パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[51: ビギナーさん]

ここは買った瞬間に収支がプラスという凄いマンション．ほとんどの新築マンションが負債なのに．

何がいいって，少なくとも住民あるいはオーナーは足し算と引き算が出来る上に，妄想に怯えない選ばれた大人達．妄想で騒ぐ輩がふるい落とされているだけでも買い．

もっとも，不動産屋さんも定借は避けたほうがいいと言うし，地代や解体費もかかるからリセールは微妙．色眼鏡で見る人が多いのも事実．　俺は値段が安い分，リセールもしやすいと思うけどね．若者の住宅に対する考えも変化しているし．

将来の評価額なんてわからんが，確かなのはこんな物件はもうそうそう出ないだろうということ．NTTの跡地，南麻布，地権者（地主ではない）住戸なし，清水建設＆三井，ミニバブルの時と違って不動産が低迷してた時の計画だから割安で作りは良い，公園脇，そしてなんと定借！

[52: 匿名さん]

確かに所有権はﾘｾｰﾙしやすいといいますが、将来の価値や売れるかどうかなんてわからないので、あてにはできませんね。

また、定借の欠点として指摘される解体費も、所有権でも将来発生するのは確かなので、建物の価値下落に織り込まれるはず。別の言い方をすると、定借の建物価値下落は解体費が別途積まれている分、所有権より小さいとも言えます。老朽マンション建て替えが本格化してくると、所有権マンションでも解体費負担の問題が顕在化すると思います。

51さんの言う通り、このマンションはそうそうでない希少物件なのも間違いないですね。

[53: ビギナーさん]

定借の50年は調度良い長さ．50年以上になると先払い地代が高くなって所有権との差が縮まる．
また，50年はマンション寿命の一つの目安．25〜30年でエレベーター交換などの大規模修繕が発生して，50年以上使うならもう一度かなりの大規模修繕が必要になる．修繕積立金が年々増す上に古くなる建物を誰が欲しがるのだろう？良い新築も出るだろうに．

ここは40年以後は大規模修繕の積立を行わなくていいから，むしろ修繕積立金は安くなるとう究極の物件．新築マンションは通常は30年程度の計画しかねられていないが，ここは40年目まで計算してある．（その後は惰性で十分に維持できる）

シャトーやビラシリーズなどの名門マンションでも築40年程度．そのうち，築50年のマンションが多数になった場合に，さらに莫大な維持費をかけて住もうという築古の良マンションはとても少ないことに気がつくはず．近所のシャトー建て替え計画なんていうのは極めて稀．再開発で税金が投下されればいいのだろうけど，それはマンションの寿命からは本末転倒．

定借にしろ所有権にしろ，50年程度を目安に日々寿命を刻んでいる．ちゃんとお墓を買ってあるかどうか．

[54: 匿名さん]

周辺の所有権の新築マンションは、
天井低かったり、下がり天井がひどかったり、狭くて斜めの間取り、狭いバルコニー、車寄せなしだから、
賃貸やリセールで内覧して比較した時に、こちらの印象をよいと思う人いそうです。
体積で考えてみるのも多少必要かもと思ったり。　

[55: 匿名さん]

周辺にそんな新築所有権マンション、ありましたっけ？

[56: 匿名さん]

バークリュクス白銀高輪の天井は悲惨でしたね。シングル向けマンションですが。

[57: 匿名さん]

新築物件探しにおいて、周辺と感じる感覚違いで申し訳ないのですが、
1LDKですと、パークコート六本木ヒルトップや西麻布、白金台のタワー、白金高輪駅周辺等の物件、住友の白金高輪2LDKは、デコボコ天井が気になります。

[58: 匿名さん]

敷地は5000平米あるし、地型も良いから、プランも良くなります。

[59: ビギナーさん]

パークコート六本木ヒルトップと比べられたら，格と値段で数段負ける．（あるいは逆に値段は勝ったとも言えるが．）
狭めの住戸は梁が邪魔になるし，ベランダが好きな人にはタワーはペケ．
格に住むわけではないので，立地，好き好き＆ホントにそのグレードが必要かってことかな．自分にとって．

[60: 匿名さん]

梁は仕方ないと諦めてたら、この物件は狭くても天井すっきり。
下がり天井2m、寝室ならまだしもと思ってたが、大きな梁下に寝るのも気にする人いるみたいで。気にしない人も多いですかね。
エリア違いで残念ですがPT新宿やPT東雲もすっきり天井、広いバルコニー。

[61: 匿名さん]

80㎡あるって部屋だっていうのにキッチンあまりにも小さすぎ！　分かっていたこととはいえ・・・

[62: 匿名さん]

どうせ買わないんだからどっちだったいいだろうに．

[63: 匿名さん]

最終期、明日までですね。売れ行きはどうでしょう。竣工前に完売しますかね。

[64: 匿名さん]

完売はまだ先になるんじゃ。
明日は1次だから、3次4次までありそう。
ここは投資用で、ちょっと無理してでも買おうとされる方が多いのか、ローンアウトや
自己居住用ででも、昨年11、12月の第2期の契約者の買い替え不調キャンセルやらが、
これから出たりしませんかね。

[65: 匿名さん]

完売はわかりませんが，既に残り住戸は１割切っているので，もう勝ちは決定．しかも売りやすそうな部屋を残しているし．
例え最終期で10戸残っても全体の３％だから全然問題なし．なのでモデルルームも3月で閉めてしまうでしょう．竣工まで半年以上もあるのに凄いもんです．まあ，三井さんは最後まで気を抜かないと思いますが．

[66: 匿名さん]

竣工までまだ9か月ありますからね。

[67: 匿名さん]

>>61
そうなんですよ。キッチン２．８畳とか２．９畳しかないんですよね。
なんでなんだろ。

[68: 匿名さん]

それは角部屋は通路が長く，３LDKで無理な配置だからです．それでも真っ先に売れてしまいましたから問題なし．
大体，港区に住む人は料理をしないんじゃあないの．外食は豊富だけどスーパー少ないし．

[69: 匿名さん]

>港区に住む人は料理をしないんじゃあないの

どういう偏見だよ。
港区の物件でこんなにみすぼらしいキッチンって、なかなか他にないよ。

[70: 匿名さん]

確かにキッチン3畳未満っていうのは異様だわな

[71: 匿名さん]

80平米でもファミリー向け限定でなく、DINKSやシングルもターゲットだからでは。
港区は他エリアより、キッチンの高さ90cmにする人や独身男性が広めの1LDKを好まれると他社の人に聞きました。
モデルルームでも80Cを1LDKにしてるし。
周辺に、スーパー多い方では。

[72: 匿名さん]

スーパー、商店とも充実してるでしょう。かなり。
最寄のナニワヤは高級店のようですが、この辺りの方は普段はどこを利用してるんですかね。

[73: 匿名さん]

料理．．．言い方が悪かったです．すみません．
間取り，内装ともに今までの三井の経験と市場調査されていて，今回の広さになったのではということです．多数の人に向けての設計と思いますので．
みずぼらしいというのは購入された人に失礼な表現です．（他にも購入者はいらっしゃいますから）

[74: 匿名さん]

なにわやは別に高級店じゃないです。お惣菜やカレー、チャーハンなど美味しいですが、
小さいスーパーだから品揃えはいまいちです。
ここからだとピーコックやグルメシティは少し遠いので自転車？
グルメシティは24時間営業だし使い勝手はいいんですが。

[75: 匿名さん]

ついでに。なにわやで買い物してレシートをとっておくと、毎月当たり番号が発表されたりとちょっとうれしいサービスがあります。
グルメシティは確か毎週木曜日？に朝市をやってた気がします。
白金高輪のほうでは買い物したことないのでわかりません。
それから二の橋の交差点の薬局は少し高いと評判なので、わたしはあまり利用しません。店員さんの愛想はよいし、よく試供品はくれます。
参考まで。

[76: 匿名さん]

キッチン、それなりに高級感ありましたよ。それに、そんなに狭いですかねえ。
モデルルームで見てもあまり狭さは感じなかったですが。
ひょっとして、備え付けのカップボードの面積が除かれて表示2.9畳になってるってオチ？ですかね？

[77: 匿名さん]

74 75
参考になる情報ありがとうございます。

[78: 匿名さん]

８０Ｃの部屋、カウンター除くとＬＤＫで１３．８畳しかないんだけど、ソファとラグとダイニングテーブル
全部おけるかな。なんかすごくせせこましいリビングになっちゃいそうで・・・

[79: 匿名さん]

．．．部屋も家具も購入されたご本人が一番ご存知では？

[80: 匿名さん]

シングル男性で、広めの部屋を購入して、メニュープランでリビング広くして、1LDKにしてる人が比較的いるとのことです。
80Cも基本プランの人もいるでしょうが、各各の用途でメニュープランでリビング広く変更されたりしてるかと思いますけれど。
78さんの心配ご無用かと。

[81: 匿名さん]

なんでそこでシングル男性の話が出てくるのかは分からんが、基本プランということなんだろう。
家具はこれから買うけどどうしようって話じゃないか？

なら小さいテーブルとかソファ買うしかないんじゃね？

[82: 匿名さん]

80Cっていうことは部屋の広さ80㎡はあるっていうことなんでしょ。
それでLDKが13.8Jなんてことありうるの?　ホントだとしたら安いなりのババつかみ物件ってことじゃない?

[83: 匿名さん]

なにげに、ケーヨーD2が便利ですよ。ホームセンターで。
スーパーは、外出先から帰宅する際、駅周辺で寄るの多いし、
ストックできるものはネット通販。
ネット通販の方が安かったり、重たい思いせず済むので、
コンビニがすぐそこにあれば、個人的にはまあ十分です。
　

[84: 匿名さん]

ババつかみも何も，モデルルームは角部屋だったから，逆梁は見ているはず．何をいまさら？
むしろあっという間に売れて，俺は買えなかった．２階だけちょっと残ってたけどね．

[85: 匿名さん]

今回は抽選になったのかな？

[86: 匿名さん]

>>８２
８０Ｃは８３．６２平米。
基本プランのＬＤＫが１３．８畳ってのは本当（カウンター除く）。

[87: 匿名さん]

リビングが１４畳で嫌なら１６畳あるいは２０畳のメニュープランにすればいいだけの話では？
１期で完売してしまった部屋に対して今更何が言いたいのかよくわからないですね・・・。

[88: 匿名さん]

部屋の数が減ったりするのが嫌で基本プランにしたけど、あまりのリビングの狭さに後悔しているってことなんじゃねえか？

80以上あるのに畜生なぜだ！？、もっとよく考えればよかった！！っていうわけでここで憂さ晴らし。

[89: 匿名さん]

天井は広いから　爆

[90: 匿名さん]

HP更新され、3期2次が最終期ですね 。
先着住戸もなくなったみたい。
良く売れましたね、この物件。
三井ももう少し強気価格でよかったと思ってるでしょう。

[91: 買いたいけど買えない人]

ここはホント欲しかったなあ．

色々と批判が書かれていましたが，実際はどうなるんでしょうね．完売すれば買いたくても買えなくなるでしょう．

買って後悔する人，買わなくて後悔する人，どちらが多いでしょうかね．

私は手が届かずに，買いたくて買えなくてとても残念でした．なのでまたココを覗いてしまいました．

[92: 匿名さん]

最終期最終次が13部屋、先着順が7部屋ということは20部屋残っているということですね。
先着順が残っているということで当初に比べ若干失速感が否めないですが、引渡までには
完売しそうですね。

[93: 匿名さん]

多少無理しても買おうかな…。
この価格帯でこのアドレスに住めるチャンスはあまり無いのでは。

[94: 匿名さん]

このタイミングは、どんな理由のキャンセルでしょ。
今日付けで、公式サイトに、1期で売れていた最上階の1LDKが、先着物件に登場してる！
時期的にもう、メニュープランのDENなし、広めリビングの間取りに変更できないんだろうか・・・。

[95: 匿名さん]

どうなんですかね。
まだ10階まで出来ていないくらいなので最上階であれば物理的には変更可能な気はしますが。

[96: 匿名さん]

>>86
13.8畳じゃ、キッチン3畳分引いたらLDは11畳もないじゃん！！
むごたらしい…

[97: 匿名さん]

既にオーナーが決まっている部屋についての執拗なコメントは意見ではなく単なる誹謗中傷だな．既に検討外なのだから．少しでもオーナーを尊重するならそんな言葉は発せられないはず．

大体，モデルルームを見たのか？　間取りが変わっていて想像出来ませんでしたなんていう惨たらしいオツムではないだろうに．

[98: 匿名さん]

ここはベランダの壁はペラボータイプですか？

[99: 匿名さん]

キャンセルは買換えがうまくいかなかったのでしょう。

[100: 匿名さん]

一番大きなお部屋でもそんなに狭いなら、もともとファミリーはあまりターゲットにしていない物件だったのかしら