パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[551: 匿名さん]

良い建物なのではないですか？自分は少々エリア外だったのと外廊下だったので、検討から落としましたが。でも車寄せのデザインとか建物デザイン、そしてタワーにしなかった点とかは結構好きでした。周りがゴチャッとしてますが、この建物を機に綺麗になっていくといいですよね。

[552: 匿名さん]

これだけ売れたのだから、良い物件だったということですね。

定借に対する評価も議論がありましたがそれは人それぞれでしょうし、欠点らしき指摘は真偽の程が不明の杭問題だけだったわけですし。

[553: 匿名さん]

残ってるのは55平米、5000万くらいですか。
セカンドハウス、投資用には良さそうですね。
遅ればせながら見てみるかな。

[554: 匿名さん]

投資？定借なのに？wwww

[555: 匿名さん]

賃貸運用できるでしょ。

[556: 匿名さん]

554
ぼんやりし過ぎでは？
こういう人もいるんですね。

[557: 匿名さん]

ここは案外、子供のいる世帯が半数いないかもしれないですね。

以前、ここを子供いる世帯多いから、検討外にしたという投稿みかけたように思います。

パークコート麻布十番で、子供のいるファミリー多いのが、雰囲気云々、がっかりしたとの投稿拝見して思いました。

[558: 匿名さん]

カウンターのせいでリビング狭すぎっ！　
せっかく港区に住んでてもこれじゃ人呼べないじゃん。

[559: 匿名さん]

そういえば、3L買った人でも、メニュープランで部屋数減らして、二人暮らしだったり、単身だったりするかも。
MR見てるとお子さんのいる世帯は、契約者全体の3割いないかもしれない。

[560: 匿名さん]

558

誰のために買うの？？

[561: 匿名さん]

558のように人に見せるために買う人もいます。ここは定借でもあり、実をとる人が多いのでは。

私の場合、家に人を呼ぶのが大嫌いだし、リビングの広さはあまり関心ありません。

[562: 匿名さん]

それが普通でしょ。５５８は買いたいけど買えないから文句を言いたいだけｗ

[564: 匿名さん]

あと残り1戸。メニュープランの広めの1LDK ですな。
ここは、眺望抜けるのかな。。。
方角的には、東京タワービュー？！

[565: 物件比較中さん]

＞＞558

このカウンターって取っ払えると選択肢が広がっていいという見方もあるかもしれません。
私は本当はアイランドが良かったのですが壁にキッチン背中にカウンターというレイアウトは自分の空間という気持ちが持ててむしろ気に入りましたよ。
リビングから見てもキッチンとの空間の仕切りがきちっとできていて見栄えも良いのではないでしょうか。

[566: 匿名さん]

公式サイトの物件概要をみると、完売したんですかしら。

モデルルームは明日までのはず。

[567: 匿名さん]

完売したそうです。
営業の方が言ってました。

[568: 匿名さん]

公式ホームページも完売で閉鎖になってますね。
この規模で完成半年以上前に完売とはたいしたものです。

もうこのアドレスをこの価格で買える機会はなかなか無いでしょうね。

[569: 匿名さん]

70年定期のシティタワー品川中古成約がついに出ましたけど、坪200万割ってます。予想以上に定期はリセールきついですね。

[570: 匿名さん]

シティタワー品川は分譲価格が坪１２０万なんだから坪２００万切っても十分利益がでますな。

[571: 匿名さん]

むしろ値上がりしたということか。

[572: 匿名さん]

CT品川のあの立地、あの都民住宅のグレード感で坪２００以上でリセールできたことは驚きですね。
しかも、競売物件でしたよね？
（よそすれネタなので、移動した方がいいかも）

[573: 匿名さん]

CT品川の分譲価格は特別だった（ここなどよりはるかに割安）ので、中古として所有権物件と比べてどの程度のリセールが維持できるのかという観点でみたほうがいい。

例えば近隣のコスモポリスは坪284万程度での売りがある。CT品川が200万以下だったとすると、ざっと所有権物件の70%といったところだろうか。

[574: 匿名さん]

定期で競売でも70年なんだから所有権の90パーセントくらいいくかと思ってた。ここは50年なんでより厳しい結果になるだろうね

[575: 匿名さん]

70年だと修繕費用がさらにかかりますよね。。。

もっとも築50年以上経過したマンションに、コストかけて住みたい人がそんなにいないような。

[576: 匿名さん]

573
コスモポリスは今、売り出し価格坪240万で出てますね。Yahoo不動産で見れます。
成約価格はもっと下でしょうから、競売物件であること等考慮すると所有権との比較で20%以上の大きな差異はなさそうです。

今後品川の定借物件は大量に売りが出てくるので価格は下がりやすくなり、この物件との直接比較は難しいですが、定借市場の拡大に繋がれば良いとは思います。

[577: 匿名さん]

284万も出てるよ。
安いのだけ比較するのはどうかな。

[578: 匿名さん]

リセール売り出し価格は売り手の事情も加味され、
いかようにも価格設定できるから、
ここに、リアルな成約価格を出して議論するでもしないとあまり意味ないように思います。

[579: 匿名さん]

230万台もこないだみたよ

[580: 匿名さん]

まあそうだね。
平均コスモポリスが250〜260で成約とすると、CT品川は77〜80%の価格ってことになる。
ここも所有権の8掛けくらいで売れると思えばいいのかな。

[581: 匿名さん]

競売は所有権でも買い叩かれるぞ。

[582: 匿名さん]

期間が三割以上短いのでさらに7掛けして所有権の56パーセント以下と思うのが無難です。

[583: 匿名さん]

取引実績の平均で現状、定借物件は所有権の8掛けとなってますがあくまで割高割安様々なものの平均です。
ここは比較的全体水準が安めの時期の物件の中でも割安で人気物件となっていますので、売却の時期にもよりますが所有権の8割以上の評価となる可能性は高いと思います。

[584: 匿名さん]

コスモポリスは沖式時価をみると中古価格坪220万ですね。近隣物件も似たような相場のようです。
（坪284万は今の新築価格のレベルです。その価格での中古取引成立はあり得ないでしょう。）
それを考えるとシティタワー品川の坪200万は競売物件であることなど考えるとなかなかの額です。

沖氏のコラムで定借といえども、大手の物件は安かった分を取り戻すくらいの価格で取引されている、
とありましたが、それを証明してますね。
こちらは人気物件ですので、定借ですが値上がりの可能性も十分ありそうです。

[585: 周辺住民さん]

建設進んでますね、CGで思った以上に、実物大箱の団地みたい。

[586: 購入検討中さん]

ノムコムで最上階71.85m2　9800万円で出てますが
土地権利　所有権　と誤記載されてますね。

[587: 匿名さん]

うじゃうじゃ中古出てるけどどれも1500万くらい上乗せしてるね。これで売れるのかな？

[588: 匿名さん]

>586
馬鹿もやすみやすみ、、って値段ですね
ウチ築8年だけど
5割ぐらいのっけても普通の値段に見えるもんな

[589: 匿名さん]

カウンターのせいでリビング狭すぎて、ダイニングテーブルとソファ＆テレビだけで何となくせせこましくなるかも。
80A,B,Cのお部屋のみなさんは、そこらへんは自分をどうにか納得させて折り合いをつけているんでしょうか。

ソファは小さめにして、テレビまでの距離もそんなに取れないから50インチ以上は避けようとか…

[591: 匿名さん]

未入居物件として売りに出しているし，おそらく1000万の上乗せでは売れると思う．

[592: 匿名さん]

ここらへん、新築分譲で坪タンどのくらいなんですか？

[593: 住民さん1]

北東部屋で変なことしてTwitterあげてるアカウント見つけてしまった