パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[121: 匿名さん]

フラットがあるのに、そんなに困りますか？

フラット以外もありますよ。
http://rengoukai.teisyaku-navi.com/link/index.html

[122: 匿名さん]

そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。

そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。

[123: 匿名さん]

例えば現在売り出し中の６０Ｅタイプですと価格は４８５０万円です。その内訳として建物は２４３０万、権利金１３００万、前払い地代９００万、消費税１２０万です。

このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので１００％借りれたとしても融資金額は２４３０万円以下です。

この物件が仮に４５００万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に８割融資だとすれば融資されるのは２０００万弱です。
したがって購入者は残りの２５００をキャッシュで用意する必要があります。

またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。

[124: 匿名さん]

定年退職した人が退職金を使って、
キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。

[125: 匿名さん]

117です。

＞＞123

「またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。」


まさしくそこを懸念しております。

[126: 匿名さん]

キャッシュで２５００万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
広さにもよりますが１０００万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。

したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。

まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。

[127: 匿名さん]

＞＞126

そうですよね。やっぱりこの物件は長期保有目的（自己居住or賃貸）で購入しないといけませんね。

[128: 匿名さん]

でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

[129: 匿名さん]

そういうこと。
定借マンションは買ってはいけない。
頼むから買わないで！

[130: 匿名さん]

目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。

共有という時点で価値なし。
マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの？

マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
する程度のところであって、買うものではないよ。

[131: 匿名さん]

いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。

・資金が豊富（ローン完済していつでも賃貸にだせる）
・とにかく麻布十番周辺に住みたい
・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる

まあ高級外車を買う感覚です。

[132: 匿名さん]

パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
年配の方でした。
終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか？

[133: 匿名さん]

まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。

[134: 匿名さん]

112です。

皆さん、貴重なご意見有難うございました。

「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
私は本物件は購入してはいけないですね。

[135: 匿名さん]

>手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。

ここは、「南麻布」ではないですよ。

「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。

[136: 匿名さん]

＞賃貸の家賃がもったいない。

この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
マンションの購入は止めた方がいいです。

1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
という形で固定することですから。

7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
するということの意味がわかると思います。

ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2％で
複利で運用するのとどちらが得か（運用も難しいですが）。

どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
お考え下さい。

[137: 匿名さん]

残りも少ないのに盛り上がって来ましたね．

ここはどう考えても南麻布でしょう．登記簿を見ても．それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか？（笑）

財産の計算も良いが，住むところは必要だから検討しているのでは．

戸建よりマンションの方が良いに決まってる．少なくとも同額で同地域に買うなら．

南麻布を南麻布でないとは．．．．．．．．？　おもろい理屈をこねる人もいるもんだ．

[138: 匿名さん]

＞
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで

属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

⇒
この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る？？？
それはありえない．麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの？？？w
属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし．

あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ．
自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど．そんな仕事しててむなしくならないのかな．．．

[139: 匿名さん]

２５～４０万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。

[140: 匿名さん]

実際に，25万，30万，35万の予算でどこに住めるか見てみればいい．
そんで家賃と比べて，欲しければ買えばいいし，いらなければそれでいい．
六本木レジデンスなんか関係ないね．

[141: 匿名さん]

お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。

[142: 匿名さん]

相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
こちらがいいなと思う人もいるかな？

[143: 匿名さん]

>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから

本当？それ、広さどれくらい？？？

[144: 匿名さん]

意味がわからん．
購入か投資なのか？　住んでれば貸せないだろう？

[145: 匿名さん]

>>143

67だったかな。今もっと安いかも。
ただ法人契約しかできないよ。

[146: 匿名さん]

ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。

[147: 匿名さん]

転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？

売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

[148: 匿名さん]

お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

[149: 匿名さん]

夢見すぎ

[150: 匿名さん]

考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。　

[151: 匿名さん]

現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。

[152: 匿名さん]

賃貸で60平米家賃25万とするとざっくり20年でペイする？
それで港区南麻布アドレスに住めると考えるとやっぱりお買得な気がしてきた。

[153: 匿名]

借地権のデメリットを教えてください。

[154: 匿名さん]

三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか？と質問しましたら。

[155: 匿名さん]

渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか？
担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
、どっちかじゃないんですか？

[156: 匿名さん]

定借のデメリットは．．．

人の家の売却や，40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような，とても親切な人達がたぶん住んでいないことである．

[158: 匿名さん]

皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか？

[159: 匿名さん]

NTTから買うって？

[160: 匿名さん]

実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が？という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。

[161: 匿名さん]

築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね５０年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。

仮に４０００万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。

[162: 匿名さん]

本物件は権利金＋前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。

[163: 匿名]

定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。

[164: 匿名さん]

通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。

したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者（地主とか）の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。

分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。

定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。

[165: 入居予定さん]

定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。

[166: 匿名さん]

鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能（したがってローンもつきやすい）。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。

[167: 匿名さん]

さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫？あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている？

もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。

[168: 匿名さん]

だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。

麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。

[169: 匿名さん]

別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
（まあわかってない人もいるかもしれませんけど）

リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。

[170: 匿名さん]

逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか？ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。