SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[502: 匿名]

＠260で出して、大して売れないと予想。

[503: 匿名さん]

ボランティア価格で出すわけがない。
トライスターみたいな高コストな計画で、しかも免震・制震のハイブリッド。
そりゃ＠２７０でも安いって。

しかも、南向き永久眺望だろ。高層なら北向きだって永久眺望。

[504: 匿名さん]

さすがにパークタワー豊洲よりは高くなると思う。

[505: 匿名さん]

>トライスターみたいな高コスト
冗談は程々に

[506: 匿名さん]

トライスターはコスト高だよ。

[507: 匿名さん]

内廊下でワイドスパンが出来る代わりにコスト高。

[508: 匿名さん]

@250みたいなボランティア価格だったら、３部屋買うよ。
@290だったら様子見。

[509: 豊洲在住者]

予想がだいぶ出てきましたね、、、豊洲に住んでるものとしては、この物件が高値か安値か、でさして今の家に影響を与える気がしないのですが。立地が違いすぎますので。

ちなみに250とか無いな〜買えない、ってよりそんな価格なら買わない、引っ越さない。200、210とかの部屋も出ると聞いてますがパンダかな。平均でそんな安くなるなら、近所の知人にも声かけて大勢で引っ越します笑

[510: 豊洲在住者]

いろいろ過去の高値予想（煽り？）があるな〜と思って、コメントをピックアップして傾向を分析。しようお思ったら、実はこれ1人が表現を変えながら、何度も書き込んでるだけじゃないか…って感じになってきた…

[511: 匿名さん]

511
どんな感じっすか？

[512: 匿名さん]

野村関係者から聞いた情報です。
２６０

[513: 匿名さん]

２６０？ボランティアする意味がどこにある。
この物件はびんぼう人団地になるぞ

[514: 匿名さん]

下は180から上は300ぐらいじゃない？
プレミアは350前後かな？もちろん仕様にも拠るけどさ

年収500万＋頭金の方からキャッシュで1.5億の方まで大集合！
平均単価は意味ないとまでは言わないけど、
予算に合う部屋は必ずあると思うから諦めないで頑張って欲しい（笑）

[517: 匿名さん]

516
そういうのは、他でやってくれ

[518: 匿名さん]

>515
そもそも予想に意味があるのか、ってのもあるけどw
まぁ平均は意味無いな

[519: 購入検討中さん]

皆さん、予想好きなんですねぇ。
パンダとプレミアムは必ずあれど、正式発表見たら（あーやっぱそんくらいだよね）って価格に
なるに決まってるのに。
＠180なら買うとか、＠300いくとか、実に無意味な情報（とすら言えないレベル）。

購入意欲はあるができるだけ下げて買いたい人は、過去スレで良いレスありましたよ。
「実際にモデルルーム行って、希望購入価格をちょい低めに書く」
これしかありません。
こんなネガと信者がウヨウヨしているような掲示板を参考にして価格を決めるほどには、ディベも馬鹿じゃありませんよ。
ちなみに、あくまで「ちょい低め」を書くですからね。
ありえないほど低く書いたら「サヨウナラｗ」って言われる（あ、言葉には出しませんね）だけですから。

２，３丁目より高くなることはありえません。（駅遠い＆発展未定⇒当然のこと）
でも東雲よりは高くなると三井不動産の役職のある営業から聞きました。（信じる信じないはご自由に）

家庭の年収に合って、（本人が）通勤にストレスないと思えて、外観や仕様や眺望が気に入れば買う。
それだけのことじゃないですかね。

[520: 匿名さん]

>>519
「希望購入価格をちょい低めに書く」

全く意味が無い上に、
無駄に長いレスも何とかして欲しい・・・

[521: 購入検討中さん]

ほう～
ここで＠180だ＠300だ言い合ってることは意味があるんですかねｗ

ちなみに先スレの「希望購入価格をちょい低めに書く」はどなたが書いたのか知りませんが、
ネガでもポジでもなさそうな“普通の”方たちから賛同を得てましたよ。

[522: 匿名さん]

521
普通の人から賛同を得てたら、意味があるとか、、、

[523: 購入検討中さん]

だから～
あんたも絡むねぇ。
少なくともネガと信者の言い合いよりは、「普通の人」の意見の平均の方がマシでしょ。
あんたがどっちなのかは興味ないけど、別に私、絡まれるようなことは書いてないと思うけど。

まあ「購入検討中」にしつこく絡むってことは……



疲れたわ。そういう意味で、あなたの勝ちだよｗｗｗ

[524: 匿名さん]

一体どれくらいのネガでもポジでもなさそうな“普通の”方たちが実際にモデルルームに行き「希望購入価格をちょい低めに書く」をすれば
デベの価格決定に重要な影響を与えると思ってるのかな？


そもそも希望購入価格は個人の年収や予算でバラバラでは？

[525: 匿名さん]

>>524
同感
三井の役職の知り合いが居るんなら直接聞けばいいのにねｗ
予算を安く記載すれば安く買えますか？ってさ

100歩譲って価格差の小さい物件には有効かもだけど、
こういった差の出やすい物件は安い部屋勧められるだけじゃね？
本気で検討してるんだったら、
ああいうアンケートは見栄も恥も捨てて正直が一番だと思う

[526: 匿名さん]

525
確かにwww 価格教えてくれるくらいの役職の方と知り合いなら、「普通の人の意見の平均」とか信じないで、聞いてきなよ

[527: 匿名さん]

嘘ってのはボロがでるもんだな

[528: 匿名さん]

こんな最低な立地に立つマンションに興味ある人が居るんですね。
イメージ宣伝を積極的にやってるこの物件ですが惑わされないようにしたようが吉。

[529: 匿名さん]

なんか関係者っぽい方々が必死のようだけど、価格設定に予算などのアンケート結果が大きな影響を与えているのは事実。
よって安すぎない程度に安く書くべき。この物件だと南東中層で坪190くらいが目安になると思う。
価格が決まってからでは意味ないので、資料請求などの段階で。
気の利いたマンション本などにもよく書いてあるし、安く書いて損することはないよ。価格が決まったら本当の予算を示せばいい。

[530: 匿名さん]

気の利いたマンション本って　どれ？

[531: 豊洲在住者]

>519
私もあまり予想には意味があるとは思えません。いくつかの情報から、推測するのはありかと思っていますが。

今回の情報で重要だと思うのは「東雲より高くなる」ってことかと。高いか、低いか、ってとこでなく、ここが比較対象になってる点。（もし、三井東雲に比べてどう？って聞いてたら少し意味は薄れますが…）

私が以前、物件担当の方から聞いた時は「東雲三井より安くせざる得ない」という言葉でした。幾らになるかは置いておき、三井東雲前後である可能性は高そうですね。

[532: 匿名]

意味があるからではなく、楽しいから予想しているのでは？

[533: 豊洲在住者]

>532
そうですね、楽しいから予測したり、掲示板覗いたり、ってのはありますね〜
意味、っていうのは個人的なことかも。ちょっと中古物件も比較して探してるもので… 予測よりも少しでも情報が得られればいいな、ってことでした。

[534: 匿名さん]

>>529
そういう安値誘導のアプローチというか駆け引きはあっていいと思う
個人的にはプロ相手に駆け引きとか無意味でしょ、素直が一番！とは思うけどね

んで「南東中層で坪190くらいが目安」っていうけど、
これこそが予想であり駆け引きの指標になると思うんだけど、
こういったのを客観的？に導けるのが掲示板のメリットなんじゃね？

>>519 さんが全否定されてるのはそういった予想を小馬鹿にしてる上に、
自身は有益な情報を一切出さず、しかも無意味に長文っていう・・・（まあこのレスもだけどｗ）

[535: 主婦さん]

＞528
＞こんな最低な立地に立つマンションに興味ある人が居るんですね。

人それぞれの好みなので、その是非は問いませんが、
「最低」と言いきってる（あなたがそう判断しているはずの）掲示板を覗きにくる方が
よほど人としての趣味が悪いと思いますけれど(笑)。
私なら、自分が興味ないもの、（失礼ながら）価値がないと判断したものに興味を持っている
人がいようがいまいが、全く興味がわきませんので、正直気持ちがわかりません。



実家が中央区にあるので、子どもも産まれるため距離的に近い江東区で検討中。
さすがに子ども部屋を分けるために３ＬＤＫ以上となると、若い私たちでは中央区は無理で。＞＜
新築と中古（エリア良好）、迷いますね。
プライブブルーと東雲いくつかは行ったのですが、前者は中がイマイチで、東雲はやはり豊洲には負けますね。
SKYZの手ごろ感、お願いしたいですね。

[536: 住まいに詳しい人]

>>529
>価格設定に予算などのアンケート結果が大きな影響を与えているのは事実。

一般論として正しいけど
コレは総戸数1000戸超のビックプロジェクト
坪単価を1万円下げただけで3億円近く売上が減る

アンケート結果で住戸間の価格設定は調整出来ても
全体の予定販売総額・平均価格はそー簡単には上げ下げできない
（たぶん最終的に下げざるを得ないとは思うが）

だいたいソレは非ゼロ和ゲームではあるが、
全プレーヤーが協調出来る協力ゲームではない
最善解となる均衡点は限りなく「出し抜く」に近いところにある
自分が出せる金額を素直に書いた方が
その後の商談でも、話は進めやすいと思うよ

[537: 匿名さん]

こんなデベ何社も相乗りしているような案件で、そんな簡単に価格なんて変えられんよ。

[540: 匿名さん]

ここはカローラじゃないよ。
初期のレクサスISって感じ。現行じゃなくてさ。

分かる人には分かるかな。

[541: 匿名さん]

東雲より不便なのだから安くなるのは当たり前でしょう。

[542: 匿名さん]

安値煽りが酷いですねぇ（笑）

このスペックで@250以下はありえないのはすぐに分かるのでは？
@270くらいでも即日完売だと思いますよ。

[543: 匿名さん]

安く出るにしろ高値で売れ残るにしろ、湾岸タワマン過剰供給による価格暴落の一歩になるかもね。
さらに今年は港南のシティタワー品川の中古が解禁となり、湾岸タワマンは凄まじい勢いで在庫が溢れてくる。
それこそ湾岸に関しては新築中古とも安値で選び放題になるから焦らず待った方がいい。
ともかく内陸と比べ供給予定量が半端でない。

[544: 匿名さん]

>港南のシティタワー品川の中古が解禁
それが何か？
激安で手放すと思う？
仮に数十戸売り出されても市場に影響ないよ。

[545: 匿名さん]

豊洲～有明のような新興住宅地は、将来の高齢化が半端ないでしょう。
多摩プラーザの廃れぶりから学習を。

[546: 匿名さん]

多摩って山梨だっけ？
豊洲や有明が、都心から多摩くらい離れてたら分からんでもない。

[547: 匿名さん]

また売ればいいじゃない、多摩じゃないんだから

[548: 匿名さん]

３０～４０代が、３０年後に一挙に定年。そのころには新しいマンションはもう建てない埋立地。

[549: 匿名さん]

みんな湾岸だったら、品川でも、有明でも、東雲でも、晴海でも、どこでもいいかい？ 豊洲に魅力を感じてるから、検討してるのではないの？

[550: 匿名さん]

湾岸のリスクを考えるなら、30〜40年後の高齢化というより、そんな長く定住する気がない人が多いことかな。

[551: 匿名さん]

山手線の内側の木造家屋が、相続税で世代交代とともに疲弊してきてるから再開発が活発に。
そうなると、液状化する埋立地は下落のみ。老齢化。若者向けの店も消える。
魚市場の物流トラックの往来だけが残る。

[553: 匿名さん]

定住しないなら、中古として売れるか？という話。
これからしばらく新築計画があり過剰供給は明らか。
賃貸に出しても、築年数が立つと家賃も安くなり、修繕積立などの維持費はハネ上がるからペイしない。

[554: 匿名さん]

551
豊洲はほとんど液状化の被害はない。
老齢化リスクより、定住志向の低さがリスク。
そもそも若者向けの店は少ない。
市場のトラックは豊洲駅前方向への乗り入れ禁止。

[555: 匿名さん]

豊洲へのネガというより、どの地域にも当てはまるテンプレネガだな、、

[556: 匿名さん]

みんな30年後も見据えて検討してんだな〜

[557: 匿名さん]

過剰供給がどの街にも当てはまるって？ははは

[558: 匿名さん]

供給過剰でも、人気物件は人気のまま。供給過剰が更なる価値を高める。人気物件を見極められるか、の問題。この物件が当てはまるか、はまだ分からないけどね。

[559: 匿名さん]

558
高めねーよwww

[560: 匿名さん]

「過剰」って時点で価値が下がってるってことなんだけど。

[561: 匿名さん]

577さんは、555への返信？
なんで供給過剰が「どの地域にも当てはまるテンプレ」だと思ったの？ 液状化の件に言及したレスについてかもよ？ 老齢化についてかもよ？
もしかして、この何件かの一連のネガは全部577さん？ だから自分のことかと思ったんでしょ笑

[562: 匿名さん]

561
一連の流れは、供給過剰が元になってるからじゃね？

[563: 匿名さん]

まぁ、ネガさんはネガする事が目的だから、いんじゃないの。懸念事項の整理をしてくれてると思えば、ありがたい存在。

[564: 匿名さん]

永住しない人が多数と言い切る理由は？
中古が売れないから、永住するしかないよ

[565: 匿名さん]

隣のTEPCOビルは計画中止。

[566: 匿名さん]

564
国勢調査の定住志向。まぁ確かに売れなかったら転居できないけどね。

[567: 匿名さん]

565
どゆこと？

[569: 匿名さん]

足立ナンバーやだよぉ。
恥ずかしくて車で外出できないよぅ。

[570: 匿名さん]

569
まず港区にでも住んで、それから越せばいいよ。たいした費用じゃないよ。

[571: 匿名さん]

これは完璧だ。晴海三菱も上回る。地盤の高さも申し分ない。AP8.8mというと東雲なら2階の天井梁か3階床レベル。
スター型なので内廊下だし、これがもし@260で買えるならgood。周りに何もないから、35階まで行けば唯我独尊（東以外）。プール付なところだけがご愛嬌。

物件としてPT東雲より3枚ぐらい上手。価格帯も上になるだろうが、PT東雲を三井が早く売り抜けたい気持ちも良く判る。

[572: 匿名さん]

足立ナンバーって車の話ですか？

このくらいのマンションに住む人だと、普通は船の話題ですけどね。
「どういう船もってるの？」とか
「何フィート？」とか


ナンバープレートの話なんて、このマンションに相応しくない人のような。。。

[573: 匿名さん]

これって凄いんじゃないですか？


「長期優良住宅認定マンション」など「4つの公的認定を取得。
太陽光パネルで発電した電力は共用部の電力として利用され、地中熱利用システムは共用部の空調として循環されます。この他、電気自動車のシェアリングサービスや電動レンタサイクル、LED照明、エコガラス（Low-Eガラス）などが採用されます。こうした施策の数々を導入した結果、「長期優良住宅認定マンション」「省エネルギー対策等級4（最高ランク）」「『CASBEE』まちづくり“S”」「『SEGES』つくる緑」といった4つの公的認定を取得しました。

[574: 匿名さん]

自慢の高層階の坪単価が下がってるぞ。豊洲はまんねん下落路線。

http://www.perrier-japan.com/area?aid=6

[575: 匿名さん]

>573

長期優良住宅制度って福田元総理の２００年住宅構想が元になってるんだけど、結局骨抜きの制度になって例えば、耐震性なんて層間変位角の基準で取得すると、耐震等級１の物件でも通っちゃうなんて代物。でも、基準に合わせるために建設コストは１割アップ。意味無い制度。

[576: 匿名さん]

クルーザー持ってても足立ナンバーに金持ちは絶対来ないよ。
それにこのクソ立地は高級マンションではない。所詮200万クラス。

[577: 匿名さん]

マンションの売り文句なんて専門家から見たら当たり前のことしか書いてないと、教えといてあげよう。
さも凄そうに謳うから素人が釣れる。

[578: 匿名さん]

埋立地で生涯終えるなんて、先祖に顔向けできんぞ。

[579: 匿名さん]

埋立地で生涯を終えられるならいいんじゃないの？ 津波くるんだろ？ 汚染で住めなくなるんだろ？ 液状化で傾くんだろ？

[580: 匿名さん]

液状化するだろうけど、杭基礎は傾かねえよ。ド素人。

[581: 匿名さん]

そっか

[582: 物件比較中さん]

＞577
何をドヤ顔で恥ずかしいこと言ってんだよｗ
そんなもんマンションに限らず、世の中すべての「売り文句」に当てはまんだろｗ
たいていのものはそのモノに精通しているわけではない一般消費者相手なんだからさ。


実家が新浦安。液状化はすさまじかった。（先に言っておこう。その方が現実味あるだろ）
豊洲が液状化するかしないかは、実際に東京にＸデーがこないとわからないことだが、
新浦安を目の当たりにした俺の判断。
しないにこしたことはないが(笑)、ただし、選ぶなら古い住宅の立ち並ぶ街で圧死や火事で逃げ遅れて焼死よりは、
グダグダ・ドロドロの液状化の方を選ぶけどね。死にゃしないからな。
そして１～２年もしないうちにキレイにするだろ、働き者の日本人は。
（津波でもってかれた場合除くが、ここは津波で持ってかれると思っていない。あくまで俺の判断）

ま、人それぞれだね。

[583: 匿名さん]

杭は支持層に乗ってるから下向きの力には耐えられるけど、液状化で上層が緩んだら横方向からの力を支えることはできない。

[584: 匿名さん]

免震だか制震だか知らないが、直下型大地震がきて縦揺れした場合、どーなるこのマンション？　亀裂入りまくりか？

[585: 匿名さん]

液状化が起こる可能性のある杭の上層部分は、横方向の力に強い対策がされてるはずだよ。

[586: 匿名さん]

人間って忘れることができる動物だから、3.11の時のような過去の苦い経験も時と共に忘れてしまう。。
でも震災直後の事を考えると、特に高層マンションなんぞ買う気にならなかったし、パニック売りが豊洲でも相当出たと聞いた。
でもこうして再度高層物件、湾岸豊洲に興味深々、人間の悲しい性ってやつかなあ。

[587: 匿名さん]

>585

そんなの無いよ。杭って横方向に対しては周りの土壌に支えられることで倒れないようになってるわけだから。拡底にすれば少しはましかもだけど。

[588: 匿名さん]

586
気持ちはよくわかる。知人のリスクマネジメントコンサルタントが話していたが、高層、超高層マンションは危険が大いに潜んでいるので購入しない方がよいと言っていた。特に同居人に小さい子供、老人がいる場合は、万が一の場合に最悪の状況に陥ってしまいやすいとのこと。
まあ、コンサルタントでなくとも容易に想像がつく話だけど。

[589: 匿名さん]

588
そんなに心配なら、低層階にしたら？

[590: 匿名さん]

湾岸ネガ、豊洲ネガだけでなく、マンションネガまで登場か。どんだけ人気の物件なんだ。

[591: 匿名さん]

>589

低層で自分の部屋は無事であったとしても、中高層の壁とか共用部分でダメージ受けたら補修費用を分担させられる。

[592: 豊洲在住者]

高層階の景色は魅力ですが、幼子がいるなら低層階するのもありますね。エレベーター止まった時に、子供を抱えて昇り降りできるか。別に地震に限らず、エレベーターは止まる事はあるしね。幸い、この物件は低層階でも景色が良さそうだし。

[593: 匿名さん]

そもそもどうして湾岸エリアに何棟も高層マンションを建ててるの？　土地を取得してしまい慌てて売り抜けなければ！！！と不動産各社の悲痛な悩みといった事情かな。　頑張ってどんどん湾岸に建ててねー　

[594: 匿名さん]

593
君は誰に向かって語ってるのだね、応援ならデベに直接どうぞ

[595: 匿名さん]

高層マンションでわざわざ低層階に住むのかね、不思議な人間ちゃんだなぁ

[596: 匿名さん]

低層階ってエレベータとかのコストを高層階の住民のためにせっせと管理費・修繕積立金として貢いでる様なもの。同じ面積の部屋でも、販売価格は上に従って上がるけど、管理費・修繕積立金は同一。

[597: 豊洲在住者]

596
そんな事言われると、やっぱり高層階が良くなる笑
むむむ、、、

[598: 匿名さん]

現在戸建に住んでいて、大型マンション居住歴なしです。　お隣さんや上下階の騒音に悩んだり、変な人が住んでたりしても簡単に越すに越されないかと思いますが、そのような住戸を買わないように予め両隣及び上下階の人物確認ってできないものですかね？　売手はこの悩みに対処できる良いシステムつくれませんか？

[599: 匿名さん]

暮らす前から、どうやって変な人か、騒音出す人か判断するんだよw
そういう心配があるなら、中古が良いんじゃないかな。上下左右の世帯構成くらいはわかるんじゃない？

[600: 匿名さん]

>598

新築分譲マンションは入居するまで誰が入居するかわからない、ある意味賭け。

二期以降の販売であれば、既に上階と両隣が売れていれば、家族構成くらいは聞けば教えてくれるかもね。

[601: 物件比較中さん]

高層マンション低層階が良いって人、けっこういるよ。
私のまわりも何度か聞いた。
そりゃ、１ー３階とか極端な話じゃなく(笑)、あくまて50階建ての5ー15階とかね。
理由は高層階に住みたくはないけど、高層マンションの共有施設は好きとか、豪華さは好きとか、いろいろあるみたい。

前にMR言ったら、それて中層階が残ってく説を聞いたこともある。

自分には特にそういう理由はないけど、聞いてみたらなるほどねーとは思った。
あとは、単純に家族の一人だけ高所恐怖症ってのもあるでしょ。