パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[101: 匿名さん]

港区が建物の高さ規制するようですね。
港区の西半分が対象で、麻布、高輪、青山、広尾等も対象エリア。マンション建て替えにも大きく影響しますし、現在あるタワーはいきなり既存不適格になる可能性もあります。

ここは定借なので影響ないし、むしろ土地の評価が下がって地代下げのメリットあるかも。

マンション価値は価格や経済動向だけでなく、規制の影響が大きいと改めて認識。ここを購入した人、良かったですね。賢い選択しましたね。

[102: 匿名さん]

確定したことを書くべきだ．

[103: 匿名さん]

確定してます。

[104: 匿名さん]

三井の方からそういう趣旨の連絡ありました。
ここ買った人は地価変動リスクを回避したい方のはずなのでどうでもいいでしょう。
102さんは、ご自分で港区にご確認ください。

[105: 匿名さん]

港区は知らないけど、渋谷区は、そういった条例が既に制定されたはず。

ただ、制定時にあった建物は、一回につき、もとと同じ高さまで建替可能
とか例外があったはず（建て替え後の物件は、既存不適格になるのでしょうが）。


個人的には、港区は（良くも悪くも）タワマン街にしてしまえばよいと思って
いたので、そういった条例ができたのであれば、残念です。


タワマンが林立する地域に住みたい人なんていないでしょうから、
条例を制定すること自体は理解できますが、多分、適当に抜け穴があるの
ではと勘ぐっています。

なんにせよ、住宅街に突如としてタワマンが立たなくなることはよいことですね。
（元麻布ヒルズとか、デザインの醜悪さと相まって、正直迷惑ですものね）。

[106: 匿名さん]

＃１０２ですが，

港区建築物の高さに関する基本的な方針（素案）の住民説明および意見募集が始まっていることを＝確定とされるのなら
致し方無いでしょう．
ただ，既存不適格と安易に煽ってほしくないし，多くのタワーは規制から外れています．また，既存不適格にならないように，現存する建物に関しては大分考慮されるようになるのでは？

個人的にはマンション下の共同所有敷地の資産性は全く信じていないのでどちらでも良いのですが，愉快に思わない方もいると思いました．

皆様と意見は合わないようですので，もう訪れません．お騒がせ致しました．

[107: 匿名さん]

80Cの部屋の人のお悩みよく分かります。
80Aだってカウンター除くとリビング10畳きっかりですもん。

とりあえずソファは2シーターのかなり小さいのにするしかないかなと。

[108: 匿名さん]

どちらにしても容積率緩和という方向性は今後ほぼ無く、そうなると所有権物件の建て替えはますます非現実的になりますね。
最終的に101さんの件がどちらに転ぶにせよ、定借物件にとっては悪い話では無さそうです。

[109: 匿名さん]

この物件に関してはあまり関係の無い（マイナス要因が考えにくいという意味で）話題ではありますが、指定エリア内の新築販売中タワーマンションの売れ行きには影響を与える可能性がありますね。
具体的に該当する物件ってあるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

高圧電気一括受電は、
家庭の電気代が東京電力の小口よりも、5パーセント安くなるだけでなく、
管理組合に、毎月結構な金額の利益が入るシステム なんですね！
知らなかったです。

[111: 匿名さん]

>>１０７
FrancfrancとかKEYUCAなら、リビング１０畳しかなくても置ける小さいソファいろいろあるよ

[112: 購入検討中さん]

遅らばせながら本物件の良さを再認識し最終期で購入検討中ですが、勤務先提携の金融機関に
ローンの査定をして頂いたところ、本物件は定借物件のため不動産業者提携のローンしか利用
できないと言われました。

そこで将来流動性（転売可能性）が心配になってしまいました。

将来本物件を売却する場合、不動産業者提携ローンを利用できない買主様はローンの借入ができ
るのでしょうか？

金融機関による定借物件の査定が依然として厳しく、買主様が利用できる金融機関が非常に限られ、
又借入条件が厳しくなるのであれば、将来流動性がかなり制限されると思うのですが、どうなので
しょうか？

[113: 匿名さん]

確かに現状では定借のほうがローン審査が厳しいので，値段は安いものの，本来の価格層よりかは収入のある人でないと審査は通りづらいことは当然です．一方で，場所が良くないとか駅から遠いという意見もあるようですが，客観的に見て利便性の高い地域にあることは確かで一般的にみても駅からも決して遠くないです（いわゆる坂上の南麻布地域のような高級感はありませんが，別に貧乏くさい地域ではありません．十分良いところです）．物件の流動性という部分では10年以内の売り抜けなら元々の値段が安いので間違いなく需要はるはず（もちろん，価格が上昇するかどのくらい下がるのかは誰にもわかりません）．加えて転売せず自分も住まなくなって賃貸物件として保有していても，もともと賃貸需要の高いところですし（これだけ都心の人気地域で20とか30万以上の少々高めの賃貸需要なくなったとしたらそれは日本経済が沈没している時です．日本中どこにも需要がないということでしょう），将来的にハイクラスの来日外国人が増えること（TPPも含め国際化の波は避けては通れず，十番は外国人が最も好む地域でもあります）も考慮すれば，賃貸として保有するうえでは十分な需要がると思われ，将来に渡って賃貸していても極端な損をすることは考えづらいと思います．そもそも本質的に需要がなければこの段階でこれだけ売れることは絶対になく，需要があるから売れているのです．色々と意見がありますが，誰にも未来はわかりませんが，リスクのない投資はありませんし，大きな買い物でリスクのない品物はありません．

[114: 匿名さん]

中古の定借マンションの住宅ローンですがかなり難しいです。

・そもそも取り扱いがない
・借りられる額が少ない
・利息が高い（優遇がない）
・借り換えがまずできない

今年の夏にシティタワー品川の転売が解禁されますので金融機関の態度等いろいろ状況ががあきらかになると思われます。

[115: 匿名さん]

自分は普通に、買値より高値で転売できたよ。
あの頃は他の都心高級マンションも値上がりしていましたが。
といえば、どこかは察しがつくと思いますが。

[116: 匿名さん]

銀座タワーですか？

[117: 匿名さん]

＞＞113、114、115
ご回答有難うございます。

やはり中古の定借物件への融資は厳しいのですね。

当方も再度勤務先で提携している金融機関に確認したところ、一般的に民間の金融機関では定借物件向けローンは
取扱いをしておらず、特定物件（新築）の不動産業者提携ローンしか取扱いをしていないとのことでした。

フラット35の取扱いはあるようですが、将来中古になった時に民間の金融機関からローンを借りられないと
となると、買主様がかなり限定される（フラット35 OR 現金一括）可能性があるということですね。

転売の可能性が大きく下がるのは転勤の多い自分にとってかなり痛いです。
「PERが高いので賃貸に出せばいいでは？」というご意見もありますが、自分の将来に不確実性が存在し、将来必ず借手
がいるという保証がない以上、大きな選択肢の一つである転売の道が閉ざされるのはとても痛いです。

シティタワー品川が転売解禁された後の金融機関の動きがどうなるか早くみたいですね。

[118: 匿名さん]

三井住友銀行の定借ローンってありませんでしたっけ？

[119: 匿名さん]

２次取得者が現金で買ってくれればよいですが、ローン組めない可能性がありますね。

[120: 匿名さん]

二次取得者〔買い替え）が現金決済とは限りませんよね。
あと三井住友の定借ローンは利息も高いし借りられる金額も低いです。

[121: 匿名さん]

フラットがあるのに、そんなに困りますか？

フラット以外もありますよ。
http://rengoukai.teisyaku-navi.com/link/index.html

[122: 匿名さん]

そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。

そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。

[123: 匿名さん]

例えば現在売り出し中の６０Ｅタイプですと価格は４８５０万円です。その内訳として建物は２４３０万、権利金１３００万、前払い地代９００万、消費税１２０万です。

このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので１００％借りれたとしても融資金額は２４３０万円以下です。

この物件が仮に４５００万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に８割融資だとすれば融資されるのは２０００万弱です。
したがって購入者は残りの２５００をキャッシュで用意する必要があります。

またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。

[124: 匿名さん]

定年退職した人が退職金を使って、
キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。

[125: 匿名さん]

117です。

＞＞123

「またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。」


まさしくそこを懸念しております。

[126: 匿名さん]

キャッシュで２５００万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
広さにもよりますが１０００万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。

したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。

まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。

[127: 匿名さん]

＞＞126

そうですよね。やっぱりこの物件は長期保有目的（自己居住or賃貸）で購入しないといけませんね。

[128: 匿名さん]

でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

[129: 匿名さん]

そういうこと。
定借マンションは買ってはいけない。
頼むから買わないで！

[130: 匿名さん]

目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。

共有という時点で価値なし。
マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの？

マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
する程度のところであって、買うものではないよ。

[131: 匿名さん]

いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。

・資金が豊富（ローン完済していつでも賃貸にだせる）
・とにかく麻布十番周辺に住みたい
・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる

まあ高級外車を買う感覚です。

[132: 匿名さん]

パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
年配の方でした。
終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか？

[133: 匿名さん]

まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。

[134: 匿名さん]

112です。

皆さん、貴重なご意見有難うございました。

「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
私は本物件は購入してはいけないですね。

[135: 匿名さん]

>手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。

ここは、「南麻布」ではないですよ。

「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。

[136: 匿名さん]

＞賃貸の家賃がもったいない。

この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
マンションの購入は止めた方がいいです。

1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
という形で固定することですから。

7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
するということの意味がわかると思います。

ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2％で
複利で運用するのとどちらが得か（運用も難しいですが）。

どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
お考え下さい。

[137: 匿名さん]

残りも少ないのに盛り上がって来ましたね．

ここはどう考えても南麻布でしょう．登記簿を見ても．それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか？（笑）

財産の計算も良いが，住むところは必要だから検討しているのでは．

戸建よりマンションの方が良いに決まってる．少なくとも同額で同地域に買うなら．

南麻布を南麻布でないとは．．．．．．．．？　おもろい理屈をこねる人もいるもんだ．

[138: 匿名さん]

＞
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで

属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

⇒
この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る？？？
それはありえない．麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの？？？w
属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし．

あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ．
自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど．そんな仕事しててむなしくならないのかな．．．

[139: 匿名さん]

２５～４０万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。

[140: 匿名さん]

実際に，25万，30万，35万の予算でどこに住めるか見てみればいい．
そんで家賃と比べて，欲しければ買えばいいし，いらなければそれでいい．
六本木レジデンスなんか関係ないね．

[141: 匿名さん]

お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。

[142: 匿名さん]

相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
こちらがいいなと思う人もいるかな？

[143: 匿名さん]

>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから

本当？それ、広さどれくらい？？？

[144: 匿名さん]

意味がわからん．
購入か投資なのか？　住んでれば貸せないだろう？

[145: 匿名さん]

>>143

67だったかな。今もっと安いかも。
ただ法人契約しかできないよ。

[146: 匿名さん]

ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。

[147: 匿名さん]

転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？

売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

[148: 匿名さん]

お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

[149: 匿名さん]

夢見すぎ

[150: 匿名さん]

考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。