SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[386: 匿名さん]

資料請求したけど、送付された資料には免震＆制震ハイブリッドの具体的な説明はなかった。

一般論だとハイブリッドは複数の仕組みを組み合わせること（例えばハイブリッド車は動力としてエンジンとモーターの組み合わせ）。免震装置は建物の下に取り付けて揺れを建物に伝えないようにするもので、制震は建物本体に取り付けて揺れを抑える仕組みだから、お互いに邪魔をしないってことで、それぞれが取り付けられてるものと考えるのが普通じゃないかな。単純にそれをするとコストがかかるので、何らかの工夫はあると思うけど。

[387: 匿名さん]

ハイブリッドの良さが分からない。。。

耐震性に優れてるってことなんだろうか。

[388: 匿名さん]

実際建設地を見たほうがいいですよ。豊洲というネームバリューに引っ張られているようですが、ここは本当に何もない。駅から歩いて帰る道沿いにも本当に何もない。東雲より豊洲のほうが値段が高いのが普通でしょうけど、ここは違うと思います。利便性という点で明らかに東雲のほうが上。子供に習い事をさせる場所も豊洲駅を越えて更に行かないと何もない。保育園にしても新しくできるところに入れなかったら大変なことに・・・。だから、東雲と比較されるのだと思います。ここが坪250万以上の価格設定で買い物件なのであれば、住友のタワーがあんなにたくさん売れ残たくさん売れ残るはずがない。三井の東雲よりは高いでしょうけどね。

[389: 匿名さん]

何もないのは今の状態で、１０年後はどうなってるか考えてみたほうがいいんじゃないですか？

豊洲を安い時期に買えなかった人、買って得した人の違いがそこにあるような気がします。

[390: 匿名さん]

そんなこと言ったら、六本木ヒルズだってもともとは刑場で「すごい立地」だったんだから。

[391: 匿名]

豊洲＝高級と言う事にしたいんでしょうね、デベは。

でもそれでは売れないのはスミフが証明済み。

湾岸を買うのは年収1,000万ソコソコの庶民が大半というのは東雲物件が証明済み。

ここが坪270なら5年は覚悟ですね。

[392: 匿名さん]

湾岸でも、豪華タワーマンションに限っては富裕層多いですよ。

[393: 匿名さん]

＠２５０みたいなボランティア価格では売ってくれないでしょうね。
＠２７０なら即完売。＠２９０なら様子見って感じだと思います。

南向き低層階は永久眺望だし、＠２８０なら私買いますよ。

[394: 匿名さん]

>387

免震って長周期って弱点があるから、長周期に対しても機能する制震でカバーするんじゃない。トータルで耐震性がいいかどうかは、耐震構造だけでなく耐震等級も確認して判断すべき。大げさな仕組みであったところで、耐震等級１だったら大したこと無い訳だし。

[395: 匿名さん]

免震だと耐震等級は関係ないのでは？

だって、耐震ではなくて、免震なのですから。

[396: 匿名さん]

>388
新しい保育園に、この物件の住民以外、誰が入るっていうのだよ。杞憂。

[397: 匿名さん]

住宅性能表示では免震は耐震等級の判定対象外だけど、判定すれば等級はあるよ。判定して耐震等級２であることを売りにしてる免震物件も存在する。判定していなくてもどのくらいに相当する設計なのか確認は必要。

以前、住宅性能表示で免震も判定対象だった頃は、免震物件って耐震等級はほとんどが１。３・１１で、免震タワーって結構あちこちで乾式壁が壊れてるよ。

[398: 匿名さん]

それにしてもプールはいらないですね。

[399: 匿名さん]

ハイブリッドの場合、住宅性能表示での耐震等級の扱いはどうなるんだろうね。

[400: 匿名さん]

えー、豪華タワーマンション生活にプールは必須でしょう（笑）

できれば、SPAも作って欲しかった。

[401: 匿名さん]

>385
ないない　笑
豊洲でしかも駅遠でそんな値段じゃ売れないよ。
良くて２００前半。

君のような相場観の素人は我々業界からしたら大歓迎だけど、カモは君みたいな一握りだからそんな値付けはできないよ。

[402: 匿名さん]

１０年後にここが今の豊洲みたいになっていると考えるのは楽観的すぎ。
豊洲が開発される時は造成前に土地利用計画ができていたが、ここはすでに造成が終わっているのにB街区以外は土地利用が決まっていない。wildmagicの辺りや、その向こうの環2との間の広大な空地は、住宅系なのか業務系なのかそれ以外なのかすらみえない。極端に言えば新市場の関連業ということで倉庫や加工場になることもありうる。
豊洲のように短期間に発展したのはむしろ例外的な事例で、今の有明みたいになる可能性があることを認識しておいた方がいいと思う。

[403: 匿名さん]

インフレ２％は、無期限の設定で株価も暴落してますね。
インフレ、10年後に５％下げて２％上がれば公約達成ですか？（笑）

結局、増税されただけです。

増税後、大暴落が待ってますね。

[404: 匿名さん]

プール付の豪華タワーが売れ残ったら、それこそ悲惨。有明にそういった物件があるね。あそこもTV　CMいっぱいやってたっけ。

[405: 匿名さん]

坪280万でも買うって正気ですか？75平米で6400万ですよ。中央区でも買えちゃいますよ。

[406: 匿名さん]

ハイパーインフレでマンション価格が５倍・１０倍というのも、真実味のある話になるよ。

安いうちに買うのが投資の基本だよ。

[407: 匿名さん]

中央区っていっても晴海でしょ（笑）
しかも＠２７０だと、駅から１１分のしかないのでは？
そこより構造も仕様も良いし、駅徒歩５分はありがたい。

[408: 匿名さん]

>405
坪400くらいじゃないかな。買えんでしょ。

[409: 匿名さん]

マンション価格が５倍、１０倍になっても、貨幣の価値がそれ以上に下がっていたら割安って事になる。

[410: 匿名さん]

＠２８０で買うといったのは、南向きの永久眺望という条件の話ね。
平均で＠２８０で買うとは言ってない。

[411: 匿名さん]

ハイパーインフレになったら金利も暴騰。ローン抱えてたら破綻。

[412: 匿名さん]

タワーブームが終わったと見るなら、ブーム前に戻り、

適正は坪１５０前後かな。まじな話すると。

[413: 匿名さん]

そんなことない。

ローンはチャラ。アンパン１個の値段になるから、自転車が３０００万円で売れるようになる。
自転車売って、マンションのローンが完済できるよ。

[414: 匿名さん]

お金の無い人は「１５０万じゃないと買えない」と嘆いてますね（笑）

かわいそー。

[415: 匿名さん]

株も連日の暴落ですがな。。。
増税されただけで、増税はデフレ確定ですね。

[416: 匿名さん]

>280
最上階角部屋、南向き、で280〜290くらいかな。そこを選択できるの、羨ましいです

[417: 匿名さん]

山の手外側ラインは、１５０前後だし、そんなもんじゃない？

[418: 匿名さん]

新宿まで４０分じゃ、地方と比べて割高ですね。

[419: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[420: 匿名さん]

変電所って重要事項での説明義務って無いよ。

[421: 匿名さん]

ここは環境が悪すぎる。

[422: 匿名さん]

今だけ見たらそうだろうけど、グリーンエコアイランド構想ってのがあるみたいだよ。
調べてみたら？

[423: 匿名さん]

＠２７０で買えるならお買い得だと思いますよ。

[424: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[425: 匿名さん]

変電所って嫌悪施設に含まれるんだ。何で？電磁波の影響って証明されてないよね。それに電磁波気にする人って携帯電話使えないはず。頭の隣で使うでしょ。電磁波の影響って距離の３乗に反比例する。

[426: 匿名さん]

制震で免震のハイブリッドのこのマンションは震度6強の直下型がきた場合、地震後どのような状態になるとシミュレーションしてるの？

[427: 匿名さん]

@120で買えるならお買い得だと思います

[428: 匿名さん]

「ガスタンク」は当然「忌避施設」だよね　ましてや5基もまとめてあったら一大事だろね

加えて「オウム施設」と「巨大精神病院」があったらどうする？ｗ

[429: 匿名さん]

坪230以上ってあり得なくない？　希望だとか言う人でるだろうが、何といわれてもこの立地で、東電が土地売主、豊洲駅10分未満の新築でも売り残りあり、中古も値崩れして売れにくくなっている、こんな状況下で1,000戸超も売りさばけないでしょ。

[430: 匿名さん]

429さん、本当は＠200以上あり得ない、って言いたいのでは？？？

[431: 匿名さん]

制震構造発売の大手ハウスメーカー２社（Ｍ社、Ｄ社）が実際の建物を使用した振動実験(実大実験)を行っています。 その実大実験結果から、制震構造は、耐震構造に比べてほとんど加速度（地震力）の低減効果がみられないという結果が得られました。

詳細は、
Ｍ社の論文は日本建築学会大会学術講演梗概集2005年9月講演番号22035,22036～22037
Ｄ社の論文は日本建築学会大会学術講演梗概集2007年8月講演番号21284～21285 に掲載されています。


なので、震度６弱で倒壊するのに変わりありません。
制震は無意味である、その分免震を貧弱にしてしまうと、簡単に倒壊するでしょう。

[433: 匿名さん]

424
検索してみた、変電所は忌避施設じゃなかったよ。
「変電所 忌避施設」で検索したら、このスレがヒットしたよw

[435: 匿名さん]

震災後でも耐震基準変わってないからリスクは一緒だよ。

[436: 匿名さん]

今日、初めてテレビコマーシャルを見て、この物件を知りました。
検索したところ、こちらがあったので少し読んでみようと思います。
何か分からないことがあったら、また来ますので教えてください。
　

[437: 匿名さん]

433
変電所 嫌悪施設

で検索すると沢山出てくるよ

[438: 匿名さん]

>434
制振装置はその中間層のダメージ（層間変形）を減らすために付いているものと思います。

[439: 匿名さん]

>436
定期的に、坪150万円という安値煽りと、280万なら即完売っていう高値煽りが現れます。あまり気にしないで、スルーしてください。
現実的な検討ラインは、三井東雲、野村東雲より上かした下か。平均230〜240で議論になってます。

[440: 匿名さん]

437
わーほんとだ。自分は気にならないけど、リセールスには響くってことね。

[441: 匿名さん]

>431
戸建のことを言ってますか？
スカイツリーをはじめとして、日本の超高層ビルは制振構造でが多いですよ。

[442: 匿名さん]

ビューバス北向き坪180位の中層狙いです。

タワーなので南はパス、極力風通しの良さそうな北向を狙います。

グロスを抑えざるを得ない広めの間取りを部屋ひとつ潰してゆったり使う計画です。

北西角部屋で80平米5000万円くらいでよろしく！！

[443: 匿名さん]

某制震タワマンのモデルルームで、制震装置の効果ってのを、制震装置ありなしで、揺れがどう変化するかって時間経過をグラフで示してたけど、制震装置ありだと時間がたつにつれ揺れを減衰させてはいたけど、最初の揺れの振幅は制震装置ありなしで差は無かった。地震が大きいと最初の一撃で建物が壊れることは無いのって営業に聞いたら、苦笑いして何も答えなかった。それが答えなんだろうね。

[444: 匿名さん]

>436

匿名ではじめまして的な挨拶って全く意味ないと思うけど。

[445: 匿名さん]

439
坪150というのは別に安値煽りではなく某住宅ジャーナリストが示している適正価格。
実際そこまで安いとは思わないけどね。
南東中層で坪210くらいと予想。

[446: 匿名さん]

豊洲のツインは倒れるw　あれは確実に、細過ぎる、やり過ぎ。

[447: 匿名さん]

リーマンション時に、団地型の晴海レジデンスっていう、ゴミ処理前の新興デベの投げ売りが＠210だった。ずいぶん買いやすくなったね。いいことだ。先代には悪いけどwwww

[449: 匿名さん]

住宅ジャーナリストってS氏のこと。氏はタワマン嫌いだから適正な評価なんてする訳ない。個人的な好き嫌いをあたかも一般論みたいに書くから真に受けちゃダメ。

[450: 匿名さん]

絶対に壊れないなんて絶対に言えませんから。
一昔前の耐震から日進月歩で免・制震ハイブリッドだと勘違いしてる人がいるが、実際は旧態依然。
地球規模のエネルギーに逆らうことなんて今の技術力では出来ないから、試作段階に過ぎません。
建物が細いだ太いだなんて、そんなの笑っちゃうほど誤差範囲です。
でも新しい技術って魅力的♡

[451: 匿名さん]

坪２００以上は買うなよ。

見せつけてやれ消費者の力を。

外回りもしなくエアコン部屋でキャバ話してるデベ社員によ。

[452: 匿名さん]

耐震等級１なら壊れやすさは一緒。免震や制震って建物が揺れないように造ってるから、その分建物そのものの強度は弱く作ってる。タワーって軽くしないと自重でつぶれちゃうからね。

[453: 匿名さん]

欲しいけど収入が少ないのは分かるけど、ボランティア価格で売り出すとは思えないよ。

江口洋介のテレビCM見たでしょ。高く売る気まんまん。

仕様も湾岸最強レベル。

不動産少しでも知ってる人なら＠２７０以上になるってすぐに分かると思うけどね。

[455: 匿名さん]

南向きで＠２８０万なら即完売でしょ。

[457: 匿名さん]

高く買いたい？？？

安く買いたいですよ〜〜〜。

でも、ある程度高くないと、妙な人が紛れ込んじゃうもんなぁ。

それなら、多少でも高い方が安心な気がする。

[458: 匿名さん]

耐震等級？？？

免震だから耐震等級は無いんじゃない？
耐震じゃなくて免震なんだから。

[459: 匿名さん]

@250なんてボランティア価格で売ると思ってるのか。




おめでてぇ〜〜な（笑）

[463: 匿名さん]

オリンピックが決まったら、また高くなりそうだねぇ。

[464: 匿名さん]

今日はいちだんと高値煽りさん達が元気ですね。。。ここで煽っても、何も変わらないですよ。価格出るまで、おたくの物件は契約しないから。焦らせても無駄。

[465: 匿名さん]

タワー好きってそんなに多いのかな。

[466: 匿名さん]

耐震等級の判定はしていなくても、設計によって地震に対する耐力は異なる。免震だから壊れないなんて都市伝説。３・１１で否定された。

[467: 匿名さん]

高く買いたいなんて言ってる輩はデベのステマ。間違い無い。

[469: 匿名さん]

もう決まってるでしょ（笑）

＠２９０じゃ様子見。

結局は＠２７０くらいに落ち着くんじゃないでしょうか。

[472: 匿名さん]

467
デベはこんなとこで煽ったとこで、物件価格に影響与えないのは良くわかってるよ。そんなに暇じゃない。
煽ってるのは、ここの物件価格出る前に契約させたい、周辺物件担当さん、中古仲介屋さん。

[474: 匿名さん]

ここの板ステマ多いよ。なんたって、すみふ、地所、野村、三井の最強タッグ。

[476: 匿名さん]

@270で、他にもっと良いマンションあるなら教えてくれよ。。。

[477: 匿名さん]

CMいっぱい見るから、高いはず、って人がいて微笑ましい。CMの多さと価格の高さは関係ない。CMをいっぱい売ってるのは高級車だけか。CMをいっぱいのも、君がターゲットなだけだ。自分が見ていた番組を思いだせ。教養番組だったか、バラエティだったか。

[478: 匿名さん]

476
ららぽーと横

[479: 匿名さん]

ここ数日、スレの進行早すぎ。新しい情報ないんだし、みんな落ち着け。

[480: 匿名さん]

（高値煽りの）坪２５０って・・・


足立ナンバー江東区で徒歩１２分（ゆりかもめという名前のバス停５分）、付近に商業施設無し、変電所隣接
液状化、土壌汚染の可能性あり、

７３平米５５３０万。。

欲しい？（笑）


もっと駅や商業施設に近くて変電所も隣接せず、価格も安いマンションがすぐとなりの島にあるのに。

[481: 匿名さん]

その裏側では、内陸強固地盤の争奪の真っただ中。

[482: 匿名さん]

この物件は、豊洲四丁目の長谷工物件を狙い撃ちしてるから、そこの中古相場みてみなよ。それよりした下。つまり中心価格帯は坪215万円。

彼らは何もない豊洲に住み着いたフロンティア。新豊洲にも抵抗感なし。むしろ値上り経験してるから、新豊洲の再開発に二回目のドリームを見てるわけよ。憧れのタワーだしね。

[483: 匿名さん]

479
騒いでるのは、非検討者ばかり、とか

[484: 匿名さん]

ゆりかもめ、バス停…(´･_･`)

[485: 匿名さん]

ここって、、もしや大量売残りになる？　もはや豊洲の常識？