パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[No.1 by 匿名さん 2013-01-22 19:38:32]

こちらは、マンションポータルサイトで、白金高輪駅が最寄りの検索結果で知りました。

もし、ここの住所聞かれたら、十番に住んでるとは言わず、麻布十番駅と白金高輪駅の間です、慶應近くの三田あたり、と答えるかも。

サブエントランスからなら、白金高輪も同じ位？

[No.2 by 匿名さん 2013-01-23 00:53:19]

ここをはじめ、プラウド南麻布や西新宿のパークタワーなども好調のようで、
今後都心では定借がますます普及しそうですね。

[No.3 by 物件比較中さん 2013-01-24 11:35:02]

共用部が充実し過ぎていると「管理費が…」という声をいろんなところで聞いたことがあるのですが、
コチラ見ると、あるからこその快適さを抱けそうな部分もありますね。

例えばエントランス環境、
迎賓と詠うに相応しい高級感とセンスは個人的にいいなと思いました。

来客時に失礼なく自信を持ってお通しできる風景だと思いますし、
毎日ここを通る住人も、マンションがいつも自身の帰りを迎えてくれているように思えるのでは。

[No.4 by 匿名さん 2013-01-24 11:37:32]

そもそも、周辺の街並みがいけていないので、失礼も何も、、、

[No.5 by 匿名さん 2013-01-24 11:43:11]

周囲がいけてないし賃貸ライクなテイシャク物件だからこそ、エントランスくらいはゴージャスにでなければ大金はらって麻布に住む意味はないですね。

[No.6 by 匿名さん 2013-01-24 18:16:26]

エントランスは素敵だけど、多分日中はチビッコとママたちの溜まり場になって騒がしくなると思います。

[No.7 by 匿名さん 2013-01-24 19:01:49]

パークアクシスとかと思って住めばよいのでは、、？

たまたまかもですが、パークタワー高輪に、週末の昼間に行ったとき、1時間くらい、そこの住人の知人とロビーに居てたが、数人しか通らなくて。
子供の姿もなくて、大規模なマンションなのに、変な感じでした。。

[No.8 by 匿名さん 2013-01-24 19:05:41]

↑シティタワー高輪の間違いでした！すみません。

[No.9 by 匿名さん 2013-01-24 20:14:23]

仙台坂を登らないと麻布らしい雰囲気はちょっと難しいかもね

[No.10 by 匿名さん 2013-01-25 01:13:52]

まあ周辺は高級住宅地感は無いけど、気取らない感じで個人的にはむしろ落ち着くかな。
麻布十番の商店街も古臭い（笑）店と高級っぽいところが混在して、いい感じを醸し出しているよね。
周辺の古い建物など、もしかすると将来再開発等で小奇麗になるかも。別に今のままでも全然構わないけど。

どちらにしても都心の利便性や充実した教育環境などは十分享受できる立地なわけだし、
共用施設や室内設備の類もあまり余計なものや華美な感じのものはなく上質に感じた。

[No.11 by 匿名 2013-01-25 22:02:02]

麻布にしては周辺がいまいちなのは確かだが、総合的にはいいと思う。

坂の上は確かに凄いが、歩きが中心の庶民にとっては毎日きついだけだし。

[No.12 by 匿名さん 2013-01-26 08:14:21]

地震や事故、悪天候等で何かの交通機関が止まっても、メトロ、都営、JR、バスをフラットで使えるのは便利な立地かと。
品川で電車止まった事に何度か遭遇し、振替の地下鉄がないので困った。
311の時、新宿にいて、広尾ルートのバスがあるので、それで帰宅できたし。

[No.13 by 買いたいけど買えない人 2013-01-31 13:19:06]

ここはとってもいいと思います．買った人がめちゃくちゃ羨ましいです．
坂なんて庶民は登らないほうが楽だし，麻布十番駅はどちらかというと不便なので，白金高輪に近いのが良い．
バスも非常に充実している．
なにより，建物が強固で美しい．植林と公園が周囲の建物と一線を画すので，ゆくゆくはみんなが羨むようなマンションになりそう．

そして．．．これ書くと非難されそうだけど，マンションは所有権より定期借地権の方がいいんです．どうしてみんなそれがわからないのだろう？

買えない人のつぶやきですが．．．

[No.14 by 匿名さん 2013-01-31 13:36:53]

同意、要はファイナンスだけだよね

[No.15 by 匿名さん 2013-01-31 13:42:08]

永住するならサイコーだね。

[No.16 by 購入検討中さん 2013-01-31 13:43:02]

13さん、14さん
購入検討している者です。突然申し訳ありません。
お二方の考える定期借地権の良さをぜひ教えて下さい。

[No.17 by 匿名さん 2013-01-31 13:50:32]

簡単にいえばEXITがあるところだね。
終わりがあるから合意を取りやすい。

[No.18 by 匿名さん 2013-01-31 14:09:10]

定借なんて、ん十年の家賃先払いみたいなもんだが、
どこがいいのやら。
定借に手を出すくらいなら賃貸で十分。

EXITの際に合意たって、みんな無責任に放棄しようって共通理解だけでしょう。

[No.19 by 買いたいけど買えない人 2013-01-31 14:16:08]

＃１６様　ご質問ありがとうございます．

一番目は，簡単にいえばマンションの建て替えは出来っこないんです．建て替えが進んでいるマンションを見ればわかるように，土地（容積率）が余っていて，なおかつ建て替えで増えた部屋分が簡単に売れて建て替え費用が捻出できるような（ただでさえ地権者が多いマンションなのに）好立地の物件だけです．
合意が一番の問題ですが，解体費用と再建築中の住戸費用がかかります．

二番目は，新築マンションを立て続けるしかないディベロッパーの存在と人口ピラミッドの推移を考えれば，将来的に部屋が余るのは明らかです．多量の移民で人口が増えれば別でしょうけど．
リゾートマンションではすでにはっきりしていますが，都心でも始まっているババ抜きゲームがあります．築古のババ（予備軍）を掴んだ人は，リノベーションしてババを手放そうとしています．ババは管理費と修繕積立金，土地の固定資産税などがかかります．誰かが買ってくれるまで権利と義務は放棄できないのです．（農地みたいに）
この時，ババ（予備軍）が安いからと購入を考える人がいて，解体積立金もすでに沢山あって期間終了後に手放せるババもどきと，解体費用も解体予定もわからないババ（予備軍），どちらが売りやすく買いやすいでしょう？　供給過多の２０年後のことを勝手に予想しているだけですが．．．

[No.20 by 匿名さん 2013-01-31 15:00:24]

今の区分所有法だと４／５以上の賛成で建て替えはできますが
建物壊して土地を売却してあとは所有権割合にしたがって山分け
というのはできません。
そうしたい場合は民法の規定により区分所有者全員の合意が必要
となります。区分所有者全員というのは全戸という意味ではなく
例えば夫婦共同名義の部屋があったらその名義人も含む全員と
いう意味です。

有る程度の規模マンションの場合売却なんかできっこありませんね

[No.21 by 匿名さん 2013-01-31 15:07:25]

そのうち会社と同じでスクイーズアウトが法制化されそうな流れだなこのスレは。

立地良くて値段にこだわらなければデベが買い取って建て替えるようになるっしょ。

そうでもしないともうマンション適地なんて限られてきちゃってる。

[No.22 by 匿名 2013-01-31 15:17:55]

こちらは、賃貸だとおもって、１０年くらい住んでのリセールで、
家賃分くらいの値下がり程度なら、許容範囲かなとか思えるのですが。。

過去にも何度も投稿されてる内容かもですが、
定期借地権である点が、
10年、20年、30年後・・・と将来リセールがどうなるかが不透明なのがネックな物件だとは思います。


この近辺はブランド的な地名云々が先行してしまいがちですが、
地名抜きにしても、個人的に住みやすいので、また近隣で引越し先を探してしまいます。

こちらの立地ですと、職場までも自転車でフラットで楽チンに通勤できたり、
白金高輪駅と麻布十番駅どちらから帰ってきても、駅近くのスーパーに寄れて、
飲食店に困らないだけでなく、ちょっとしたお遣い物にも便利なお店、
白金高輪駅近くに、区役所の支所と図書館、三田のケーヨーD2、郵便局、
美味しいパンやさん等。

新築だけでなく、賃貸や中古ででも、この近辺で探してますが、
天井が低かったり、大きな下がり梁があったり、バルコニーが狭かったり、
眺望がお見合いだったりと、、、
このあたりで、こちらの物件ほどの自分の理想に近い設計のマンションが見つけられないんで、
冒頭のように考えてしまうのかもです。

仕様や間取りはリフォームできても、
天井の高さ、下がり梁、バルコニー等はそうそう変えられませんし。。

[No.23 by 匿名さん 2013-01-31 16:00:30]

東京でフラットを自慢するのは低地か埋め立て地。
高級住宅地はえてして台地で他より高いことや地盤のよさをウリにします。

ものは言いようですね。

[No.24 by 匿名さん 2013-01-31 16:03:07]

高台に価値があるというのは戸建て中心だった時代の名残なので
意味はないよ。港区の高台の多くは眺望が売りだったけど今や
ビルでなにも見えない。

高台の戸建てより低地のマンションの上層階のほうが眺めがいい

[No.25 by 匿名さん 2013-01-31 16:08:23]

じゃあ高台の高層階が一番ってことですね？

[No.26 by 匿名さん 2013-01-31 16:34:45]

#22さんの仰せの通りやはりネックはリセールバリューが維持できるかどうかが不透明なところだと思います。

50年の定借案件が築20年になった時に売却できるかというと実際はかなり難しいと思います。
やはり30年後に価値が0になると思うと人はなかなか手を出しにくい。
実際、昔の旧借地権マンションが売りに出ていますが、かなり安い価格にも関わらず全く売れてません。

その際、賃貸の30年の利回りで考えれば買う人もでてくるという意見もありますが、その頃はより新しい
マンションが市場に溢れている訳で貸すのも容易ではない。

所有権付きマンションも50年経てば建替えが必要になりEXITに苦労するだけかもしれませんが、通常
マンションを購入する人はEXITのことまで考えません。メンテナンスさえし続ければ永久に資産として残る
と考えます。よって、築30年のマンションでも買う人がいるのだと思います。

永住するか、5年以内に売却するのであれば良いマンションだと思いますが、将来的に売却も考えている
という方にはやはり定借マンションはリスクだと思います。

それでも所有権付に比べてかなり安いのであれば検討に値しますが、この物件はそれほど安くないと
思います。南麻布のあの辺りは所有権付マンションでも320~330百万円／坪ぐらいが相場なので、この物件は
15％安いくらいです。MRでは所有権付マンションが370~380百万円／坪が相場と説明しますが、それは
もっと麻布十番駅寄りのタワー物件か高台の方の物件です。

私もこのマンションをかなり真剣に検討していましたが、自分自身が転勤する可能性がかなりあることも
あり断念しました。

[No.27 by 買いたいけど買えない人 2013-01-31 16:36:53]

高台には高級住宅とマンションが沢山あるので，あえてここで意地悪を言う必要はないのでは？

低地を別に自慢しているわけではなく，電車通勤やチャリ通勤といった生活が楽だと自分のレベルに合わせて考えているだけで．
高地は羨ましいですけど，車を持ってないのでちょっと無理かな．

[No.28 by 匿名さん 2013-01-31 17:02:30]

ここは高級じゃないよ。関○○合がうろついてんじゃない？
ここなら都心部湾岸のきれいな街に住みたいな。

[No.29 by 匿名さん 2013-01-31 17:57:35]

26
このあたり所有権で@320とかありますかね？だったら欲しいですが…。
また高台方面はもっと高いような気もします。
同じ定借のプラウド南麻布でも@400超えていたような。

[No.30 by 匿名さん 2013-01-31 18:06:54]

世の中、全員が住みたいマンションてそうないと思います。
それぞれの趣味嗜好等に合った所に住む訳で、ぞれでよいのでは？

ここは車寄せと個室の勉強部屋があるの、いいなと思います。

それと、住宅エコポイントももらえるそうですが、使い勝手が難しいような。。

[No.31 by 匿名さん 2013-01-31 18:39:57]

マンションの資産価値を経年劣化から守るのは豊かな植栽だよ。ガーデンヒルズしかり。それ以外は古くなるだけ。

まあ、ただ、ガーデンヒルズの豊かな植栽も建て替えの時にはほとんど切り倒されてしまうのだろうから、なんだか虚しいよね。

ほんとは、もっと１００年、２００年使える建物があればいいのだろうけど、日本は建物の社会的寿命がかなり短いし、地震も多いから、そういう方向には変わらないだろうね。

[No.32 by 買いたいけど買えない人 2013-01-31 18:51:33]

＃１６　様　定借メリットの続き．（ちなみに買えない人の戯言ですよ）

＃３　定期借地権は基本的にはとても割安です．　キャッシュで買って，好きな時に売れる方にはあまり関係ありませんが，ローンを組んだ場合に，＋αの1,000万〜2,000万がどれだけ大きいかは足し算や掛け算が出来る人には明瞭です．

ネット上の机上の検索でなく，歩いて不動産屋で賃貸を探せばわかりますが，この辺で同等の物件は２LDK〜３LDKで２５〜３０万/月，１０年で3,000万〜3,600万の家賃になります．共有設備も含めて探しても同等の物件はないかもしれません．よそからあえてこの場所に住む必要もないかもしれませんが，ここで探して実際に部屋まで見てみればすぐにわかります．
この辺りの坪単価は下がっていますが，このマンションの存在も一役買っていると思うので，完売になれば少しは戻すだろうと想像はしています．（だから買えないのが悔しいので，ここをウロウロしているのですけどね）

あと，すべての定借がいいとは思ってません．

[No.33 by 匿名さん 2013-01-31 19:46:51]

南麻布の賃貸に居住し、3年近く日々ポストに入ってくるフライヤーやネットの相場をチェックして
ますのでこの辺りの相場については理解してるつもりです。
（家賃がもったいないのでこの辺りで物件を探しています。この辺りの物件探しが趣味になってしまっています。）

プラウド南麻布はフランス大使館の希少立地ゆえ、相場より高くなります。
高台のザパークハウス元麻布ですら360万／坪です。

中古になった時、築20年になった時に駅徒歩7分の古川寄りのマンションが25～30万円で貸せる
保証はありません。

私はキャッシュでマンションが買える人は逆にこのマンションを投資目的で購入しても良いと思いますし、
おそらく沢山いらっしゃると思います。

ローンで購入される人はいざという時に想定した価格で売れないと困るのでまだ相場が形成されていない
定借マンションは避けるべきと考えます。想定した価格で売却できずローンが返せなくなったら自己破産
してしまいます。15%程度の割安に惹かれて定借マンションの相場変動リスクは取るべきでないと思います。

[No.34 by 匿名さん 2013-01-31 19:59:41]

そこそこ年収のある一般サラリーマンでも手が出る価格帯でこの立地というのは希少だと思います。

[No.35 by 買いたいけど買えない人 2013-01-31 20:06:51]

＃３３様　＃３２です．流れからすると，＃３２に関するコメントでしょうか？

私はこの辺で探しただけで実際に住むまでは至っていないので，＃３３様のおっしゃることが正しいのでしょう．
でも，同じ間取りと広さというだけでなく，このマンションと同じ程度のクオリティーで今後１０年間住みたいと思った時も，本当にお手頃価格の賃貸があるのでしょうか？　
＃３２は控えめに言ったぐらいと思っているので，同じクオリティーだともっと高いと考えています，

あと，築２０年での家賃と２０年後のことはわかりませんが，これから２０年間の賃貸と比較するなら，ここに住んで２０年後には既にpayしているのではないかと思います．

もっとも，これだけの建築ラッシュでマンションを買うようにと勧めているわけではないので，特に説得をするつもりでもないのです．お気に触ったらすみません．

[No.36 by 匿名さん 2013-01-31 21:13:06]

＞高台のザパークハウス元麻布ですら360万／坪です。

高台？

「高台にあるザパークハウス元麻布」、私は知りません。

[No.37 by 匿名さん 2013-02-01 01:07:07]

イマイチな立地の所有権より、よい立地の定借の方がいい。

[No.38 by 匿名さん 2013-02-01 08:38:21]

住む場所に眺望も希望したいところですが、１０年もすれば眺望も変わる可能性が高いので、
賃貸っぽく住むのなら、こちらの高層階もありかなと思いました。

高台の高層階だと、普段の生活の中でみえる景色は、空だけ・・・になってしまうこともあると、
聞いたことがあります。
（バルコニーに出たり、窓のところに立てば見えるでしょうが。）

以前住んでいた港区高台のマンションでは、
バルコニーに出ると、湾岸方面には、夏の東京湾の花火が見えたり、
目線を下げるとレインボーブリッジが見えていましたが、
年々、芝浦や港南の湾岸エリアや高輪エリアにタワーマンションが建ち、
レインボーブリッジの橋も東京湾の花火も一部分しか見えなくなってしまいました。。

[No.39 by 匿名さん 2013-02-01 11:42:25]

ここの高層階は空以外に何が見えるんですか？

[No.40 by 匿名さん 2013-02-01 12:03:36]

汚いビル群です。高速も見えるかも？

[No.41 by 匿名さん 2013-02-01 12:21:20]

そりゃ東京タワーだよ

[No.42 by 匿名さん 2013-02-01 12:23:36]

六本木ヒルズも？

[No.43 by 匿名さん 2013-02-01 12:24:42]

ここってＮＴＴの三の橋社宅だったとこですか？

[No.44 by 匿名さん 2013-02-01 13:12:08]

＃38ですが、言葉が足りなくて申し訳ありません。。

普段の生活（ソファーに座ってる状態など）からの景色だけですと、
こちらも空しか見えないかもしれません。

内覧会までは、実際の眺望がどうなるのか不明ですけれども、
バルコニーに出たり、窓の近くから外を見た場合だと、東京タワーや六本木ヒルズが見えるかもしれません。

眺望の点のみでいうと、
高台のタワーマンション高層階とこちらの低地の高層階とでしたら、
数年住むというだけならば、すごい違いはないのかもしれないな・・・と思った次第です。

[No.45 by 匿名さん 2013-02-01 18:05:33]

>30さん。住宅エコポイントもらえるんでしょうか？
他の物件で聞いた話では昨年の１１月で予算の８割を使ってしまっているため
予算が無くなり次第エコポイントも終了だそうです。
なのでこちらの物件の引き渡し時期にはもう終了している可能性大だと思いますよ。

[No.46 by 匿名さん 2013-02-01 19:26:47]

住宅エコポイントもらえます。

三井が物件単位で予約してあり、確保済みだと担当の営業の人から説明受けました。

てっきり、他社も同じと思ってたのですが、他社の物件のMRでは、No.45さんのお話と同じ話をされました　

[No.47 by 匿名さん 2013-02-03 22:22:36]

>43
そのようです。
社宅跡地だと地権者住戸ゼロというのが良いですね。

[No.48 by 匿名さん 2013-02-06 23:50:46]

suumoの広告がインパクトありますね・・・。
価格表全面掲載というのは他に無いのでは。

[No.49 by 周辺住民さん 2013-02-09 00:25:06]

すぐに全部売れちゃいそうですね．既に9割は売り切っているから勝ち組か？
ここまで安価で出されると，近隣の新築，中古ともに価格競争で迷惑に感じるぐらいでしょうね．売り切った後に，相場が戻ると思いますけど．

[No.50 by 匿名さん 2013-02-09 08:48:22]

定借は一般的にリセールが難点と言われてますが、
ここやプラウド南麻布などの人気物件ならリセールもさほど苦労しないかもしれませんね。
都心立地ということで、アベノミクスの恩恵もそれなりに期待できそうです。

[No.51 by ビギナーさん 2013-02-09 10:44:52]

ここは買った瞬間に収支がプラスという凄いマンション．ほとんどの新築マンションが負債なのに．

何がいいって，少なくとも住民あるいはオーナーは足し算と引き算が出来る上に，妄想に怯えない選ばれた大人達．妄想で騒ぐ輩がふるい落とされているだけでも買い．

もっとも，不動産屋さんも定借は避けたほうがいいと言うし，地代や解体費もかかるからリセールは微妙．色眼鏡で見る人が多いのも事実．　俺は値段が安い分，リセールもしやすいと思うけどね．若者の住宅に対する考えも変化しているし．

将来の評価額なんてわからんが，確かなのはこんな物件はもうそうそう出ないだろうということ．NTTの跡地，南麻布，地権者（地主ではない）住戸なし，清水建設＆三井，ミニバブルの時と違って不動産が低迷してた時の計画だから割安で作りは良い，公園脇，そしてなんと定借！

[No.52 by 匿名さん 2013-02-09 11:11:54]

確かに所有権はﾘｾｰﾙしやすいといいますが、将来の価値や売れるかどうかなんてわからないので、あてにはできませんね。

また、定借の欠点として指摘される解体費も、所有権でも将来発生するのは確かなので、建物の価値下落に織り込まれるはず。別の言い方をすると、定借の建物価値下落は解体費が別途積まれている分、所有権より小さいとも言えます。老朽マンション建て替えが本格化してくると、所有権マンションでも解体費負担の問題が顕在化すると思います。

51さんの言う通り、このマンションはそうそうでない希少物件なのも間違いないですね。

[No.53 by ビギナーさん 2013-02-09 12:53:06]

定借の50年は調度良い長さ．50年以上になると先払い地代が高くなって所有権との差が縮まる．
また，50年はマンション寿命の一つの目安．25〜30年でエレベーター交換などの大規模修繕が発生して，50年以上使うならもう一度かなりの大規模修繕が必要になる．修繕積立金が年々増す上に古くなる建物を誰が欲しがるのだろう？良い新築も出るだろうに．

ここは40年以後は大規模修繕の積立を行わなくていいから，むしろ修繕積立金は安くなるとう究極の物件．新築マンションは通常は30年程度の計画しかねられていないが，ここは40年目まで計算してある．（その後は惰性で十分に維持できる）

シャトーやビラシリーズなどの名門マンションでも築40年程度．そのうち，築50年のマンションが多数になった場合に，さらに莫大な維持費をかけて住もうという築古の良マンションはとても少ないことに気がつくはず．近所のシャトー建て替え計画なんていうのは極めて稀．再開発で税金が投下されればいいのだろうけど，それはマンションの寿命からは本末転倒．

定借にしろ所有権にしろ，50年程度を目安に日々寿命を刻んでいる．ちゃんとお墓を買ってあるかどうか．

[No.54 by 匿名さん 2013-02-09 13:43:54]

周辺の所有権の新築マンションは、
天井低かったり、下がり天井がひどかったり、狭くて斜めの間取り、狭いバルコニー、車寄せなしだから、
賃貸やリセールで内覧して比較した時に、こちらの印象をよいと思う人いそうです。
体積で考えてみるのも多少必要かもと思ったり。　

[No.55 by 匿名さん 2013-02-09 15:08:08]

周辺にそんな新築所有権マンション、ありましたっけ？

[No.56 by 匿名さん 2013-02-09 16:05:31]

バークリュクス白銀高輪の天井は悲惨でしたね。シングル向けマンションですが。

[No.57 by 匿名さん 2013-02-09 17:07:10]

新築物件探しにおいて、周辺と感じる感覚違いで申し訳ないのですが、
1LDKですと、パークコート六本木ヒルトップや西麻布、白金台のタワー、白金高輪駅周辺等の物件、住友の白金高輪2LDKは、デコボコ天井が気になります。

[No.58 by 匿名さん 2013-02-09 20:13:40]

敷地は5000平米あるし、地型も良いから、プランも良くなります。

[No.59 by ビギナーさん 2013-02-09 21:01:41]

パークコート六本木ヒルトップと比べられたら，格と値段で数段負ける．（あるいは逆に値段は勝ったとも言えるが．）
狭めの住戸は梁が邪魔になるし，ベランダが好きな人にはタワーはペケ．
格に住むわけではないので，立地，好き好き＆ホントにそのグレードが必要かってことかな．自分にとって．

[No.60 by 匿名さん 2013-02-10 18:27:46]

梁は仕方ないと諦めてたら、この物件は狭くても天井すっきり。
下がり天井2m、寝室ならまだしもと思ってたが、大きな梁下に寝るのも気にする人いるみたいで。気にしない人も多いですかね。
エリア違いで残念ですがPT新宿やPT東雲もすっきり天井、広いバルコニー。

[No.61 by 匿名さん 2013-02-10 20:05:42]

80㎡あるって部屋だっていうのにキッチンあまりにも小さすぎ！　分かっていたこととはいえ・・・

[No.62 by 匿名さん 2013-02-10 20:20:10]

どうせ買わないんだからどっちだったいいだろうに．

[No.63 by 匿名さん 2013-02-10 21:07:20]

最終期、明日までですね。売れ行きはどうでしょう。竣工前に完売しますかね。

[No.64 by 匿名さん 2013-02-10 22:34:28]

完売はまだ先になるんじゃ。
明日は1次だから、3次4次までありそう。
ここは投資用で、ちょっと無理してでも買おうとされる方が多いのか、ローンアウトや
自己居住用ででも、昨年11、12月の第2期の契約者の買い替え不調キャンセルやらが、
これから出たりしませんかね。

[No.65 by 匿名さん 2013-02-10 22:57:24]

完売はわかりませんが，既に残り住戸は１割切っているので，もう勝ちは決定．しかも売りやすそうな部屋を残しているし．
例え最終期で10戸残っても全体の３％だから全然問題なし．なのでモデルルームも3月で閉めてしまうでしょう．竣工まで半年以上もあるのに凄いもんです．まあ，三井さんは最後まで気を抜かないと思いますが．

[No.66 by 匿名さん 2013-02-10 23:06:10]

竣工までまだ9か月ありますからね。

[No.67 by 匿名さん 2013-02-10 23:09:27]

>>61
そうなんですよ。キッチン２．８畳とか２．９畳しかないんですよね。
なんでなんだろ。

[No.68 by 匿名さん 2013-02-10 23:13:58]

それは角部屋は通路が長く，３LDKで無理な配置だからです．それでも真っ先に売れてしまいましたから問題なし．
大体，港区に住む人は料理をしないんじゃあないの．外食は豊富だけどスーパー少ないし．

[No.69 by 匿名さん 2013-02-11 01:57:21]

>港区に住む人は料理をしないんじゃあないの

どういう偏見だよ。
港区の物件でこんなにみすぼらしいキッチンって、なかなか他にないよ。

[No.70 by 匿名さん 2013-02-11 02:23:26]

確かにキッチン3畳未満っていうのは異様だわな

[No.71 by 匿名さん 2013-02-11 06:29:53]

80平米でもファミリー向け限定でなく、DINKSやシングルもターゲットだからでは。
港区は他エリアより、キッチンの高さ90cmにする人や独身男性が広めの1LDKを好まれると他社の人に聞きました。
モデルルームでも80Cを1LDKにしてるし。
周辺に、スーパー多い方では。

[No.72 by 匿名さん 2013-02-11 10:11:56]

スーパー、商店とも充実してるでしょう。かなり。
最寄のナニワヤは高級店のようですが、この辺りの方は普段はどこを利用してるんですかね。

[No.73 by 匿名さん 2013-02-11 10:13:51]

料理．．．言い方が悪かったです．すみません．
間取り，内装ともに今までの三井の経験と市場調査されていて，今回の広さになったのではということです．多数の人に向けての設計と思いますので．
みずぼらしいというのは購入された人に失礼な表現です．（他にも購入者はいらっしゃいますから）

[No.74 by 匿名さん 2013-02-11 10:37:38]

なにわやは別に高級店じゃないです。お惣菜やカレー、チャーハンなど美味しいですが、
小さいスーパーだから品揃えはいまいちです。
ここからだとピーコックやグルメシティは少し遠いので自転車？
グルメシティは24時間営業だし使い勝手はいいんですが。

[No.75 by 匿名さん 2013-02-11 10:54:16]

ついでに。なにわやで買い物してレシートをとっておくと、毎月当たり番号が発表されたりとちょっとうれしいサービスがあります。
グルメシティは確か毎週木曜日？に朝市をやってた気がします。
白金高輪のほうでは買い物したことないのでわかりません。
それから二の橋の交差点の薬局は少し高いと評判なので、わたしはあまり利用しません。店員さんの愛想はよいし、よく試供品はくれます。
参考まで。

[No.76 by 匿名さん 2013-02-11 10:54:59]

キッチン、それなりに高級感ありましたよ。それに、そんなに狭いですかねえ。
モデルルームで見てもあまり狭さは感じなかったですが。
ひょっとして、備え付けのカップボードの面積が除かれて表示2.9畳になってるってオチ？ですかね？

[No.77 by 匿名さん 2013-02-11 11:02:09]

74 75
参考になる情報ありがとうございます。

[No.78 by 匿名さん 2013-02-11 14:57:29]

８０Ｃの部屋、カウンター除くとＬＤＫで１３．８畳しかないんだけど、ソファとラグとダイニングテーブル
全部おけるかな。なんかすごくせせこましいリビングになっちゃいそうで・・・

[No.79 by 匿名さん 2013-02-11 15:10:57]

．．．部屋も家具も購入されたご本人が一番ご存知では？

[No.80 by 匿名さん 2013-02-11 15:46:46]

シングル男性で、広めの部屋を購入して、メニュープランでリビング広くして、1LDKにしてる人が比較的いるとのことです。
80Cも基本プランの人もいるでしょうが、各各の用途でメニュープランでリビング広く変更されたりしてるかと思いますけれど。
78さんの心配ご無用かと。

[No.81 by 匿名さん 2013-02-11 15:59:09]

なんでそこでシングル男性の話が出てくるのかは分からんが、基本プランということなんだろう。
家具はこれから買うけどどうしようって話じゃないか？

なら小さいテーブルとかソファ買うしかないんじゃね？

[No.82 by 匿名さん 2013-02-11 16:12:29]

80Cっていうことは部屋の広さ80㎡はあるっていうことなんでしょ。
それでLDKが13.8Jなんてことありうるの?　ホントだとしたら安いなりのババつかみ物件ってことじゃない?

[No.83 by 匿名さん 2013-02-11 16:21:37]

なにげに、ケーヨーD2が便利ですよ。ホームセンターで。
スーパーは、外出先から帰宅する際、駅周辺で寄るの多いし、
ストックできるものはネット通販。
ネット通販の方が安かったり、重たい思いせず済むので、
コンビニがすぐそこにあれば、個人的にはまあ十分です。
　

[No.84 by 匿名さん 2013-02-11 17:04:38]

ババつかみも何も，モデルルームは角部屋だったから，逆梁は見ているはず．何をいまさら？
むしろあっという間に売れて，俺は買えなかった．２階だけちょっと残ってたけどね．

[No.85 by 匿名さん 2013-02-11 17:56:29]

今回は抽選になったのかな？

[No.86 by 匿名さん 2013-02-11 21:10:19]

>>８２
８０Ｃは８３．６２平米。
基本プランのＬＤＫが１３．８畳ってのは本当（カウンター除く）。

[No.87 by 匿名さん 2013-02-11 22:03:40]

リビングが１４畳で嫌なら１６畳あるいは２０畳のメニュープランにすればいいだけの話では？
１期で完売してしまった部屋に対して今更何が言いたいのかよくわからないですね・・・。

[No.88 by 匿名さん 2013-02-12 00:01:08]

部屋の数が減ったりするのが嫌で基本プランにしたけど、あまりのリビングの狭さに後悔しているってことなんじゃねえか？

80以上あるのに畜生なぜだ！？、もっとよく考えればよかった！！っていうわけでここで憂さ晴らし。

[No.89 by 匿名さん 2013-02-12 00:12:12]

天井は広いから　爆

[No.90 by 匿名さん 2013-02-12 13:59:44]

HP更新され、3期2次が最終期ですね 。
先着住戸もなくなったみたい。
良く売れましたね、この物件。
三井ももう少し強気価格でよかったと思ってるでしょう。

[No.91 by 買いたいけど買えない人 2013-02-12 15:08:11]

ここはホント欲しかったなあ．

色々と批判が書かれていましたが，実際はどうなるんでしょうね．完売すれば買いたくても買えなくなるでしょう．

買って後悔する人，買わなくて後悔する人，どちらが多いでしょうかね．

私は手が届かずに，買いたくて買えなくてとても残念でした．なのでまたココを覗いてしまいました．

[No.92 by 匿名さん 2013-02-12 16:50:41]

最終期最終次が13部屋、先着順が7部屋ということは20部屋残っているということですね。
先着順が残っているということで当初に比べ若干失速感が否めないですが、引渡までには
完売しそうですね。

[No.93 by 匿名さん 2013-02-12 18:29:15]

多少無理しても買おうかな…。
この価格帯でこのアドレスに住めるチャンスはあまり無いのでは。

[No.94 by 匿名さん 2013-02-12 21:26:21]

このタイミングは、どんな理由のキャンセルでしょ。
今日付けで、公式サイトに、1期で売れていた最上階の1LDKが、先着物件に登場してる！
時期的にもう、メニュープランのDENなし、広めリビングの間取りに変更できないんだろうか・・・。

[No.95 by 匿名さん 2013-02-12 21:54:33]

どうなんですかね。
まだ10階まで出来ていないくらいなので最上階であれば物理的には変更可能な気はしますが。

[No.96 by 匿名さん 2013-02-13 08:02:30]

>>86
13.8畳じゃ、キッチン3畳分引いたらLDは11畳もないじゃん！！
むごたらしい…

[No.97 by 匿名さん 2013-02-13 08:45:16]

既にオーナーが決まっている部屋についての執拗なコメントは意見ではなく単なる誹謗中傷だな．既に検討外なのだから．少しでもオーナーを尊重するならそんな言葉は発せられないはず．

大体，モデルルームを見たのか？　間取りが変わっていて想像出来ませんでしたなんていう惨たらしいオツムではないだろうに．

[No.98 by 匿名さん 2013-02-13 08:51:41]

ここはベランダの壁はペラボータイプですか？

[No.99 by 匿名さん 2013-02-14 00:43:00]

キャンセルは買換えがうまくいかなかったのでしょう。

[No.100 by 匿名さん 2013-02-14 08:36:23]

一番大きなお部屋でもそんなに狭いなら、もともとファミリーはあまりターゲットにしていない物件だったのかしら

[No.101 by 匿名さん 2013-02-17 16:56:37]

港区が建物の高さ規制するようですね。
港区の西半分が対象で、麻布、高輪、青山、広尾等も対象エリア。マンション建て替えにも大きく影響しますし、現在あるタワーはいきなり既存不適格になる可能性もあります。

ここは定借なので影響ないし、むしろ土地の評価が下がって地代下げのメリットあるかも。

マンション価値は価格や経済動向だけでなく、規制の影響が大きいと改めて認識。ここを購入した人、良かったですね。賢い選択しましたね。

[No.102 by 匿名さん 2013-02-17 20:21:56]

確定したことを書くべきだ．

[No.103 by 匿名さん 2013-02-17 20:23:32]

確定してます。

[No.104 by 匿名さん 2013-02-17 22:00:12]

三井の方からそういう趣旨の連絡ありました。
ここ買った人は地価変動リスクを回避したい方のはずなのでどうでもいいでしょう。
102さんは、ご自分で港区にご確認ください。

[No.105 by 匿名さん 2013-02-17 22:26:29]

港区は知らないけど、渋谷区は、そういった条例が既に制定されたはず。

ただ、制定時にあった建物は、一回につき、もとと同じ高さまで建替可能
とか例外があったはず（建て替え後の物件は、既存不適格になるのでしょうが）。


個人的には、港区は（良くも悪くも）タワマン街にしてしまえばよいと思って
いたので、そういった条例ができたのであれば、残念です。


タワマンが林立する地域に住みたい人なんていないでしょうから、
条例を制定すること自体は理解できますが、多分、適当に抜け穴があるの
ではと勘ぐっています。

なんにせよ、住宅街に突如としてタワマンが立たなくなることはよいことですね。
（元麻布ヒルズとか、デザインの醜悪さと相まって、正直迷惑ですものね）。

[No.106 by 匿名さん 2013-02-17 22:56:12]

＃１０２ですが，

港区建築物の高さに関する基本的な方針（素案）の住民説明および意見募集が始まっていることを＝確定とされるのなら
致し方無いでしょう．
ただ，既存不適格と安易に煽ってほしくないし，多くのタワーは規制から外れています．また，既存不適格にならないように，現存する建物に関しては大分考慮されるようになるのでは？

個人的にはマンション下の共同所有敷地の資産性は全く信じていないのでどちらでも良いのですが，愉快に思わない方もいると思いました．

皆様と意見は合わないようですので，もう訪れません．お騒がせ致しました．

[No.107 by 匿名さん 2013-02-18 08:14:15]

80Cの部屋の人のお悩みよく分かります。
80Aだってカウンター除くとリビング10畳きっかりですもん。

とりあえずソファは2シーターのかなり小さいのにするしかないかなと。

[No.108 by 匿名さん 2013-02-18 09:09:45]

どちらにしても容積率緩和という方向性は今後ほぼ無く、そうなると所有権物件の建て替えはますます非現実的になりますね。
最終的に101さんの件がどちらに転ぶにせよ、定借物件にとっては悪い話では無さそうです。

[No.109 by 匿名さん 2013-02-18 14:07:23]

この物件に関してはあまり関係の無い（マイナス要因が考えにくいという意味で）話題ではありますが、指定エリア内の新築販売中タワーマンションの売れ行きには影響を与える可能性がありますね。
具体的に該当する物件ってあるのでしょうか？

[No.110 by 匿名さん 2013-02-18 18:42:42]

高圧電気一括受電は、
家庭の電気代が東京電力の小口よりも、5パーセント安くなるだけでなく、
管理組合に、毎月結構な金額の利益が入るシステム なんですね！
知らなかったです。

[No.111 by 匿名さん 2013-02-18 21:16:28]

>>１０７
FrancfrancとかKEYUCAなら、リビング１０畳しかなくても置ける小さいソファいろいろあるよ

[No.112 by 購入検討中さん 2013-02-25 23:34:09]

遅らばせながら本物件の良さを再認識し最終期で購入検討中ですが、勤務先提携の金融機関に
ローンの査定をして頂いたところ、本物件は定借物件のため不動産業者提携のローンしか利用
できないと言われました。

そこで将来流動性（転売可能性）が心配になってしまいました。

将来本物件を売却する場合、不動産業者提携ローンを利用できない買主様はローンの借入ができ
るのでしょうか？

金融機関による定借物件の査定が依然として厳しく、買主様が利用できる金融機関が非常に限られ、
又借入条件が厳しくなるのであれば、将来流動性がかなり制限されると思うのですが、どうなので
しょうか？

[No.113 by 匿名さん 2013-02-26 13:36:44]

確かに現状では定借のほうがローン審査が厳しいので，値段は安いものの，本来の価格層よりかは収入のある人でないと審査は通りづらいことは当然です．一方で，場所が良くないとか駅から遠いという意見もあるようですが，客観的に見て利便性の高い地域にあることは確かで一般的にみても駅からも決して遠くないです（いわゆる坂上の南麻布地域のような高級感はありませんが，別に貧乏くさい地域ではありません．十分良いところです）．物件の流動性という部分では10年以内の売り抜けなら元々の値段が安いので間違いなく需要はるはず（もちろん，価格が上昇するかどのくらい下がるのかは誰にもわかりません）．加えて転売せず自分も住まなくなって賃貸物件として保有していても，もともと賃貸需要の高いところですし（これだけ都心の人気地域で20とか30万以上の少々高めの賃貸需要なくなったとしたらそれは日本経済が沈没している時です．日本中どこにも需要がないということでしょう），将来的にハイクラスの来日外国人が増えること（TPPも含め国際化の波は避けては通れず，十番は外国人が最も好む地域でもあります）も考慮すれば，賃貸として保有するうえでは十分な需要がると思われ，将来に渡って賃貸していても極端な損をすることは考えづらいと思います．そもそも本質的に需要がなければこの段階でこれだけ売れることは絶対になく，需要があるから売れているのです．色々と意見がありますが，誰にも未来はわかりませんが，リスクのない投資はありませんし，大きな買い物でリスクのない品物はありません．

[No.114 by 匿名さん 2013-02-26 13:50:24]

中古の定借マンションの住宅ローンですがかなり難しいです。

・そもそも取り扱いがない
・借りられる額が少ない
・利息が高い（優遇がない）
・借り換えがまずできない

今年の夏にシティタワー品川の転売が解禁されますので金融機関の態度等いろいろ状況ががあきらかになると思われます。

[No.115 by 匿名さん 2013-02-26 14:01:12]

自分は普通に、買値より高値で転売できたよ。
あの頃は他の都心高級マンションも値上がりしていましたが。
といえば、どこかは察しがつくと思いますが。

[No.116 by 匿名さん 2013-02-26 14:21:17]

銀座タワーですか？

[No.117 by 匿名さん 2013-02-26 14:48:40]

＞＞113、114、115
ご回答有難うございます。

やはり中古の定借物件への融資は厳しいのですね。

当方も再度勤務先で提携している金融機関に確認したところ、一般的に民間の金融機関では定借物件向けローンは
取扱いをしておらず、特定物件（新築）の不動産業者提携ローンしか取扱いをしていないとのことでした。

フラット35の取扱いはあるようですが、将来中古になった時に民間の金融機関からローンを借りられないと
となると、買主様がかなり限定される（フラット35 OR 現金一括）可能性があるということですね。

転売の可能性が大きく下がるのは転勤の多い自分にとってかなり痛いです。
「PERが高いので賃貸に出せばいいでは？」というご意見もありますが、自分の将来に不確実性が存在し、将来必ず借手
がいるという保証がない以上、大きな選択肢の一つである転売の道が閉ざされるのはとても痛いです。

シティタワー品川が転売解禁された後の金融機関の動きがどうなるか早くみたいですね。

[No.118 by 匿名さん 2013-02-26 15:05:10]

三井住友銀行の定借ローンってありませんでしたっけ？

[No.119 by 匿名さん 2013-02-26 15:10:09]

２次取得者が現金で買ってくれればよいですが、ローン組めない可能性がありますね。

[No.120 by 匿名さん 2013-02-26 15:16:40]

二次取得者〔買い替え）が現金決済とは限りませんよね。
あと三井住友の定借ローンは利息も高いし借りられる金額も低いです。

[No.121 by 匿名さん 2013-02-26 15:34:11]

フラットがあるのに、そんなに困りますか？

フラット以外もありますよ。
http://rengoukai.teisyaku-navi.com/link/index.html

[No.122 by 匿名さん 2013-02-26 15:39:44]

そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。

そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。

[No.123 by 匿名さん 2013-02-26 15:55:36]

例えば現在売り出し中の６０Ｅタイプですと価格は４８５０万円です。その内訳として建物は２４３０万、権利金１３００万、前払い地代９００万、消費税１２０万です。

このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので１００％借りれたとしても融資金額は２４３０万円以下です。

この物件が仮に４５００万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に８割融資だとすれば融資されるのは２０００万弱です。
したがって購入者は残りの２５００をキャッシュで用意する必要があります。

またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。

[No.124 by 匿名さん 2013-02-26 16:09:01]

定年退職した人が退職金を使って、
キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。

[No.125 by 匿名さん 2013-02-26 16:10:45]

117です。

＞＞123

「またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。」


まさしくそこを懸念しております。

[No.126 by 匿名さん 2013-02-26 16:24:45]

キャッシュで２５００万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
広さにもよりますが１０００万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。

したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。

まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。

[No.127 by 匿名さん 2013-02-26 16:30:36]

＞＞126

そうですよね。やっぱりこの物件は長期保有目的（自己居住or賃貸）で購入しないといけませんね。

[No.128 by 匿名さん 2013-02-26 16:37:27]

でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

[No.129 by 匿名さん 2013-02-26 16:41:44]

そういうこと。
定借マンションは買ってはいけない。
頼むから買わないで！

[No.130 by 匿名さん 2013-02-26 16:45:03]

目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。

共有という時点で価値なし。
マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの？

マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
する程度のところであって、買うものではないよ。

[No.131 by 匿名さん 2013-02-26 16:45:13]

いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。

・資金が豊富（ローン完済していつでも賃貸にだせる）
・とにかく麻布十番周辺に住みたい
・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる

まあ高級外車を買う感覚です。

[No.132 by 匿名さん 2013-02-26 17:15:36]

パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
年配の方でした。
終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか？

[No.133 by 匿名さん 2013-02-26 17:20:16]

まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。

[No.134 by 匿名さん 2013-02-26 17:33:29]

112です。

皆さん、貴重なご意見有難うございました。

「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
私は本物件は購入してはいけないですね。

[No.135 by 匿名さん 2013-02-26 17:39:31]

>手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。

ここは、「南麻布」ではないですよ。

「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。

[No.136 by 匿名さん 2013-02-26 17:43:53]

＞賃貸の家賃がもったいない。

この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
マンションの購入は止めた方がいいです。

1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
という形で固定することですから。

7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
するということの意味がわかると思います。

ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2％で
複利で運用するのとどちらが得か（運用も難しいですが）。

どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
お考え下さい。

[No.137 by 匿名さん 2013-02-26 17:54:10]

残りも少ないのに盛り上がって来ましたね．

ここはどう考えても南麻布でしょう．登記簿を見ても．それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか？（笑）

財産の計算も良いが，住むところは必要だから検討しているのでは．

戸建よりマンションの方が良いに決まってる．少なくとも同額で同地域に買うなら．

南麻布を南麻布でないとは．．．．．．．．？　おもろい理屈をこねる人もいるもんだ．

[No.138 by 匿名さん 2013-02-26 17:56:35]

＞
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで

属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

⇒
この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る？？？
それはありえない．麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの？？？w
属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし．

あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ．
自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど．そんな仕事しててむなしくならないのかな．．．

[No.139 by 匿名さん 2013-02-26 18:07:41]

２５～４０万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。

[No.140 by 匿名さん 2013-02-26 18:29:26]

実際に，25万，30万，35万の予算でどこに住めるか見てみればいい．
そんで家賃と比べて，欲しければ買えばいいし，いらなければそれでいい．
六本木レジデンスなんか関係ないね．

[No.141 by 匿名さん 2013-02-26 18:31:34]

お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。

[No.142 by 匿名さん 2013-02-26 18:45:11]

相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
こちらがいいなと思う人もいるかな？

[No.143 by 匿名さん 2013-02-26 18:49:03]

>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから

本当？それ、広さどれくらい？？？

[No.144 by 匿名さん 2013-02-26 20:32:18]

意味がわからん．
購入か投資なのか？　住んでれば貸せないだろう？

[No.145 by 匿名さん 2013-02-26 20:33:49]

>>143

67だったかな。今もっと安いかも。
ただ法人契約しかできないよ。

[No.146 by 匿名さん 2013-02-26 20:48:55]

ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。

[No.147 by 匿名さん 2013-02-26 20:52:34]

転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？

売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

[No.148 by 匿名さん 2013-02-26 23:07:27]

お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

[No.149 by 匿名さん 2013-02-26 23:10:51]

夢見すぎ

[No.150 by 匿名さん 2013-02-26 23:18:03]

考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。　

[No.151 by 匿名さん 2013-02-26 23:20:48]

現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。

[No.152 by 匿名さん 2013-02-26 23:33:36]

賃貸で60平米家賃25万とするとざっくり20年でペイする？
それで港区南麻布アドレスに住めると考えるとやっぱりお買得な気がしてきた。

[No.153 by 匿名 2013-02-27 01:27:54]

借地権のデメリットを教えてください。

[No.154 by 匿名さん 2013-02-27 06:58:54]

三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか？と質問しましたら。

[No.155 by 匿名さん 2013-02-27 12:19:18]

渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか？
担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
、どっちかじゃないんですか？

[No.156 by 匿名さん 2013-02-27 14:46:49]

定借のデメリットは．．．

人の家の売却や，40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような，とても親切な人達がたぶん住んでいないことである．

[No.158 by 匿名さん 2013-02-27 15:15:30]

皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか？

[No.159 by 匿名さん 2013-02-27 17:18:04]

NTTから買うって？

[No.160 by 匿名さん 2013-02-27 17:38:24]

実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が？という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。

[No.161 by 匿名さん 2013-02-27 18:19:22]

築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね５０年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。

仮に４０００万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。

[No.162 by 匿名さん 2013-02-28 15:28:49]

本物件は権利金＋前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。

[No.163 by 匿名 2013-02-28 18:04:04]

定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。

[No.164 by 匿名さん 2013-02-28 18:28:23]

通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。

したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者（地主とか）の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。

分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。

定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。

[No.165 by 入居予定さん 2013-02-28 18:45:18]

定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。

[No.166 by 匿名さん 2013-02-28 18:59:08]

鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能（したがってローンもつきやすい）。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。

[No.167 by 匿名さん 2013-02-28 19:05:01]

さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫？あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている？

もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。

[No.168 by 匿名さん 2013-02-28 19:06:16]

だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。

麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。

[No.169 by 匿名さん 2013-02-28 19:12:36]

別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
（まあわかってない人もいるかもしれませんけど）

リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。

[No.170 by 匿名さん 2013-02-28 19:15:34]

逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか？ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。

[No.171 by 匿名さん 2013-02-28 19:22:44]

ん？他にも売りにでている中古（所有権含む）は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか？

リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。

[No.172 by 匿名さん 2013-02-28 19:23:16]

麻布、六本木界隈では築４０年でも坪単価１８０万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。

[No.173 by 匿名さん 2013-02-28 19:24:56]

検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。

[No.174 by 匿名さん 2013-02-28 19:31:46]

マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに（所有権を過大評価していると私は思います）借地権の価値が低いとみなされています。

価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。

[No.175 by 匿名さん 2013-02-28 19:35:21]

ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人（ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです）には良いと思います、

賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。

[No.176 by 匿名さん 2013-02-28 19:38:49]

確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。

[No.177 by 匿名さん 2013-02-28 19:41:48]

＞１７２

自分もそう思います。

例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

他方、築４０年の所有権物件は、少子化の４０年後でも、確実に６６００万円
（＋残り１０年の定借マンション）以上の価値で売れるでしょう。

そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。

[No.178 by 匿名さん 2013-02-28 19:51:59]

＞１７７さん
＞そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
＞運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

熱く議論されているところ、横やり恐縮です。

自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、４０年で約６６００万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。

それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱（というかない）ですね。

どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。

[No.179 by 匿名さん 2013-02-28 19:54:00]

所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。

[No.181 by 匿名さん 2013-02-28 20:41:06]

定借の先行案件で築10年の所有権マンション比の減衰スピードはわかりますが、問題はこのあと価値の減り方がどういうカーブで減っていくかですよね。最後残存10年切ったら月坪13000円と残存年数の掛け算で価格が決まる感じかな。

[No.182 by 匿名さん 2013-02-28 23:34:51]

5000万の所有権の戸建てが築17年で売却できたのが、3400万。
土地も込み。
地元の人には、いいところと認識されているエリア、閑静な住宅地の南西角地。
急行停車駅から徒歩14分。

定借リセールは、不透明ですが、所有権も実際に売却するまで、結果わかりませんね。

[No.183 by 匿名さん 2013-03-01 00:06:32]

定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。

[No.184 by 匿名さん 2013-03-01 00:09:38]

残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。　
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。　
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？　住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。

[No.185 by 匿名さん 2013-03-01 01:39:50]

定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。

これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。


将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。

港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。

[No.186 by 匿名さん 2013-03-01 09:28:13]

確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。

どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）

まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。

[No.187 by 匿名さん 2013-03-01 10:00:51]

186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。

水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。

また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。

[No.188 by 匿名さん 2013-03-01 10:26:10]

186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。

定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。

私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）

[No.189 by 匿名さん 2013-03-01 10:37:37]

物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。

[No.190 by 匿名さん 2013-03-01 10:54:18]

確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。

[No.191 by 匿名さん 2013-03-01 12:39:56]

まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。

[No.192 by 匿名さん 2013-03-01 12:57:46]

ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。

[No.193 by 匿名さん 2013-03-01 13:03:40]

南麻布にもブランズなかったっけ？

[No.194 by 匿名さん 2013-03-02 08:24:10]

三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。

[No.195 by 匿名さん 2013-03-02 08:49:27]

ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。

[No.196 by 匿名さん 2013-03-02 09:35:09]

リセールは気にしない人が買ってんだろ

[No.197 by 匿名さん 2013-03-02 10:24:45]

300人もそんな人がいるの？

[No.198 by 匿名さん 2013-03-02 10:31:56]

定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。

[No.199 by 匿名さん 2013-03-02 10:33:18]

終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。

[No.200 by 匿名さん 2013-03-02 10:33:30]

逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。