩壊で誰かが言ってたようにそろそろ法整備が必要だね。

そうなると結果的に新興デペや三流デペの外部営業は必要なくなるね。
散々人にウソついてきた報いは天に唾した自分にくるんだよ。残念。
子供のころに聞いた蟻とキリギリスの話みたいになるんだね。可哀想。

[210: 匿名さん]

>>209

売れなきゃ値下げしてでも売る。当たり前のことです。
値下げしてまで売りたくなけりゃ値下げしない。当たり前のことです。

値下げを禁止する法律を作ったら、資金繰りに困ってる売主は今以上に破綻しますね。
そしたらまた税金投入？

【一部内容を削除させて頂きました。管理人】

[211: 匿名さん]

>２８０万円で発表された新型車が、納車日には２００万円を切っているなんて事があり得ますか？

値下げ率30％？月末、年度待つなら十分可能な値引き交渉範囲では？

>３０万円で予約受付を始めた最新テレビを１０万円も値切れますか？

販売されて何ヶ月も売れ残れば最終10万切るでしょ？