パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[263: 匿名さん]

ここは賃貸に出すか、
自己居住用でも、周辺の賃貸に希望の部屋がない&希望の所有権物件が売られてないタイミングのために、
居住時期のタイミング合うなら、
ここを賃貸で住むと思って、築浅5-8年位で売り、家賃分程度の損ならばよいかなと思ったりします。

[264: 匿名さん]

262
260氏はカネに関する時間概念を欠いていますね。

3割の差額を手にしたデベロッパは、それを再投資して儲ける。定借はその3割の資金を自分の手元に置ける。この違いは大きい。

完成在庫も値引かない強気価格とがめついことで名高い住友の定借物件目にしないのは、デベロッパにうまみが少ないから、という面もあると思います。

[265: 匿名さん]

地主がさほど利益追求しない神社などの定期借地マンションは、いい定期借地物件かもしれません。

そういった神社などの側が
神社再生や土地の有効利用検討するにあたり、パートナーに単独指名して声をかけるのは、住友ではないんでしょうね。

[266: 匿名さん]

地主が神社だからって、利益度外視ってこともないでしょうけどね。
わたしは、地主は代替わりのある個人よりも大企業のほうが安定感があって良いと思います。

[267: 匿名さん]

神社とかお寺ってある意味個人経営だから代替わりのときに方針がガラッと変わって檀家と揉めてるってのを時々テレビでやってるよね。代が変わって地代をごっそり上げるって言い出したりして。

[268: 匿名さん]

代が替わっても、トラブルにならないよう、三井が間に入り、きちんと契約書かわしてるのでは。

大企業が地主のここも、他の企業に地主が替わった場合、地代がごっそり上がる可能性ありそう。

[269: 匿名さん]

地代って、固定資産税相当額くらいでしょ。ネガさんは、所有権物件にかかる固定資産税の存在もご存知ない？少し勉強しないと。

[270: 匿名さん]

売主って引渡が終わったらアフターサービスと瑕疵担保責任以外については関係が無くなる。借地権の契約に特約なり覚書ががあるのなら、不動産売買契約の前に確認しないとね。

[271: 匿名さん]

物価の変動もあるから将来の地代の値上げについて制約はかけられないんじゃない。

マンション経営だけど、将来に渡って家賃を保証する事は無効判決が出てるよ。

[272: 匿名さん]

地代は契約で決まってるし、地主との間に三井が入るでしょうから、まあ大丈夫なんでしょうけど。
ただ、地主が氏子ともめたりしたら、その上に住む者としてはいい気はしないですね。

神社もほんとに利益重視しないなら、そもそもﾏﾝｼｮﾝなんか建てないはずなんで、やっぱり儲けたいんですよ。
地代が安いのも氏子への言い訳とか何か意図があるはず。

こことは関係なくてすみません。

[273: 匿名さん]

>269

前払い地代を除いて、ここの販売価格が安い分は月々の地代で回収。神社がボランティアで無償提供してくれると思ってるの。

[274: 匿名さん]

地代は固定資産税額などの公の評価額に連動するようになっているよ。だから３年に１回に変動はあるかもね。
ただもともと地代は5000円から10000円程度と比較的抑えられてるから、多少変動してもたかが知れているかも。

もちろん勝手に地主が地代を上げるようなことはできない仕組みになっている。

[275: 匿名さん]

268ですが、ここは地代の変動について説明受けたんで、
神社が地主の場合に代が替わり、トラブルになるなら、
ここが企業でも経営破綻等、将来何が起きるかは不透明、そのリスク同じじゃないかと思いまして。
そのあたり、買い主保全の契約書かわしてませんかね。

[277: 匿名さん]

西新宿は、やはり住みたい地域でないのと
神社の鳥居をくぐる日常、神社見下ろす居住空間に違和感あり検討しませんでしたが、
MRでの話は、ここより買い主にとって良い定借条件ばかり。
それはそれで、気味悪く、デメリットの質問してしまいました。

[278: 匿名さん]

素人が敢えて定借物件なんかに手を出さなくてもいいよ

[279: 匿名さん]

と、僭越ながら素人の私がアドバイスさせていただきます。

[280: 匿名さん]

プロは手を出さないでしょ。知らない素人に売りつけてゃうって作戦。

[281: 匿名さん]

転売するならむしろプロでしょ。難易度高いからね。

[282: 匿名さん]

難易度高いというリスク物件にプロが手を出すわけ無いじゃない。

[283: 匿名さん]

出口戦略が複数持てるのはのはプロでしょ？

[284: 匿名さん]

何をもってリスクと言ってるのかわかりませんが、この掲示板みてると、リスクの高さは賃貸＜定借＜所有権のように思いますが。

[285: 匿名さん]

リスクとは未来予測のしにくさ。ブレ幅。ゆえに定借はリスクが高い。ゆえに価格が安いのだ。

[286: 匿名さん]

このクラスのマンションになれば，物件のリスクより個人の生き方のリスクの方がよっぽど大きい．

ネガティブな考え方やそれを押し付けるリスクのほうが高いと思うが．．．可哀想に．

[287: 匿名さん]

売却するのにいくら適性価格でも一年以上かかるとかだと困る人には定借はリスクですよね。
別に一年だろうが二年だろうが希望価格で売れるまでいくらでも待てる、資金的に耐えられるという人ならリスクは少ない。

リスクは人によって異なります。

[288: 匿名さん]

中古マンション購入希望者のうち定借でもいいという人はどれくらいいるでしょうか？感覚的には3割以下って気もしますが多めに見積もって半分いるとしましょうか。
このうち自己資金を半分くらい用意できる人は確実に半分以下。この時点で25パーセントです。

客の数が少ないので定借中古は流動性に欠けます。

[289: 匿名さん]

今後老朽化して建て替えも解体もできない所有権マンションが社会問題化する気がします。
対して、建物の寿命が来る頃に解体が確定できる定借の普及、というのは解決策の１つでしょう。
そのなかで中古定借向けローンの拡大など、定借の流動性は高くなる、と読んでいます。

[290: 匿名さん]

そういう甘い見通しで最初に飛び込んだ連中が北側の高台上ですぐ脇のクリスタルコートより坪百万以上落ちでイグジットさせらてる訳だよね。

[291: 匿名さん]

甘い見通しもなにも．．．
どうも所有権が優位の前提でしか物事を考えられないようだが，共同住宅の場合は考えるまでもなく

定期借地権＞所有権

だよ．いずれわかるから，ここで執拗にネガるのはヤメれば．定借に負けていることのコンプレックスにしか思えないよん．

[292: 匿名さん]

所有権が定借に負けてコンプレックス抱いてるなんて。そこまで言っちゃうとある意味宗教ですね。

[293: 匿名さん]

288
価格次第では？

[294: 匿名さん]

定借は土地の権利がないことにくわえプラス中古の流動性が低い分も価格で調整されます。

[295: 匿名さん]

定借は50年後に無価値になるという点で明確ですから所有し続ける限りはリスクゼロです。途中で売るならリスク大。

[296: 匿名さん]

住宅ローンが他の借金に比べて圧倒的な低金利、長期間で借りることができるというのは担保である土地の価値は永遠に減じない（ということにする）いう前提があるからです。火事で焼け落ちようが地震で倒壊しようが手抜き建築で取り壊し命令が出ようが土地の価値は毀損されないという考えがあるからです。

土地の担保価値がなければ何を担保にするかといえば居住価値。金銭に置き換えれば取れる家賃のキャッシュフローの総計を現在価値に置き換えたものということになります。そうなると残年数の家賃収益で収益還元価値を計算すると担保価値はかなり低く、金融機関としては融資するのに躊躇しますね。

[297: 匿名さん]

キッチン3畳未満とか、リビング10畳とかって、まるで都営住宅かよ！！

賃料（地代だけど）払って良い立地に住むという点でも同じだな。広尾住宅とか高輪住宅みたいに。

[298: 匿名さん]

あ、でも原発事故などが起きて放射能汚染などが起きると土地の価値も無価値になることがありますね。
まさに立地によりますが。

[299: 匿名さん]

>297

友人に、ここの物件購入をちらっと相談してみたときに、
「定借のマンションは資産にならないからやめといたほうがいいよ」と言われたんだけど、
「こじゃれた都営住宅みたいなところと思って住めばいいかな～」云々と話してたところですよ。
「そうだね、資産と思わずに、長期的な賃貸と思って買うなら、まあありなんじゃないの」
という回答でした。

[300: 匿名さん]

＞298

但し途中解約できませんが。。。
賃貸の最大のメリットを失っています。

[301: 契約済みさん]

まあ，資産価値がどうだとか，細かく色々しらべてわかったように解説しても結局定借は歴史がないのだからすべては推測に過ぎないし本当に資産価値があるのかないのか，10年後本当に売れないのかは誰にもわかりません．考えるだけ無駄だし，利回りだの気にしてるのなら他の方法で稼ぐべきでは？（日本の不動産で儲けようとはあまり賢い方法とは思わないし，お金だけ稼ぐなら他にいくらでも正当な方法がありますよ）結局，嫌な人は買わなきゃいいだけの話で買わない人間がウダウダ話してもしょうがありません．もう少しで売れ切りそうですからこのスレもそろそろ終了でしょう．

購入された方に良い情報としては，私は以前に仙台坂に住んでいましたが韓国と中国大使館に対する○翼の街宣車来襲にいつも悩まされていました．彼らはほぼ毎週，土日休日に来ます（特に竹島，尖閣やらで少しでもなにかあるとすぐに来ます）．よって普段から多くの警察官がこの周辺を警備していますのでそういう意味での安心感はありましたが，街宣車が来た時（朝9，10時くらいが多いでしょうか，せっかくの休みにこの声で起こされることも珍しくなかったです:汗）は閑静も高級住宅地もへったくりもないくらい騒がしい環境になります（一度経験するとよくわかります）．ここはたしかに坂上と比較すれば高級感はないけれど（それでも一般的にみれば十分素敵なところですよ）街宣車は来ないはずですし，坂がないのもに便利と考えています．また麻布には暴○団が多いので知り合いに調べてもらったところ，この周辺には関連の事務所や建物はないとのこと．結果私も購入しました．

[302: 匿名さん]

どこへ行くにも便利な都心のブランドアドレス、駅や商店街が近くて坂無し、など、転勤など無い定年後または間際の少しリッチな熟年層には最適に思えます。
転勤あって売却せざるを得なくなっても、グロス価格がそこそこ購入者ボリュームのある水準なので、よほど古くならなければそれなりに売れると思いますよ。
売らずに賃貸にだすならむしろ所有権より有利ですし。

[303: 匿名さん]

賃貸出すなら所有権より有利ってそれ出口の考え抜け落ちてますよね。どうもこのマンション買った人たちって、所有権マンション住民が定期借マンションにコンプレックスあるとか不思議な考えの人が多いですよね

[304: 匿名さん]

まあ賃貸より安く高スペックマンションに住めるメリットと定借固有のリスクをわかった上で、余裕がある資金計画で購入すればいいんじゃないかな。

[305: 匿名さん]

一連の流れの話題と違って恐縮ですが、
こちらの物件のカーシェアリングの車の車種って・・・？

[306: 匿名さん]

本当にそんなに資金的に余裕がある人が買ってるのかな。
自分なら資金に余裕があれば迷わず所有権物件だけど。

[307: 契約済みさん]

賃貸、定借、所有権のいずれにするかは、
人生の生き方の違いです。
価値観の違いであるため、議論しても平行線です。
どちらにしても、人生前向きに、考えましょう。
本当に、思っているほど人生長くありません。
退職したら、夫婦で仲良くと言っているうちに、
どちらかが病気になるなど、よくあることです。

[308: 匿名さん]

この周辺の賃貸に住んでいて、
暮らしやすいから、近くの分譲マンションを買おうと探してるんだけれども、
所有権物件で、希望のところがないので、ここを買った人もいらっしゃると思います。
NTTの人（社宅の時に住まれていた人）も購入されているみたいです。

もっとも定期借地権のリスクもお勉強の上。

こちらの購入者（居住者）の方々の雰囲気がどんな感じか分からないですが、
地権者さんはいないにせよ、
遠方から引越してこられた人と
前々から近隣に住んでる人との温度差みたいなのがもしかしたらあるかもしれませんね。

[309: 匿名さん]

わざわざ定期借地の物件まで来て、所有権の方が良い、定借は買っちゃ駄目、と執拗に繰り返す人も、どうかしていると思うけど。

言い訳は、ネガではなくて、検討です。ハイハイ。
だいたいそこらのオンボロ所有権マンション買って、ここの良さをひがんでんだろ。満足いく所有権マンション買ったならそれで良し。お家でお寝んねしていてください。

[310: 匿名さん]

まあまあ。ネガも広い心で受け止めましょう。ちゃんと理解してさえいれば何を言われようが影響無いわけで。

自分はこの地区で所有権は高くて買えませんがこの物件の価格水準ならさほど無理せず買えそうです。

とにかくどこへ行くにも便利な立地が魅力です。
南麻布というアドレスは自分には分相応でない気もしますが、前向き検討中。

[311: 匿名さん]

その通り

[312: 匿名さん]

ここでネガと呼ばれている定借の問題点を指摘している人も他の検討版でよくあるような感情的な稚拙な
コメントをしている人は少ないと思うけど。

別に契約者・住民スレを荒らしている訳でもないし。

まあ本気でこの物件を検討している人であればここでネガに指摘されている問題点なんてとっくに検証済み
かもしれませんが、二次取引のファイナンスの問題などについては認識されていなかった人もいるのでは。

まあでも309のようなコメントがポジだけでなく、契約者の顔にまで泥を塗っているのは事実。