SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[833: 匿名さん]

昨晩に@240が中心価格、っていう内部情報、書き込み。
そしたらネガがうじゃうじゃ邪魔しはじめた。
しまいには、豊洲在住者、って名前で本人になりすまして妨害。
もともとの豊洲在住者さんが怒って削除依頼。

そんな流れ。

[836: 住まいに詳しい人]

>>813
>東雲三井みたいに、狭いくして販売額を低く抑える方向

それは無理がある

延べ床面積が141,500㎡
トライスターである『ケープタワー』と同じレンタブル比63.5％で計算すると
分譲面積は89,853㎡　平均80.95㎡

多少のズレがあるだろーけど
豊洲在住者氏の「80m2で5800万円がモデルケース」という情報とも整合性がある

でも、80㎡の5800万円が200戸とかあっても、売れる気がしないよねｗ
どーするんだろ？

[837: 住まいに詳しい人]

>>835
今更、「a mansion」の意味云々を
自分の経験とかで語るのではなく
ウィキペディアのコピペしちゃうとか
痛い人なんだから生暖かく見守るだけでいいと思うよ

[838: 匿名さん]

810はその物件買いそびれて、ずっと張り付いていた人間。

[839: 匿名さん]

125CWは手が出ないだろうけど、
ベストの方角で85ESタイプ？の2LDKが欲しい・・・

晴海の南西、南東高層角が坪320弱だったし、
300を楽に下回ってくれると（280ぐらいだと）何とかなるんだけどな・・・

[840: 匿名さん]

豊洲駅前が＠250で大量に売れ残ってるのに？？

[842: 匿名さん]

ポジの印象操作はちょっと悪質かな。

住民がここにいること事態、ありえないんだが。

[843: 匿名さん]

842
ポジの印象操作とは、どのレスを指していますか？
住民とは誰を指していますか？ 近隣住民がいることはおかしくはありません。

[844: 匿名さん]

833　内部情報って何？　君のマンションの売りたい価格でしょ。

都内最低の立地だって分かってるでしょ。
更地の埋立地の江東区の湾岸の変電所横だよ？大丈夫？

[845: 匿名さん]

まぁ、横が海じゃなければな、図書館の一つもあっただろうに。。

[846: 匿名さん]

豊洲在住でも買った時期によって勝敗が分かれるね。
コテハンの豊洲在住者さんは恐らく前者（比較的安い時期に購入した勝ち組）

ここで高値煽りに必死なのは高値掴みした後者（敗者）だろうね。

紛らわしいので、後者はハンドルネーム使いたいなら「豊洲在住者（負）」とかにするように（笑）

[847: 匿名さん]

タワーは、抽選で買えた初代の人以外は全員大損。

[848: 匿名さん]

坪240は恐らく東雲物件の売れ行きを妨げないための意図的な高値リークの可能性大。
多分実際はもっと安い。

独自ルートの信憑性の高い情報では、坪210万。


豊洲在住者さんの以下情報は括目すべき。資料請求時、アンケートの予算と面積は狙い目より安く坪190万くらいに。


＞
＞アンケート結果が価格決定に影響するか？という議論がちょっと前にありましたね。その辺聞いてみました。
＞結論としては、ある。
＞ただし影響が大きいのは、モデルルームオープンまで。資料請求の予算と面積の項目

[849: 匿名さん]

848
豊洲在住者さんは、どちらかといえば、こらまで安値煽りだった気がしたけど。

[850: 匿名さん]

845
駅前に図書館あるでしょ。海の横。

[851: 匿名さん]

>846さん＝勝者？

846さんの言う、高値掴みした敗者＝金持ち@すみふ住民です。
ここが安くないと非常に困ります。

何故かって？
貧乏人は新豊洲みたいな僻地か、四丁目長谷工団地で充分だから。

大通りを境に、勝者＝貧乏人と、私みたいな敗者＝金持ちは住み分けすべき。
まあ現状、そうなっていますが。

そもそも勝ち負けじゃないと思いますがね。

[852: 匿名さん]

平均とか意味ないってｗ
180から300まで幅広いんだから予算に合ったの買えばいーじゃん

豊洲再開発エリアや4丁目、豊洲を名乗った枝川物件、
有明東雲に晴海辰巳・・・
完売御礼やマーケットアウトした物件も多数で中古市場も盛況
比較対象や叩き台は幾らでもあるんだし高値誘導も安値願望も意味ねぇ・・・

[853: 匿名さん]

頑張って安値誘導しても無駄でしょ。（笑）

買えないなら千葉にでも行ってくださいな。
そういう住民層になるのは困るよ。

[854: 匿名さん]

アンケートで安い値段なんて買いたら、相手にされなくなるよ。
新人営業マンの練習台にさせられるだけ。

お得な情報も入らなくなる。

[855: 匿名さん]

人気じゃのぅ〜。

[856: 匿名さん]

豊洲在住さんが極端なことを言ってるとは思わないけど、
コテって荒れる筆頭要因だからね・・・

贔屓目にみて、豊洲に住んでて買い替えを狙ってるんだったら、
自分の住んでるとこを極端に悪く言う訳がないしポジティブ寄りな意見もしゃーない
二割引ぐらいで聞いとけばいいんじゃね？有益に受け留める人も居るだろうしさ

「有明万歳」っていう妙なコテも過去に居たけど、
当方は有明の将来性に否定的だっただけに、確かにデベの回し者みたいな印象は受けたｗ

[857: 匿名さん]

本当に安く売りだしてくれれば嬉しいなぁ。
有明よりも豊洲に近い分便利だし、躯体も仕様も申し分なし。

[858: 匿名さん]

不動産バブルが再来するというのに悠長ですなぁ。

[859: 豊洲在住者]

成りすまし削除依頼をお願いしている間に、豊洲駅から物件まで、徒歩とゆりかもめ、どのくらいの時間差があるのか、測ってきました。

結果は、信号待ち、電車待ち時間の偶然か、一緒でした。ぴったり12分くらい。子供や年配でしたらもう少しかかるかもしれません。ただ、私はがんばればもう少し早く歩けたかな、という感じ。

変動時間は以下。
・信号待ち 32秒
・電車待ち 2分6秒

信号待ち時間は変わらない、と仮に設定すると、差し引き1分34秒。
つまり、それ以上電車を待つなら、歩く方が早い。通勤時間帯はやく3〜5分に1本。微妙なとこですね。たぶん歩いた方が早いことが多いかもしれません。

ただ今日は寒かったこともありますが、この距離歩くのはヤダなぁ、とは思いました。基本はゆりかもめかな。

[860: 豊洲在住者]

詳細はこんな感じ。
ゆりかもめでも、なんだかんだで、歩いてる時間は長い。
あと、書き忘れたけど、物件入口までは行けなかったので、どちらもプラス1分くらい、が実時間かも。

有楽町線豊洲駅〜物件まで（徒歩） 12分12秒
・2分35秒 ：駅〜豊洲公園前の交差点
・0分32秒 ：信号待ち※変動値
・3分47秒 ：〜六丁目第二公園
・2分47秒 ：〜側道入口
・1分51秒 ：〜豊洲CUBE前
・0分38秒 ：〜物件前

物件〜豊洲駅（ゆりかもめ） 12分10秒
・4分5秒 ：物件〜新豊洲駅
・1分45秒 ：〜新豊洲駅ホーム
・2分6秒 ：電車待ち ※変動値
・2分8秒 ：〜豊洲駅ホーム
・2分5秒 ：有楽町線豊洲駅入口

[861: 匿名さん]

>857
確かに躯体は魅力的だ
東京タワーは残念そうだけど、陽当たりと南西部の開けた眺望も！

かろうじて覗かれなさそうな角125プラン。
でも各洋室開口部、つまりサッシ枠が狭い気がする。
無償選択できるプランに2LDKあれば検討に値かなあ。

[862: 匿名さん]

2分35秒 ：駅〜豊洲公園前の交差点
随分かかってるのでは？
ここでの「駅」とは、改札を意味してるっぽいね。
一般的には地上出口から測るはず。

[863: 匿名さん]

実際見てみると変電所は思いのほか巨大ですな。遠目に見ても凄い圧迫感。本当に隣接して快適に住めるのか疑問だわ。

[864: 匿名さん]

変電所、データセンター対向の圧迫感のある部屋は激安だよ。
坪180万円くらいでしょう。

[865: 豊洲在住者]

>862
書き方が曖昧でした。どちらも駅入口＝地上出口を起点にしています。交番裏の出口ですね。

[866: 匿名さん]

いくら激安でも壁に包囲されてんじゃ
タワーに住む意味が…
友人を招いてもガッカリさせそう（笑）

[867: 匿名さん]

その建物は、変電所じゃなくてデータセンターだよ。


変電所は地下。

[868: 匿名さん]

お見合い部屋になるだけで坪180万なら瞬間蒸発でしょ。

いきなり倍率高すぎて抽選になるのでは？

[869: 匿名さん]

867
新豊洲キューブ・データセンターと、ビッグドラム・変電所は別なんじゃないの？

[870: 匿名さん]

坪１８０でも売れ残りそうだ。

[871: 匿名さん]

残らない。

[872: 匿名さん]

どんなに安くても、その分広くしても、それだけ共益費・積立金が上がる。てか普通そーゆーとこは専有部分にしないだろ。

てか、パンフレットみると、周囲の手描き予想図があるけど、スカイズより低いわ、南ふさがれているわ、でよい点がみいだせないんやけど、、、

ワンダフルプロジェクトとしてのタワーなんだろから、ブリリアマーレを超える共用施設とかあるんかなー

[873: 匿名さん]

頼むからプールは導入しないでくれ m(_ _)m
こんなものあると管理費が増していくだけだ。
最近のタワー（豊洲/東雲エリア）ではプールを敬遠する意見が圧倒的多数で管理費がかかるだけなのでプール等の水関係施設は設置しない傾向があるのに、なぜここにはプールなの？　ブリリア（東建）も売主で関与しているとプールはグリコのおまけみたいについてくるのか？（最初はおまけ欲しさに、おまけに興味を持ち購入するが、少し経つとおまけなんぞポイ捨て。つまり、もともといらないし、無くてもよい。の意）

プール大反対！！！

[874: 匿名さん]

プール反対に　俺も1票

[875: 匿名さん]

Poolネタ出たな。　変な話をすると、マンションに設置してあるプールでの事故は年々増加していると。増加の理由は高齢者の利用が増え、心臓発作、不慮の事故が起きやすくなっていると聞いた。
事故（死亡事故含む）が一度起きたプール、使いたいと思うか？　そうでなくとも使わないプール、確かに維持経費増加（管理費上積み）の諸悪の根源といったとこだろう。
やめときましょうよ、プール設置。

[876: 匿名さん]

確かに20mの3レーンじゃ、中途半端だしね
デペ集団は売ってしまえば、それまで。
購入後の住民が騒いで理事会総会でもめるの必至だな。あちゃ〜。
ブリマレは住民の友人同伴で昨年泳がせてもらったけど25m4レーン最上階にあったから爽快だった♩

[877: 匿名さん]

プールいらない。体育館なんかの多目的ルールとかの方が色々使えそうだし、維持管理費も安そう。共有施設のリフォームプランにもあったよ。もちろん、プールが魅力で契約するってやつもいるだろから、簡単じゃないとは思うけど。

[878: 匿名さん]

プールに比べたら、天体望遠鏡なんてか、わいいもんだね

[879: 匿名さん]

豪華共用施設の要らないひとは、団地型マンソンを探された方がいいよ。

[880: 匿名さん]

20年後の修繕積立金はいくらくらいになりますかね？

[881: 物件比較中さん]

879
豪華施設ってまさかプールのこと？ｗ

プール私も要らね派。
こんだけ需要ないのに、なぜ作る。
873に吹いたｗ　ホント東建さんの企画はプールしか練れないんだろうか。。。

[882: 匿名さん]

プールなんて豪華施設でもなんでもない、ただのコストプロデューサーだ。プールごときで豪華だの言うところが、しょぼい日本人の典型だな。
こんな施設全く不要だろ。一生払い続ける管理費を押し上げるだけ。　即計画変更すべし。

[883: 匿名さん]

確かにタワーで管理費が４万ぐらいになってるマンションあるね。あれじゃ売れない。

[884: 匿名さん]

プール付きマンションでバカらしい話として、使用する毎に使用料を払わされること。高い管理費を取っておいて、別途使用料を頂戴します、ってふざけてるんじゃないよ。
プールの管理・維持が一番面倒でコストが掛かることを承知で設置するとは、相当傲慢なプランニングだなあ。きっと設定価格も傲慢プライスを出してくるのだろう。
この物件周辺でプール付きの有明ブリリア、豊洲パークシティは共に利用率が低く、高い管理費に対する苦情として“使いもしないプールを一層利用廃止にしてくれ！！そうすれば管理費の上昇も抑えられるだろ！！”なんて声も上がっていると聞いた。
プール設置は撤回だな。

[885: 匿名さん]

４万あれば高級フィットネスの会員になれよ。ってか。

[886: 匿名さん]

バーもそうだな。なんでヘイコラ家まで帰って来て、

部屋に入らずマンションのバーで割高で飲むんだよ。

TVも無いのに。

[887: 匿名さん]

コンシェルの年収は７００万が平均、その他スタッフも雇うわけ。住民で意味なくｗ　スゲーシステムだよ。

[888: 匿名さん]

豪華どころか、周りに何も無いから自分達でお金出してるだけ。スーパーや病院、保育園、カラオケボックスも作れば？、豪華なんでしょｗ

[889: 匿名さん]

コンシェルの募集はどこでやってますか？

[890: 匿名さん]

確かにバーもいらないねえ。だけど維持管理コスト面でいえば圧倒的にプールは高い、だから不要。潰すべき。
1,000戸超あるから（まあ何戸埋まるかわからないが）誰か使うだろう、みたいな適当で無責任な考えで且つイメージ先行でプールを設置するのであれば、即刻計画撤回すべきだと思う。
使わないほとんどの居住者に気の毒だよプールだけは。

プールに加え、坪200以上で出してくるようなら、この物件は“バベルの塔”状態だな。

[891: 匿名さん]

コンシェルが700万ももらえるわけないだろ。せいぜい200～300万程度だよ。

[892: 匿名さん]

自慢じゃないが、俺は１０年間プールに入ってない。

[893: 匿名さん]

現在の進捗状況

坪190万→坪180万　評価が下がりました。

[894: 匿名さん]

本当ですね、ここプール付みたいですね。見落としてました。。　プールはいらないと思いますよ。管理費がもの凄く高くなっていくので。　正直、有明ブリリアを見て、購入を止めた理由の上位にプールがあることでした。プールって途中で無くなるってことないんですよねえ？ずっと管理費が上昇していくだけですよねえ。
ここもプール付物件ですかぁ、ちょっと考えてしまいますねえ。。

[895: 匿名さん]

プールのせいで、管理コストの上昇が　ワンダフル～（無限に上がる～）　じゃないのか

ワンダフルプロジェクトの意味がようやくわかった

[896: 匿名さん]

マンション内にプール作るの止めて、敷地内に又は近隣にスポーツジムを設置してもらったらどう？　マンション内プール計画は今すぐ撤回しても遅くはない。その方がより1,000戸に近い住居が埋まるはず。

[897: 匿名さん]

パークシティ豊洲に住んでますが、ちょっとSKYZ気になって覗きにきてました。わがマンションにもプールありますが、プールを見に行ったことはあるのですが、入居して7年間一度も使用したことありません。
書き込まれている通り、使わないのにプール維持で管理費が高く設定されている点は納得できません。ご近所、同マンションにいる友人にもプールを使っている人はいないようです（1回か2回程度入ったことはあるかもしれませんけど）

[898: 不動産業者さん]

しょっぱなの広告用で、坪250～260ってとこでしょうな。
色々見比べてるうちに、条件求めだしたら坪260～290。
条件いい部屋で240切ったら即買いです。

私ならね。

後期に条件悪い部屋が200切る可能性もないとは言えないが
資産価値的にはそこ買ってもしょうがないかなー。
300超える部屋もそこそこありそうだけど、そこもスルーかなー。

価格が出た段階で動き方考えるけど。
これより下振れはしないと思うなー。

[899: 匿名さん]

共用施設の矛盾に気づき始めたか。

数年前とあきらかに掲示板の内容が違う。

[900: 匿名さん]

ずーーーっと安値更新してるね。

そろそろタワーだから住みたくないってなる節目ライン。

http://www.perrier-japan.com/area?aid=6

[901: 匿名さん]

高層階しか売りに出てないから、高層階の平均坪単価が下がってるだけか。

[903: 匿名さん]

>>897
パークシティ豊洲に入居して7年はあり得ない。
プールの利用話も嘘なんだろうなぁ。

[904: 申込予定さん]

プール…
ここでケチつけても、団結しても、埒あかない。

嫌なら、諦めて買うな。
倍率が下がるから好都合。

私は、管理費が極端に高くても良い。
高いほうが貧乏人が少なくなるから好都合。

高い管理費に見合う価値があると理解のもとで全く構わないが、プールは使わない派。
「プールは要らない」じゃなくて。

釣堀なり、溜め池なり、埋めてサンルームにするなり、入居後に理事会へ改変付議されるのは反対しない。

使用人をたくさん配置し、せめて400円/m2になって欲しい。

[905: 匿名さん]

タワーも安くなってきてるけど、まだまだ。
でも一度、安くなってくると逆に買われなくなるわけだ。

一発芸人みたいにギャラがいくら安くなろうが買われない。
株もそう。安い株は買われない。

[906: 匿名さん]

>>904
管理会社にとっては最もいいタイプ。

[910: 匿名さん]

プール有無だけが分譲価格を決めるわけでもないし！
清水建設の技術はほしい！プールは使わない派だけど。

[911: 匿名さん]

湾岸タワマンは選択肢がいくらでもあるから
あえて不便で変電所隣接のところを選ぶ必要ない。
決定してる分だけでも今後湾岸タワマンは5000戸以上供給されるから。

過剰共用施設とかはっきり言って目眩ましみたいなもの。騙されないように。

[912: 匿名さん]

倍率下げ工作始まりましたね。（笑）

一番オトクな部屋をゲットしたい気持ちは誰しも同じだからねぇ。

[913: 匿名さん]

プールなんて、大して維持費かからないよ（笑）

[914: 匿名さん]

メンテナンス費用で継続して収益を得られる共有施設は、
デベの天下り先の管理会社の経営にとっても重要だからね。
プールはその最たる施設だと思う。
分譲時や設備が新しい間はWin・Winだけど、数年後にはお荷物になる。
コスト的な問題はもちろんだけど、理事会で利用規約でもめる可能性があるしね。

[917: 匿名さん]

豪華な共用施設が要らない人は、安普請団地型マンソンにいけばいいよ。

[918: 匿名]

まあまあ。
結局入居者の大多数が中間層なんですから。仲良くしましょうよ。

[919: 匿名さん]

実際、いくら維持費がかかるのか。どなかた実例はありませんか。プール付きに住んでる方なら、総会資料見ればすぐわかると思われます。

[921: 匿名さん]

景色に興味なかったら、屋上閉じるか？ 子供いなきゃ、キッズルーム反対か？ 友達いないから、パーティルーム反対か？ 勉強しないから、スタディールーム反対か？ 車持ってないから、駐車場反対か？ 何も頼まないから、コンシェルジュ反対か？

全員が納得の共有施設なんてないよ。ひとつひとつの魅力でなく、全体のバランス。

[922: 匿名]

極端ですね。誰も全員が納得すべきとは考えてないでしょ。

利用者がもし少数派なら、そんな共用施設は不要じゃないかと考えるのは自然です。

[923: 匿名]

共用施設は総会の4分3以上が
賛成しない限り維持しなきゃ
いけないから、必要かどうか
は買う前によく考えべきだよ。
10年住んだら売るくらいの資金力
があれば別だけど。

[924: 匿名さん]

使う使わないの話ではなく、プールだけはお荷物になるぞー　覚悟が必要だね

[925: 匿名さん]

プールって販売時の客寄せみたいなもんなんだろね。何かあるかな、客寄せにもなって、維持費もかからず、居住者にも喜ばれるもの。
個人的にはシアタールームとかいいな、と思ってるけど。

[926: 匿名さん]

プール管理と維持コストがいかに大変で高いか、プール施設を持つジムの人に聞いたら一発でわかるよ
維持管理大変＝組合内/住居人内でいずれもめる
管理・維持コスト高い＝住居人負担に圧し掛かる（必至）

[927: 匿名さん]

誰か、プールのコスト、頼む。
高いのはイメージできるが、どんかもんかわからん。誰も数字出さないのさ、やっぱりイメージなの？ たかだか3000〜5000円／一戸くらいだった、まぁいいんじゃない？って感じだけど。イメージを利用したネガ煽りだったら嫌だし。心配なんでお願いします。

[928: 匿名さん]

根拠だせ、って言われると、口をつぐむネガさんたちでした。終。

[929: 匿名]

メンテ費用、安全管理費用、
衛生管理費用、修繕費用、更新費用
、水道代、光熱費
大変そうなイメージは確かにある。

[930: 匿名さん]

929
そうなんですよね〜高そうなイメージあるし、たぶん高いんだろな、って思うんですけど、程度がわからないんです。修繕費も気になりますね。

[931: 申込予定さん]

江東区湾岸
主要タワマン管理費単価

350円 ブリリアマーレ有明：プール有
310円 ブリリア有明スカイタワー：プール有
295円 パークシティ豊洲：プール有
255円 オリゾンマーレ：プール有
250円 豊洲ツイン＆シンボル：プール無
230円 ガレリアグランデ：プール有
230円 豊洲タワー：プール無
230円 ビーコンタワーレジデンス：無
200円 Wコンフォートタワーズ：無

マンションの規模やその他共用施設によるけど、パークシティ豊洲程度＝300円程度になると腹積もりすれば、蓋開けてビックリすることないよ。
安値期待の貧乏人には、Wコンフォートタワーズの安さが光るだろな。

[932: 匿名さん]

931
これだけ見たら、やっぱりプールがあると高い、って考えていいのかな。+50円って感じか。80平米で4000円／月くらい。