SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[51: 匿名さん]

300とか書いてるのは売手以外に考えられない、というのはみなさんご承知の通り

豊洲で現在300近くの値を付けている比較的人気の既存タワマに比べ利便性はかなり低いこと間違いない

湾岸は特にそうだが、買い控え傾向は今後更に進む

ビンボー人が200だのと言っているように書かれているが、豊洲、東雲、有明のここ10年来の傾向と市況などからすると、プレミア階は別として、どんなに背伸びしても230前後がやっと　これ以上だと売れ残り必至

どなたか三井東雲以下になるとあったが　概ねこの予測はいい線だとみる　5年以上前、且つ震災前であれば1,000戸にも上る大型物件は売りさばけたであろうが　今は全く違う

正直いくらで出てくるか分からないが　売手、買手どちらでもなくニュートラルな立場でみて　200前後でないと結構売れ残りは出る　

[52: 匿名さん]

↑買いたくても買えない貧乏内地民でしょう（大勝利）

[53: 匿名さん]

＞正直いくらで出てくるか分からないが　売手、買手どちらでもなくニュートラルな立場でみて　200前後でないと結構売れ残りは出る　

こんな悠長なことを言ってるってどこの地方民？

[54: 匿名さん]

中立的な第三者だけど＠300以下なら瞬間蒸発だと思う。
ここまで利便性が高くてスペックの高いマンションは後50年間出ないだろう。

[55: 匿名さん]

人気エリアになっちゃったしな。

[56: 匿名さん]

相場を知ってないと大手デベだと相手にされないor鴨にされるのは事実。最初のアンケートに書いた内容で値踏みされるよ。相場を知らない人は、モデルルーム行く前に近隣の仲介業者に行って教えてもらおうね。ただ、デベの系列は避けたほうがいい。ただ、ここのデベの系列以外って限られるけど。

それと、匿名掲示板のでたらめを信じてもいけない。裏の取れない情報は信じないが鉄則。

[57: 住まいに詳しい人]

>>51
実勢水準で豊洲6なら＠200～220だけど

先高感がある状況と東電の事情を加味したら
とりあえず＠240で売り出して
竣工に合わせて値引き大キャンペーンをかける
って手法もなくはないんですけどね

つき合わされているデベさんは
顧客に不信感を与えるよーなことはしたくないですしね

[58: 匿名さん]

東雲エリアの燦々たるタワーマンション売れ残り、転売苦戦の状況に加え、既存豊洲タワーマンションの売れ残り（Ｓ社物件は特にひどい）及びそれらの現在中古希望売り出し価格、徒歩実質20分前後（ゆりかもめ新豊洲5分というのは魅力でもない。有楽町駅からの距離が全て。）、これらを考えただけでも先般の三井東雲と同等またはそれ以下が腹に落ちる相場

少なくともここで300はあり得ないですから

[59: 匿名さん]

＞48
何で俺の出身大が、わかったの？

[60: 匿名さん]

58
あとは変電所隣接、商業施設無し、もね

[61: 匿名さん]

>58
>少なくともここで300はあり得ないですから

その通り。

ここで300なら>58氏が言うように即完売。
豊洲五輪を考えれば360でもおかしくないと思う。

[62: 匿名さん]

この流れ@280なら本気で即日完売だろうな。
資産価値倍増計画のプラチナチケットかもな。

[63: 匿名さん]

この物件のデベなんて、こんな掲示板きて、高値煽りして、価格釣り上げなんてしようとしないよ。だって効果無いのわかってるから笑
高値煽りしてるは、周辺デベ、中古仲介屋さん。日頃から新豊洲どうですかね、って聞かれ続けねるしね。迷って掲示板覗いた検討者に、高いって印象つけたいわな。
とりあえず、そんか煽りになれてる常連さんは、煽りのターゲットにはなってはないわけですよ。

[64: 匿名さん]

>57

竣工時点で売れ残りがあったら値引きキャンペーンするデベもあるし、竣工後何年経っても値引きをしないデベも含まれてる。どういう販売戦略のもとに価格設定するかってのも見ものだね。CMでは三井の名前が他より大きいから幹事会社は三井かな。三井だと売れ残りは値引きはしないで、おまけ付って売り方でしょ。

[65: 匿名さん]

ここのどこが利便性が高いんだ？　道路も通ってなく公共交通機関がなにもない利便性の悪い山の中にでも住んでるのか？
もう少しこのエリアを散策したらわかってくるはずだよ　利便性だけでなく適正坪単価も
新豊洲5分は嘘ではないが、結局有楽町線を使うか、バスで通勤じゃないの？　つまり豊洲駅からの距離で考えるべきでしょ

[66: 匿名さん]

>>65
ヒント：ここは都心

[67: 匿名さん]

61 なにを勘違いしてるんだ　逆だよ　300以上はありえない　って意味だよ　頭冷やせ

あと五輪は開催されてもされなくてもここの相場/価値には全く関係しない　それくらいわかれよ

[68: 匿名さん]

CMといえばTVでCM流す物件って売れ残る。莫大な広告費かけてまで客集めが必要ってことだからね。資料請求少ないのかな？

[69: 匿名さん]

しっかし、本気で物件を検討している人たちの掲示板には見えないよねw

[70: 匿名さん]

>69

それ言ったらマンコミュすべてに当てはまる。デベのステマの場になっちゃってる。昔は検討者の情報交換の場だったのに。

[71: 匿名さん]

いや、岡戸違いにも欲しくて堪らないのが張り付いてるのかと。迷惑ですが有望な検討者ですよ。たぶん習志野か千葉ナンバーでしょうね。

[72: 匿名さん]

70
ほんと間抜けだな、この物件担当なのか、競合担当なのか知らんが、こんなとこで煽りったり、貶したって対した影響も無いのにな。
でもさ、そんな間抜けな営業が、直接自分の成果に結びつくとは思えん営業工作をネットでしてるとは思えんよな〜
これさ、不動産関係者じゃなくて、もう契約しちゃって後悔してるやつの憂さ晴らし場か、混乱させて悩ませて情報商材の売りたい奴らか、って感じなんじゃね。

極端なやつらは、無視するしかないな。かまって欲しいから何度でも同じこと書いてくるから、それが見極めポイントかな。

[73: 住まいに詳しい人]

>>68
1100戸の物件なら、完売するまでざっと1万～1万5000組の来場が必要

広告コストの目標を1組あたり6万円としても
総額9億円は見積もらないといけない

これだけ予算あるなら
テレビＣＭもガンガン使うべきでしょ

[74: 匿名さん]

マンションの購入者って、近隣住民や地縁のある人が多いから、マスなTV CMとか新聞広告って効率の悪い手法。モデルルーム公開前にもかかわらず、そういって手段に手を出さざるを得ない状況って事でしょ。

[75: 匿名さん]

TV 含め芸能人を使ったCM料が高いのは昔の話。　本人には悪いけど、江口の出演料はいまやLow。広告代理店も大手をはじめ各社経営難だからCM料は意外とリーズナブル。

ただ1,110戸をなんとか売ろうとすれば、TV等の媒体で幅広く早目に宣伝うたないと、かえって売れ残りやズルズル長期戦になりコストが上乗せになる。　戦術としては豊洲でいえば三井がTOYOSU Towerに田村をTV等で使ったのと同じことだよ。

[76: 豊洲在住者]

74
それはないかな、との感想。テレビCMは当初の既定通りかと。
販売前の通期方針で、第一期まではおおそよの広告・販促プランは決まっていると思います。特に大型物件ですので、第一期販売までは3〜4のステージに分けて、かなり細かくプランニングされています。テレビCMの投下料くらいは多少いじるかもしれんが、そもそも全販促予算は決まってるし、苦しいのは第二期以降。この段階で反応が悪いとしても、そうそうだいたんに予算を注ぎ込める段階ではありません。
ちなみに、TV CMは効果の低い手法ではありません。特に大型物件では。

[77: 匿名さん]

TVのCM枠って高いよ。それにCMまでして売れなかったら悲惨。もう手が無い。最近の例だと磯子のブリリアが該当する。

[78: 匿名さん]

気になったのは、湾岸エリアの人気が最近一気に落ちているというデータ（根拠となる出所を見つけられなくなったので、見つけ次第Upしますよ）。　この物件には興味があっただけに、気になって仕方がない話です。　やはり湾岸エリアは震災以降敬遠され気味なのでしょうかね。

気になる点といえば、新市場が豊洲地区に設置される件で、土壌汚染のことが取り上げられてきたようですが、その後どうなったのでしょうか？　ここのすぐ隣が新設される市場ですよねえ。つまり当物件の土壌も汚染されてるってこと？周辺に公園もあるけど子供を安心して遊ばせることできるのでしょうか？
市場近くで生臭いにおいが部屋まで漂ってきたりしないでしょうか？　気になることまだまだありますが。。。

[79: 豊洲在住者]

>75
同意。
テレビCM打つなら安くしろ、なんて意見もありますが、これだけの物件だとテレビCM打たないで、チラシ、DMなどの販促手段や営業活動だけでは、かえってコスト増になるかと思います。コスト増というか、売れ残りのリスクというか。

[80: 匿名さん]

>78

土壌汚染については、その2に書き込みしたから読んでね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/res/948

[81: 匿名さん]

６社もあるから、売る側に都合の悪いこと書かれると反論がすさまじいな。

[82: 匿名さん]

ここ、LRTが来たりしないかなあ。なら、とっても魅力的なんだけど。

[83: 匿名さん]

ここに住むと、新設される豊洲西小が校区になるのでしょ？　同小学校には近くの都営住宅、シエルタワーにお住いの方々もご学友ということになるのかな？

[84: 匿名さん]

少なくとも計画はないでしょ。lightといっても計画から建設、開通までには相当な時間を要する。

[85: 匿名さん]

82
残念ながらLRTは絶対にないですね　ゆりかもめ使ってねー　豊洲から勝どき方面へのゆりかもめ延伸すら計画のみでいつになるか決定していないのですから

[86: 豊洲在住者]

私がちょこっと不動産関係の広告販促活動に関わった事例と、兄弟が不動産デベなんで、その情報。いろんな事例あると思うのであくまで参考。他にもあるよ、って例があれば教えてください。物件により差はありますしね。

広告販促費用の割合は大型物件だとおよそ総販売額の2%程度。例えば6000万円の住戸なら120万円くらい負担している事になる。

内容としてはマス広告、チラシ、DM、屋外・電車広告、営業・イベント、団扇とかの販促物、パンフ、ウェブサイト、ウェブ広告など。結構な額だね。テレビCMなんてその一部ですな。当然半分もいかない。ウェブなんて全販促費の5%もあるのかな、、

高いと感じる人もいるかもしれないが、極端な話、5880万円で価格設定して、まったく広告販促活動をしなかったら、かなり売れ残ると思う。

テレビCMだけやめろ、って意見もあると思うが、これだけの大規模物件だと、周辺住民、ワーカーだけだはさばけないので、必ず必要だと思う。

[87: 匿名さん]

アベノミクスで公共事業復活と言っても、交通に関しては新規よりも既存の補修にお金がまず行くでしょ。笹後トンネル事故があった直後だし。

[88: 匿名さん]

ここに住むと、新設される豊洲西小が校区になるのでしょ？　同小学校には近くの都営住宅、シエルタワーにお住いの方々もご学友ということになるのかな？

[89: 豊洲在住者]

なんで、そんなに、ゆりかもめにネガなんだ、、便利に活用できると思うのだけど。
この物件は、豊洲駅12分ではなく、新豊洲駅5分で考えるべきかと。

[90: 匿名さん]

83さん

この近辺って都営住宅があるの？どこ？　ちょっと冷や汗でてきた・・・

[91: 周辺住民さん]

>78
豊洲はそうでもない

[92: 匿名さん]

91
この手のデータの読み方知らないのですか？　リスト上にある地区で豊洲が一番新しい住宅エリアだから下げ傾向が指標上出にくいだけで、一方の住みたいOR住みたくない（避けたい）かで言えば震災後の豊洲エリア含めた湾岸の人気はがた落ちしてるよ　

[93: 周辺住民さん]

88
この辺は豊洲北小が人気だけど、定員オーバーで選べないんですよね。豊洲西小できても空きは多そうだから、豊洲四丁目の長谷工、三井タワーや、東雲であれば野村タワーくらいかは学校選択で人が来るんじゃないかな。シエル横の都営は、人数としては少数派になると思うんだけど。

[94: 匿名さん]

91
データ古いよ。そのあとも、豊洲は3期連続で値上がり中。

[95: 匿名さん]

92
ガタ落ちのソースは？

[96: 匿名さん]

>95
俺の中で人気がた落ち、なんじゃない？

[97: 住まいに詳しい人]

別に、地価が上がる＝人気がある　じゃないし

それに地価lookの報告でも
豊洲もマンション価格は下がっているわけだから

[98: 匿名さん]

97
再開発地域ですし、中心部から開発されていき、徐々に広がっていく。そうなると、時期がたつと駅から離れ地価が下がる。よってマンション価格がさがる。そんな感じではないのですかね？

[99: 匿名さん]

こうして、今宵も、豊洲ではなく新豊洲である、本物件のスレにて、
豊洲の価値について、あーだこーだ、と議論が交わされるわけである。
どうせ時間を潰すなら、新豊洲の価値視点にたって、話した方が有益だよね。

[100: 匿名さん]

Lookにはマンション分譲価格に調整なしって書いてあったよ。