パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[530: 入居済みさん]

今日残り３戸で3月いっぱいでモデルルームも閉鎖するとのダイレクトメールきました。
すごいですね。
杭の長さとか問題になってますけど、この値段で南麻布に住めるなら人気なのも納得です。
私は竣工時期が遅いのと、小さな子供のいるファミリーが多そうなのがネックで
ほかの物件に決めましたけど、でもここにもまだ未練があります。

[531: 匿名さん]

３戸のためにモデルルーム開いてるのもコストがかかるからいったん閉じて、竣工してから
棟内モデルルームでしょ。

[532: 匿名さん]

竣工する頃にはもう残ってなさそうだけど。

[533: 匿名さん]

モデルルームが無いタイミングで契約する人っているのかな？

契約するときには再度確認するものじゃない。

[534: 匿名さん]

一部の長い杭は、地盤が堅いけどあえてコストかけて、地震対策で盤石なものにするためな点を
どうしてもネガ要素に仕向けたい人、ここまできたら、笑っちゃいますね。

あと2部屋です。キャンセルで増えてない模様。
公式サイトの物件概要にリアルタイム更新されてます。

[535: 匿名さん]

①
碓井さんの信用を失くそうと必死の書き込みが続いてますね（笑）
まあ、この掲示板の影響なんてないからそこまで必死になる必要はありませんよ。
碓井さんのコラムはそれなりの影響力があると思いますけどね。
②
>インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．
やはり、少なくとも一部の杭を深く打ち込む必要のある、ある意味脆弱な構造ということでしょうかね。
定借ということ(50年以上の耐久性を必要としない）、それを安価に販売するという目的のために、なるべくコストの低い工法を選んだという可能性もありそうですね。
③
定期借地権だからということだと、取り壊すことも想定してるのだから、長い基礎を敢えて打つってのはそれなりに理由があるんでしょ。


①から③まで必死ですね．以下の指摘をちゃんと読んで今回は反省して次回に生かすべきでは．今やるべきことは必至に取り繕うことではなくて反省することだと思う．

＞
この建物は地下10mくらいでN値が50を越えていますし，東京液状化マップでも安全なところと記されています．
現在では色々な工法があり，必ずしもNが50を超える地層までしか杭を打たないとは限りません（安全な建物はすべて太さ，同じ長さでなくてはならないというのは全くエビデンスのない考えで，いかに知識がアップデートされていないかがわかります）．インペラーシステム（単純な壁式ラーメン構造とは違います）のために中央部分の杭を長くなっています．
碓井氏はまず，地下10mでN値が50を超えるにもかかわらず，単純に杭の長さだけで地盤の強い層が深いと勘違いをしており，また杭の長さが端と端で違うと誤認しています（そもそも構造に不安のある基礎ならばホームページにその情報を載せる業者はいませんし，実際基礎杭の情報すらのせないホームページの方が多い）．さらに，東京液状化マップでここが液状化リスクエリアであるとさらに誤認するという間違いだらけの解釈をしています（間違いなく低リスク地域となっています）．そもそもホームページに載っている情報と東京液状化予想マップ（これさえもきちんと読めないようですが．．．）だけで，浅はかでいい加減な見解を真剣に悩んでいる顧客に提供するという恐ろしい仕事をしているようです．本来，もしお金をもらって（もしくは間接的にでも自分に利益が期待されるなら）相談されたのであれば，きちっと業者まで出向いて図面や地盤データを求めるのが普通です．もはや言い訳できる余地もなく，これだけでも彼のマンション指南の程度がよくわかるでしょう．皆さんもこういういいかげんな輩の情報を鵜呑みにしてミスリードされるのではなく，自分の目で見に行って，当事者から納得いくまで説明を受けて自分の頭で判断するのが何よりも「良識あるマンション選び」となるのではないでしょうか．彼もこれを機にもう少し自分で汗をかいて「良識あるマンション指南」をされるよう望みます．

[536: 匿名さん]

>535

512をコピペして、あなたのほうがもみ消しに必死に思うけど。②は512に対しての指摘だから、反論してることにもならないし。

[537: 匿名さん]

2番目は512の指摘というなら、「ある意味脆弱」という下りがどこからの発想か不明だから、
512貼り付けたんじゃないかしら。

[540: 匿名さん]

＞「ある意味脆弱」という下りがどこからの発想か不明だから

不要なはずの「長い杭」を使用している、という点からの発想であることは明らかだと思いますが。

[542: 匿名さん]

それから妙な勘違いをしているようなので言っておきますが、私は535さんの引用した1,2を書き込んでいます（540, 541も）。

私が碓井さんとはなんの関係もないことは、管理人さんに訴えて調べてもらえばいいんではないでしょうか（笑）
ありえない場所から書き込んでますので。

[543: 匿名さん]

540-541

＞応じるに値しませんよ（笑）

ってしっかりネガしてかえしてますね．そのオフィスは仕事がないんですか？中途半端なアドバイスを仕事にするなら，もうちょっと謙虚さをもって勉強はしてはいかがですか？掲示板に張り付いている暇があれば．．ね．

＞不要なはずの「長い杭」を使用している、という点からの発想であることは明らかだと思いますが。

「杭の長さが違う，長い杭が入っている⇒地盤が弱い，構造と問題」
というふうに詳細な地盤や図面の情報を持たずに判断するのは間違いなく問題があります．いつもその程度でアドバイスなどしてるから麻痺してるんでしょうけどね．

何度もいいますがホームページの情報と自分でまともに読めない東京液状化マップを使って何が言えるんですか？不要なはずの長い杭？？？？それをこれらから判断するんですか？第６感でもお持ちなんでしょうか．

では100歩譲って（譲る余地もないほど明らかですけどね），「長い杭を使うこと＝地盤の問題or結果的に構造に問題が生じる」といえるとすればそのエビデンスを示してもらえますか？私が知る限りそういうエビデンスは全く読んだことがありません．しかし，エビデンスと言うのはあなたが得意なコラムじゃありませんよ．英語で書かれたoriginal article or reviewなどのことですよ．世の中ではこれを科学的根拠といいます．あなたの個人的経験やどこのどういう建物が地震の時どうだったかというのはcase reportsに過ぎません．経験とcase reportsでしか建物を建てたり，「賢い住宅指南」（でしたっけ？）の内容からはとても1流とは思えません．．．言うまでもありませんが．

私はとにかくあなたのような中途半端でいいかげんなことを公言することが嫌いだし，軽蔑せざるをえません．いくら経験を積もうとも常に勉強することがあります（知識や技術は日々updateされているんです）．死ぬまで勉強です．顧客に対してもっと誠実になってください．そして間違った時は論理をすり替えたり，的を得ない返事をするのではなく，素直を誤って次に生かせばいいじゃないですか．結果改善されれば，あなたは逆に評価されるでしょうに．

[545: 匿名さん]

碓井さんと関係ない？

今回は明らかに彼のコラムに問題があったにもかかわらず，彼と全く関係のない人がここまで粘着して苦しい言い訳をするでしょうか？アイドルのファンのように狂信的なファンはこういうジャンルではつかないですよ，常識的に考えて．まあ，彼じゃなくともオフィスだろうが，知り合いだろうがどうでもいいです．間違っていることには変わりはないし．言い訳すればするほど彼にとっては迷惑な話ですからね．もうこの辺でやめましょう．私もあなたと言い合いたいわけじゃありません．何か気に障ったり傷つけるような言い回しがあったとしたらごめんなさい．ただ，同業としてちょっと許せなかっただけです．というわけでさようなら．

[546: 匿名さん]

杭のことはそろそろ終わりにしましょう。

[548: 匿名さん]

碓井さんのお嬢様がとある幹線道路沿いのマンションを購入されたというコラムを読みました。
売主の丸紅をいたくほめておられましたが、部外者が読むと丸紅が自分の言うことをきいたと
自慢にしか見えなかったです。ちなみに私はそのマンション購入をやめました。
交通量が多く、近辺で事故を数回目撃しましたから…
杭の疑義はわかりませんが、感染道路から1本入っているので事故ﾘｽｸは多少少ないのでは？

[549: 匿名さん]

いくらなんでも、杭と交通事故は関係ない。

[550: 匿名さん]

最近のこのスレは全く有効情報がありませんね。
杭なんてどうでもいいです。
定期借地で盛り上がっていた時は、参考になったのですが。。

[551: 匿名さん]

良い建物なのではないですか？自分は少々エリア外だったのと外廊下だったので、検討から落としましたが。でも車寄せのデザインとか建物デザイン、そしてタワーにしなかった点とかは結構好きでした。周りがゴチャッとしてますが、この建物を機に綺麗になっていくといいですよね。

[552: 匿名さん]

これだけ売れたのだから、良い物件だったということですね。

定借に対する評価も議論がありましたがそれは人それぞれでしょうし、欠点らしき指摘は真偽の程が不明の杭問題だけだったわけですし。

[553: 匿名さん]

残ってるのは55平米、5000万くらいですか。
セカンドハウス、投資用には良さそうですね。
遅ればせながら見てみるかな。

[554: 匿名さん]

投資？定借なのに？wwww

[555: 匿名さん]

賃貸運用できるでしょ。

[556: 匿名さん]

554
ぼんやりし過ぎでは？
こういう人もいるんですね。

[557: 匿名さん]

ここは案外、子供のいる世帯が半数いないかもしれないですね。

以前、ここを子供いる世帯多いから、検討外にしたという投稿みかけたように思います。

パークコート麻布十番で、子供のいるファミリー多いのが、雰囲気云々、がっかりしたとの投稿拝見して思いました。

[558: 匿名さん]

カウンターのせいでリビング狭すぎっ！　
せっかく港区に住んでてもこれじゃ人呼べないじゃん。

[559: 匿名さん]

そういえば、3L買った人でも、メニュープランで部屋数減らして、二人暮らしだったり、単身だったりするかも。
MR見てるとお子さんのいる世帯は、契約者全体の3割いないかもしれない。

[560: 匿名さん]

558

誰のために買うの？？

[561: 匿名さん]

558のように人に見せるために買う人もいます。ここは定借でもあり、実をとる人が多いのでは。

私の場合、家に人を呼ぶのが大嫌いだし、リビングの広さはあまり関心ありません。

[562: 匿名さん]

それが普通でしょ。５５８は買いたいけど買えないから文句を言いたいだけｗ

[564: 匿名さん]

あと残り1戸。メニュープランの広めの1LDK ですな。
ここは、眺望抜けるのかな。。。
方角的には、東京タワービュー？！

[565: 物件比較中さん]

＞＞558

このカウンターって取っ払えると選択肢が広がっていいという見方もあるかもしれません。
私は本当はアイランドが良かったのですが壁にキッチン背中にカウンターというレイアウトは自分の空間という気持ちが持ててむしろ気に入りましたよ。
リビングから見てもキッチンとの空間の仕切りがきちっとできていて見栄えも良いのではないでしょうか。

[566: 匿名さん]

公式サイトの物件概要をみると、完売したんですかしら。

モデルルームは明日までのはず。

[567: 匿名さん]

完売したそうです。
営業の方が言ってました。

[568: 匿名さん]

公式ホームページも完売で閉鎖になってますね。
この規模で完成半年以上前に完売とはたいしたものです。

もうこのアドレスをこの価格で買える機会はなかなか無いでしょうね。

[569: 匿名さん]

70年定期のシティタワー品川中古成約がついに出ましたけど、坪200万割ってます。予想以上に定期はリセールきついですね。

[570: 匿名さん]

シティタワー品川は分譲価格が坪１２０万なんだから坪２００万切っても十分利益がでますな。

[571: 匿名さん]

むしろ値上がりしたということか。

[572: 匿名さん]

CT品川のあの立地、あの都民住宅のグレード感で坪２００以上でリセールできたことは驚きですね。
しかも、競売物件でしたよね？
（よそすれネタなので、移動した方がいいかも）

[573: 匿名さん]

CT品川の分譲価格は特別だった（ここなどよりはるかに割安）ので、中古として所有権物件と比べてどの程度のリセールが維持できるのかという観点でみたほうがいい。

例えば近隣のコスモポリスは坪284万程度での売りがある。CT品川が200万以下だったとすると、ざっと所有権物件の70%といったところだろうか。

[574: 匿名さん]

定期で競売でも70年なんだから所有権の90パーセントくらいいくかと思ってた。ここは50年なんでより厳しい結果になるだろうね

[575: 匿名さん]

70年だと修繕費用がさらにかかりますよね。。。

もっとも築50年以上経過したマンションに、コストかけて住みたい人がそんなにいないような。

[576: 匿名さん]

573
コスモポリスは今、売り出し価格坪240万で出てますね。Yahoo不動産で見れます。
成約価格はもっと下でしょうから、競売物件であること等考慮すると所有権との比較で20%以上の大きな差異はなさそうです。

今後品川の定借物件は大量に売りが出てくるので価格は下がりやすくなり、この物件との直接比較は難しいですが、定借市場の拡大に繋がれば良いとは思います。

[577: 匿名さん]

284万も出てるよ。
安いのだけ比較するのはどうかな。

[578: 匿名さん]

リセール売り出し価格は売り手の事情も加味され、
いかようにも価格設定できるから、
ここに、リアルな成約価格を出して議論するでもしないとあまり意味ないように思います。

[579: 匿名さん]

230万台もこないだみたよ