グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part8

[匿名さん]

売主：
近鉄不動産（株）
東京都中央区八重洲２－７－２八重洲三井ビル

小田急不動産（株）
東京都渋谷区初台１丁目４７番１号

鹿島建設（株）
東京都港区元赤坂１－３－１

施工会社：鹿島建設(株)

管理会社：近鉄住宅管理(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251892/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

【物件情報を追加しました　2013.1.21　管理担当】

[43: 匿名さん]

シートフローリングはシートだから日焼けしないんじゃないですか？日焼けするのは木ですよね。

[44: 匿名さん]

今時の保温浴槽入れたり、トイレに独立手洗いカウンターつけて、車で言うところのマイナーチェンジしたらお得感が出ると思う。

[45: 匿名さん]

そうだね。あとはバルコニーのアルミの柵をガラスの手摺に変えたらいいかも。

[46: 買い換え検討中]

でも当初のパンフレットや間取り図？のモデルと違うものになると、嫌がる人もいるんじゃない？

[47: 匿名さん]

マンションは高級だけど、スーぺリア住戸の仕様は低い。

[48: 住人の本音さん]

住民の立場からすると正直このまま販売中の方が良いよね！
値引き販売されて資産価値落ちるよりも、デベが商品として
持っていてくれる方が、管理費等の滞納は絶対ないし、商品
だからメンテナンスも全力でやってくれる、何よりも共有施設
で住民が少ないから、その分利用し易いしね、空いていて良い。
いつまでも販売中の方が、きれいにしっかり管理してくれるから
完売は正直何年も先が良いですよ、住民からすると・・・
たぶん他の住人もそう思っている人多いと思う。

[49: 匿名さん]

確かにそう言う考え方もありですね、すばらしい。

[50: 匿名さん]

まあ、48さんのは売れ残っているすべてのマンションに言えることですけどね。住友のマンションなんて4年も5年も売れ残っているのがありますが、住民の人達は本当にいつまでも売れ残っていた方が嬉しいんでしょうかね。

[51: 匿名さん]

そういう考え方もあるんだろうけれど、私は嫌かな～。
だっていつまでも販売されていると、不人気の烙印押されているようで嫌だもん。
蕨に1戸だけず～っと売れ残っているマンションがあっていつまでも住友の垂れ幕がかかっていますけれど、
残念なほどにみっともないですよ。

売り切ったら管理が悪くなるとしたら、かなり酷い管理会社だと思うし。
デべが管理するのは売れ残りの部屋の中程度だろうから、とっとと売ってほしいかな。
もう中古で出てますよね？多分中古を検討されている方って、
中古の価格と未入居（すでに中古ですが）で値引きされた部屋と比較して買うようになると思うし。

[52: 購入検討中さん]

コンビニが早く出来てほしい。

[53: 匿名さん]

>52
まだ契約すらしていないんだから、コンビニ出来たってしょうがないでしょう。

[54: 匿名さん]

スーペリアがね…ちょっとね…

[55: 匿名さん]

住戸仕様が一番の人にはスーぺリア住戸はむかないよ。
ここのスーぺリア住戸より仕様が高いマンションいくらでもある。
プレミアム住戸はもちろん仕様は高いし、売主も少々の我が儘も聞いてくれるだろうが価格がね…。

ただ公開空地じゃない住民専用庭。
大宮徒歩7分でありながら自走式駐車場と平面駐車場が有る。
屋内大型バイク置場やスタジオ付のジム。
今後埼玉では建ちそうもない個性あるタワーマンション。

このマンションじゃないと駄目という人もいるだろう。
一定需要のあるマンションだとは思う。

[56: 匿名さん]

自走式駐車場ってまだ空きあるんですか？さすがに今はもう機械式しか残っていないように思いますが。

[57: 匿名さん]

今年マンションを買っていい方は、10年2000万以内のローンを考えている方とキャッシュで買える方のみです。
それ以外は大損します。営業の方や銀行の方に聞いても正直に本当のことは教えてくれません。
知識を身につけた方が良いです。

[58: 匿名さん]

テレビでローン3000万なら消費増税前のが得と言ってたよ。
後は金利次第だってさ。
住宅ローン金利は今が底じゃない？
まだ下げ余地ある？

[59: 買い換え検討中]

>57さん
>10年2000万以内のローン

それって、10年後も2000万あるのが前提になっていません？
来年度からはローン減税が確かに上がりますけど、購入10年後に4000万残っているような所得じゃ、
その価格帯の物件は収入に見合っていないように感じます。
ある程度の頭金入れれば、そこまで残らないんじゃないですか？

[60: 匿名さん]

駐車場はこのマンションの売りなのかもね。
隣の住友賃貸の機械式駐車場27300円/月だって。
https://suumo.jp/jj/chintai/shosai/FR301FD001.do?ar=030&bs=040&...

[61: 匿名さん]

駐車場の料金が安い方が売りやすいと思う。でも駐車場の料金は管理組合の収入になるから、駐車場収入が多ければ管理費を安くすることも可能。車持っていない人にとっては駐車場料金が高い方がいいんじゃないかな。

[62: 匿名さん]

なる程。確かに安すぎても管理費収入が減ってしまうからバランスが必要なんだね。
でも27300円/月は高いよね。
大宮だとこれが当たり前なのかね。

[63: 匿名さん]

ちょっと安すぎるように思いますね。
大規模修繕で機械式駐車場って、機械の入れ替えで一台あたり200万ほどすると聞いた事があります。
そのほかに途中のメンテで消耗品の交換などもありますよね。

[64: 匿名さん]

なる程。隣の住友の賃貸は機械式駐車場のみだから高いのですかね。
ここは平面駐車場と自走式駐車場もある分安く設定したのか。
ただメンテ費用は地価と関係ないですよね？
大宮以外のマンションで機械式駐車場のみのマンションあるけど、27300/月もしないですよ。
将来メンテ費用や修繕費足りなくなるんですか？

[65: 匿名さん]

私、さっきネットでいろいろと見ていたんですけれど、
機械式駐車場の業者が赤字でも機械式駐車場を納入することがあるそうです。
その代わり、その後の20年間ほどのメンテ代で大きく手数料をとって元をとるような手を使う所があるそうです。
メンテ代は管理費から出ていくので、デべには関係なくなってしまいますよね。
そういうカラクリでやりくりしている所もあるというホームページを見ました。

**** 注意！　ここの物件の話しではありませんよ。*******
そういう所もあるという、ＨＰに載っていた話です。

[66: 匿名さん]

駅前タワーなんかヤバそうだね。
100%機械式駐車場でしょ。
しかも建物内のタワーパーキング。

長く住むなら管理や修繕などもチェックした方が良さそうだね。

[67: 匿名さん]

自走式と機械式の駐車場がある場合は機械式の方が人気がないから、普通は機械式の料金を安くします。機械式しかない場合はそういう不公平差がないので料金を高くすることも可能。あと一般的には駐車場の数が足りない場合は足りているマンションに比べて高い。需要があるから。でも駐車場料金が高くても管理組合にとって損はないよね。個人的には安い方がいいけど。

[68: 匿名さん]

機械式の料金を安くしているところは機械式の収支はだいたい赤字。自走式の収入で補っている。

[69: 匿名さん]

駐車場料金は台数少なく平面駐車場のみが一番お金かからなそうだね。。
でも駐車場足りないマンションは人気がないから自走式にする。
それでも足りない場合は機械式駐車場。
全く土地がない駅前タワーなどはタワー式パーキングなんだろうね。

機械式駐車場のみだと駐車場の料金はいくらくらいが適正なんだろう。

[70: 匿名さん]

駐車場料金は高めにしておいた方がリスクは少ない。なぜなら空きがあると予定したよりも収入が少なくなる。もし赤字の場合は管理費使わなくてはならないからね。駐車場は全部埋まっているのが理想だよね。

[71: 匿名さん]

駐車場100%とかもよくないのか。
しかし駐車場の空きが順番待ちも困ってしまう。
敷地外の駐車場借りなきゃならないようでは。

なかなか難しいね。ある程度、稼働率を下げて計算しているかを確認する必要があるのかな。

高めに設定といってもいくらが高めなのかだな。
大宮や駅前だと20000円/月でも高くはないけど他地域では高いのだろうから。

[72: 匿名さん]

駐車場料金はあんまり高くすると売れなくなるしね。大宮で27300円なんていうのは戸数に対して数がかなり少ないんじゃないかな。本当にどうしても敷地内にとめたい人は高くても払うでしょう。競争率を下げるためとも言える。

[73: 匿名さん]

いや、隣のスミフのマンションは分譲じゃなく賃貸。
周辺のマンションや月極の駐車場も最低でも20000円くらいする。

マンションの駐車場料金の設定は周辺相場で決めてるのでは。
周辺相場安いと機械式駐車場あっても安い設定になりのちのち困りそう。

[74: 匿名さん]

それなら単純に考えて数に対して需要が多いからじゃないかな。所有者の立場から見れば、賃貸だったら高くとれるものはできるだけ高くとるでしょ。需要が少なくなったらたぶん下げると思う。

[75: 匿名さん]

駐車場代金が自走式と機械式で料金が違う件について。
機械式の料金が10000～20000円に対し、平面は16000～24000円。
しかし将来的に大きな負担となるのは機械式駐車場の方ですよね。
機械式の修繕、建て替えの為に機械式料金をもう少し値上げした方が
安心なのではないでしょうか？？

[76: 匿名さん]

人気や利便性、収容可能寸法が
自走＞機械
なら自走の方が高くて当たり前。

マンションの駐車場は使用者だけではなく管理組合員全員で負担するものです。

[77: 匿名さん]

機械式駐車場と平面や自走式に値段差なきゃ機械式選ぶ人いなくなる。
今の価格でも自走や平面の方が人気みたいだし。

[78: 入居済み住民さん]

１階の自走式駐車場は車のサイズや重量に余裕があって魅力的ですが、
空きがないので１ヶ月４、５万円に値上げしてほしいです。
セキュリティがしっかりしている点、洗車場などの設備もありますし、
部屋から近いことを考えると１階の自走式なら４万、５万でも
払う人はいると思います。（自分なら喜んで払います）

今は徒歩７分のビル駐車場を借りているのですが、
そこで１ヶ月48300円です。
夜中の出し入れができないのにその値段ですから、
１階の自走式なら５万円払っても借りたいです。

値上げすれば空きが出ると思いますし、
契約台数が減っても駐車場の収入は変わらないか増えるとおもうのですが。

[79: 匿名さん]

都心高級物件で5万程度なのに、大宮駅徒歩7分で5万とか言われたら、誰も借りないと思いますよ。
78さんのように余裕がある方位かと。ただでさえローンで余裕のない方とか、
繰り上げ返済に躍起になっている方達は維持費が大変と思って即解約するでしょうね。
こういうところにも、タワーマンションの経済格差が出ちゃうんですよ。
大規模修繕とかの大きな課題なんですよね。住人の経済格差って。

[80: 匿名さん]

>>78さん
契約者板かサイバーホームの談話室で議論してみてはいかがでしょうか。

[81: 匿名さん]

48300円/月って。安い木造アパート借りられる。
大宮ってそんな駐車場高いの？

[82: 匿名さん]

>2
戸田のグランシンフォニアか、浦和のプラウドシティか。
いずれも縦じゃなくて横に大きい大規模だけど。

[83: 匿名さん]

>81
高いよ。
大宮駅前をなめるな。

[84: 匿名さん]

>83
どんだけボられているんだよｗ
5万もしねーよ。
検索かけても、中央デパートの横で4万、高島屋の裏で31500円で出てくるわ。

[85: 匿名さん]

>82
子供が小学生までは戸田のグラシンが一番共用施設が充実してると思う。
ここの共用施設は大人と同伴じゃないと使用できないみたい。
専用庭も子供が遊び回る広場というよりお屋敷の庭園みたい。

バイオリンとかトランペットとか楽器を子供に習わせたいならこのマンションいいかもね。
専用のスタジオがあるから。
GOLFスタジオだったり、ジムなんかも大人向け。

図書館が近くにでき、公園も整備されるみたいだから子供はマンションの外で遊ばせればいいんだろうけど。。

[86: 匿名さん]

>85

ここの共用施設は大人と同伴じゃないと使用できないみたい

そっちのがいいじゃん。子供が騒いだり占領したりするのを注意してもらわないと困る。



専用庭も子供が遊び回る広場というよりお屋敷の庭園みたい

これも子供の遊び場になったら困るよ。
うるさいし、ボール遊びなんかされたら住人にぶつかる危険性もあるし

[87: 匿名さん]

ここの共用施設は大人と同伴じゃないと使用できないみたい
↑
コンシェルジュが見張っていて、『子供だけではダメです』とストップかけてくれるのでしょうか？

そうでなければ、結局、、、

○○ちゃんって子供だけで遊んでるよ。
△△さんのところは最初だけついてきて後はホッタラカシで、、。

などなどが予想されるんですけど。

[88: 匿名さん]

もうここまで竣工から時間が経ってしまうと、
私ならプラウド大宮を買うかな。
駅徒歩5分だし、プラウドだと周辺に日用品の買い物ができる場所が多いからね。
ダイエーの地下食料品売り場は使えるし。
共用施設が何もないのにも共感を覚える。
とにかく住み続けるにあたって、共用施設が多くて修繕計画が不透明になりそうな物件は困るからね。

[89: 匿名さん]

共用施設不用の人はこのマンション検討すらしないんじゃない。

ここはパーティー好き、楽器好き、GOLF好き、車、バイク好き、ペット好きなどには良いかと。
ジムスタジオでヨガやピラティスとかやっているから運動好きもいいかもね。

[90: 入居済み住民さん]

>84
それって、屋根付じゃないですよね？
ビルの地下駐車場でセキュリティもしっかりしているところは
５万くらいしますよ。
車のサイズも大きいのも大丈夫ですし、重量も問題ありません。

マンションの駐車場は中型クラスまでのようなので、
車幅の大きい車や重量のある車は止められないんですよね。
それをなんとかしてほしいです。

[91: 買い換え検討中]

>90さん
そういう希望は空車のあるうちに早めに総会で提議しないと、
希望だけで終わっちゃいますよ。

[92: 買い換え検討中]

検討中の方は是非施設見学会に参加した方がいいよ。
全体的にはもちろんきれいだけど、やっぱりロビーの壁の
下の方とかは傷やよごれはそれなりにあり、２年の経過は
見て取れるから。
ピカピカの新築を期待している人には向かないと思う
少なくとも共有施設は築２年のりっぱな中古物件ですよ。
内覧会してみんなまとめて入居して来て、なんて言う
新築独特の高揚感はなし、「新参者ですが、ご近所のみなさま
よろしくお願いします」って感じですね。