SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[776: 豊洲在住者]

770
物件担当者が、そうでない担当にしゃべれるくらいの情報ですよ。確定情報でもないですし。先ほども書きましたか、仮確定は4月前ですから。
1人で知っていても、なんの役にもたたないですしね。これについて議論なり、この物件どうするか？なりを話した方が、役にたつし、楽しいです。

[777: 豊洲在住者]

773も私ではありません。
おそらく、誰かを困らせてしまったようです。すみません、、、

[778: 匿名さん]

冷静に考えてごらん、230以上だと1,000戸物件なんて売残り多数必至。
ざっと上げても、立地、直下型地震、人口減（都内の人口は増えるというデータが以前あったが、これからは都内も人口減になる）、供給過多、東電売却地で横に東電施設、これだけでも今後1,000戸超の物件は埋まる理由に乏しい。買ったが最後、売却または賃貸に出しても買手/借り手がつきにくくなる。。
豊洲既存マンションの売行き不調（中古物件価格もピークを越した）により、200～210が現況化で1,000戸物件を90％以上売るための最低条件。
信じるか否かはお任せしますが、当エリア周辺の不動産事情については相当詳しい人の一人です。もし、それ以上の坪単価で出してくるとすれば、それは間違いなく　大人の事情　です。

[779: 豊洲在住者]

777も私ではありません。
もうやめましょうよ…

[780: 豊洲在住者]

まぁ、こんな状況もあり得るであろうし、少しでも信じてもらえるように、これまで「豊洲在住者」というユニークな名前で発信させていただいておりました。

それでも信じてもらえない場合もあるでしょうが、まぁ時間があれば過去の発言みて判断をしていただければ、と思います。

ちなみにこんだけ言っても、外れる可能性もあるわけで笑 外れる、ってか確定してないですから。

間違ったら(変わってたら）ごめんなさいして、引き続き「豊洲在住者」の名前で発信していくつもりでおります。

[781: 匿名さん]

どうも、豊洲在住者さんの発言に、そうとう困ってて、邪魔したいやつがいるみたいだな

[782: 匿名さん]

妨害すればするだけ信憑性が増すってわけか

[783: 購入検討中さん]

みんなここ欲しくて仕方ないんですね。
そんなに安く買いたいなら、別の場所行った方がよくない？
買える人は買いますよ。
70台で5000万台だったら安いね。

[784: 豊洲在住者]

>778
私もけっこう前向き検討者の1人であると思うのですが、今回の情報は、想定の1番上ですね。中心価格帯なら220くらいかな、と思っておりました。プレミアム住戸もあるし、比較的日当たりネガな住戸も少ない。ので平均なら230超えることもあるかな、と。

中心価格帯は240は高いな〜 ちょっと萎えかけ。

ちなみに、不動産関係者からみたら、物件のつくりはかなり良い、って印象らしい。そこが高値の理由になってるのですかね。

[785: 匿名さん]

783
そういう話じゃない

[786: 豊洲在住者]

784
これもわたしじゃないですね

[787: 匿名さん]

786
こいつしつけー ってどっちだよw
たぶん偽もんだな

[788: 匿名さん]

豊洲で完売した物件はない、また大量の被害者が出て、このスレや他スレで買い煽りだな。そして民度の低さを叩かれる。

[789: 匿名さん]

＞784
この物件の値付けにおいて　大人の事情　の最たる理由は既存の豊洲にあるＭ社、Ｓ社物件の売残り及び中古物件の価格維持にあります。それ以外に当物件を230以上にできる理由はありません。230以上にすると売残りがでるが、逆にこれ以下にすると他の既存豊洲物件の平均坪単価を押し下げる要因になると算定しているためです。他の既存豊洲物件の中でも特に売れ残りが多いＳ社物件は土地取得価格がかなり高く、調達資材/部材も高値で調達している、しかし、当該物件については土地取得価格も他の豊洲物件に比べれば割安で且つ資材/部材調達価格もピーク時に比べ20～30％安く調達できることとなっている（一部の輸入部材は円高の恩恵にあやかっている）。
以上が実情で、三井東雲と比較しているようなスレがこれまであったようだが、勝手に比較対象にしている誰かがいるだけで、実質三井東雲の価格は参考にしてなく、既存豊洲物件を横目で見ながらの値付けとなる。
この先5年程度で豊洲中古物件の平均坪単価が5％～10％下落するとの見方をしており、これも踏まえたシミュレーションに基づいた価格が200～210が適正との見方あり。

[790: 豊洲在住者]

>789
なるほど。どのような関係の方かはわかりませんが、事情はわかりました。参考情報とさせていただきます。

[791: 匿名さん]

790
なに言ってんだよ、ほら吹き同士が

[792: 豊洲在住者]

790
これもわたしじゃありません

[793: 匿名さん]

ちょっっ、、豊洲在住者さん、敵多いwww

[794: 匿名さん]

>789
同様の事情を聞いたことあります。　そして同感です。

[795: 匿名さん]

熱い夜になった

[796: 港区(都心)在住者]

適正価格は坪150万円ですよ。
著名な一流住宅ジャーナリストが言っているので間違いありません。

[797: 匿名さん]

坪２００予算レベルの人たちが、何とか自己予算水準を正当化かつ合理的であるように見せるべく勤しんでおりますな。

[798: 匿名さん]

確か眺望もほぼ全滅でしたよね？
更地なのに星形だからさ。残念。

[799: 匿名さん]

急にいろんな煽りが、わらわら出てきたwwwww

[800: 匿名さん]

798
眺望は悪くないと思うが、どのへんが全壊なの？

[801: 内陸在住者]

既に大量の完成在庫が積みあがっているエリアに、
売れもしない高値でさらに過剰供給されると何が起こるんでしょうね。

空家続出　→　管理費修繕費駐車料不足　→　スラム化一直線、資産価値暴落
でしょうか。

お気の毒です。

[802: 匿名さん]

わーい、もりあがってきたー

[803: 都心在住者]

適正価格は@270です。それでも安いくらい。投げ売りしますか？ 豊洲は価値暴落ですね〜ご愁傷さまw

[804: 匿名さん]

変電所に、駅遠い、液状化に津波リスク。土壌汚染に、市場の騒音。おまけに店なし。なんで買うんだよ、教えてくれよ笑 @150でも買わないやついるだろ。そもそも住んでいいのか、ここ。

[805: 匿名さん]

日当たりないな、ここ。もったいない。普通に建てりゃいいのに。

[806: 匿名さん]

早く寝なさいよ、ネガさん、あんた1人で連投してんだろ

[808: 匿名さん]

高値で誰が買うのか？の疑問にお答えしましょう。
それは団塊の世代です。ここはガーデンが売りの老人向け物件ですから。子育て世代の聖地豊洲にも老人の流入が加速しています。MD行けばわかりますよ。

[809: 匿名さん]

そうね。
老人と、この辺をよく知らない郊外民がターゲットって聞いたことある。
病院出来るし、日々の通勤が苦痛にならない人がターゲットになるからね。

[810: 匿名さん]

この物件のターゲットは、豊洲四丁目の長谷工物件住民だよ。彼らは何もない豊洲に住み着いたフロンティア。新豊洲にも抵抗感なし。値上り経験してる、庶民なのに金も持ってるわけよ。それに、憧れのタワーだしね。

この層を狙うなら、二回目の値上がりを夢見させる価格設定が大事だよね。なんでわざわざ、不便な場所に高い金出して移り住むわけよ。夢みさせてくれるからだよね。なので、@215〜220あたりが妥当なところ。@240では見向きしない人が多いと思うよ。

このプロジェクトはもはや失敗。老人需要、他エリア需要もあるかもしれないが、足元が取りきれない。悪い物件とは思えないが、価格設定は間違えたようだ。売れ残りは避けられないね。

[813: 匿名さん]

810
東雲三井みたいに、狭いくして販売額を低く抑える方向でいくんじゃないかな。それなら手が届く

[814: 匿名さん]

813
手が届くかどうかの問題じゃない、足元を取り込むには、販売額ではなく、坪単価が重要。

[817: 匿名さん]

共用施設にTV置いてさ、まさに老人ホームだな。