パークホームズ南麻布ザ レジデンス その２

[匿名さん]

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル

前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[183: 匿名さん]

定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。

[184: 匿名さん]

残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。　
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。　
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？　住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。

これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。


将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。

港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。

[186: 匿名さん]

確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。

どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）

まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。

[187: 匿名さん]

186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。

水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。

また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。

[188: 匿名さん]

186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。

定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。

私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）

[189: 匿名さん]

物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。

[190: 匿名さん]

確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。

[191: 匿名さん]

まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。

[192: 匿名さん]

ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。

[193: 匿名さん]

南麻布にもブランズなかったっけ？

[194: 匿名さん]

三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。

[195: 匿名さん]

ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。

[196: 匿名さん]

リセールは気にしない人が買ってんだろ

[197: 匿名さん]

300人もそんな人がいるの？

[198: 匿名さん]

定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。

[199: 匿名さん]

終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。

[200: 匿名さん]

逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。

[201: 匿名さん]

三井ってブランド戦略変えたのかな。麻布でパークホームズ。それとも定借だからランク下げてるのか。

[202: 匿名さん]

>200

それだとローン購入は論外だね。キャッシュ購入して、もう１軒購入できるだけの蓄えくらいはないと。