パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[304: 匿名さん]

まあ賃貸より安く高スペックマンションに住めるメリットと定借固有のリスクをわかった上で、余裕がある資金計画で購入すればいいんじゃないかな。

[305: 匿名さん]

一連の流れの話題と違って恐縮ですが、
こちらの物件のカーシェアリングの車の車種って・・・？

[306: 匿名さん]

本当にそんなに資金的に余裕がある人が買ってるのかな。
自分なら資金に余裕があれば迷わず所有権物件だけど。

[307: 契約済みさん]

賃貸、定借、所有権のいずれにするかは、
人生の生き方の違いです。
価値観の違いであるため、議論しても平行線です。
どちらにしても、人生前向きに、考えましょう。
本当に、思っているほど人生長くありません。
退職したら、夫婦で仲良くと言っているうちに、
どちらかが病気になるなど、よくあることです。

[308: 匿名さん]

この周辺の賃貸に住んでいて、
暮らしやすいから、近くの分譲マンションを買おうと探してるんだけれども、
所有権物件で、希望のところがないので、ここを買った人もいらっしゃると思います。
NTTの人（社宅の時に住まれていた人）も購入されているみたいです。

もっとも定期借地権のリスクもお勉強の上。

こちらの購入者（居住者）の方々の雰囲気がどんな感じか分からないですが、
地権者さんはいないにせよ、
遠方から引越してこられた人と
前々から近隣に住んでる人との温度差みたいなのがもしかしたらあるかもしれませんね。

[309: 匿名さん]

わざわざ定期借地の物件まで来て、所有権の方が良い、定借は買っちゃ駄目、と執拗に繰り返す人も、どうかしていると思うけど。

言い訳は、ネガではなくて、検討です。ハイハイ。
だいたいそこらのオンボロ所有権マンション買って、ここの良さをひがんでんだろ。満足いく所有権マンション買ったならそれで良し。お家でお寝んねしていてください。

[310: 匿名さん]

まあまあ。ネガも広い心で受け止めましょう。ちゃんと理解してさえいれば何を言われようが影響無いわけで。

自分はこの地区で所有権は高くて買えませんがこの物件の価格水準ならさほど無理せず買えそうです。

とにかくどこへ行くにも便利な立地が魅力です。
南麻布というアドレスは自分には分相応でない気もしますが、前向き検討中。

[311: 匿名さん]

その通り

[312: 匿名さん]

ここでネガと呼ばれている定借の問題点を指摘している人も他の検討版でよくあるような感情的な稚拙な
コメントをしている人は少ないと思うけど。

別に契約者・住民スレを荒らしている訳でもないし。

まあ本気でこの物件を検討している人であればここでネガに指摘されている問題点なんてとっくに検証済み
かもしれませんが、二次取引のファイナンスの問題などについては認識されていなかった人もいるのでは。

まあでも309のようなコメントがポジだけでなく、契約者の顔にまで泥を塗っているのは事実。

[313: 匿名さん]

自分外廊下なのに、オンボロ所有権とか無用な釣り針はいらない

[314: 匿名さん]

せっかくいろんな視点からの良い情報交換が出来ていたのに、ここにきて意味のない中傷合戦は止めましょう。
いずれにしろ、この物件はもう最終期。最終期の状況は分かりませんが、今までの人気の状況であれば最終期も多分順調に販売し、もうこの期で終了ではないでしょうか。
私も勉強になりました。残念ながらこの案件はタイミングが合わず断念しましたが、人気物件であったことは間違いないですし公平に考えて非常に魅力的で良い物件に間違いないと思います。

定借の議論は、他の物件の検討スレで行いましょう。ここはもう検討スレとしてはもうすぐ終わりですし。
ライフスタイルやライフプラン、年齢や家族環境などなどで価値の考え方は大きく変わってきます。
百人百通りです。一方を感情的に攻撃すること自体が無意味だと思います。
人にその価値観を押し付けることなどできませんし、人それぞれで物の見方は変わりますが、丁度検討を開始した私にはとても勉強になりました。
興味のある物件が、また早くに出てくると良いなぁと思っています。

[315: 匿名さん]

そのとおり。同感です。（拍手）

[316: 匿名さん]

今週末でいよいよ最終期最終次なのですね。
今回の登録抽選会が終了した後は、売れ残った分を先着分として販売が続くのでしょうか。
定期転借地権に対する考えは人それぞれでしょうけど、借主の承諾を得れば賃貸・譲渡も可能
という点は何があるか解らないこのご時世で安心ですよね。

[317: 匿名さん]

この物件は転売する際に承諾料はかかりますか？
他の借地権マンションではかかると言われました。

[318: 匿名さん]

そんなのがかかるマンションあるのですか？どこですか？

そもそも、承諾が必要なのですか？私が検討しているマンションでは不要なので、ものによるのですかね？

[319: 匿名さん]

ここは地主との直接契約ではなく三井との転貸借による契約であり、三井への届出・承諾は取る必要があります。
手数料がどれくらいかは不明です。
（印紙代くらいかも）

[320: 匿名さん]

定期借地権の土地を地主は担保に入れることもありますので、権利保全のために承諾料を取ることもありますよ。
ここは三井が一括で地主から借りて、区分所有者に転貸しているのでそんなことはないと思います。
ただ三井に払った前払い借地代ってどのように保全されるのかは興味あります。

[321: 匿名さん]

この物件は、賃貸に出すときやリセールする際に、
三井に連絡する必要があり、届けは必要ですが、手数料、承諾料は一切不要です。

こういう検討板では、ポジ話ばかりより、
リセール時のファイナンスの話ですとか、ネガといわれてしまいがちな事実も含めて、
デベからは上手く説明されていることでも、実際は重要な事が抜けているかもしれないことなどありそうで、
いろいろな角度から検討したいので、この板で色んなご意見が聞けて助かります。

[322: 匿名さん]

ネガの意見が参考になるのは，買わない理由を探している人だけじゃないかね．

[323: 匿名さん]

定借物件を買わない理由を探して。

[324: 匿名さん]

定期借地で一番気になるのはポイっと捨てる建物を修繕する気持ちって住んでて湧くかと言う疑問。
２０年目辺りから払うのが嫌に成らないのかな・・・
自分と同じ様な価値観の人間が揃ったら修繕計画が成り立たない気がするから定期借地物件には住めないです。
５年とか１０年で売り逃げるって発想だとしても、そんな住人とも近くで暮らす自身が無く、やっぱり分からない・。・

[325: 匿名さん]

それは分譲も同じですよね。やるのかやらないのか、やるとしてもいつになるかわからない建て替えとかありますから。

[326: 匿名さん]

残り30年もの間、自分で住むなり人に貸すなり、或いは売却するかもしれない資産なのに、メンテしたくないという発想は皆無ですね。自分の首を絞めるだけですから。

確かに残り3年とかならわかりますが。実際その頃にはもう大がかりな修繕は想定していないようです。

まあ無理強いするものでもないので、どうしても不安なら避けておいた方がよいんでしょう。

[327: 匿名さん]

こないだ10年乗った車を売った．（一応，ちょっと値がついた．）

長い間，安全に乗れたことに感謝して，綺麗に掃除して手放した．例え廃車になったとしても同じように最後まで大事にして送ってあげたと思う．

[328: 匿名さん]

最終期終了まであと3日ですね！
申込状況はどうなんでしょうか？

[329: 匿名さん]

ひょっとしてここにきて苦戦しているかな？

[330: 匿名さん]

テイシャク、カッコワルイ

[331: 匿名さん]

年度内完売は難しいかな？

[332: 匿名さん]

先着販売が売れ残っているから，年度内完売は無理だろうね．
でも，竣工まで半年あるのに既に9割以上売れているか問題なし．竣工までにほぼ完売するだろうし，数戸（１から２％）残っても関連に流して完売扱い．
ヤッパリ　テイシャク　イイ

[333: 匿名さん]

テイシャク、チョットヤスイ

[334: 匿名さん]

三井は売れ残ったら、家具や家電プレゼントで事実上値引きてパターンかな。

最悪なのは賃貸に出しちゃうってケース。売れ残りを大量に系列の仲介業者から賃貸に出した某物件では、賃貸住民が管理規約で禁止されている営業行為を部屋で始めちゃった。

[335: 匿名さん]

ネガも山の賑わい。笑

[336: 匿名さん]

関連に流して、値引きと思います。
まあ、最終期の抽選に外れた人が先着順の部屋で検討されるかも。

賃貸率の高さが民度を下げかねないが、
ここは低層階や40A、50Aの購入者よりも、
賃貸で借りて住まれる人のほうが年収高くて、品もいい、なんて場合あるかと思います

[337: 匿名さん]

なぜ10月竣工物件の売れ残りを今から気にしているの？

[338: 匿名さん]

欲しくて欲しくて居ても立っても居られないからです。

[339: 匿名さん]

先週末モデルルーム見に行きましたけど、すごく賑わってました。
最終期の部屋を登録するか考えているのですが、
あの状態だと、抽選になってしまいそうで、
先着順の方が得策なんでしょうか。

[340: 匿名さん]

>336

年収高いから品がいいとは限らない。それと自分のものと他人のものでは人って扱いが変わるでしょ。そういった意味で賃貸ってリスキー。

[341: 匿名さん]

↑基本、人によると思います。
マナーのよさ、物を大切に扱うか否か、ルールを守る云々などは育ちの影響もある。

少なくとも、ご近所の三井の高級賃貸「パークアクシス」から出て来る人は、上品な方が多いです。
年収低いとまず、家賃20万以上の部屋に住めないですから。

[342: 匿名さん]

住民層について私が思うこと。
大体、５０００万円台後半より高額であれば、変な人に会う確率は低くなるような気がします。
あくまでも自分の価値観を中心とした感覚でです。
高い物件でも、
たまに変な人（ゴミ捨てのルールが守れない、内廊下なのに子供をキャーキャー言わせても平気など）もいますが、
確率は低いです。

[343: 匿名さん]

新築分譲マンションって、入居したら運命共同体だけど、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレット。モデルルームは内装や設備に目が行きがちだけど、周りの見学者も重要なチェックポイント。将来のお隣さん候補だからね。

民度を財布の厚さで判断できるとここに書きこんでる人も検討者。それも判断材料。

[344: 匿名さん]

最終期も抽選になったのかな？
今日行った方いますか？

[345: 匿名さん]

こちらと豊洲と悩んでいる方へ


＜マンション専門家の見方＞

「将来、売却を考えるとき、減価償却分を差し引いた価格で売ることができればトントン。
それよりも高い金額で売れれば、資産価値が高かったことになります。
このように、資産価値が高くなるためには地価が上がることが必要です。
これから先を予測すると（これは実に難しいのですが）、 都心を中心に緩やかに地価が上がってゆくと思われるので、 豊洲一帯も値上がりする可能性が高くなります。
従って、豊洲のマンションは資産価値が落ちにくいと予測されるのです。」

[346: 契約済みさん]

ここを豊洲と比較してる方はいないと思います。また、定借ですから地価上昇を見込んで購入した人もいないでしょう。むしろ地価が下がった方が地代が下がってありがたいはず。

[347: 匿名さん]

地価が下がると有り難い．．．居住用とする人のまっとうな考え方．　なんだか嬉しい．

地価が上がると有り難い．．．投資用や転売．　定借でもこれは同じ．強いていてば売却時だけ上昇してればいいのだろうけど，それは欲張り．

[348: 匿名さん]

マンションの場合地価はあんまり関係ないですがエリアの賃料水準が下がるとその分地価が下がります。
地価はエリアの魅力を表しますので地価だけを取り出して議論するのは無意味です。

[349: 購入検討中さん]

定借でもまだ検討対象には入れています。この立地でなかったら既に他の物件に行っていたと思いますが麻布十番を庭にできる生活というのは偽りではなく、ここでの生活を買うという感覚を抱いています。期間満了時ははるか先ですから、それまで数十年にわたってこちらの土地で有意義な生活を送るのもまた一つの人生。一つ知らないことがあったのですが、途中で地主さんが変わっても何の心配もないのですね、安心しました。

[350: 匿名さん]

この物件の地盤は、地震の時に液状化する可能性高くないですよね？
住まいサーフィン建築家の碓井さんの本日付けコラムに出て来る物件とこの物件がよく似てるんで、誤解を招かないかなと思いました。

[351: 匿名さん]

残り先着３戸になっていますね。
月内完売かもしれません。大したものです。

[352: 匿名さん]

＞350
まさにこのマンションですね。
私もコラム読むまで全く気づきませんでした。。。

[353: 匿名さん]

液状化マップではこのあたりは安全とされていますね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...