パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

こちらは、マンションポータルサイトで、白金高輪駅が最寄りの検索結果で知りました。

もし、ここの住所聞かれたら、十番に住んでるとは言わず、麻布十番駅と白金高輪駅の間です、慶應近くの三田あたり、と答えるかも。

サブエントランスからなら、白金高輪も同じ位？

[2: 匿名さん]

ここをはじめ、プラウド南麻布や西新宿のパークタワーなども好調のようで、
今後都心では定借がますます普及しそうですね。

[3: 物件比較中さん]

共用部が充実し過ぎていると「管理費が…」という声をいろんなところで聞いたことがあるのですが、
コチラ見ると、あるからこその快適さを抱けそうな部分もありますね。

例えばエントランス環境、
迎賓と詠うに相応しい高級感とセンスは個人的にいいなと思いました。

来客時に失礼なく自信を持ってお通しできる風景だと思いますし、
毎日ここを通る住人も、マンションがいつも自身の帰りを迎えてくれているように思えるのでは。

[4: 匿名さん]

そもそも、周辺の街並みがいけていないので、失礼も何も、、、

[5: 匿名さん]

周囲がいけてないし賃貸ライクなテイシャク物件だからこそ、エントランスくらいはゴージャスにでなければ大金はらって麻布に住む意味はないですね。

[6: 匿名さん]

エントランスは素敵だけど、多分日中はチビッコとママたちの溜まり場になって騒がしくなると思います。

[7: 匿名さん]

パークアクシスとかと思って住めばよいのでは、、？

たまたまかもですが、パークタワー高輪に、週末の昼間に行ったとき、1時間くらい、そこの住人の知人とロビーに居てたが、数人しか通らなくて。
子供の姿もなくて、大規模なマンションなのに、変な感じでした。。

[8: 匿名さん]

↑シティタワー高輪の間違いでした！すみません。

[9: 匿名さん]

仙台坂を登らないと麻布らしい雰囲気はちょっと難しいかもね

[10: 匿名さん]

まあ周辺は高級住宅地感は無いけど、気取らない感じで個人的にはむしろ落ち着くかな。
麻布十番の商店街も古臭い（笑）店と高級っぽいところが混在して、いい感じを醸し出しているよね。
周辺の古い建物など、もしかすると将来再開発等で小奇麗になるかも。別に今のままでも全然構わないけど。

どちらにしても都心の利便性や充実した教育環境などは十分享受できる立地なわけだし、
共用施設や室内設備の類もあまり余計なものや華美な感じのものはなく上質に感じた。

[11: 匿名]

麻布にしては周辺がいまいちなのは確かだが、総合的にはいいと思う。

坂の上は確かに凄いが、歩きが中心の庶民にとっては毎日きついだけだし。

[12: 匿名さん]

地震や事故、悪天候等で何かの交通機関が止まっても、メトロ、都営、JR、バスをフラットで使えるのは便利な立地かと。
品川で電車止まった事に何度か遭遇し、振替の地下鉄がないので困った。
311の時、新宿にいて、広尾ルートのバスがあるので、それで帰宅できたし。

[13: 買いたいけど買えない人]

ここはとってもいいと思います．買った人がめちゃくちゃ羨ましいです．
坂なんて庶民は登らないほうが楽だし，麻布十番駅はどちらかというと不便なので，白金高輪に近いのが良い．
バスも非常に充実している．
なにより，建物が強固で美しい．植林と公園が周囲の建物と一線を画すので，ゆくゆくはみんなが羨むようなマンションになりそう．

そして．．．これ書くと非難されそうだけど，マンションは所有権より定期借地権の方がいいんです．どうしてみんなそれがわからないのだろう？

買えない人のつぶやきですが．．．

[14: 匿名さん]

同意、要はファイナンスだけだよね

[15: 匿名さん]

永住するならサイコーだね。

[16: 購入検討中さん]

13さん、14さん
購入検討している者です。突然申し訳ありません。
お二方の考える定期借地権の良さをぜひ教えて下さい。

[17: 匿名さん]

簡単にいえばEXITがあるところだね。
終わりがあるから合意を取りやすい。

[18: 匿名さん]

定借なんて、ん十年の家賃先払いみたいなもんだが、
どこがいいのやら。
定借に手を出すくらいなら賃貸で十分。

EXITの際に合意たって、みんな無責任に放棄しようって共通理解だけでしょう。

[19: 買いたいけど買えない人]

＃１６様　ご質問ありがとうございます．

一番目は，簡単にいえばマンションの建て替えは出来っこないんです．建て替えが進んでいるマンションを見ればわかるように，土地（容積率）が余っていて，なおかつ建て替えで増えた部屋分が簡単に売れて建て替え費用が捻出できるような（ただでさえ地権者が多いマンションなのに）好立地の物件だけです．
合意が一番の問題ですが，解体費用と再建築中の住戸費用がかかります．

二番目は，新築マンションを立て続けるしかないディベロッパーの存在と人口ピラミッドの推移を考えれば，将来的に部屋が余るのは明らかです．多量の移民で人口が増えれば別でしょうけど．
リゾートマンションではすでにはっきりしていますが，都心でも始まっているババ抜きゲームがあります．築古のババ（予備軍）を掴んだ人は，リノベーションしてババを手放そうとしています．ババは管理費と修繕積立金，土地の固定資産税などがかかります．誰かが買ってくれるまで権利と義務は放棄できないのです．（農地みたいに）
この時，ババ（予備軍）が安いからと購入を考える人がいて，解体積立金もすでに沢山あって期間終了後に手放せるババもどきと，解体費用も解体予定もわからないババ（予備軍），どちらが売りやすく買いやすいでしょう？　供給過多の２０年後のことを勝手に予想しているだけですが．．．

[20: 匿名さん]

今の区分所有法だと４／５以上の賛成で建て替えはできますが
建物壊して土地を売却してあとは所有権割合にしたがって山分け
というのはできません。
そうしたい場合は民法の規定により区分所有者全員の合意が必要
となります。区分所有者全員というのは全戸という意味ではなく
例えば夫婦共同名義の部屋があったらその名義人も含む全員と
いう意味です。

有る程度の規模マンションの場合売却なんかできっこありませんね

[21: 匿名さん]

そのうち会社と同じでスクイーズアウトが法制化されそうな流れだなこのスレは。

立地良くて値段にこだわらなければデベが買い取って建て替えるようになるっしょ。

そうでもしないともうマンション適地なんて限られてきちゃってる。

[22: 匿名]

こちらは、賃貸だとおもって、１０年くらい住んでのリセールで、
家賃分くらいの値下がり程度なら、許容範囲かなとか思えるのですが。。

過去にも何度も投稿されてる内容かもですが、
定期借地権である点が、
10年、20年、30年後・・・と将来リセールがどうなるかが不透明なのがネックな物件だとは思います。


この近辺はブランド的な地名云々が先行してしまいがちですが、
地名抜きにしても、個人的に住みやすいので、また近隣で引越し先を探してしまいます。

こちらの立地ですと、職場までも自転車でフラットで楽チンに通勤できたり、
白金高輪駅と麻布十番駅どちらから帰ってきても、駅近くのスーパーに寄れて、
飲食店に困らないだけでなく、ちょっとしたお遣い物にも便利なお店、
白金高輪駅近くに、区役所の支所と図書館、三田のケーヨーD2、郵便局、
美味しいパンやさん等。

新築だけでなく、賃貸や中古ででも、この近辺で探してますが、
天井が低かったり、大きな下がり梁があったり、バルコニーが狭かったり、
眺望がお見合いだったりと、、、
このあたりで、こちらの物件ほどの自分の理想に近い設計のマンションが見つけられないんで、
冒頭のように考えてしまうのかもです。

仕様や間取りはリフォームできても、
天井の高さ、下がり梁、バルコニー等はそうそう変えられませんし。。

[23: 匿名さん]

東京でフラットを自慢するのは低地か埋め立て地。
高級住宅地はえてして台地で他より高いことや地盤のよさをウリにします。

ものは言いようですね。

[24: 匿名さん]

高台に価値があるというのは戸建て中心だった時代の名残なので
意味はないよ。港区の高台の多くは眺望が売りだったけど今や
ビルでなにも見えない。

高台の戸建てより低地のマンションの上層階のほうが眺めがいい

[25: 匿名さん]

じゃあ高台の高層階が一番ってことですね？

[26: 匿名さん]

#22さんの仰せの通りやはりネックはリセールバリューが維持できるかどうかが不透明なところだと思います。

50年の定借案件が築20年になった時に売却できるかというと実際はかなり難しいと思います。
やはり30年後に価値が0になると思うと人はなかなか手を出しにくい。
実際、昔の旧借地権マンションが売りに出ていますが、かなり安い価格にも関わらず全く売れてません。

その際、賃貸の30年の利回りで考えれば買う人もでてくるという意見もありますが、その頃はより新しい
マンションが市場に溢れている訳で貸すのも容易ではない。

所有権付きマンションも50年経てば建替えが必要になりEXITに苦労するだけかもしれませんが、通常
マンションを購入する人はEXITのことまで考えません。メンテナンスさえし続ければ永久に資産として残る
と考えます。よって、築30年のマンションでも買う人がいるのだと思います。

永住するか、5年以内に売却するのであれば良いマンションだと思いますが、将来的に売却も考えている
という方にはやはり定借マンションはリスクだと思います。

それでも所有権付に比べてかなり安いのであれば検討に値しますが、この物件はそれほど安くないと
思います。南麻布のあの辺りは所有権付マンションでも320~330百万円／坪ぐらいが相場なので、この物件は
15％安いくらいです。MRでは所有権付マンションが370~380百万円／坪が相場と説明しますが、それは
もっと麻布十番駅寄りのタワー物件か高台の方の物件です。

私もこのマンションをかなり真剣に検討していましたが、自分自身が転勤する可能性がかなりあることも
あり断念しました。

[27: 買いたいけど買えない人]

高台には高級住宅とマンションが沢山あるので，あえてここで意地悪を言う必要はないのでは？

低地を別に自慢しているわけではなく，電車通勤やチャリ通勤といった生活が楽だと自分のレベルに合わせて考えているだけで．
高地は羨ましいですけど，車を持ってないのでちょっと無理かな．

[28: 匿名さん]

ここは高級じゃないよ。関○○合がうろついてんじゃない？
ここなら都心部湾岸のきれいな街に住みたいな。

[29: 匿名さん]

26
このあたり所有権で@320とかありますかね？だったら欲しいですが…。
また高台方面はもっと高いような気もします。
同じ定借のプラウド南麻布でも@400超えていたような。

[30: 匿名さん]

世の中、全員が住みたいマンションてそうないと思います。
それぞれの趣味嗜好等に合った所に住む訳で、ぞれでよいのでは？

ここは車寄せと個室の勉強部屋があるの、いいなと思います。

それと、住宅エコポイントももらえるそうですが、使い勝手が難しいような。。

[31: 匿名さん]

マンションの資産価値を経年劣化から守るのは豊かな植栽だよ。ガーデンヒルズしかり。それ以外は古くなるだけ。

まあ、ただ、ガーデンヒルズの豊かな植栽も建て替えの時にはほとんど切り倒されてしまうのだろうから、なんだか虚しいよね。

ほんとは、もっと１００年、２００年使える建物があればいいのだろうけど、日本は建物の社会的寿命がかなり短いし、地震も多いから、そういう方向には変わらないだろうね。

[32: 買いたいけど買えない人]

＃１６　様　定借メリットの続き．（ちなみに買えない人の戯言ですよ）

＃３　定期借地権は基本的にはとても割安です．　キャッシュで買って，好きな時に売れる方にはあまり関係ありませんが，ローンを組んだ場合に，＋αの1,000万〜2,000万がどれだけ大きいかは足し算や掛け算が出来る人には明瞭です．

ネット上の机上の検索でなく，歩いて不動産屋で賃貸を探せばわかりますが，この辺で同等の物件は２LDK〜３LDKで２５〜３０万/月，１０年で3,000万〜3,600万の家賃になります．共有設備も含めて探しても同等の物件はないかもしれません．よそからあえてこの場所に住む必要もないかもしれませんが，ここで探して実際に部屋まで見てみればすぐにわかります．
この辺りの坪単価は下がっていますが，このマンションの存在も一役買っていると思うので，完売になれば少しは戻すだろうと想像はしています．（だから買えないのが悔しいので，ここをウロウロしているのですけどね）

あと，すべての定借がいいとは思ってません．

[33: 匿名さん]

南麻布の賃貸に居住し、3年近く日々ポストに入ってくるフライヤーやネットの相場をチェックして
ますのでこの辺りの相場については理解してるつもりです。
（家賃がもったいないのでこの辺りで物件を探しています。この辺りの物件探しが趣味になってしまっています。）

プラウド南麻布はフランス大使館の希少立地ゆえ、相場より高くなります。
高台のザパークハウス元麻布ですら360万／坪です。

中古になった時、築20年になった時に駅徒歩7分の古川寄りのマンションが25～30万円で貸せる
保証はありません。

私はキャッシュでマンションが買える人は逆にこのマンションを投資目的で購入しても良いと思いますし、
おそらく沢山いらっしゃると思います。

ローンで購入される人はいざという時に想定した価格で売れないと困るのでまだ相場が形成されていない
定借マンションは避けるべきと考えます。想定した価格で売却できずローンが返せなくなったら自己破産
してしまいます。15%程度の割安に惹かれて定借マンションの相場変動リスクは取るべきでないと思います。

[34: 匿名さん]

そこそこ年収のある一般サラリーマンでも手が出る価格帯でこの立地というのは希少だと思います。

[35: 買いたいけど買えない人]

＃３３様　＃３２です．流れからすると，＃３２に関するコメントでしょうか？

私はこの辺で探しただけで実際に住むまでは至っていないので，＃３３様のおっしゃることが正しいのでしょう．
でも，同じ間取りと広さというだけでなく，このマンションと同じ程度のクオリティーで今後１０年間住みたいと思った時も，本当にお手頃価格の賃貸があるのでしょうか？　
＃３２は控えめに言ったぐらいと思っているので，同じクオリティーだともっと高いと考えています，

あと，築２０年での家賃と２０年後のことはわかりませんが，これから２０年間の賃貸と比較するなら，ここに住んで２０年後には既にpayしているのではないかと思います．

もっとも，これだけの建築ラッシュでマンションを買うようにと勧めているわけではないので，特に説得をするつもりでもないのです．お気に触ったらすみません．

[36: 匿名さん]

＞高台のザパークハウス元麻布ですら360万／坪です。

高台？

「高台にあるザパークハウス元麻布」、私は知りません。

[37: 匿名さん]

イマイチな立地の所有権より、よい立地の定借の方がいい。

[38: 匿名さん]

住む場所に眺望も希望したいところですが、１０年もすれば眺望も変わる可能性が高いので、
賃貸っぽく住むのなら、こちらの高層階もありかなと思いました。

高台の高層階だと、普段の生活の中でみえる景色は、空だけ・・・になってしまうこともあると、
聞いたことがあります。
（バルコニーに出たり、窓のところに立てば見えるでしょうが。）

以前住んでいた港区高台のマンションでは、
バルコニーに出ると、湾岸方面には、夏の東京湾の花火が見えたり、
目線を下げるとレインボーブリッジが見えていましたが、
年々、芝浦や港南の湾岸エリアや高輪エリアにタワーマンションが建ち、
レインボーブリッジの橋も東京湾の花火も一部分しか見えなくなってしまいました。。

[39: 匿名さん]

ここの高層階は空以外に何が見えるんですか？

[40: 匿名さん]

汚いビル群です。高速も見えるかも？

[41: 匿名さん]

そりゃ東京タワーだよ

[42: 匿名さん]

六本木ヒルズも？

[43: 匿名さん]

ここってＮＴＴの三の橋社宅だったとこですか？

[44: 匿名さん]

＃38ですが、言葉が足りなくて申し訳ありません。。

普段の生活（ソファーに座ってる状態など）からの景色だけですと、
こちらも空しか見えないかもしれません。

内覧会までは、実際の眺望がどうなるのか不明ですけれども、
バルコニーに出たり、窓の近くから外を見た場合だと、東京タワーや六本木ヒルズが見えるかもしれません。

眺望の点のみでいうと、
高台のタワーマンション高層階とこちらの低地の高層階とでしたら、
数年住むというだけならば、すごい違いはないのかもしれないな・・・と思った次第です。

[45: 匿名さん]

>30さん。住宅エコポイントもらえるんでしょうか？
他の物件で聞いた話では昨年の１１月で予算の８割を使ってしまっているため
予算が無くなり次第エコポイントも終了だそうです。
なのでこちらの物件の引き渡し時期にはもう終了している可能性大だと思いますよ。

[46: 匿名さん]

住宅エコポイントもらえます。

三井が物件単位で予約してあり、確保済みだと担当の営業の人から説明受けました。

てっきり、他社も同じと思ってたのですが、他社の物件のMRでは、No.45さんのお話と同じ話をされました　

[47: 匿名さん]

>43
そのようです。
社宅跡地だと地権者住戸ゼロというのが良いですね。

[48: 匿名さん]

suumoの広告がインパクトありますね・・・。
価格表全面掲載というのは他に無いのでは。

[49: 周辺住民さん]

すぐに全部売れちゃいそうですね．既に9割は売り切っているから勝ち組か？
ここまで安価で出されると，近隣の新築，中古ともに価格競争で迷惑に感じるぐらいでしょうね．売り切った後に，相場が戻ると思いますけど．

[50: 匿名さん]

定借は一般的にリセールが難点と言われてますが、
ここやプラウド南麻布などの人気物件ならリセールもさほど苦労しないかもしれませんね。
都心立地ということで、アベノミクスの恩恵もそれなりに期待できそうです。