【フラット３５】６月以降の金利はいくら位になるの？

[くり]

公庫・民間銀行のローンで悩んでいます。
契約済み支払い開始予定は夏です。５月末までにはローン決定をしなければいけないのですが、
フラット３５を申し込んだ場合、６月以降キャンペーン終了後以降の金利が読めません。
皆さんはどうお考えでしょうか？

[2: 匿名さん]

私は6月実行でどうするか悩んでいます。
現在最強は、GL35年（2.29＋団信0.28）＝2.57ですよね。
この条件にほぼ匹敵するのが、東三超長期固定35年2.62（団信込み）で、6月末融資まで金利確定です。
金利が上がらないなら、GLで決まりなんだけどなぁ。

[3: 匿名さん]

年内は下がり続けますよ。

[4: くり]

ありがとうございます。
私も超長期がいいのですが実行月が８月のため、対象外となってしまい残念です。
フラット３５の中でも、手数料などの金額にもよってどこを選ぶかというのも迷いますよね。
金利については賭けみたいですね。。。

[5: 匿名さん]

私も悩んでます!掲示板を見ると6月申し込み分より5年間0.3%優遇って書いてあるようなのですが、本当でしょうか？

[6: 匿名さん]

やっぱりトレンドは、03さんのおっしゃれる通りの下げ方向ですかねぇ。
ただ、上がる上がると言われてて、一向に上がらないのを見てくると、「まだ下がる」と言われると、じゃあ上がるのかな、なんて思っちゃいます。

[7: くり]

お返事ありがとうございます。申し込み月・実行月が相違するというのは本当に悩みますね。
私は実行月さえ早ければ超長期にするつもりでした。
フラット３５にする予定ですが、６月以降は金利が上がるものと覚悟しています。
本当に下がるといいのですが・・・。

[8: おが]

僕もくりさんと同じ悩みです。。
申し込み4月で融資実行が8月なのです。期間空きすぎ〜
6月以降も優遇措置は継続されるそうです。でも縮小継続みたい。
今ほどの優遇はないと思いますので上がることは確実じゃないかと。
といってもフラット３５しかないんですけどね。
グッドローンのフラットをもうすぐ申し込みますが、4月で２．２９％。
これがどれくらい上がるか・・・

[9: がたろん]

わたしも金利が上がったらどうしよう？と悩んでいます。
いままではフラット３５だけしか目に入っていませんでしたが
団信やいろんな諸費用を総合的に換算するとフラットが２．８％以上になるのなら
ＵＦＪの３０年固定２．９５や三井住友３５年２．９８も視野に入ってきませんか？
こちらならフラットで必要な団信（０．２９％程度）も込みですので
実質年利は２．７％前後ですしね。
もちろん銀行は保証料が必要ですからどちらがトクといえばフラットでしょうが
期間限定といいながらここ最近はずっとこの金利（キャンペーン）を継続しているので
フラットよりは金利が上がる心配をしなくてもすみそうです
ということで私は保険としてこちらも検討してみようと思います

もし勉強不足ならごめんなさい

[10: 東京三菱]

期間限定（6月末まで）ですが、東京三菱で35年固定2.62%（団信込）がありますよ。
http://www.btm.co.jp/cam_info/0504_chouki/

[11: 匿名さん]

グッドローンの５月実行金利が2.15%、５月借入ならこれで決まりでしょ。
６月にはどうなるんでしょうねぇ

[12: 匿名さん]

うわぁ、昨日、6月実行で東三2.62申し込んだんだけど、どうしよう・・・
いちおうGLも申し込んどくべき？
他の銀行も、フラットの金利下げてくるのかな？
東三からもっと低金利の商品が出たら最悪。

[13: 匿名さん]

GLが下がるのなら、他行のフラットも5月に下がるはず。

[14: フラット３５ 関係者]

フラット３５の金利は６月から上がります。

優遇措置は建物の躯体性能によります。

条件を満たし、５年間のみ０．５％の優遇だけです。

[15: 匿名さん]

６月からどのくらい上がるのでしょうか？

[16: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/
＞大手銀行や首都圏の地方銀行などが5月から相次いで住宅ローン金利を引き下げる。
＞中央三井信託銀行は26 日から取り扱いを始めた住宅金融公庫との提携ローン
＞（最長35年の固定金利）を0.05％下げて年2.5％にする。短期の固定金利型でも
＞三菱信託銀行が３年固定で年0.78％のローンを扱い始めるなど利下げ競争が激化している。

[17: 匿名さん]

現在、公庫が実施している金利優遇の経過措置は6月以降も継続されます。
しかし、縮小継続です。　>14　さんの躯体性能による優遇とは別です。
今の金利（例えば4月現在のＧＬの場合２．２９％）は
２．２９％＝「ＧＬの標準金利」−「公庫の金利優遇」
です。「公庫の金利優遇」は０．０５〜０．４％です。金融機関各社によって数値は
異なります。しかし、この優遇金利値は金融機関に問い合わせれば教えてくれます。
ＧＬの「公庫の金利優遇」は０．１２％です。
つまり逆算すれば、金利優遇なしのＧＬの標準金利が算出されます。
２．２９＋０．１２＝２．４１％　←これがＧＬの4月の標準金利です。
経過措置が終了してしまえば、単純に２．４１％になるということです。
ただ前記したとおり縮小継続ですので、２．４１％よりは少なくなるのでは
ないかと思います。　

[18: 匿名さん]

みずほの5月は2.59％

[19: 匿名さん]

2.15+0.12=2.27

[20: 匿名さん]

ここで話している人たちが本当のことを言っているならば、なぜ、５月は下がると言わなかったのでしょうね。

[21: 匿名さん]

これからだんだんと上がって8月ごろには4%に達します

[22: 匿名さん]

５月は一過性のものだからです。上がるのは６月からだとみなさん言ってますよね。
ただ８月４％というのはありえません。

[23: 匿名さん]

でもどう考えても10の言っている東京三菱の2.62とＧＬの２．１５ではグッドローンの方が勝ち組ですね

[24: 匿名さん]

0.47パーセントの違い
5000万を30年で借りた場合の金利差４００万円
グッドローンより４００万も多く払うことになるよ10さんｗ

[25: 匿名さん]

ソフトバンクが35年後にあるのだろうか。
どうにも不安。

[26: 匿名さん]

>>25
別に「窓口」がＧＬなだけで、
支払いそのものは公庫だから潰れようが関係ないのでは？
ま、ソフトバンクなんざＧＬに金借りたら用はねぇw

[27: 匿名さん]

２５さん、フラット３５（証券化）の意味ご存知かしら？
ＧＬからお金借りる訳じゃないのよ。
投資家からお金を借りるのよ〜

[28: 匿名さん]

これは当然、証券を購入する投資家には、
どういう人に金利何％でローンを貸しているかという情報は開示される。
それを見て投資家は投資適格性を判断する。
ペテン禿がこんなことをやるんだったら、この証券は買えないな
と投資家が判断するリスクは常にある。

[29: 匿名さん]

ＭＢＳ(Mortgage Backed Security・住宅ローン担保資産担保証券)は
投資家サイドから見てどうかということだが・・・
ＭＢＳの説明に次のようにある。

(6)ＭＢＳの投資家は、長期固定金利リスク(市場金利上昇により債券価格が下落する)と、
顧客からの繰上返済リスク(住宅ローン期限前償還によりＭＢＳも償還され長期運用続行
不可となる)だけは負います。

投資家側にとって長期固定金利リスクと繰上返済リスクの２つを負わねばならない証券など、
まともな判断力があればちょっと買えないね、となる。
高金利証券　→　繰上返済されてしまう
低金利証券　→　金利が上昇しても長期固定されてしまう
結局のところ、今までなぜ民間金融機関が長期固定住宅ローンを出せなかったか、
それはこの２つのリスクが大き過ぎて手を出せなかったということで、
この２つのリスクを投資家が負ってくれるのであれば、というシステム。
まあ、俺に言わせれば、ＭＢＳは買ってはならない証券だな。

[30: 匿名さん]

２９＞＞
日本はモーゲージ証券市場は始まったばかりだからね。アメリカでは繰り上げ返済リスクを分離
して取引したり、投資家はほしいリスクだけとることができます。繰り上げ返済リスクがあるの
は、必ずしも悪いことではないのではないでしょうか。ただ日本のＭＢＳ市場はとっても割高の
ため、今は買い時ではないということ。逆に住宅ローンの借り手は、借り時。
でもフラット３５のおかげで、今後日本のモーゲージ市場の厚みは確実によくなるのでは。


民間の金融機関はもともと長期の資金調達ができないから、長期固定の住宅ローンを募集しづら
かったのでしょう。東京三菱はどのように３５年のリスクをヘッジしているのですかね？
発行額の上限があるようなので、すでにその分のリスクヘッジは済んでいると思いますが。

[31: 匿名さん]

住宅金融公庫のＨＰを見ると、投資家向けに
「貸付債権担保第30回住宅金融公庫債券発行条件」
というのが載っており、それによれば

発行日：平成17年5月12日
年利：1.67%
償還期日：平成17年６月10日を初回とし、その後毎月10日
（銀行休業日の場合は、その前銀行営業日に繰り上げる）。
最終償還日は、平成52年５月10日を超えないものとする。

となっている。35年間も1.67%に固定されてしまう可能性のあるこんなものを正直
買う気にならんのだが、（まだ国債の方がましだろう、20年物国債は2%を超えている）
住宅金融公庫が営業をしているということは、
これを喜んで買っている人がいるということであろう。

それはともかく、ソフトバンクのやっているフラット３５の利率は2.15%だったか？
投資家利率との差は0.48%、正直ソフトバンクがどうやって利益を
出しているのか分からんな。
>>17氏の優遇幅0.12%という情報が正しいとして、
下記ＨＰに書いてある公庫側取り分の数字も正しいとすると、
公庫側取り分は0.68%(=0.8-0.12)になるのかな？
そうすると採算割れではないだろうか？ペテン師と言われるゆえんか？
http://www.asj-net.com/column/chiba_column056.html

[32: 匿名さん]

３５年1.67％といっても、モーゲージの場合デュレーション（加重平均残存期間）は
１０−１５年の間ではないですかね。だから２０年国債より利回りが低いくても良い
のでは？（でも感覚的には低すぎます）
ソフトバンクは資金回収や事務を行う手数料を０．４８％の中から、償還までもらえる
ので、それはそれでもうかるのでは。デフォルトリスクは債券を買った投資家にあるし。

[33: 匿名さん]

いや、公庫側の経費と利益（下記(B)に相当＝標準で0.8〜0.9％）もあるので
現状で採算割れのように思う。

http://www.asj-net.com/column/chiba_column056.html
＞「フラット35」の金利ですが、金利決定のメカニズムは基本的には同じです。
＞原材料費などの原価は、住宅金融公庫が投資家に住宅ローン債券を証券化して販売する
＞ＭＢＳ（モーゲージ・バックド・セキュリティーズ）の利回り（A）が相当します。これに、
＞証券化業務を行う住宅金融公庫の経費や利益となる利回り（B:一般管理費に相当）と、
＞住宅ローンを販売する民間金融機関の経費や利益となる利回り（C:販売費）
＞が上乗せされたものが、住宅ローンの金利＝値段となるわけです。
＞ちなみに利回り（C）は「サービシング・フィー」と呼ばれます。
＞ＭＢＳの利回り（A）は(2005年)2月適用分では1.7％、
＞利回り（B）は証券化の方法の違いで0.8％または0.9％の二種類があります。
＞利回り（C）は、民間側の判断によって自由に決めることができ、
＞2月時点では平均0.42％となっています。

もっとも上記で言う利回り(B)はディスカウントに応じており、それが>>17氏の
情報によれば現在0.12%ディスカウント。
でも、この程度のディスカウントでは採算割れは免れないように思う。

ソフトバンクはYahoo!BBでは採算度外視でシェアを取るという戦術だったことを
思い出す。
この住宅ローンに関しても恐らくまずシェアを取るというのが主目的で、
シェアを取った後に、住宅金融公庫に対して金利決定権を握る等
別な狙いがあるのではないか？　と勘ぐっている。
あの男のことだ、住宅金融公庫の乗っ取り買収程度のことは考えているかも知れない。

[34: “]

公庫の金利優遇措置の縮小継続の「縮小」ってどれ位なのでしょう？
（いつ位に発表されるのでしょうか？）
八千代銀行で６月実行予定でしたが、余りにも縮小されると、考え直した方がよい気がしまして。。

[35: 匿名さん]

公庫が３．０パーセントからなのにフラット３５が２．１５なんて
どう考えても・・・・・

[36: 匿名さん]

>>34
わからないですねぇ。
公庫に聞いてみては？
といっても、公庫内部でもまだ確定していないのではないかな・・・
注目されているのだから公庫も早く発表して欲しいものですね

[37: 匿名さん]

＞３３
GL手数料（借入額の2.1%）をお忘れでは？

[38: 匿名さん]

たとえば5000万円を３０年で返すとしよう
５０００万の２．１＝110万円
3.0-2.15＝0.85×30年×5000万/2＝630万円
その支払額のさ630万円
さあどっちを選びますか37さん

[39: 匿名さん]

ちなみに日本住宅ローンの金利で2.7%前後になる模様

[40: 匿名さん]

>>39
そだと、日本住宅ローンは、2.5%前後（0.4%優遇?)だから、
0.2%優遇になって2.7%になるのかな。半分に縮小か。。
他の銀行も似たように考えているのかねぇ。

[41: ３７]

＞３８
何が言いたいのか分からん

[42: 匿名さん]

41のかたには再度説明が必要なのでしょうか。

住宅ローンをどこから選ぶのはオタクの勝手ですが、
すくなくても私は、同じ金額を同じ期間で、同じ繰り上げ返済額及び回数で比較したときに、
総支払額がもっとも低いグッドローンフラット35を選択します。
37のように借りる際の手数料だけでなく、トータルの支払額の検討を37にも理解していただきたく38で記入したつもりです。
41は私に何を聞きたいのかが理解できません。逆に
フラット３５の金利差が2.15〜3.60とその差1.45もあること、2.15の選択の余地があるにも関わらず、3.60のローンを組む方がいることに、
驚いてしまいます。

[43: 匿名さん]

41のかたには再度説明が必要なのでしょうか。

住宅ローンをどこから選ぶのはオタクの勝手ですが、
すくなくても私は、同じ金額を同じ期間で、同じ繰り上げ返済額及び回数で比較したときに、
総支払額がもっとも低いグッドローンフラット35を選択します。
37のように借りる際の手数料だけでなく、トータルの支払額の検討を37にも理解していただきたく38で記入したつもりです。
41は私に何を聞きたいのかが理解できません。逆に
フラット３５の金利差が2.15〜3.60とその差1.45もあること、2.15の選択の余地があるにも関わらず、3.60のローンを組む方がいることに、
驚いてしまいます

[44: 37、41]

＞42、43
33の「GLは採算割れ」に対してのカキコだったんだがねー。
手数料が高いので、33の理論では手数料についての算定が考慮されていないようだったので、
手数料で儲けてるから採算とれてる、って考えはできないかという意味の書き込み。
分かんなかった？ごめんねー
そもそもあんたは33なのかなー
ちなみにうちもあんたと同じ考えでGL使ってますよ。2月実行（2.23）で。

[45: 匿名さん]

東芝住宅ローンサービス
http://www.toshiba-thls.co.jp/index.html
って
どこかで話題になっていますでしょうか？
GLよりもちょっと金利が高いですが・・・
契約したマンションが勧めているんですけど、評判が無さ過ぎて・・・

[46: 匿名さん]

>>45
親会社の東芝ファイナンス（株）のＨＰによれば
http://www.toshiba-finance.co.jp/whatsnew/index_j.htm
2005/02/01 子会社「東芝総合ファイナンス（株）」の社名を
「東芝住宅ローンサービス（株）」に変更致しました。
2005/04/28 弊社子会社の東芝住宅ローンサービス(株)がホーム
ページを開設致しました。

となっているので、住宅ローン会社としての歴史は浅いんじゃないかな。
評価がほとんど見あたらないのも仕方がないと思われる。
東芝ファイナンス自体の設立は1949年のようなので
恐らく今まで東芝系電気製品の割賦販売をやっていたんだが
それだけでは立ち行かなくなってきたので住宅ローン分野に
進出してきたということのように思われる。

[47: 匿名さん]

＞４６さん

ご返答ありがとうございます。
対応が悪いも良いも、評判が無いということは、
自分で確かめてみるしかないですね（笑）

近々、行ってみます！

[48: 匿名さん]

あほ＊＊

[49: 匿名さん]

この数年、数ヶ月でもいいけど、フラットの金利推移表みたいなのないかなー。
過去のデータを調べて未来の予測はできないけど、どの銀行を選ぶかの
参考にはなると思うんだけどねー
7月実行で2.4以下ならフラットに決めるんだけどな。
今月2.5超えてるのが下がることはないかなーんーんー

[50: 匿名さん]

ここにあるよ
http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35_change.html