パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[223: 匿名さん]

↑ここの「13階」でなくて、「14階」の書き間違いでした。

[224: 匿名さん]

鳥居坂は更新可能な地上権ですからここより権利の価値は高いですよ。その分地代も高いですけどね。

[225: 匿名さん]

一期が発売された時は確かに割安だったね。でも秋頃から周辺の相場が下がってたいして割安でもなくなったってとこだろ。

[226: 匿名さん]

外野がわあわあ言うより、購入者の方はしっかり考えて買われているのでは。

定借も制度できて20年、メリット生かした優良物件の中古が出るのもこれからでしょう。そもそも立地が良い物件が多いので、思いもよらない中古需要やファイナンスが登場する可能性もあるでしょう。

所有権マンションも区分所有権制度が出来て20年の頃は戸建信仰が強くて中古マンションに満足なファイナンスはつかなかったと思いますよ。

[227: 匿名さん]

225
それはこの物件が引き下げたのでは？

[228: 匿名さん]

＞２２４

昨日辺りからしたり顔で書き込んでいますけど、
思いっきり間違っていますからね。色々と。

一応、指摘だけしてあげます。皆さん放置されているみたいですけど、
老婆心ながら、というか、繰り返し恥をさらすのは、見ているこっち
もなんか不愉快になるので。

[229: 匿名さん]

>215

前払い地代って地主に渡るでしょ。で、その分月々の地代が安くなってる。逆に地主が変わったときに、前払い分を上乗せされて値上げってことがあるかも。

[230: 匿名さん]

ここたしか、解体期間含むと、52年の借地期間です。
50年以上経過したマンションもスラム化以上に積極的に住みたい物件ではないかな。
50年解散がちょうどいい気も。
20年後のリセールのしやすさは別として。　　　

[231: 匿名さん]

最終期を迎え盛り上がって参りました

[232: 匿名さん]

鳥居坂は更新可能ってのと、契約終了時に建物を地権者に譲渡するってのが特殊なのでそれで判断すると間違えるかも。少なくとも解体費用は住民が持たなくて済む。

[233: 匿名さん]

掲示板で外野がわあわあ言ってるのが正常なんでしょ。契約者のポジショントークとか何の価値があるのかわからん

[234: 匿名さん]

麻布十番のリハウスで、麻布十番周辺の中古を探しにきてた人が、
ここ紹介されて、こっちを購入した人もいるみたい。

[235: 匿名さん]

ＰＣ麻布鳥居坂って、これのこと？
残り３６年で坪３１４。

http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/F15Q2A11/
価格：8,280万円
専有面積：87.16㎡


それにネガさんは、比較の仕方を間違えている。初期投資が軽くなって
いる分をまったく勘案していない。

さて、ここが所有権だとしたら、１億円である場合に、定期借地なので
７０００万円で買えたとする。３０年後に所有権なら７０００万円で
売れるとして（もう少し安くしか売れないかもしれませんが）、他方、
定期借地の場合には、●●●●円でしから売れないとする。

その場合、初期投資の差額３０００万円（を運用して得る利益）を勘案
して比較しないとだめだよ。３０００万円を余計に土地に固定している
訳で、３０００万円その間運用・使えなかった訳ですから。

[236: 匿名さん]

＞２３２

更新不可ですよ。勿論、任意に地主と交渉して、地主の了解
を得られれば更新できますが、それは更新権限ではなくて、
単にあたらに借地権を設定するだけです。

定期借地権の内容を全く理解せずにネガるのも、いかがなものかと。

[237: 匿名さん]

借地借家法上の対抗要件の存在も知らずに、
ひたすら勘違いのネガを続ける厚顔無恥さん。。。

大丈夫だろうか。。。

[238: 匿名さん]

定期賃借 借地権の期間：2064年9月14日まで約50年

これは更地にして土地を返す期限ですが入居時から数えると５１年ですね。まあ取り壊しを考えると居住可能なのは約５０年で良いのではないでしょうか。
まあ最後2.3年は空室だらけになる気もしますが。

[239: 匿名さん]

あれネガなんですかね？
単なる検討材料にすぎないと思いますが。

[240: 匿名さん]

238さんのお話の通りです。
ここを解体期間含めて50年の借地期間と書いてる人がいましたので、簡単にフォロー入れた次第です。
有難うございます。

[241: 匿名さん]

株価上昇でここを含め、都心物件の引き合いが増えているようです。

[242: 契約済みさん]

Ｎｏ235に同意します。

麻布十番から坂をのぼり、元麻布をとうり、ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ南麻布レジデンスまで
歩いてみましたが、さすがに、アルゼンチン大使館あたりは、静寂で高級住宅地という感じでした。
しかし、日常生活の基本は歩くということを考えると、
あの坂は、いずれ年とともに、膝にきます。
その点、ここは、フラットで、非常に便利と思います。
また、30年後、経済状況、税制がどのように変わるかもしれません。
浮いた3000万で、投資するもよし、海外旅行するもよし、
ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ南麻布レジデンスに、居を構え、麻布を中心に人生、生活を楽しみたいです。
みなさん、人生長くありませんよ。

[243: 匿名さん]

徒歩5分の所にスーパーあっても、持って帰るの重たいから、結局、自転車使いそう。
電動自転車でも、坂道はないに越したことはない。

そういえば、この物件の公園の前、古めかしい放置自転車いつも停まってます。
ここの来客自転車は、停める所が決まっていきますかね。

[244: 匿名さん]

かつてここにあった住んでました。親がＮＴＴだったので。その頃は地下鉄もなかったし不便な場所でした。
マハラジャなどかありましたが、なんせバスしかないんだもんね。隔世の感があります。

[245: 匿名さん]

徒歩1分のバスも便利そう
品川10分、渋谷や新橋は20分
さすが都心物件です

[246: 匿名さん]

バスは時間を読めないのが難点。

[247: 匿名さん]

そうですね。雨とか降るとバスが遅れていつも高校に遅刻しそうで大変でした。
まあ今は昔ほど渋滞ないし運行状況などもスマホなんかでわかりますが、当時はそんなのなかったですからね。
まあバスは時間のある時に乗る分には良いですけど。

[248: 匿名さん]

新宿伊勢丹の前から、買い物した荷物を持ってバスで帰るのも楽ちんですよ。
地下鉄より、時間かかりますが、急いでなければ。
新宿西口発→品川行きのバスに乗り、古川橋交差点近くのバス停で降ります。

[249: 匿名さん]

＞２４６

そりゃ、郊外のバス路線の話でんがな。都心の路線は一時間に２０本から３０本位ある路線も多いだす。

それに出張とかなら、品川まではタクシー使うだすよ。普通。

[250: 匿名さん]

バスは、バスレーンあるので、渋滞に強いときもありました。
朝の通勤時、バスにうまく乗れれば、タクシーより早く会社に到着します。

[251: 匿名さん]

248
良いですね。知りませんでした。
大江戸線は地下深いので歩くのは大変。新宿の買い物帰りなど、バス1本というのはかなり便利です。

早く行きたければ地下鉄、多少時間かかっても歩きたくなければバス、と使い分けられる訳ですね。

[252: 匿名さん]

慶應女子高校の近くには、ここから4、5分歩きますかね、東京駅ー等々力のバスもあります。
学生時代、時間あったので、その路線のバスで等々力の手前、八雲あたりで降りて、
モンサンクレールに始まり、自由が丘散策したことありますね。
座って目的地の近くにいけますね。

[253: 匿名さん]

東京駅もバス直通なんですね。素晴らしい。
しかも所要時間15分、と地下鉄より早そう。

[254: 匿名さん]

いろいろな意見や視点があることをここの意見などで勉強になりました。
その上で私は、一戸建てを買うならともかく、マンションであれば定借物件は私自身のライフスタイルに合っていると考えるようになりました。
この物件自体は、もう最終期のみですし非常に興味はありつつもタイミング的にも検討外なのですが、これからこういった良定借物件は出てくるものでしょうか？
それとも、大変な人気だったこの物件は定借の中でも価格を含めて稀少物件だったのでしょうか？
人気の無い定借物件のポイントはどういったところにあるのでしょうか？
定借に興味があるとはいえ、良い定借物件と悪い定借物件を見極める目を養うことが必要かなと思っております。

[255: 匿名さん]

難しく考えないで、まずは定借であろうがなかろうが、そこに住みたい！と思えるかではないかな。

仮に多少高値掴みであろうが、自分が惚れたのであれば、そんな気にならない。

[256: 匿名さん]

255さん、レスありがとうございます。
そうですよね。所有権であれ定借であれ、あるいは他の条件であれ、自分で納得すること＝無理に納得させるのではなく、自分のスタイルに合っているか、希望することや求めることのプライオリティに合致しているかを、そして何よりも心から住みたいと思うかどうか、が大切ですね。
わかっているのですが、大きな買い物だと思うといろいろ考えてしまいますね。
でも、貴重な情報をいただいています。
本当はここの物件すごく興味あるのですが。。。

[257: 匿名さん]

マンションを枕に心中の覚悟なら、住みたいってだけで決めてもいいんだろうけどね。

いざというときのことを考えたら転売もありうるわけだから資産性も考えないといけない。

[258: 購入検討中さん]

こことほぼ同時期に出ている西新宿の三井定借タワーも結構好調のようです。

当たり前の話ですが、結局は「立地と売主・施工の格や物件内容」と「価格」のバランスなんでしょうね。
（ここは立地良く、売主・施工は申し分なし、物件自体も大きな欠点なしで価格もリーズナブル、
　あとは定借をどう考えるか次第、と個人的には考えています。）

ちょっと前に広尾や麻布台でも定借がありましたがそちらは割高ゆえに相当不調だったこともあり、
その反動でここや西新宿は比較的リーズナブルな地代、価格で出してきたのではないかと予想します。

ですので今後も当然定借物件は出てくるのでしょうが、こちらが好調だったことや昨今の景気の回復傾向等も踏まえ
売主もいくらか強気の価格設定を行ってくる可能性の方が高いように思えます。

[259: 匿名さん]

結局のところ、所有権と定借の差はいざという時に転売しやすいかどうか、ということなんでしょうか。

だとすると、転売しやすさを物件価格の3割で買ってることになりますが、いくらなんでも高過ぎですね。

所有権だって希望どおり売れるかどうかなんてわからないわけで、定借で初期投資抑え、売れないリスクは手元に残った3割で対応するのがリスクを抑えた賢明な選択のように思えてきました。

[260: 匿名さん]

>259

地代を考えると最終的にはとんとんではなく、支払額が多くなる。イニシャルコストが安いだけってことの意味をちゃんと考えないと。。

[261: 匿名さん]

西新宿は地代がここよりずっと安いし、定期借地に関わる条件が買い主に良心的してくださってます。
地主が企業でなく、神社たから、利益をさほど求めてなく、また、神社側が三井を指名してのお話たから。
借地期間70年でタワーだから、修繕費かかるでしょうが。

[262: 匿名さん]

260
イニシャルコストが安いのは極めて重要だと思いますが。

残った手元資金の活用で地代分位は捻出できますし。

[263: 匿名さん]

ここは賃貸に出すか、
自己居住用でも、周辺の賃貸に希望の部屋がない&希望の所有権物件が売られてないタイミングのために、
居住時期のタイミング合うなら、
ここを賃貸で住むと思って、築浅5-8年位で売り、家賃分程度の損ならばよいかなと思ったりします。

[264: 匿名さん]

262
260氏はカネに関する時間概念を欠いていますね。

3割の差額を手にしたデベロッパは、それを再投資して儲ける。定借はその3割の資金を自分の手元に置ける。この違いは大きい。

完成在庫も値引かない強気価格とがめついことで名高い住友の定借物件目にしないのは、デベロッパにうまみが少ないから、という面もあると思います。

[265: 匿名さん]

地主がさほど利益追求しない神社などの定期借地マンションは、いい定期借地物件かもしれません。

そういった神社などの側が
神社再生や土地の有効利用検討するにあたり、パートナーに単独指名して声をかけるのは、住友ではないんでしょうね。

[266: 匿名さん]

地主が神社だからって、利益度外視ってこともないでしょうけどね。
わたしは、地主は代替わりのある個人よりも大企業のほうが安定感があって良いと思います。

[267: 匿名さん]

神社とかお寺ってある意味個人経営だから代替わりのときに方針がガラッと変わって檀家と揉めてるってのを時々テレビでやってるよね。代が変わって地代をごっそり上げるって言い出したりして。

[268: 匿名さん]

代が替わっても、トラブルにならないよう、三井が間に入り、きちんと契約書かわしてるのでは。

大企業が地主のここも、他の企業に地主が替わった場合、地代がごっそり上がる可能性ありそう。

[269: 匿名さん]

地代って、固定資産税相当額くらいでしょ。ネガさんは、所有権物件にかかる固定資産税の存在もご存知ない？少し勉強しないと。

[270: 匿名さん]

売主って引渡が終わったらアフターサービスと瑕疵担保責任以外については関係が無くなる。借地権の契約に特約なり覚書ががあるのなら、不動産売買契約の前に確認しないとね。

[271: 匿名さん]

物価の変動もあるから将来の地代の値上げについて制約はかけられないんじゃない。

マンション経営だけど、将来に渡って家賃を保証する事は無効判決が出てるよ。

[272: 匿名さん]

地代は契約で決まってるし、地主との間に三井が入るでしょうから、まあ大丈夫なんでしょうけど。
ただ、地主が氏子ともめたりしたら、その上に住む者としてはいい気はしないですね。

神社もほんとに利益重視しないなら、そもそもﾏﾝｼｮﾝなんか建てないはずなんで、やっぱり儲けたいんですよ。
地代が安いのも氏子への言い訳とか何か意図があるはず。

こことは関係なくてすみません。