パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[251: 匿名さん]

248
良いですね。知りませんでした。
大江戸線は地下深いので歩くのは大変。新宿の買い物帰りなど、バス1本というのはかなり便利です。

早く行きたければ地下鉄、多少時間かかっても歩きたくなければバス、と使い分けられる訳ですね。

[252: 匿名さん]

慶應女子高校の近くには、ここから4、5分歩きますかね、東京駅ー等々力のバスもあります。
学生時代、時間あったので、その路線のバスで等々力の手前、八雲あたりで降りて、
モンサンクレールに始まり、自由が丘散策したことありますね。
座って目的地の近くにいけますね。

[253: 匿名さん]

東京駅もバス直通なんですね。素晴らしい。
しかも所要時間15分、と地下鉄より早そう。

[254: 匿名さん]

いろいろな意見や視点があることをここの意見などで勉強になりました。
その上で私は、一戸建てを買うならともかく、マンションであれば定借物件は私自身のライフスタイルに合っていると考えるようになりました。
この物件自体は、もう最終期のみですし非常に興味はありつつもタイミング的にも検討外なのですが、これからこういった良定借物件は出てくるものでしょうか？
それとも、大変な人気だったこの物件は定借の中でも価格を含めて稀少物件だったのでしょうか？
人気の無い定借物件のポイントはどういったところにあるのでしょうか？
定借に興味があるとはいえ、良い定借物件と悪い定借物件を見極める目を養うことが必要かなと思っております。

[255: 匿名さん]

難しく考えないで、まずは定借であろうがなかろうが、そこに住みたい！と思えるかではないかな。

仮に多少高値掴みであろうが、自分が惚れたのであれば、そんな気にならない。

[256: 匿名さん]

255さん、レスありがとうございます。
そうですよね。所有権であれ定借であれ、あるいは他の条件であれ、自分で納得すること＝無理に納得させるのではなく、自分のスタイルに合っているか、希望することや求めることのプライオリティに合致しているかを、そして何よりも心から住みたいと思うかどうか、が大切ですね。
わかっているのですが、大きな買い物だと思うといろいろ考えてしまいますね。
でも、貴重な情報をいただいています。
本当はここの物件すごく興味あるのですが。。。

[257: 匿名さん]

マンションを枕に心中の覚悟なら、住みたいってだけで決めてもいいんだろうけどね。

いざというときのことを考えたら転売もありうるわけだから資産性も考えないといけない。

[258: 購入検討中さん]

こことほぼ同時期に出ている西新宿の三井定借タワーも結構好調のようです。

当たり前の話ですが、結局は「立地と売主・施工の格や物件内容」と「価格」のバランスなんでしょうね。
（ここは立地良く、売主・施工は申し分なし、物件自体も大きな欠点なしで価格もリーズナブル、
　あとは定借をどう考えるか次第、と個人的には考えています。）

ちょっと前に広尾や麻布台でも定借がありましたがそちらは割高ゆえに相当不調だったこともあり、
その反動でここや西新宿は比較的リーズナブルな地代、価格で出してきたのではないかと予想します。

ですので今後も当然定借物件は出てくるのでしょうが、こちらが好調だったことや昨今の景気の回復傾向等も踏まえ
売主もいくらか強気の価格設定を行ってくる可能性の方が高いように思えます。

[259: 匿名さん]

結局のところ、所有権と定借の差はいざという時に転売しやすいかどうか、ということなんでしょうか。

だとすると、転売しやすさを物件価格の3割で買ってることになりますが、いくらなんでも高過ぎですね。

所有権だって希望どおり売れるかどうかなんてわからないわけで、定借で初期投資抑え、売れないリスクは手元に残った3割で対応するのがリスクを抑えた賢明な選択のように思えてきました。

[260: 匿名さん]

>259

地代を考えると最終的にはとんとんではなく、支払額が多くなる。イニシャルコストが安いだけってことの意味をちゃんと考えないと。。

[261: 匿名さん]

西新宿は地代がここよりずっと安いし、定期借地に関わる条件が買い主に良心的してくださってます。
地主が企業でなく、神社たから、利益をさほど求めてなく、また、神社側が三井を指名してのお話たから。
借地期間70年でタワーだから、修繕費かかるでしょうが。

[262: 匿名さん]

260
イニシャルコストが安いのは極めて重要だと思いますが。

残った手元資金の活用で地代分位は捻出できますし。

[263: 匿名さん]

ここは賃貸に出すか、
自己居住用でも、周辺の賃貸に希望の部屋がない&希望の所有権物件が売られてないタイミングのために、
居住時期のタイミング合うなら、
ここを賃貸で住むと思って、築浅5-8年位で売り、家賃分程度の損ならばよいかなと思ったりします。

[264: 匿名さん]

262
260氏はカネに関する時間概念を欠いていますね。

3割の差額を手にしたデベロッパは、それを再投資して儲ける。定借はその3割の資金を自分の手元に置ける。この違いは大きい。

完成在庫も値引かない強気価格とがめついことで名高い住友の定借物件目にしないのは、デベロッパにうまみが少ないから、という面もあると思います。

[265: 匿名さん]

地主がさほど利益追求しない神社などの定期借地マンションは、いい定期借地物件かもしれません。

そういった神社などの側が
神社再生や土地の有効利用検討するにあたり、パートナーに単独指名して声をかけるのは、住友ではないんでしょうね。

[266: 匿名さん]

地主が神社だからって、利益度外視ってこともないでしょうけどね。
わたしは、地主は代替わりのある個人よりも大企業のほうが安定感があって良いと思います。

[267: 匿名さん]

神社とかお寺ってある意味個人経営だから代替わりのときに方針がガラッと変わって檀家と揉めてるってのを時々テレビでやってるよね。代が変わって地代をごっそり上げるって言い出したりして。

[268: 匿名さん]

代が替わっても、トラブルにならないよう、三井が間に入り、きちんと契約書かわしてるのでは。

大企業が地主のここも、他の企業に地主が替わった場合、地代がごっそり上がる可能性ありそう。

[269: 匿名さん]

地代って、固定資産税相当額くらいでしょ。ネガさんは、所有権物件にかかる固定資産税の存在もご存知ない？少し勉強しないと。

[270: 匿名さん]

売主って引渡が終わったらアフターサービスと瑕疵担保責任以外については関係が無くなる。借地権の契約に特約なり覚書ががあるのなら、不動産売買契約の前に確認しないとね。

[271: 匿名さん]

物価の変動もあるから将来の地代の値上げについて制約はかけられないんじゃない。

マンション経営だけど、将来に渡って家賃を保証する事は無効判決が出てるよ。

[272: 匿名さん]

地代は契約で決まってるし、地主との間に三井が入るでしょうから、まあ大丈夫なんでしょうけど。
ただ、地主が氏子ともめたりしたら、その上に住む者としてはいい気はしないですね。

神社もほんとに利益重視しないなら、そもそもﾏﾝｼｮﾝなんか建てないはずなんで、やっぱり儲けたいんですよ。
地代が安いのも氏子への言い訳とか何か意図があるはず。

こことは関係なくてすみません。

[273: 匿名さん]

>269

前払い地代を除いて、ここの販売価格が安い分は月々の地代で回収。神社がボランティアで無償提供してくれると思ってるの。

[274: 匿名さん]

地代は固定資産税額などの公の評価額に連動するようになっているよ。だから３年に１回に変動はあるかもね。
ただもともと地代は5000円から10000円程度と比較的抑えられてるから、多少変動してもたかが知れているかも。

もちろん勝手に地主が地代を上げるようなことはできない仕組みになっている。

[275: 匿名さん]

268ですが、ここは地代の変動について説明受けたんで、
神社が地主の場合に代が替わり、トラブルになるなら、
ここが企業でも経営破綻等、将来何が起きるかは不透明、そのリスク同じじゃないかと思いまして。
そのあたり、買い主保全の契約書かわしてませんかね。

[277: 匿名さん]

西新宿は、やはり住みたい地域でないのと
神社の鳥居をくぐる日常、神社見下ろす居住空間に違和感あり検討しませんでしたが、
MRでの話は、ここより買い主にとって良い定借条件ばかり。
それはそれで、気味悪く、デメリットの質問してしまいました。

[278: 匿名さん]

素人が敢えて定借物件なんかに手を出さなくてもいいよ

[279: 匿名さん]

と、僭越ながら素人の私がアドバイスさせていただきます。

[280: 匿名さん]

プロは手を出さないでしょ。知らない素人に売りつけてゃうって作戦。

[281: 匿名さん]

転売するならむしろプロでしょ。難易度高いからね。

[282: 匿名さん]

難易度高いというリスク物件にプロが手を出すわけ無いじゃない。

[283: 匿名さん]

出口戦略が複数持てるのはのはプロでしょ？

[284: 匿名さん]

何をもってリスクと言ってるのかわかりませんが、この掲示板みてると、リスクの高さは賃貸＜定借＜所有権のように思いますが。

[285: 匿名さん]

リスクとは未来予測のしにくさ。ブレ幅。ゆえに定借はリスクが高い。ゆえに価格が安いのだ。

[286: 匿名さん]

このクラスのマンションになれば，物件のリスクより個人の生き方のリスクの方がよっぽど大きい．

ネガティブな考え方やそれを押し付けるリスクのほうが高いと思うが．．．可哀想に．

[287: 匿名さん]

売却するのにいくら適性価格でも一年以上かかるとかだと困る人には定借はリスクですよね。
別に一年だろうが二年だろうが希望価格で売れるまでいくらでも待てる、資金的に耐えられるという人ならリスクは少ない。

リスクは人によって異なります。

[288: 匿名さん]

中古マンション購入希望者のうち定借でもいいという人はどれくらいいるでしょうか？感覚的には3割以下って気もしますが多めに見積もって半分いるとしましょうか。
このうち自己資金を半分くらい用意できる人は確実に半分以下。この時点で25パーセントです。

客の数が少ないので定借中古は流動性に欠けます。

[289: 匿名さん]

今後老朽化して建て替えも解体もできない所有権マンションが社会問題化する気がします。
対して、建物の寿命が来る頃に解体が確定できる定借の普及、というのは解決策の１つでしょう。
そのなかで中古定借向けローンの拡大など、定借の流動性は高くなる、と読んでいます。

[290: 匿名さん]

そういう甘い見通しで最初に飛び込んだ連中が北側の高台上ですぐ脇のクリスタルコートより坪百万以上落ちでイグジットさせらてる訳だよね。

[291: 匿名さん]

甘い見通しもなにも．．．
どうも所有権が優位の前提でしか物事を考えられないようだが，共同住宅の場合は考えるまでもなく

定期借地権＞所有権

だよ．いずれわかるから，ここで執拗にネガるのはヤメれば．定借に負けていることのコンプレックスにしか思えないよん．

[292: 匿名さん]

所有権が定借に負けてコンプレックス抱いてるなんて。そこまで言っちゃうとある意味宗教ですね。

[293: 匿名さん]

288
価格次第では？

[294: 匿名さん]

定借は土地の権利がないことにくわえプラス中古の流動性が低い分も価格で調整されます。

[295: 匿名さん]

定借は50年後に無価値になるという点で明確ですから所有し続ける限りはリスクゼロです。途中で売るならリスク大。

[296: 匿名さん]

住宅ローンが他の借金に比べて圧倒的な低金利、長期間で借りることができるというのは担保である土地の価値は永遠に減じない（ということにする）いう前提があるからです。火事で焼け落ちようが地震で倒壊しようが手抜き建築で取り壊し命令が出ようが土地の価値は毀損されないという考えがあるからです。

土地の担保価値がなければ何を担保にするかといえば居住価値。金銭に置き換えれば取れる家賃のキャッシュフローの総計を現在価値に置き換えたものということになります。そうなると残年数の家賃収益で収益還元価値を計算すると担保価値はかなり低く、金融機関としては融資するのに躊躇しますね。

[297: 匿名さん]

キッチン3畳未満とか、リビング10畳とかって、まるで都営住宅かよ！！

賃料（地代だけど）払って良い立地に住むという点でも同じだな。広尾住宅とか高輪住宅みたいに。

[298: 匿名さん]

あ、でも原発事故などが起きて放射能汚染などが起きると土地の価値も無価値になることがありますね。
まさに立地によりますが。

[299: 匿名さん]

>297

友人に、ここの物件購入をちらっと相談してみたときに、
「定借のマンションは資産にならないからやめといたほうがいいよ」と言われたんだけど、
「こじゃれた都営住宅みたいなところと思って住めばいいかな～」云々と話してたところですよ。
「そうだね、資産と思わずに、長期的な賃貸と思って買うなら、まあありなんじゃないの」
という回答でした。

[300: 匿名さん]

＞298

但し途中解約できませんが。。。
賃貸の最大のメリットを失っています。