パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[183: 匿名さん]

定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。

[184: 匿名さん]

残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。　
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。　
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？　住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。

これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。


将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。

港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。

[186: 匿名さん]

確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。

どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）

まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。

[187: 匿名さん]

186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。

水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。

また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。

[188: 匿名さん]

186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。

定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。

私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）

[189: 匿名さん]

物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。

[190: 匿名さん]

確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。

[191: 匿名さん]

まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。

[192: 匿名さん]

ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。

[193: 匿名さん]

南麻布にもブランズなかったっけ？

[194: 匿名さん]

三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。

[195: 匿名さん]

ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。

[196: 匿名さん]

リセールは気にしない人が買ってんだろ

[197: 匿名さん]

300人もそんな人がいるの？

[198: 匿名さん]

定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。

[199: 匿名さん]

終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。

[200: 匿名さん]

逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。

[201: 匿名さん]

三井ってブランド戦略変えたのかな。麻布でパークホームズ。それとも定借だからランク下げてるのか。

[202: 匿名さん]

>200

それだとローン購入は論外だね。キャッシュ購入して、もう１軒購入できるだけの蓄えくらいはないと。

[203: 匿名さん]

202
そこまでの余裕は不要。

ただ、この物件については元が割安なだけに、欲張らなければリセールもさほど苦労しないと予想。

[204: 匿名さん]

リセール悪いけど最悪貸せるでしょ？麻布十番駅最寄りだし相場の1割引なら借りてはつくでしょローン返済分くらいならなんとかなると思ってんじゃないの？

俺は貸すのはめんどくさいから定借は断念

[205: 匿名さん]

新築で割安にしないと無いと売れないってデベが判断したのがポイント。そういう物件は中古になったときの下落率が高い。

[206: 匿名さん]

リセールできなくて賃貸が増えるとしたら問題。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いと言われていて、トラブルが多い。

[207: 匿名さん]

205
デベが始めから意図して割安で売ろうとするはずがない。割安と判断したのは購入者。この売れ方見て、三井は安過ぎたと思っているはず。

[208: 匿名さん]

借地権設定できないってどんなデメリットがあるんだろう。今の地主とは借地権契約があるから、権利は保障されるけど、地主が変わったら権利が保障されないどか。

[209: 匿名さん]

ここは、住所は南麻布だけど、吹き抜けで真ん中に庭ある造りで、外廊下にしたから、パークホームズになったって。
パークコートの外廊下物件あるけれども
他物件の三井の人で何人かに聞いてみたら、三井ブランドはそう決まるとの回答。
パークホームズは白金高輪にもある。

[210: 匿名さん]

205
逆でしょ
新築時割高だとリセールも高くせざるを得ないなら売れない、の悪循環
住まいサーフィンの記事でも、割安な定借なら中古で値上がりする可能性高い、と書かれていたね

[211: 匿名さん]

こちらの物件の公式サイトに載ってましたが、地主変わっても、権利保証されますよ。
リセールのときの名義変更等の手数料も地主から取られないそうです。

[212: 匿名さん]

シティタワー品川ぐらい安いと値上がり（というか乗せて売るわな、当然）すると思うけどね。
ここは値上がりまではいかんだろう。自分だったらこれ以上の価格では買わない。

[213: 匿名さん]

205さんの話は、
供給過多エリアの新築物件で、
使いにくい間取り、ギロチン天井で圧迫感あり等の所有権マンションにあてはまるかと。

[214: 匿名さん]

借地権登記ができないと担保価値として弱いのでが、金融機関によっては借地権部分に対する融資に制限が出るからですよ。リセールがむつかしいとはそういうことです。

[215: 匿名さん]

逆に借地権設定登記を行うと抵当権が設定できるので、地主にとっては不利になります。金融機関に土地を差押えられているみたいなもんだから、今度は地主が土地を売買できなくなる。売買できなくはないけど抵当権が設定された土地は買い叩かれます。

まあ貸す方と借りる方の権利配分の話なのでどっちかいいかという話ではなく。権利配分にしたがって借地料で調整されます。

[216: 匿名さん]

前払い地代って三井が保全するわけ？

[217: 匿名さん]

そんなリスキーなのに、購入者が300人以上いてる現実が不思議。
そのあたり、しっかり勉強されてるはずだし。
シティータワー品川くらい安いならまだしも、
ここは一部の1L部屋除くと、高層階価格は、
少し広さ妥協すれば、近くの所有権が買える価格でしたし。

[218: 匿名さん]

217

何がリスキーなの？主語が無いと分からないよ。
この物件価格では、近くの所有権物件は買えません。どこの物件を言っているの？
大丈夫？

[219: 匿名さん]

リスキーかどうかは人次第。ここはシティタワー品川みたいにセミプロみたいな人も多いですからね。
エグジットと絵がかけれはいいわけですからね。知識も十分な資金もなく買うのは危険ですけどどっちかあればリスクヘッジできます。

[220: 匿名さん]

シティタワー品川の場合は値段が安いのと定借期間が７０年とここより２０年も長いのがメリットです。
２０年とたったらここは残存期間３０年、シティタワーは５０年ありますのでだいぶ印象も違います、

残り３０年切った物件をローンで買ってもいいという人少数派でしょう。

[221: 匿名さん]

解体期間含む50年と解体期間含まない70年だからね。10年後の値段はパークコート麻布鳥居坂でもう答えは出てるよ。坪200ってとこだろう。

[222: 匿名さん]

ここの13階54平米の1Lに、5120万だすなら、
広さ10平米の妥協したら、
5000万出せば、三菱の西麻布タワー14階の1L買えましたよ。
8階から、1フロア上がるのに、14階までは10万の差に価格調整した途端に売れていました。

[223: 匿名さん]

↑ここの「13階」でなくて、「14階」の書き間違いでした。

[224: 匿名さん]

鳥居坂は更新可能な地上権ですからここより権利の価値は高いですよ。その分地代も高いですけどね。

[225: 匿名さん]

一期が発売された時は確かに割安だったね。でも秋頃から周辺の相場が下がってたいして割安でもなくなったってとこだろ。

[226: 匿名さん]

外野がわあわあ言うより、購入者の方はしっかり考えて買われているのでは。

定借も制度できて20年、メリット生かした優良物件の中古が出るのもこれからでしょう。そもそも立地が良い物件が多いので、思いもよらない中古需要やファイナンスが登場する可能性もあるでしょう。

所有権マンションも区分所有権制度が出来て20年の頃は戸建信仰が強くて中古マンションに満足なファイナンスはつかなかったと思いますよ。

[227: 匿名さん]

225
それはこの物件が引き下げたのでは？

[228: 匿名さん]

＞２２４

昨日辺りからしたり顔で書き込んでいますけど、
思いっきり間違っていますからね。色々と。

一応、指摘だけしてあげます。皆さん放置されているみたいですけど、
老婆心ながら、というか、繰り返し恥をさらすのは、見ているこっち
もなんか不愉快になるので。

[229: 匿名さん]

>215

前払い地代って地主に渡るでしょ。で、その分月々の地代が安くなってる。逆に地主が変わったときに、前払い分を上乗せされて値上げってことがあるかも。

[230: 匿名さん]

ここたしか、解体期間含むと、52年の借地期間です。
50年以上経過したマンションもスラム化以上に積極的に住みたい物件ではないかな。
50年解散がちょうどいい気も。
20年後のリセールのしやすさは別として。　　　

[231: 匿名さん]

最終期を迎え盛り上がって参りました

[232: 匿名さん]

鳥居坂は更新可能ってのと、契約終了時に建物を地権者に譲渡するってのが特殊なのでそれで判断すると間違えるかも。少なくとも解体費用は住民が持たなくて済む。