パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[365: 匿名さん]

>364

いや、「藤和と合併して信頼性が薄れた三菱地所」と批判しているんですよ。
だから批判してるのは「三菱地所」というデベロッパー。

[366: 匿名さん]

やっぱり高い買い物ですから、ちゃんと専門家にチェックしてもらうべきですよね。
この事実が分かった上で、このマンションを買う理由は全くないですね。

[367: 匿名さん]

三茶タワーなんかも批判してますので、碓井さんは旧地所物件も叩いてますね。

[368: 匿名さん]

表層地盤増幅率だと最も軟弱な地盤になってるようですけど、どっちが正しいんですかね。いずれにしても剣山の地盤との接合面はかなりの角度がついてるような。

[369: 匿名さん]

碓井氏のことは、マンコミュの板でも、いろいろ書かれてますし、
設計士さんか質問に答えてくれる板でも、
碓井氏のコラムは、誤解の危険要素ありとありましたよ。

[370: 匿名さん]

タミー、元プロだったら杭の長さからだけの推測で判断せずに、地盤調査結果くらい検討者に取り寄せさせて地盤面の傾きをちゃんと確認した上でコメントすればいいのに。

[371: 匿名さん]

いずれにしろ、液状化の可能性が指摘された物件を今から購入する人はあんまりいないでしょうね。
購入者の意見は当然バイアスがかかっていますから、無視するほうが無難でしょうし。

[372: 匿名さん]

地盤調査結果の確認って、マンション購入時の基本でしょ。杭の長さで判断って・・・。

[373: 匿名さん]

仮に、液状化の可能性高い地盤なら、2年前の、311の地震で液状化してそうな。

福島の人でもこの物件購入した方いらっしゃるから、液状化の件は清水建設にも確認済みかと。

[374: 匿名さん]

311の震源は宮城県沖ですからね。あれで液状化した関東のエリアはよっぽど酷かったということ。
首都圏の大地震はこれから起こると考えるべきです。
そのとき、液状化するエリアは311よりはるかに大きいでしょうね。

[375: 匿名さん]

港区の液状化危険度マップでは液状化の可能性があるエリアになっている。液状化しなくても、表層地盤増幅率の高いところは揺れが大きくなるよ。

[376: 匿名さん]

プラウド新浦安だって地盤は太鼓判ってディベに説明されて皆さん買ったわけでしょ。結局は危うきに近寄らずのリスク管理以外に有効なのはないんでしょうな

[377: 匿名さん]

支持層の上の表層の厚さが大きく異なると、敷地内でも場所によって揺れ方が異なる可能性がある。揺れ方が異なると、そこに力が集中するから建物は壊れやすい。

[378: 匿名さん]

ホームページの構造のところが無難な概念図に今は書き換えられてるというのもなんだか。
三井も静かに売り切りたかったんでしょうけど、最後にミソがつきましたね。

[379: 匿名さん]

もしも、首都圏が震源の311より大きな地震が起きたら、液状化云々以前に、
ここより低い土地にお住まいの方、芝浦港南やら豊州やら、一網打尽なような。
飯田橋のタワーもどうなることやら。

[380: 匿名さん]

地震での懸念が既に知されているエリアと対比しても意味はないでしょう。
今やここも、それらの危険エリアと同等になってしまった、ということでしかないのかもしれません。

376さんのおっしゃるように、君子危うきに近寄らず、ですね。

[381: 匿名さん]

まあまあ。
ほとんどの方は地盤にいくらかのリスクがあるのは納得済みでしょ。
所詮は古川沿いの低地だしね。
とはいえ関東大震災を経ているし長年人が住んできた場所だからある程度は地盤も安定していると考えて良いんじゃないかな。

しかし、一斉にネガが集まって大はしゃぎだねぇ。醜いな。

[382: 匿名さん]

>373

>福島の人でもこの物件購入した方いらっしゃるから

素朴な疑問なんですが、なぜ購入者の情報（住所）がおわかりなんでしょうか？

[384: 匿名さん]

危険な地盤の物件を333世帯もの人が買うかな。。。

重要事項説明は、そこまでネガ説明しなくても、というくらい、
最悪の想定をして、説明してるから、そこに液状化の可能性が高いとか、不安要素の情報を載せないなんて、考えにくい。　

[385: 匿名さん]

>382

営業のステマだから。尻尾出しちゃったね。

[386: 匿名さん]

果たしてどのくらいの購入者がこのことを理解した上で判子ついたのか、興味あります。
今理解してキャンセルするならやっぱり手付け流しでしょうか？
高い買い物なので、やっぱり第三者チェックにはしっかりコストかけるべきですね。
勉強になります。

[387: 匿名さん]

>382
この検討板の「その1」に書き込みがありましたよ。
この物件、被災地の購入者さんがいらっしゃるんだなと記憶に残りました。

[388: 匿名さん]

碓井コラムでここまでぼろっくそなのも見たことない。

[389: 匿名さん]

>387

ありがとうございます。
できればそのレスNo.をご教示いただけると幸いです。

[390: 匿名さん]

さすが50年後に壊すことが決まってるだけに割り切りがよい

[391: 匿名さん]

すみませんが、ご興味あるなら、最初から読んでみてください。

[392: 匿名さん]

概念図が実際と著しく異なるってことで、事実誤認による契約ってことで契約の白紙撤回を主張してみるってのはどうかな。概念図だから、この主張はかなり苦しいけど。買主自由の解約となれば、手付金没収でしょ。

[393: 匿名さん]

碓井氏は三井に、営業妨害、名誉毀損的なことで訴えられたりしませんかね？

[394: 匿名さん]

これで名誉毀損や営業妨害で訴えたら、むしら自ら評判を落とすような行為でしょ。

[395: 匿名さん]

碓井氏の意見をやたら気にされているようですが，少なくとも彼は3.11に実際に被害があった地域や建物を事前に全く指摘できていません．湾岸エリアの埋め立て地域や元沼地の建物に液状化のリスクが高いのは誰でもわかっていることであり，これはもちろん指摘のうちには入りません．批判することでお金を稼ぐ人はどの業界に対してもいますが，本当にまともで的確な意見を言えている人はそもそもコメンテーターにはなりません（これは間違いなくいえるし，政治経済のコメンテーターを思い返せばいわずもがなでしょう）．なぜならそういう優秀な人は絶対に第一線の現場で働いているし，コメンテーターのような低俗な職業を選びません．正直，彼の経歴も，実際に彼が建てたと思われる建物（特にバブル前後）のものはとても他人を批判できるような仕事をされたようには思えませんが．．．まあ10年以内に大きな地震が来る可能性はあるかと思いますのでその時わかりますよ．基本的にコメンテーターは自分の行った言葉に責任を持たなくていいとても都合のよい仕事ですよ．皆さんしっかりしてください．

しかも事実誤認による契約って．．．こんないいかげんな情報で契約破棄だとか，バカバカしい．まあ，でも納得いかないならそれを主張して破棄を提示してはいかがですか．そういう方はもともといないほうが，管理組合の運営にも良いのでは．

しかしくだらない．安い物件だからこういう情報に踊らされる住民層ってことでしょうかね．まあ私には関係ありませんが．

[396: 匿名さん]

碓井氏のコラムは、読み手に情報識別する力を要するもので、
彼の話をすぐ鵜呑みにする人にはミスリードしがちなコラムと認識してる人ばかりでない。

購入者・検討者の反響あれば、三井側が、事実無根なり、なんらか説明あるとおもいますが。

[397: 匿名さん]

>391

ここの検討板No.1を全てみましたが、該当するレスはありませんでした。
どういうことでしょうか？

[398: 匿名さん]

ありますよ。

[399: 匿名さん]

ここは普通にとてもイイ所だと思うが．．．なにをわけのわからない言いがかりをつけているのか．
安物物件でもないしね．ホントにいいところ．

[400: 匿名さん]

>395

タミーは以前からALCは問題だと主張していて、実際に３１１で壊れたケースがある。ただ彼の文章分かりにくいから、実際に壊れるまで何が問題なのか分からなかったけど。

[401: 匿名さん]

彼は基礎工学，土木の専門家じゃないよ．少なくとも本当に「良識あるマンション指南」をするのに基礎工事の評価をホームページに載ってる情報と東京液状化予想図で判断するってどんだけ安易なんだ．おれなら，図面など含めてデベにすべて見せてもらってからじゃないととても他人にアドバイスできる正確な情報は与えられないが（彼は理科大の建築学科，ちなみに私は東大建築学科出身です）．
しかも読み手に識別って，この安易な情報の取り方からなにを識別するのだろうか．こんなわけのわからない人がマスコミの寵児にように扱われるんだよね．
彼と大林建設のエンジニア比較してどう考えても大林信用するでしょ．

わあわあ騒いでいる人の意味がわからない．

[402: 匿名さん]

事実誤認、的を得てたかな。マジに反論するなんて。うふっ。

[403: 匿名さん]

>398

ではNoを提示してください。
私が確認したところ、ありませんので。

誠実な対応をお願いいたします。

[404: 匿名さん]

やっとこの物件の粗をみつけて大騒ぎですね。これだけ売れて、今さら騒いでも意味ないですよ。

これが事実だとしても地価下落の影響は買い主には影響しないので、リスクを回避した賢い購入者だったとも言えます。むしろこの土地を高値で売却しなかったNTTのほうが痛いかも。

碓井某も物件がほぼ売れて、営業妨害で自分に厄介が及ばないタイミングで書いたのでしょう。

[405: 匿名さん]

火消し大量動員だね。この反応が意味することは・・・。

[406: 匿名さん]

大林じゃないよ，清水建設だよ．

[407: 匿名さん]

あっ、間違えた。錯誤に基づく契約だ。

[408: 匿名さん]

まあ同じようなもんだろ．

[409: 匿名さん]

危ない、買う寸前まで行ってた。

[410: 匿名さん]

心配な方はモデルルームで聞くなり、設計図書を確認するとよいでしょう。
依頼すれば土木・構造に詳しい方から説明を受けられるかもしれません。
（信用できないなら、それこそ外部の専門家を連れて行って詳細に見てもらうとか。）

匿名掲示板でごちゃごちゃやってても心配は解決しないでしょうからね。

とは言っても最終期も終わって残りわずか、間もなく完売してしまいそうですが・・・。

[411: 匿名さん]

地盤調査結果や設計図書って、こちらから請求しないと見せてくれない。せっかくこういうことがあったのだから確認くらいはしないとね。

ついでに構造計算書もかな。

[412: 匿名さん]

異常な売れ方したもんね、あら探しはされるよ。
いわゆる出る杭は打たれるってことでかけてみました（笑）


もう買えない人、抽選落ちた人がキャンセル出すために必死になってるとしたら怖いね。ここがお買い得なことは明らかで数年以内の売却なら利益が出る可能性もあるし。

まあそれでもおれは定借は買わないけど。永久住宅がほしいのだ。

[413: 匿名さん]

今回の件で中途転売はアウトかも。ご愁傷様。

[414: 匿名さん]

定借だから売却はもとから無理。

[415: 匿名さん]

まあでもこういう情報も素人ならわけわからず不安になってキャンセルする人もいるだろうから、他社のデベからの攻撃としては有効だよね。あとはまだ買いたい人からの攻撃としても有効だよ、実際。だって僕ら素人にはわからないから。

[416: 匿名さん]

>398

お返事はまだでしょうか？
「ありますよ」と断言したからには確認していることと思います。
Noをご提示ください。

[417: 匿名さん]

「今回の件で中途転売はアウトかも」って碓井はどんだけ神なんだ（笑）
理科大⇒東急建設⇒住宅アドバイザー
って明らかに３流大学，会社の＊＊＊だが。。。

[418: 匿名さん]

>410

中身は分からなくても、図面を見せてといったときの対応で相手の信頼度をチェックすることもできる。

[419: 匿名さん]

というわけで，港区陸地なんて良くないよ。やっぱり豊洲でしょ！

[420: 購入検討中さん]

年度内完売するかな？
最終期で多少は売れ残り、それまでの分とあわせて先着順が10戸以上は出てくると思ったけど
意外に残り３戸。これからキャンセル住戸が出てくるかもしれないけどね。

自分は欲しい部屋の抽選に外れ、同じ間取りの他の階も完売しちゃったからもう関係ないけど。

[421: 匿名さん]

まあ正直、三井レジデンシャル＋清水建設で3.11後に作るものでそんなにおかしなものはつくらないよ。おかしなもの作って、売った後に何かあって一番困るのは住民だけじゃなくて、これらの大手だから。。決して売って終わりじゃないからそう心配することはない。
碓井だって浅知恵から定期的にどこかの建物を批判しないと飯食っていけないからね。誉めてばっかりじゃ誰も見ないからねw

[422: 匿名さん]

>398

「福島の被災地の方が購入した」というコメントは虚偽であったとみなします。
嘘をついてまでの強弁は感心しませんね。

>417

これはさすがに酷い誹謗中傷ですね。少しは恥を知ったほうがいい。

[423: 匿名さん]

そもそも杭が３７ｍってことだけでも地盤がいいところじゃないって分かるけど。浅い１８ｍでも十分深い。地盤がいいところはせいぜい１０ｍ。直接基礎にできるところがベストだけど。

[424: 匿名さん]

豊洲の地盤は最高です。景色も最高。値上がり確実でしょ。

[425: 匿名さん]

三井は浦安の液状化の件でも、話し合いに応じず裁判でしょ。そういう会社。

[426: 匿名さん]

誹謗中傷じゃないでしょう、１流２流ってほんとに思うんですか？
正直普通の大学会社だと認識していますが．決して悪いというわけでなく普通の努力で入れるところだと思いますが間違ってますか？．

[427: 匿名さん]

ここでのネガの執着，混乱ぶりが冷笑できるぐらいにここは良いとこ．ネガで執着してるくらいなら買えばいいのにね．

[428: 匿名さん]

まあ裁判は普通じゃないか？
つまり、来る大地震に対応できない建物は大手はさすがにつくろうとしないよ。
結局は裁判やら評判やら自分たちに帰ってくるんだから。
三井が信用できなければどこのデベ信用すればいいの、マジで。

[429: 匿名さん]

豊洲の埋め立ては最新の技術が詰まっている。
だから安心だよね。

[430: 匿名さん]

キャリアのある人に対して実績でなく、学歴で判断するレベルの人を相手にしちゃだめ。

[431: 匿名さん]

1日で100レスの勢い・・・恐るべし（笑）

[432: 匿名さん]

>430

おっしゃるとおりですね（笑）

[433: 匿名さん]

三井は施工トラブル多いよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリートとニュースでにぎわしたケースを筆頭に。

施工管理なんてして無いのかも。

[434: 匿名さん]

別に学歴で判断してませんが東急建設って何かすごい実績ってありましたか？
もしくは「碓井氏」個人の？
具体的に教えてもらえますか？
全く思い当たらないのですが．．．．思いつきと雰囲気で会話してません？

[435: 匿名さん]

三井は、エントランスの上階で音が響くのが瑕疵にあたるのかを裁判で争って、負けた過去がある。浦安の裁判はどうなるんだろうね。

[436: 匿名さん]

やたら批判されていますが私は碓井さんのブログは嫌いじゃないです。
ただ同業者の立場として言わせてもらえればピーコさんの辛口ファッションチェックとレベルは変わらないですよね。ただ、わかりやすく人の興味を引く話ができていて楽しめます。ただ、たしかに思慮深くはないし専門的にはどうかなという意見も多いのはたしか。信用しすぎるのはどうかと思うが、楽しむにはいい情報ですよ。

[437: 匿名さん]

タミーはすまいさ~ふぃんで、自分が設計にかかわった物件について結構自慢してるから、どんな実績があるかは分かるよ。それを評価するかは別として。

[438: 匿名さん]

参加者
１．ここのデベ関係　（ポジ。とにかく早く売り切りたい）
２．近隣物件のデベ関係（ネガ。ここのせいで自分の所有権物件が売れないことが不愉快）
３．その他不動産業者（ネガ。ここのせいで相場が下がることが不愉快）
３．購入者（ポジ。資産価値を上げたい）
４．抽選に外れた人（ネガ。キャンセル住戸を発生させたい）
５．定借マニア（ポジ。定借大好き）
６．検討者（ポジ。背中を押してもらいたい）
７．都心物件にもれなく巣食う例のエリアの人たち（ネガ。例のエリアを高く売り抜けたい）

[439: 匿名さん]

彼がかかわったすべての物件に３．１１で全く問題がなかったかって？
そんなはずはないし、この業界の皆がそれなりに痛い目にあっている。
皆、失敗から少しずつ学んでいるのだ。

大手は訴えられやすいし、どうしても責任が重くなるもの。

[440: 匿名さん]

438
まさに同意。面白い。
であなたは何番?
私は4ですw

[441: 匿名さん]

>439

根拠の無い憶測だね。彼のかかわった物件って少なくともいくつかは分かるから、そこで被害があったと確認してからそういうコメントをすべき。

[442: 匿名さん]

２、３は言わずもがなだけど、１でもモラルの無い会社って宣伝してるようなもの。ここは成りすまし投稿は禁止されている。

[443: 匿名さん]

>439

ここの関係者って自白してるようなコメントだね。

[444: 匿名さん]

439さん、まさか 「碓井氏」?
じゃないですよね?
アド調べちゃいますよ

[445: 匿名さん]

実績ある人って安藤忠雄とかじゃなくて?
碓井さんは実績あるとはとても思えないが。。
頭、お花畑すぎでしょ。
週間文春、週間実話とか読んでそう。

[446: 匿名さん]

まあまあ

[447: 匿名さん]

俺なら豊洲だな。

[448: 匿名さん]

三菱の方が好き。

[449: 匿名さん]

日本人の金持ちなんて井の中の蛙。
みな、中流じゃ。

[450: 匿名さん]

やっぱり広尾でしょ

[451: 匿名さん]

湾岸こそ、東京の未来。
まさに薔薇色の人生がそこに。

[452: 匿名さん]

＃４３８さんへ

どれも当たってないと思いますよ．ここでの評判が，実際の評価や売れ行きに影響するとはとても思えないし．．．

８　この物件とは無関係の実生活で誰にも相手にされない暇人．

あ，俺か．

[453: 匿名さん]

東京のみなさん、
ここは液状化しやすい、地盤が弱いなど
騒がれていますが、地方からすると、
東京の危険性は、どこも一緒です。
大地震が発生した時の、
災害対策をしっかり事前に行い
乗り切りましょう。

[454: 匿名さん]

関東大震災のときの震度分布見ると、都内でも大きな差があるよ。震度５と震度７では大違い。

[455: 匿名さん]

>457

一番の震災対策は地盤のいいところに住むこと。

[456: 匿名さん]

震度の差はありますが、
関東大震災の時、東京市の44％が焼き尽くされ、
死傷者の90％以上は、火災旋風による焼死です。
今回起こる地震では、木造家屋がすくないものの、
ビル風が火災旋風を起こす可能性もあり、
建物の崩壊はのがれても、なんらかの災害に巻き込まれます。
「Ｎｅｗｔｏｎの臨時増刊　首都直下型震度７大震災予測」
の危険度マップを参照にして、あとは天にまかせましょう。
ちなみに、この本のｍａｐでは、南麻布２丁目は、
建物倒壊危険度5段階の3
火災危険度5段階の2で、問題ないと思われます。

[457: 匿名さん]

碓井氏のコラムを見てみました。
「 東京の液状化予測図 」でその物件の場所を検索し、
その場所は大きな地震時に液状化する地盤でした。
とありますが、
早速、東京の液状化予測図　23区東部-52
を見ましたが、南麻布2丁目は、液状化の地域ではありません。
この物件ではないと思います。

[458: 匿名さん]

麻布でも当然高台方面の方が地盤も良いし高級感もある。
一方、高台だと麻布十番駅や商店街まで坂の登り降りが必要になるし価格も段違い。
どちらも良し悪しですよ。

[459: 匿名さん]

定借ということ以外にも安いわけがあるんだね。でも地震で壊れたら元も子もない。安物買いの・・・。

[460: 匿名さん]

確かに東京の液状化予測図に関しては、やや不可解ですが。。

ただその他の記述は完璧にこのマンションの内容と一致しており、表層地盤増幅率からも、地盤の弱い場所であることが分かります。
表現に若干不可解な点もあるものの、全体的にみると、このマンションを指しているとみてほぼ間違いないでしょう。

[461: 匿名さん]

杭の長さが極端に違っていて、それは支持層が傾斜してるから、というのはその通りなんでしょ。
素人が考えても、その上の軟弱地盤が地震で液状化もしくはそれに近い状態になったときに、水平な支持層の場所よりヤバイって気がするんだけど、そのへんはどうなんだろう？

詳しそうな人もいるみたいだから（東大建築科卒の人とか）、解説してくれるとありがたいですね。

[462: 匿名さん]

「土地のグランプリ」という本にも記載がありましたが、
関東大震災のときの震度が下記のサイトなどで見られますね。なかなか興味深いです。

http://kantoquake.kanagawa-u.ac.jp/pmap/map.phtml

このマンションの場所は、近辺では最も低い震度５弱。高台エリアと同じ震度とは、ちょっと意外ですが・・・
（さすがに現在高速道路のある、川沿い至近は６弱あったようです。）
麻布十番駅や赤羽橋駅の北側の一帯が震度６強から７、と最も震度が大きかったようですね。

[463: 匿名さん]

震度５弱って推定でしょ。あまりあてにならないと思う。基本的に低地だから揺れやすいのは当然。

[464: 匿名さん]

460の方へ

このマンションのことだとすると、
東京液状化予想図を検索し、
液状化する場所でしたと
不正確な判断をされるようでは、
内容に疑問を持たざるおえないですが、
いかがでしょうか。