グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part8

[匿名さん]

売主：
近鉄不動産（株）
東京都中央区八重洲２－７－２八重洲三井ビル

小田急不動産（株）
東京都渋谷区初台１丁目４７番１号

鹿島建設（株）
東京都港区元赤坂１－３－１

施工会社：鹿島建設(株)

管理会社：近鉄住宅管理(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251892/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

【物件情報を追加しました　2013.1.21　管理担当】

[481: ビギナーさん]

家具付きモデルルーム商談会のDMがきました。
スカイタワー16階S-70Ps 74.27 平方メートル南向き3 LDK 5,561万円
割高？割安？
購入して5〜6年住んでみて何かの事情で、もし中古で売らなければならなくなってしまった場合、
幾ら位の価値が残るのでしょうか？
築8〜9年の中古物件になる訳ですよね。
西口のプラウドマンションが即日完売したということは、GMTはかなり割高なのでしょうか？
皆さんのご意見お聞かせ下さい。

自分にとってはかなりの背伸びをした価格帯ですが、南向きでこの広さが魅力を感じました。

[482: 匿名さん]

それだけの予算あるなら都心ど真ん中は無理でも都内で相当幅広く選べるから、利便性の売りが効かないとか？
大宮という街に価値観を置くなら別ですが。

[483: 匿名さん]

売れないのは間取りがワルイカラです。

[484: 匿名さん]

モデルルームの間取りは確かに厳しいですね。
窓のない部屋はどのような用途にするのか疑問です。
さすがに子供部屋にはかわいそうだし、でも納戸に
使用するにはもったいないし・・・
リッチなディンクスには良いかと思いますが
子供がいる家庭は躊躇しちゃう間取りですね。
エアコンも付けれないらしいし。
やっぱり氷川参道かな・・・・

[485: 匿名さん]

>481さん
スカイは竣工後2年以上経っているので、すでに中古物件扱いですよ。
新築ならまぁそんな価格かなと思いますけど、中古でその価格だと相当に値引きしてくれないと私なら嫌です。
いろんな人が部屋の中に入って見ていると思うし。

[486: 匿名さん]

スカイはすでに中古で売りに出している人がいますよ。

今出ているのは

21階
東向き
70.11平米
３LDK
4430万

数カ月前にもチェックしたら、他の間取りが出ていたはずなので、
売りに出している人はすでにいる状態ですよ。
想像ですが、売れ残り部屋が値引きで値崩れする前に売ってしまおうと思う人もいるかもしれませんね。
買う人は、同じ中古物件でも、人が入っていない部屋を買いたいと思うでしょうから。

賃貸も出ているので、分譲価格に対してあまりにも安かったりすると不人気の可能性もあるし、
その逆もあると思うので、分譲価格と賃貸料で確認するといいかも知れませんね。

[487: 匿名さん]

賃貸3件でてるね。
分譲価格に対して賃貸料はどうですかね。

http://chintai.door.ac/detail/free3080563.htm

[488: 匿名さん]

2LDKで66平米の東向き21万は個人的には高いような気がする。
でも管理費と修繕積立金は入っているんだよね。実質19万程度かな。
礼金2ヶ月分も多いかなぁ。今は1ヶ月分が多くない？高層階だからこんなものなのかなぁ。

[489: 匿名さん]

都内まで通勤される方、
ほぼ同じ金額で２３区で新築免震タワマン買えるんですけどね。
もっとよく調べてみた方がいいですよ。

地縁がある方ならわかりますが、
なんでこんな郊外のマンションを借金して買って、
１時間かけて通勤するのか理解に苦しみます。

人口減の時代、
これから都心集中の流れに取り残されますよ。

[490: 匿名さん]

>489
具体的にどこですか？
23区と言われても広すぎて。。。

[491: 匿名さん]

まさか埋立地？

[492: 匿名さん]

三河島徒歩1分

[493: 物件比較中さん]

もうほとんど売れてしまったけれど、
池袋の OWL TOWER とかけっこうターゲットになったんじゃない？
多少、金額をプラスしないとダメだろうけど。
そう考えると、ここのプレミアム住戸が売れ残っているのがわかる気がする。
なにも中古物件に億出さなくても、同程度に広い部屋が充分に都心で買えるもの。

[494: 匿名]

相変わらず業者の書き込みが多いですね。そもそも都心検討者が大宮検討するわけないでしょ。

[495: 匿名さん]

ここのプレミアム買える人は都心の高級マンションも買えるのは事実。
購入した人は都心にはない何かを見つけたか、よっぽど大宮好きなんだろう。

[496: 匿名]

サラリーマンではなく、この近辺に拠点をもつお金持ちの自営業さんでしょう。

[497: 買い換え検討中]

昨日のテレビで、大林組がスーパーアクティブ制震というものを開発中だそうですね。
震度5強で、立てた鉛筆が倒れないそうです。
免震の10分の1だそうですよ。
どんどん進化していきますね。

[498: 匿名さん]

この近辺のお金持ちさんにも見向きもされないから
これだけあまっちゃってるんでしょ？

[499: 匿名さん]

都心でも億ションなんて簡単に売れないよ。

[505: 物件比較中さん]

で、広告を出した結果、どうなったんでしょ。

[506: 匿名さん]

まだ売ってるんだ(笑)　販売して五年目かな？

[507: 匿名さん]

広告出して売れるなら苦労しないよ。
ここ確か完成売り。初めから現地モデルルーム。
短い期間マンション裏にモデルルームあっまけどプレミアム専用だったような。
高級車が並んでた。

[508: 物件比較中さん]

大宮駅直結か徒歩1分ならまだしも7分って・・・（笑）
このマンションに億払うくらいならここより狭い部屋だけど池袋徒歩8分のブリリアタワーとか飯田橋徒歩4分のプラウドタワー千代田富士見買うよ。

当時定価で買っちゃった人って絶対後悔してるでしょ？

[509: 買いたいけど買えない人]

新幹線の駅直結のマンションってよっぽど田舎に行かないと無いだろ？？
って言うか、大宮駅直結のマンションができたら魅力的だな。。。

[510: 物件比較中さん]

大宮駅前の再開発が進んでいけば、駅近のタワマンなんていくらでも出てくると思うよ。
浦和も駅前に５００戸の野村の２７階建てマンションできるでしょう。

[511: 匿名さん]

「月曜から夜更かし」って番組で、１０年前の不道産価格と比べると、
大宮の値上がり率が首都圏で一番急騰したって言われていたけど、もともとが低かったのと、
１０００戸近くのマンションだの、バタバタとマンションが建ったから底上げしただけだろうと感じたのは私だけ？
不動産コンサルタントが「埼玉に住むのならみんな大宮に住みたい」と考えている状態だそうな。
って、何を言っているんだか・・・・。

[512: 賃貸住まいさん]

それもそうだな　大宮もいずれは再開発するだろうし。人生長い、気長に待った方が得だな

[513: 匿名]

横浜より大宮がよい、と言うような番組でしたね。

[514: 匿名さん]

その番組たまたま見ました。路線も全国で東京駅の次に多いらしいですね。
ただ価格も利便性も都内と張り合えるとなると、埼玉のみならず、都内もライバルになるので相当な競争相手の数になるのではって思う。

[515: 検討中の奥さま]

以前の書き込みで事務所に利用されているとかないとか？
三輪バイクのある事務所？
ここは規約で事務所利用可能なのですか？住居専用ではないのですか？

[516: 匿名]

515さん。
このようなサイトの書き込みはライバル不動産業者さんが多いので営業さんに確認するのが確かですよ。

[517: 匿名]

埼玉ナンバーワン物件だからしょうがないよね。今後も県内でもツインタワーで1000戸規模はでないでしょう。

[518: 匿名さん]

1000戸と言っても2棟で1000戸ですよね。
大規模修繕の時にどちらから修繕を開始するか
複数の棟があるマンションは揉めがちと聞きますね。
ここはすでに決まってるのかな？

[519: 匿名]

どちらの棟から大規模修繕やっても別に同じじゃない？
どっちが先とか揉める方が変じゃない？

[520: 匿名さん]

それが揉めるんだよね。

[521: 匿名さん]

＞520
ここはツインタワーだけど一階と二階で繋がってるから修繕に関しては揉めないと思うよ。

[522: 匿名]

上層階に垂れ幕下がってますが、あの部屋はまだ空いているんですか？

[523: 購入検討中さん]

学校の件です。

ここは大宮小、大宮東中と聞いていますが、大宮南小、大宮南中へは越境できますか？
市内では南小、南中の方が、いろいろと評判が良いので、そちらに通学させたいと考えています。
実際にさせている方とか、いらっしゃいますか？

[524: 物件比較中さん]

さいたま市って、越境はダメじゃなかったっけ？

[525: 匿名]

>523
でたらめも、
たいがいにしろ、
吐いたつば、どうするんじゃ！

[526: 物件比較中さん]

523
さいたま市は学区制をとっているから、やっぱりダメ。
さいたま市のHPにも載っている。

[527: 匿名さん]

伝統の大宮小学校まで目と鼻の先の立地なのにわざわざ大宮南小学校に越境させる親はいない。

[528: 物件比較中さん]

まだ売れないんですかね。

[529: 入居済み住民さん]

＞523さん

確かにそうですよね。
大宮小学校って、ただ古いだけですよね。できもあまり良くないようですし。
東中だって特にこれといった特色ないみたい。
それに比べ、南小、南中は全国レベルの活動もありますよね。

我が家は私立に行かせようか検討中です。

[530: 検討中の奥さま]

コンビニ、いつオープンするんですか？

[531: 匿名]

幼稚園はどこに行っていらっしゃるのですか。

[532: 匿名]

越境は、学区内にアパートでも借りて、そこに住民票を移せば可能です

[533: 匿名さん]

マンション内の子ども会はほとんどが大宮小のお子さんですか？

[534: 物件比較中さん]

だからさいたま市は学区制だと言われたでしょ？
さいたま市のHPを見なさいよ。
本気で越境させる気があるなら、その位、自分で調べそうなものだが。

[535: 匿名]

さいたま市の小学校は学区制でもＧＭＴ内の子供会は
国立や私立の子も入ってるのでは？？？

[536: 地元住民]

>529
ここの住民らしいコメントですね。
こんな住民が多い、
なんか勘違いしてますよね、
あまり警察ざたばかり起こさないで下さい。
地元住民として恥ずかしくて、いたたまれない。
解体して更地にしてもらいたい。

[537: 入居済みさん]

>536

＞なんか勘違いしてますよね
何を言っているのか、意味がよく分かりません。

変な色眼鏡で見ているだけではないでしょうか？

できの良し悪しは事実だし、私立や国立に通う子は、このマンションに限ったことでは
ないでしょうに。。。

ほんと、意味わかんない。

[538: 匿名]

いったん他に住んで、こちらに引っ越せば？小学校の間は転校しないで済むんじゃない？面倒か…。越境も大変だけど…。

[539: 匿名さん]

>536

解体して更地にしてもらいたいほど嫌いなマンションの
掲示板の内容をいちいちチェックしている地元住民さん。

ひがみ発言もほどほどにしないと、あなたこそ恥ずかしいですよ。

[540: 匿名さん]

コンビニとかやり過ぎ感は否めないけど、そこそこ良いマンションだと思うのに売れ残っているのは、売り方が悪いんだろうね。億超えの部屋だったらもっとプレミア感が欲しいし。

[541: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

どんなによくても高いから手が出せない。大宮周辺を選ぶ層の需要と供給のバランスが価格面において、あってない。
駅前と駅近郊の坪単価の差が激しいので、価値観による選択肢の幅も大きい。
タイミング的にリーマンショックや震災のような不特定要素の影響も受けた。
と、素人なりには思う。

[542: 入居済み住民さん]

コンビニはどうした？
まだオープンしないのか？

管理組合は、そろそろいい加減に、住人数を開示して欲しい。

２年もあのスペースを空にしておくのをどう考えているのか？
近鉄も何らかの対策を打つべきだろう。

[543: 匿名さん]

長引く給湯器問題。

近鉄、鹿島はいい加減に誠意をみせろ。
ダラダラとした対応でアフター期間が切れるのを狙っているのか？

管理組合は訴訟を起こす準備をすべきだだろう。
管理組合は売主と癒着しているきらいがあるが、このマンションは世帯数が多いので、いい加減な対応だと、
大きなしっぺ返しをくらいますよ。

[544: 購入検討中さん]

こんなにダメマンションなんだから売れ残って当然。コンビニ、給湯器、こっそり値引き

[545: 匿名さん]

売主の近鉄がダメダメだから、
入居者が懸命にマンションの良さをアピール。
これがかえって、セレブ意識丸出しで、周囲から反感を買う。

まさに、負のスパイラル。

買ってもらったお客様に痛いくらい援護してもらってて、
近鉄は恥ずかしくないのかな？

関西系は面の皮厚いからな、何とも思ってないんだろうな。

[546: 匿名]

確かに、地価の差が激しい…。道路ひとつへだてて、産業道路に近くなれば、小さい戸建てなら、三千万後半で買えるもんね。

[547: 匿名さん]

＞５４６
じゃあそっち買えば？

[548: 検討中の奥さま]

コンビニがあるないでこのマンションに決める人はいないと思います・・・。

[549: 匿名さん]

548
なぜ言い切れるんですか？

[550: 匿名さん]

コンビニあるといいよね。

[551: 匿名さん]

近鉄も埼玉がこんなに食い付き悪いとは思わなかったんじゃない。
コンビニはちゃんと住民増えたらという取って置きスタンスだし。
場所物件利便性は悪くない。ただ埼玉民がお金ないだけ。今日本の景気が上向いてるから期待ですね。

[552: 匿名さん]

隣のセブンが道路拡張でなくなるまではマンション内のセブンはオーブンしないよ。
セブンも出店計画を考えている。
旧中山道沿いの白田ビルのセブンが近々オープン。
GMT隣のセブンイレブン閉店。
GMTマンション内のセブンオープン。

出来レースだと気づいてないの住民さんだけでは。
家具付きモデルルームの引き渡し日確認してみな。

[553: 匿名さん]

埼玉で夜でも警備員が共用部分を巡回してくれるマンションってあまりないでしょ？
ここはそういう点でも満足しています。

[554: 匿名]

なるほど、新聞を賑わすような、いろいろな住民がいますから、夜間警備はやむにやまれず…

[559: 匿名さん]

あれっ消されてる。
H情報？芸能人情報？Jリーガー情報？
何が駄目だったの？
まさか出待ちしないだろう。

[560: 匿名さん]

警備費も管理費から出ているんですよ

[561: 匿名]

週刊文春で、大宮の耐震度がすごく高かった。地盤は浦和よりいいんだね。横浜はかなり低かったから、今後は、内陸志向が強くなるのでは？

[562: 匿名さん]

大宮は地盤が硬いんだよね、確か。
だけど内陸志向は勤務地によるんじゃない？
あとは街全体が震災対策を施さなければ、意味がないよね。

[563: 匿名]

まあドミノマンション状態の所多いですからね。そういう意味ではここの庭園のある造りは価値があると思うけれど…。隣のウェリスがちょっと近すぎ！?

[564: 匿名さん]

ここは支持地盤まで53ｍだから、支持地盤はかなり遠いよね。抗は短い方が折れにくいというけど。

[565: 匿名さん]

杭基礎は支持力と地質が大事なんだけどね。
支持地盤近くても地質が悪ければ液状化する。
大宮全般が地盤が良いと言われるのは地質の良い地盤だから。
地質が良ければ支持力も高い。

[566: 匿名さん]

＞552さん
セブンイレブンには始めから綿密な出店計画が立てられているのですね。
道路が拡張されるのはいつ頃になるのでしょうか。
公式サイトのロケーションに、都市計画道路の共用開始予定は平成27年4月と
書かれていますが、それまで待たなければいけないという事ですか？

[567: 匿名さん]

>>566
一応今年度中に拡張用地の取得が終わる予定。
近鉄が大きな値引きをせずに在庫としてるのはセブンイレブンオープンと同時期に残り住戸を賃貸とするつもりがあるから。
今の販売ルームもその時期に店舗賃貸とする。
その時期はずばり今年度3月と予想する。

近鉄が在庫で賃貸する意味は子会社の管理会社を守る意味もある。

出来レースだよ。

[568: 匿名さん]

あとどのくらい残ってるの？

[570: 匿名さん]

↑

いっぱい。

[571: 匿名さん]

＞566さん

本当は、居住者が2,000人を超えたらオープン予定とされていた。

しかし、管理組合も売主も実際の居住者数を公表せず、ズルズルと2年近くになろうとしている。

やはり隣のオーナーを守るため、道路拡張で撤退するまでオープンを引き延ばすのでしょう。

でも、これってGMT住民に対する詐欺じゃないの？

[572: 匿名さん]

隣のセブンオーナーが大宮の大地権者と同じ名字。
近鉄と何らかしらの約束があるのかもしれないな。
拡張でセブンイレブンを閉店させるまでは、マンション内のセブンイレブンをオープンさせない。
その代わりマンションを一定戸数を購入するとか。

[573: 入居済みさん]

コンビニが敷地内にできるから購入した人もいると思います。
自分もそのひとりです。

入居者数２０００人でコンビニが開店できると
営業の方にも言われました。

組合などでこの件についての話し合いは行なわれていないのでしょうか？

営業の方は、
入居していても入居届けを提出していないと人数にはカウントされないと
言っていましたので、住人の協力も必要ですよね。

ただ、
外からマンションを眺めると夜は結構な部屋の明かりがついていますので、
２０００人は超えているように思います。

約束は守っていただきたいです。

[574: 匿名さん]

規約によれば、管理組合がセブンイレブンとの施設使用貸借契約を継承している。
（規約　附則8条30項）
まず、契約を住人に公表すべし。住人専用掲示板のライブラリには見当たらないのはオカシイ。

開店条件は居住者が2000人を超えること、となっている。

やましいことがなければ、契約当事者であり、住人の代表である管理組合の理事会が居住者数を
公表したっていいのではないか？

ここに限らず、住人専用掲示板でも居住者数の開示を要求されていても、頑なに公表しない
のは、管理組合の理事会とセブンイレブンのオーナー（フランチャイズ）の間で裏取引があるからか？

理事長さん、いい加減に開示してくれませんか？

[575: 匿名さん]

入居が始まって２年が経つのに、コンビニがオープンしないのであれば、
コンビニ自体を見直しては？

災害用の備蓄庫とか使い道はいろいろあるんじゃない？

管理組合の理事会が何もしないのは不作為。
住人全体の共有施設なんだから、有効に活用する方法を検討し、そろそろ提案すべきでしょう。

[576: 匿名さん]

確かに施設充実をうりにしているマンションとしては、コンビニ開店が２０００人を超えているのに
やっていないとしたら、価値は下がるわな。
中古で出している人なんて、コンビニを見ることもなく引っ越すことになるのね。

[577: 匿名さん]

>575
災害用の備蓄庫、賛成です。

[578: 匿名さん]

災害用の備蓄庫って、トイレとかですか？
食料は維持費が大変ですよ。思っているよりも日持ちしませんから。

[579: 入居済み住民さん]

残念ながらなのかセブンイレブンとの契約は済んでますよ。
入居時の資料にセブンイレブンとの契約書も添付されてたよ。

皆さん、入居届だしましょう。

マンション内にセブンイレブンができれば災害時の食料確保できるじゃない。
それに災害用の備蓄庫は地下にあるようですよ。

[580: 入居済み住民さん]

まあまあ他社に情報を流すのはやめときましょう。入居者だけがわかっていればいいことなので。