【フラット３５】６月以降の金利はいくら位になるの？

[くり]

公庫・民間銀行のローンで悩んでいます。
契約済み支払い開始予定は夏です。５月末までにはローン決定をしなければいけないのですが、
フラット３５を申し込んだ場合、６月以降キャンペーン終了後以降の金利が読めません。
皆さんはどうお考えでしょうか？

[21: 匿名さん]

これからだんだんと上がって8月ごろには4%に達します

[22: 匿名さん]

５月は一過性のものだからです。上がるのは６月からだとみなさん言ってますよね。
ただ８月４％というのはありえません。

[23: 匿名さん]

でもどう考えても10の言っている東京三菱の2.62とＧＬの２．１５ではグッドローンの方が勝ち組ですね

[24: 匿名さん]

0.47パーセントの違い
5000万を30年で借りた場合の金利差４００万円
グッドローンより４００万も多く払うことになるよ10さんｗ

[25: 匿名さん]

ソフトバンクが35年後にあるのだろうか。
どうにも不安。

[26: 匿名さん]

>>25
別に「窓口」がＧＬなだけで、
支払いそのものは公庫だから潰れようが関係ないのでは？
ま、ソフトバンクなんざＧＬに金借りたら用はねぇw

[27: 匿名さん]

２５さん、フラット３５（証券化）の意味ご存知かしら？
ＧＬからお金借りる訳じゃないのよ。
投資家からお金を借りるのよ〜

[28: 匿名さん]

これは当然、証券を購入する投資家には、
どういう人に金利何％でローンを貸しているかという情報は開示される。
それを見て投資家は投資適格性を判断する。
ペテン禿がこんなことをやるんだったら、この証券は買えないな
と投資家が判断するリスクは常にある。

[29: 匿名さん]

ＭＢＳ(Mortgage Backed Security・住宅ローン担保資産担保証券)は
投資家サイドから見てどうかということだが・・・
ＭＢＳの説明に次のようにある。

(6)ＭＢＳの投資家は、長期固定金利リスク(市場金利上昇により債券価格が下落する)と、
顧客からの繰上返済リスク(住宅ローン期限前償還によりＭＢＳも償還され長期運用続行
不可となる)だけは負います。

投資家側にとって長期固定金利リスクと繰上返済リスクの２つを負わねばならない証券など、
まともな判断力があればちょっと買えないね、となる。
高金利証券　→　繰上返済されてしまう
低金利証券　→　金利が上昇しても長期固定されてしまう
結局のところ、今までなぜ民間金融機関が長期固定住宅ローンを出せなかったか、
それはこの２つのリスクが大き過ぎて手を出せなかったということで、
この２つのリスクを投資家が負ってくれるのであれば、というシステム。
まあ、俺に言わせれば、ＭＢＳは買ってはならない証券だな。

[30: 匿名さん]

２９＞＞
日本はモーゲージ証券市場は始まったばかりだからね。アメリカでは繰り上げ返済リスクを分離
して取引したり、投資家はほしいリスクだけとることができます。繰り上げ返済リスクがあるの
は、必ずしも悪いことではないのではないでしょうか。ただ日本のＭＢＳ市場はとっても割高の
ため、今は買い時ではないということ。逆に住宅ローンの借り手は、借り時。
でもフラット３５のおかげで、今後日本のモーゲージ市場の厚みは確実によくなるのでは。


民間の金融機関はもともと長期の資金調達ができないから、長期固定の住宅ローンを募集しづら
かったのでしょう。東京三菱はどのように３５年のリスクをヘッジしているのですかね？
発行額の上限があるようなので、すでにその分のリスクヘッジは済んでいると思いますが。

[31: 匿名さん]

住宅金融公庫のＨＰを見ると、投資家向けに
「貸付債権担保第30回住宅金融公庫債券発行条件」
というのが載っており、それによれば

発行日：平成17年5月12日
年利：1.67%
償還期日：平成17年６月10日を初回とし、その後毎月10日
（銀行休業日の場合は、その前銀行営業日に繰り上げる）。
最終償還日は、平成52年５月10日を超えないものとする。

となっている。35年間も1.67%に固定されてしまう可能性のあるこんなものを正直
買う気にならんのだが、（まだ国債の方がましだろう、20年物国債は2%を超えている）
住宅金融公庫が営業をしているということは、
これを喜んで買っている人がいるということであろう。

それはともかく、ソフトバンクのやっているフラット３５の利率は2.15%だったか？
投資家利率との差は0.48%、正直ソフトバンクがどうやって利益を
出しているのか分からんな。
>>17氏の優遇幅0.12%という情報が正しいとして、
下記ＨＰに書いてある公庫側取り分の数字も正しいとすると、
公庫側取り分は0.68%(=0.8-0.12)になるのかな？
そうすると採算割れではないだろうか？ペテン師と言われるゆえんか？
http://www.asj-net.com/column/chiba_column056.html

[32: 匿名さん]

３５年1.67％といっても、モーゲージの場合デュレーション（加重平均残存期間）は
１０−１５年の間ではないですかね。だから２０年国債より利回りが低いくても良い
のでは？（でも感覚的には低すぎます）
ソフトバンクは資金回収や事務を行う手数料を０．４８％の中から、償還までもらえる
ので、それはそれでもうかるのでは。デフォルトリスクは債券を買った投資家にあるし。

[33: 匿名さん]

いや、公庫側の経費と利益（下記(B)に相当＝標準で0.8〜0.9％）もあるので
現状で採算割れのように思う。

http://www.asj-net.com/column/chiba_column056.html
＞「フラット35」の金利ですが、金利決定のメカニズムは基本的には同じです。
＞原材料費などの原価は、住宅金融公庫が投資家に住宅ローン債券を証券化して販売する
＞ＭＢＳ（モーゲージ・バックド・セキュリティーズ）の利回り（A）が相当します。これに、
＞証券化業務を行う住宅金融公庫の経費や利益となる利回り（B:一般管理費に相当）と、
＞住宅ローンを販売する民間金融機関の経費や利益となる利回り（C:販売費）
＞が上乗せされたものが、住宅ローンの金利＝値段となるわけです。
＞ちなみに利回り（C）は「サービシング・フィー」と呼ばれます。
＞ＭＢＳの利回り（A）は(2005年)2月適用分では1.7％、
＞利回り（B）は証券化の方法の違いで0.8％または0.9％の二種類があります。
＞利回り（C）は、民間側の判断によって自由に決めることができ、
＞2月時点では平均0.42％となっています。

もっとも上記で言う利回り(B)はディスカウントに応じており、それが>>17氏の
情報によれば現在0.12%ディスカウント。
でも、この程度のディスカウントでは採算割れは免れないように思う。

ソフトバンクはYahoo!BBでは採算度外視でシェアを取るという戦術だったことを
思い出す。
この住宅ローンに関しても恐らくまずシェアを取るというのが主目的で、
シェアを取った後に、住宅金融公庫に対して金利決定権を握る等
別な狙いがあるのではないか？　と勘ぐっている。
あの男のことだ、住宅金融公庫の乗っ取り買収程度のことは考えているかも知れない。

[34: “]

公庫の金利優遇措置の縮小継続の「縮小」ってどれ位なのでしょう？
（いつ位に発表されるのでしょうか？）
八千代銀行で６月実行予定でしたが、余りにも縮小されると、考え直した方がよい気がしまして。。

[35: 匿名さん]

公庫が３．０パーセントからなのにフラット３５が２．１５なんて
どう考えても・・・・・

[36: 匿名さん]

>>34
わからないですねぇ。
公庫に聞いてみては？
といっても、公庫内部でもまだ確定していないのではないかな・・・
注目されているのだから公庫も早く発表して欲しいものですね

[37: 匿名さん]

＞３３
GL手数料（借入額の2.1%）をお忘れでは？

[38: 匿名さん]

たとえば5000万円を３０年で返すとしよう
５０００万の２．１＝110万円
3.0-2.15＝0.85×30年×5000万/2＝630万円
その支払額のさ630万円
さあどっちを選びますか37さん

[39: 匿名さん]

ちなみに日本住宅ローンの金利で2.7%前後になる模様

[40: 匿名さん]

>>39
そだと、日本住宅ローンは、2.5%前後（0.4%優遇?)だから、
0.2%優遇になって2.7%になるのかな。半分に縮小か。。
他の銀行も似たように考えているのかねぇ。