グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part8

[匿名さん]

売主：
近鉄不動産（株）
東京都中央区八重洲２－７－２八重洲三井ビル

小田急不動産（株）
東京都渋谷区初台１丁目４７番１号

鹿島建設（株）
東京都港区元赤坂１－３－１

施工会社：鹿島建設(株)

管理会社：近鉄住宅管理(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251892/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

【物件情報を追加しました　2013.1.21　管理担当】

[581: 匿名さん]

他社は即日完売してるので、情報を欲しがってはいないのでは？

[582: 匿名さん]

セブンイレブンでは３０００人ぐらいの災害時の食料はないですよ。水や乾パンはどのくらい用意してあるのかな。水ってあまり長くもたないですよね。常に入れ替えないと。

[583: 匿名さん]

＞579

7割方は入居していても、オープンの気配すらない状態では、契約見直しも必要でしょう。
通常の契約書には見直し条項が入っているはずで、借主側だけではなく、貸主にも権利が
あるはずです。
営業を開始していると厄介ですが、幸いまだ開始していないので、ハードルは低いと
思います。

当初の目論見が外れたら、次の打ち手を考えるのが、ドツボにはまらない方法です。

やる気のないセブンやオーナーに付き合う必要はないでしょう。

[584: 匿名さん]

まだ3割、売れ残っているのですか？

[585: 匿名さん]

>>583
契約解除となるとセブンに違約金払わないと無理じゃないの。
それにセブンイレブンからすると目論見通り。
というか何度も言ってるけど近鉄や鹿島も含め出来レースなんだって。

仲町白田ビルのセブンイレブンが6月20日オープン。
三菱銀行などテナントが入居し始めればそこそこの売上が期待できる。
高島屋もテナント入替え予定があり相乗効果もある。
そして氷川緑道西通線拡張で隣のセブンイレブン閉店。

その後マンション内のセブンイレブン開店。
隣のセブンオーナーは敷地を売った金でGMTで賃貸経営。

知らぬはマンション住人さんだけ。もっとアンテナ張った方がいいよ。

[586: 匿名さん]

じゃあ当初のオープン予定時期はうそだったてこと？

[587: 匿名さん]

>583

近隣住人相手のお店とマンション住人専用のお店では、出店の戦略が全く違うと思うが・・・

GMT隣のセブンは、当たり前だが近隣住人の売上の方が圧倒的に多い（来店客を見れば一目瞭然）。

売上が見込めるエリアなのに、拡張によって撤退し、その代わりに閉鎖されたマンション内に移転、とは
どういうロジックでそうなるの？
きっと、マーケティングのマの字も知らないから、平然と言えるのでしょうね。

セブンがこの地域での現状の売上を維持するために、代替となる通常の店舗を出店しないわけがない。

野次馬根性で”街の噂話”にアンテナを張り巡らせるのもいいですが、世の中の常識を少し学んでみては？

[588: 匿名さん]

2車線に拡張されて交通量が増える道路沿いからセブンがミスミス撤退するはずは
ないと思う。

撤退すると、この道路沿いでの最寄店は、スカイハイツのところになって、今の
お客をほとんど取り込めなくなる。

今の場所での継続が難しいなら100円ローソン付近のコインパーキングの敷地を狙って
動いているはず。

ただ、今の店舗の裏にある駐車場の敷地にセットバックするとも聞いてるが。。。

[589: ご近所さん]

コンビニのはなし。

結局、管理組合の理事会が、現状の進捗状況を説明すれば、終息するんじゃないですか？
組合員の多くの住人がかなり不信感を持っているようですが、なぜ住人に伝えないのかが、
外野から見ていても、まったく理解できません。
ここの管理組合の理事会は、ちゃんと機能してるんですか？
それとも、説明できないヤマシイことでもあるんですか？

住人の方も、賃貸契約の当事者は管理組合なんですから、しっかりとチェックした方がよいと
思いますよ。
（コンビニに関しては、もはや近鉄や鹿島は関係ないでしょう）

[590: 匿名]

結果的に管理組合がちゃんと機能してないからいけないんじゃん！
という流れになってきたところで、責任者である理事長並びに組合員の方々、
頑張って解決していきましょう！

[591: 匿名さん]

↑

あなた、業者さんでは？

[592: 入居済み住民さん]

コンビニの件、よくよく調べると。。。

12月の管理組合理事会でセブンに対する開店要望書の提出が決定されたが、事業主より
待ったがかかり提出を保留中。（住民専用掲示板のライブラリの議事録より）

施設賃貸契約は管理組合に引き継がれているのに、なぜ関係のない事業主が待ったを
かけたのか？
やはり、事業主の近鉄、鹿島とセブンの密約があるのか？
また、1月の理事会で保留としたまま放置している理事会も理事会。
事業主も理事会も完全に裏があるね、これは。

[593: 入居済み住民さん]

前回の総会質疑応答であったように、コンビニとの契約は無償貸借。

事業主が住人専用セブンをこのマンションの売りにしたくて、セブン側に無償でスペースを提供するから
出店してはどうですか？と持ち掛けた。
もちろん、出店条件はセブンの条件を事業主側が丸呑み。
そこに、条件を満たしていない状態で開店要望書を提出されると、セブン側も悪者になるのは嫌なので、
契約解除と言い出しかねない。
事業主としては、残りの販売にもまだまだセブンを売りに使いたいので、契約解除が決まると大変困る。
だから、理事会の要望書提出の決定に横やりをいれて、とりあえず抑え込み、セブンに刺激を与えない
ようにした。まぁ、経緯はそんな感じですね。
結局、事業主がセブンのネームバリューを利用したいだけの一人相撲。

さっさと要望書を出して、契約を破棄してもらったほうが、賃料の取れる新しい店子を探せるので
住民のためになると思うけど。

たとえば、ヤマトとかの宅配業者共同のマンション内拠点スペースとしてでも売り込んだらどうでしょうね？
エレベーター前におかれた台車に積まれた荷物の山をみて、ふと思いつきました。

[594: 匿名さん]

住民さんだけあって良い読みだけどちょっと違う。
セブンイレブンは悪者になるの嫌だからなんて思っちゃいない。

セブンイレブンとしても家賃無料でオープンできるのだから悪い条件ではない。
941戸となると中規模マンション5件分くらい。商売としても十分成り立つ。
でも今オープンしても隣のセブンイレブンの売上が落ち、マンション内のセブンイレブンに売上が移行するだけ。
今要望出されても困るんだよ。

初めから道路拡張で隣のセブンイレブンが閉店するまではオープンするつもりがない。

逆にセブンイレブンオープン時期と同時に売主は残り住戸を賃貸とする。

近鉄はこのマンションを完売させるのが目的じゃなく、このマンションで儲けるのが目的。
賃貸と管理会社で利益を上げるつもりだよ。

[595: 匿名さん]

>594
言い切ってるあなたは一体何者？

[596: 匿名]

地権者が一部賃貸に回すのではなくて、売り主が相当数の賃貸戸数を考えてるなんて、マンションのイメージ下がってしまうのでは？やはり賃貸と分譲では住人の意識が違うからね。

[597: 匿名さん]

現在未入居のほとんどが賃貸になったら
共有施設の劣化は相当進みますね、結局それも
修繕積立から賄われるんでしょ？
以前住んでいた賃貸マンションの共有施設は
ひどい事ひどい事、みんな自分の物じゃないから
全く愛着のないひどい扱いでした。

[598: 匿名さん]

>>592
一概にそうとも言えない。
ファミリータイプだけの分譲マンションだと子供が壁に傷つとかけたりやりたい放題だったりする。

[599: 匿名さん]

コンビニって一人暮らしの人はよく利用するけど、主婦ってコンビニで買い物するのかな。ここはファミリーが多いし、しかも夜９時に閉まるから、どのくらいの住民が利用するんだろう。しかもセブンってフランチャイズ料が売り上げの20％ぐらいで他のコンビにより高いよね。かなりの売り上げがないと、人件費も払えないと思うんだけどな。光熱費は誰がだすんだろう。

[600: 匿名さん]

21時に閉まっても、冷蔵庫も冷凍庫もすべて電気を入れっぱなしにしなければならないからね。

[601: 匿名さん]

>594

まったく。セブンの戦略を分かっていないね。
カニバリを承知でドミナントで出店戦略をとるのがセブン。

日本全国、数百メートルでセブン同士が接近している場所は、山ほどある。

[602: 匿名さん]

>>599
ここのセブンとの契約はFCじゃなく直営店。
それと主婦が喫茶店行かずにセブンでスイーツ買って井戸端会議を狙っての出店計画。

>>601
住民さん？
カニバリ承知でドミナントで出店計画はFC同士。
本部はロイアリティ取れればいいんだから。

常識で考えて隣にセブンイレブンがあるのに利益に厳しいセブンイレブンがマンション内にオープンさせると思う？

コンビニ早くオープンさせたきゃ仲町白田ビルのセブンイレブンで買うことだ。
6月20日オープンだ。
あなたの言うドミナントでこのマンション隣のセブンイレブンの日販は落ちる。
プラスでマンション住人全員が利用しなきゃ閉店が早まるかもしれないよ。

[603: 匿名さん]

つまり隣のセブンとは同じオーナーではないということですか？　

[604: 匿名さん]

セブンなんかドーデモイーヨ

[605: 匿名さん]

目の前に品揃えが豊富で便利な１００円ローソンがあるのに
本当にセブンなんて必要なのだろうか？？？？？
家賃も電気代も全て負担してあげてまで必要ないと思いますが。

[606: 匿名さん]

>602

いい加減なことを言わないで欲しいですね。
ここは、直営かFCかは、契約上、決まっていないです。

事実を無視して意見を言うのは、誤解を招くので遠慮して欲しいですね。

[607: 匿名さん]

直営かFCかはどうであれ、セブンイレブンが出店する事は決まっているんですか？
>599さん
主婦ですが、コンビニは定期的に利用しますね。
基本的に食材はスーパーで購入しますが、コピー、宝くじや各種チケット、
コンビニスイーツ、雑誌などはコンビニを利用しています。
また、急いでいる時なども欲しいものが手軽に買えて便利ですね。

[608: 匿名さん]

マンション内にコンビニがあれば絶対に便利だって。

[609: 物件比較中さん]

営業時間が短い分、品揃えや仕入れ数は絶対的に少なくなるでしょうね。
特に弁当類やスイーツなどは少なくなると思いますよ。
それでも夜間は便利ですが、２１時閉店だとちょっと早いですね。

[610: 匿名さん]

夜21時半までじゃなかったでしたっけ？

[611: 匿名]

自動販売機でもいいからとりあえず設置してほしくらい。
マンション内にコンビニがあるほうが良いにきまってます。
たとえ夜間営業なくてもね。

コンビニがオープンする予定って聞いていたのに～詐欺だ～。

[612: 入居済み住民さん]

コンビニの件は、
管理組合の理事会の不作為が問題です。
さっさと住人数を公表すれば、家族届を出していない人も、出す気になるかもしれません。
また、早く理事会で決めた出店要望書をセブンに出すべきです。

[613: 匿名さん]

コンビニ問題は住民にとって死活問題ですので、真剣に議論するべきです♪

[614: 匿名さん]

それがコンビニ以外がいいと思ってる人がいるみたいだから中々オープンしないようだよ。
目の前に100円LAWSONあるからか。
そういう人は入居届出さない。

でも住民さん、安心しな。セブンはオープンするから。
近鉄という会社はガメつい会社。
完成販売にさせてまでイニシアを叩いてこのマンションの持ち分を増やしたことからもわかる。
値引きも渋い。

そして近鉄が自身で賃貸経営する際に賃料高く取るためにはセブンは必須。
だから必ずオープンさせる。

問題は時期だな。おそらく年明けだと思うけど、仲町白田のセブンオープン後に動きがある可能性はある。

あと、住民さん。自治会に加入するなどして情報仕入れた方がいいよ。
情弱過ぎ。

[615: 住民さん]

管理組合の理事会は、早く出店要望書を出せ！

売主側のストップに弱気になるのはおかしい。

あなたたちは、住民の代表ですよね？
それとも、売主側の手先なの？

[616: 匿名さん]

臨時総会の要望を出してみたら？

[617: 匿名さん]

テナント出店の是非が住民の意思にかかっているという事なのですか？
セブンイレブン出店は、決定済なのかと思っていましたよ。
でも、何が入るにしろ21時半？閉店は早すぎる気がしますよね。
住民専用の店でその営業時間では採算が取れないのではないでしょうか。

[618: 匿名さん]

これだけ住民がいればセブンイレブン以外がいいと言う人もいるようですよ。
でもセブンとは契約済だから変更は無理でしょう。

[619: 物件比較中さん]

コンビニは電気代だけで1ヶ月30万ほどかかるらしいですね。電気代が上る前の話です。
一括受電の可能性がありますし24時間ではないので、どこまでかかるかわかりませんが、
これで21時半閉店では、あまり意味が無いような気がしますね。
せめて7~23時とかまでやってくれるといいんですがね。

[620: 入居済みさん]

セブンイレブンに無償で貸すなら、
私が小さい個人コンビニを経営させていただきたいです。
もちろん家賃は無償で。

２４時間営業を目指しますが、
こまめに住人アンケートをとって品揃えもお客さんの要望に応えるようにし、
人件費面で２４時間営業が無理な場合でも、
店内に自販機スペースを作ってわざわざ外に出なくても良いようにします。
（目の前に１００円ローソンがあると言っても、
雨の日や冬の寒い日は遠く感じますよね）

コンシェルジェの業務も現状では、
何か頼みたいときは１階まで降りてデスクに行かないといけませんよね。
あれって面倒ですよね。
部屋から電話１本で済ませられるようにすれば便利です。
その業務をコンビニが代行するんです。
月間いくらかあからじめ設定した金額を使ってくれたお客さんは利用料無料とかにして、
通常は１件あたり５０円とか、内容によって料金を設定するんです。

同じ施設内ですから、
電話で注文を受けて商品を部屋までお届けするサービスもありだと思います。
宅急便の伝票を部屋まで持ってきてとか、
個人商店ならではの細かい対応もできると思うんです。

住人さんは便利なものにはお金を出してくれると思いますし、
定価販売でも十分やっていけると思いますし、
営業時間の短いセブンでいつ開店するかわからないところより
皆さんのお役に立てると思うんですが。

私は株式投資で生計を立てていますので、
実業で皆様のお役に立てるなら自分も幸せですし、
副収入も得られるのですから誰も困りません。

[621: 物件比較中さん]

コンビニ経営は大変ですよ～。
365日24時間営業だと、オーナーは連休なんてほとんど取れないですし。
弁当類は運動会などの行事で売れ行きが大きく変わるので
行事があるからと多く発注しても天気に左右されるので、雨になってしまうと廃棄も思い切り出ますし。
だからといって少なくすると「使えない」と思われて客が来なくなります。
利益は少なく労働時間が長い典型的な職業だと思います。
と、学生時代にバイトしていて思いました。

[622: 入居済みさん]

家賃がかからないのだからセブンはさっさと開業して欲しい

[623: 匿名さん]

家賃無料なら俺がコンビニ開店させてあげるよ。
セブンかナチュナルローソンのロイヤリティーの安い方で。

24時間はバイト休まれると働く羽目になりそうだから勘弁かな。
自販機を買ってどこかに置いとくよ。

[624: 匿名さん]

駐輪の登録シールのない、緑の三輪原付バイク。
しかも、このバイク、いわくつきで、住民にとっては厄介もの。
違法でいつも止まっているのに、何もしない管理会社。

住民のために働かない管理会社、
ほんと、近鉄ってダメダメな会社ですね。

[625: マンコミュニファン]

↑管理会社に言えば対応してくれるでしょう。あなたはイニシア関係社でしょ！近鉄に感謝でしょ！

[626: 匿名さん]

落ち着いて下さい。

[627: 匿名さん]

住民に言われて、やっと重い腰をあげる管理会社って。。。

何のために警備員が毎日、定期的に巡回しているのか。
何も気づいたりしなければ、ただの散歩以下でしょ！

警備員の格好はイッチョ前、だけど警備は幼児並！

ほんと、近鉄不動産管理に対する不満って、多いですよね。

[628: 匿名]

何か住民さんの不満たまってますね。
現在は、管理組合も管理人も、かなり前向きに問題に取り組むマンションが増えてますよね。違法違法駐車の厳しい取締りや、騒音の仲介に管理組合が直接入るとか。
やはり、リセールのこと考えると、自然と当事者識も芽生えるのかな。大規模マンションはなかなか難しいですね。

[629: 入居済みさん]

警備の方、いい方ですけど、
必要ありませんよね。

管理費が安くなるなら警備の人件費分浮かせて欲しいです。

[630: 入居済みさん]

ここは管理や警備の人はいい人かもしれないけれど、確かにぬるいですよね。
コンシェルジェもいまいち機転がきかない。

理事の人、管理会社へのプレッシャーがんばってほしいです。