グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part8

[匿名さん]

売主：
近鉄不動産（株）
東京都中央区八重洲２－７－２八重洲三井ビル

小田急不動産（株）
東京都渋谷区初台１丁目４７番１号

鹿島建設（株）
東京都港区元赤坂１－３－１

施工会社：鹿島建設(株)

管理会社：近鉄住宅管理(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251892/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

【物件情報を追加しました　2013.1.21　管理担当】

[21: 匿名さん]

>18
価格設定がおかしいと思う方は買っていただかなくて結構ですね
適正価格だと思って購入している住民が既に８割位おりますから
この程度で高いと思う方が住人になると、やれ管理費が高いとか
共有施設を減らすべきだとか、将来いらぬ揉め事を起こされても
たまりませんから、バスを使えばもっとお安く買えますよ？
是非そちらにどうぞ！！！

[22: 匿名さん]

そうムキにならなくても。。。

場所によっては坪単価が高すぎて敬遠されている住戸もあると思います。
ずらっと空室が目立つ向きの部屋もありますが、価格を少し調整すれば
すぐ売れそうなところもあるような気がしますけどね。

[23: 物件比較中さん]

>21
>価格設定がおかしいと思う方は買っていただかなくて結構ですね

まるでプライドの高い営業さんみたい。。。。。。

[24: 匿名さん]

確かに、思考や価値観が違う人達が無理して購入したとしても
総会で揉めそうですよね。

[25: 匿名さん]

スカイのモデルルーム住戸を出してきたということはフォレストも残り少なくなったんだな。
スカイのモデルルーム住戸待ちの人多かったが、フォレスト売りたいから出さなかった。

[26: 匿名さん]

値引きしない方針はわかるんだけど引っ越しサービスや諸費用サービスくらいすればいいのに。
どんだけ強気なんだよ。

[27: 買い換え検討中]

>24さん
ここまで価格帯に幅がある時点で経済的価値観は相当に違うと思いますよ。
それが大規模やタワーマンションのデメリットでもあるのですが。

[28: 物件比較中さん]

値引き提示ありますよ。大体5%位です。15%以上まで待ちましょう。今回の税制大綱で来年4月までは体して売れないでしょうから。

[29: 匿名さん]

まだ残っているんですか？
あんまり竣工から経つと陳旧感がでてしまいますよ。
特に共用部。他の人は既に使っているんだし。
売るときも竣工後○年となるし。
値下げの判断も必要かも。

[30: 匿名さん]

>19
これですか？

http://m.blogs.yahoo.co.jp/za3094821576/36877072.html

[31: 匿名さん]

住宅ローン今年買うと200万は損しますよ

[32: 匿名さん]

ここのプレミアム住戸を買おうと思ったら、
広さは狭くなるけれど、新宿のど真ん中にコンシェリア西新宿とか買えちゃうでしょ？
プレミアム住戸じゃなくても高い価格の部屋を買うのなら、新宿で買えるよね。
大宮に固執しなければの話だけれど、けっこう都内に通勤が便利という話がここは出ていたもんね。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishishinjuku/

コンシェリアだと共用施設もプール、温泉、ジム、ゲストルーム、クリニック、ラウンジに
楽器演奏室・・・・・・・・・。
デザインと設計も黒川記章だし。

やっぱりかなりの値引きをしないと売れないってのはあると思うよ。
浦和の高級マンションも最上階が最後まで残ってしまっていたのは、そこまで出すとなると
よっぽど何か特別なフォローがされるとか無いと難しいってことだろうね。

だって億前後を出すのに、中古になって、みんなの後に入るって嫌じゃない？

ＧＭＴも竣工時ならともかく、もう中古になってしまったし。

[33: 匿名さん]

住宅ローン控除拡充決定！！！！！！！！
逆風どころか、大型台風なみの暴風だねここにとって！
大量在庫のままあっさり築４年目突入だなこりゃ。

[34: 買い換え検討中]

転勤で今年の春までに住める物件を大宮近辺で探しているので
必然的にここも検討対象なのですが、築年数が少々古いので
気になる点が、
・フローリングの日焼けはどのくらい進んでいるのですかね？
・内覧会で気になったら張替え等、応じてくれるのですかね？

[35: 匿名さん]

本気で検討しているならモデルルームに行くべきですよ。
こんな匿名掲示板で何を求めているのでしょう・・・。

[36: 匿名さん]

>34さん

・フローリングの日焼けはどのくらい進んでいるのですかね？

プレミアム住戸ではない場合は、シートフローリングで天然木ではないので、そこまで日焼けしていないんじゃないですか？


・内覧会で気になったら張替え等、応じてくれるのですかね？

しぶしぶでしょうが応じるでしょうね。中古販売をしているわけではないんですから。
ただ貼り替えをすると、逆にきしみなどが酷く出てくる可能性はあると思いますよ。
通常、フローリングは２～３年は馴染むまでに時間がかかるものなので。

[37: 買い換え検討中]

>36さん

ありがとうございました、なるほど参考になりました。

>35さん
営業さんに「フローリングは日焼けしてますか？」って聞いて
「はい、日焼けしてます」とは答えないでしょ？だから
中立的な人の意見を伺いたくて聞いてみました。
あなたはなぜこの掲示板にいるのですか？
本当に検討している人なんですか？

[38: 匿名さん]

もう購入済みなので
今後どのような方が入居なさるのか気になって見に来ています。

[39: 匿名さん]

震災で震度5弱～5強の揺れがあった埼玉県。
大きな被害は無かったのではないかと思いますが、
マンションの方、タワーマンションに興味のある方など、
埼玉に物件購入を検討されている方は、揺れ方や被害状況などに興味のある方が多いのではないかと思います。
震災から2年近く経ちますが、スレッドを一般板に立ててみました。
良かったら、被害状況やどんな揺れ方をしたのか共有しませんか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309141
「大震災・埼玉の被害状況は？」

[40: 匿名さん]

>33

人の不幸が嬉しいのかい？　良い性格してますね

[43: 匿名さん]

シートフローリングはシートだから日焼けしないんじゃないですか？日焼けするのは木ですよね。

[44: 匿名さん]

今時の保温浴槽入れたり、トイレに独立手洗いカウンターつけて、車で言うところのマイナーチェンジしたらお得感が出ると思う。

[45: 匿名さん]

そうだね。あとはバルコニーのアルミの柵をガラスの手摺に変えたらいいかも。

[46: 買い換え検討中]

でも当初のパンフレットや間取り図？のモデルと違うものになると、嫌がる人もいるんじゃない？

[47: 匿名さん]

マンションは高級だけど、スーぺリア住戸の仕様は低い。

[48: 住人の本音さん]

住民の立場からすると正直このまま販売中の方が良いよね！
値引き販売されて資産価値落ちるよりも、デベが商品として
持っていてくれる方が、管理費等の滞納は絶対ないし、商品
だからメンテナンスも全力でやってくれる、何よりも共有施設
で住民が少ないから、その分利用し易いしね、空いていて良い。
いつまでも販売中の方が、きれいにしっかり管理してくれるから
完売は正直何年も先が良いですよ、住民からすると・・・
たぶん他の住人もそう思っている人多いと思う。

[49: 匿名さん]

確かにそう言う考え方もありですね、すばらしい。

[50: 匿名さん]

まあ、48さんのは売れ残っているすべてのマンションに言えることですけどね。住友のマンションなんて4年も5年も売れ残っているのがありますが、住民の人達は本当にいつまでも売れ残っていた方が嬉しいんでしょうかね。

[51: 匿名さん]

そういう考え方もあるんだろうけれど、私は嫌かな～。
だっていつまでも販売されていると、不人気の烙印押されているようで嫌だもん。
蕨に1戸だけず～っと売れ残っているマンションがあっていつまでも住友の垂れ幕がかかっていますけれど、
残念なほどにみっともないですよ。

売り切ったら管理が悪くなるとしたら、かなり酷い管理会社だと思うし。
デべが管理するのは売れ残りの部屋の中程度だろうから、とっとと売ってほしいかな。
もう中古で出てますよね？多分中古を検討されている方って、
中古の価格と未入居（すでに中古ですが）で値引きされた部屋と比較して買うようになると思うし。

[52: 購入検討中さん]

コンビニが早く出来てほしい。

[53: 匿名さん]

>52
まだ契約すらしていないんだから、コンビニ出来たってしょうがないでしょう。

[54: 匿名さん]

スーペリアがね…ちょっとね…

[55: 匿名さん]

住戸仕様が一番の人にはスーぺリア住戸はむかないよ。
ここのスーぺリア住戸より仕様が高いマンションいくらでもある。
プレミアム住戸はもちろん仕様は高いし、売主も少々の我が儘も聞いてくれるだろうが価格がね…。

ただ公開空地じゃない住民専用庭。
大宮徒歩7分でありながら自走式駐車場と平面駐車場が有る。
屋内大型バイク置場やスタジオ付のジム。
今後埼玉では建ちそうもない個性あるタワーマンション。

このマンションじゃないと駄目という人もいるだろう。
一定需要のあるマンションだとは思う。

[56: 匿名さん]

自走式駐車場ってまだ空きあるんですか？さすがに今はもう機械式しか残っていないように思いますが。

[57: 匿名さん]

今年マンションを買っていい方は、10年2000万以内のローンを考えている方とキャッシュで買える方のみです。
それ以外は大損します。営業の方や銀行の方に聞いても正直に本当のことは教えてくれません。
知識を身につけた方が良いです。

[58: 匿名さん]

テレビでローン3000万なら消費増税前のが得と言ってたよ。
後は金利次第だってさ。
住宅ローン金利は今が底じゃない？
まだ下げ余地ある？

[59: 買い換え検討中]

>57さん
>10年2000万以内のローン

それって、10年後も2000万あるのが前提になっていません？
来年度からはローン減税が確かに上がりますけど、購入10年後に4000万残っているような所得じゃ、
その価格帯の物件は収入に見合っていないように感じます。
ある程度の頭金入れれば、そこまで残らないんじゃないですか？

[60: 匿名さん]

駐車場はこのマンションの売りなのかもね。
隣の住友賃貸の機械式駐車場27300円/月だって。
https://suumo.jp/jj/chintai/shosai/FR301FD001.do?ar=030&bs=040&...

[61: 匿名さん]

駐車場の料金が安い方が売りやすいと思う。でも駐車場の料金は管理組合の収入になるから、駐車場収入が多ければ管理費を安くすることも可能。車持っていない人にとっては駐車場料金が高い方がいいんじゃないかな。

[62: 匿名さん]

なる程。確かに安すぎても管理費収入が減ってしまうからバランスが必要なんだね。
でも27300円/月は高いよね。
大宮だとこれが当たり前なのかね。

[63: 匿名さん]

ちょっと安すぎるように思いますね。
大規模修繕で機械式駐車場って、機械の入れ替えで一台あたり200万ほどすると聞いた事があります。
そのほかに途中のメンテで消耗品の交換などもありますよね。

[64: 匿名さん]

なる程。隣の住友の賃貸は機械式駐車場のみだから高いのですかね。
ここは平面駐車場と自走式駐車場もある分安く設定したのか。
ただメンテ費用は地価と関係ないですよね？
大宮以外のマンションで機械式駐車場のみのマンションあるけど、27300/月もしないですよ。
将来メンテ費用や修繕費足りなくなるんですか？

[65: 匿名さん]

私、さっきネットでいろいろと見ていたんですけれど、
機械式駐車場の業者が赤字でも機械式駐車場を納入することがあるそうです。
その代わり、その後の20年間ほどのメンテ代で大きく手数料をとって元をとるような手を使う所があるそうです。
メンテ代は管理費から出ていくので、デべには関係なくなってしまいますよね。
そういうカラクリでやりくりしている所もあるというホームページを見ました。

**** 注意！　ここの物件の話しではありませんよ。*******
そういう所もあるという、ＨＰに載っていた話です。

[66: 匿名さん]

駅前タワーなんかヤバそうだね。
100%機械式駐車場でしょ。
しかも建物内のタワーパーキング。

長く住むなら管理や修繕などもチェックした方が良さそうだね。

[67: 匿名さん]

自走式と機械式の駐車場がある場合は機械式の方が人気がないから、普通は機械式の料金を安くします。機械式しかない場合はそういう不公平差がないので料金を高くすることも可能。あと一般的には駐車場の数が足りない場合は足りているマンションに比べて高い。需要があるから。でも駐車場料金が高くても管理組合にとって損はないよね。個人的には安い方がいいけど。

[68: 匿名さん]

機械式の料金を安くしているところは機械式の収支はだいたい赤字。自走式の収入で補っている。

[69: 匿名さん]

駐車場料金は台数少なく平面駐車場のみが一番お金かからなそうだね。。
でも駐車場足りないマンションは人気がないから自走式にする。
それでも足りない場合は機械式駐車場。
全く土地がない駅前タワーなどはタワー式パーキングなんだろうね。

機械式駐車場のみだと駐車場の料金はいくらくらいが適正なんだろう。

[70: 匿名さん]

駐車場料金は高めにしておいた方がリスクは少ない。なぜなら空きがあると予定したよりも収入が少なくなる。もし赤字の場合は管理費使わなくてはならないからね。駐車場は全部埋まっているのが理想だよね。