パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[141: 匿名さん]

お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。

[142: 匿名さん]

相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
こちらがいいなと思う人もいるかな？

[143: 匿名さん]

>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから

本当？それ、広さどれくらい？？？

[144: 匿名さん]

意味がわからん．
購入か投資なのか？　住んでれば貸せないだろう？

[145: 匿名さん]

>>143

67だったかな。今もっと安いかも。
ただ法人契約しかできないよ。

[146: 匿名さん]

ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。

[147: 匿名さん]

転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？

売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

[148: 匿名さん]

お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

[149: 匿名さん]

夢見すぎ

[150: 匿名さん]

考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。　

[151: 匿名さん]

現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。

[152: 匿名さん]

賃貸で60平米家賃25万とするとざっくり20年でペイする？
それで港区南麻布アドレスに住めると考えるとやっぱりお買得な気がしてきた。

[153: 匿名]

借地権のデメリットを教えてください。

[154: 匿名さん]

三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか？と質問しましたら。

[155: 匿名さん]

渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか？
担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
、どっちかじゃないんですか？

[156: 匿名さん]

定借のデメリットは．．．

人の家の売却や，40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような，とても親切な人達がたぶん住んでいないことである．

[158: 匿名さん]

皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか？

[159: 匿名さん]

NTTから買うって？

[160: 匿名さん]

実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が？という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。

[161: 匿名さん]

築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね５０年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。

仮に４０００万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。

[162: 匿名さん]

本物件は権利金＋前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。

[163: 匿名]

定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。

[164: 匿名さん]

通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。

したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者（地主とか）の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。

分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。

定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。

[165: 入居予定さん]

定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。

[166: 匿名さん]

鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能（したがってローンもつきやすい）。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。

[167: 匿名さん]

さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫？あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている？

もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。

[168: 匿名さん]

だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。

麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。

[169: 匿名さん]

別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
（まあわかってない人もいるかもしれませんけど）

リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。

[170: 匿名さん]

逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか？ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。

[171: 匿名さん]

ん？他にも売りにでている中古（所有権含む）は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか？

リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。

[172: 匿名さん]

麻布、六本木界隈では築４０年でも坪単価１８０万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。

[173: 匿名さん]

検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。

[174: 匿名さん]

マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに（所有権を過大評価していると私は思います）借地権の価値が低いとみなされています。

価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。

[175: 匿名さん]

ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人（ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです）には良いと思います、

賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。

[176: 匿名さん]

確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。

[177: 匿名さん]

＞１７２

自分もそう思います。

例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

他方、築４０年の所有権物件は、少子化の４０年後でも、確実に６６００万円
（＋残り１０年の定借マンション）以上の価値で売れるでしょう。

そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。

[178: 匿名さん]

＞１７７さん
＞そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
＞運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

熱く議論されているところ、横やり恐縮です。

自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、４０年で約６６００万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。

それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱（というかない）ですね。

どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。

[179: 匿名さん]

所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。

[181: 匿名さん]

定借の先行案件で築10年の所有権マンション比の減衰スピードはわかりますが、問題はこのあと価値の減り方がどういうカーブで減っていくかですよね。最後残存10年切ったら月坪13000円と残存年数の掛け算で価格が決まる感じかな。

[182: 匿名さん]

5000万の所有権の戸建てが築17年で売却できたのが、3400万。
土地も込み。
地元の人には、いいところと認識されているエリア、閑静な住宅地の南西角地。
急行停車駅から徒歩14分。

定借リセールは、不透明ですが、所有権も実際に売却するまで、結果わかりませんね。

[183: 匿名さん]

定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。

[184: 匿名さん]

残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。　
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。　
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？　住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。

これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。


将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。

港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。

[186: 匿名さん]

確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。

どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）

まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。

[187: 匿名さん]

186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。

水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。

また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。

[188: 匿名さん]

186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。

定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。

私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）

[189: 匿名さん]

物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。

[190: 匿名さん]

確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。