SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part3

[匿名さん]

前スレ　SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302823/
前スレ　東京ワンダフルプロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273800/
前スレ　(仮称)豊洲６丁目地区開発 Ｂ３街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43721/


6月販売開始予定が決まり、人気に火がついてきた物件もPart3に突入。
販売側は＠２９０で売るつもりのようだが、某インチキ評論家S氏は＠150と独自予想を展開（笑）
さて、誰の予想が正しいのか？化けの皮が剥がれるのは誰なのか、予断を許さない状況です。


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
管理会社：　

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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【関連スレッドを追加しました　2013.1.20　管理担当】

[234: 匿名さん]

多分、この物件のネガのうち一定数の人は、同じ豊洲の住民です。ここが安く出された時のために布石を打っておかないと。

[235: 匿名さん]

豊洲のゆりかもめ⇔有楽町線連絡区間は雨風を完全にしのげるようにならんのかねー　少しだが外を歩くから大雨の時は特にズブ濡れになってしまうだろ　傘？めんどー　

[236: 匿名さん]

232
特殊な道だとか、信号が多い、とかで時間がかかるなら体験談意味あるよ。でもそういう訳ではないよね。そんなの子どもの足だと、3分の場所は5分、5分の場所は8分、10分の場所は16分かかります、って言ってるだけ。体験談でもなんでもない。ただの計算。

[237: 匿名さん]

234
安くだされて困るのは、豊洲住民でなく、枝川とか、東雲の住民だろ。豊洲駅徒歩12分対決。

[238: 匿名さん]

ゆりかもめが勝どきくらいまで伸びたらな、多少は使えるやつになるんだが。

[239: 匿名さん]

236　ちょっとオツム低い方？　豊洲駅～現地までは特殊な道でもない、そんな一般的な道であっても不動産表示12分ではなく実際に歩いた場合にXX分かかるっていうことだから体験談に意味があるんじゃない
これが特殊な道であればあるだけ、不確定要素が増えるということだから体験談が参考になりにくくなるってことだ

子供の足だと実際にXX分かかった、というのは体験に基づくのであれば体験談だろー　おたくはア〇かー

[240: 匿名さん]

分譲にしても賃貸にしても、自分で探す時、築〇年、駅徒歩〇分と選択する。

まず駅徒歩5分で検索し、続いて駅徒歩10分以内、それ以上を選択する人はごく少数になる。

つまり10分以上になると賃貸需要はグ～ンと減って選択肢に上らなくなる。

いざという時に売り貸しし易いのが集合住宅の最大の利点。

駅徒歩10分以上は集合住宅としての価値は半減すると考えても良いと思う。

[241: 周辺住民さん]

>240
ゆりかもめ徒歩5分でも価値は半減しますか？

[242: 匿名さん]

そんなどこの不動産サイトにでも書いてあることを、ドヤ顔で書かれても… すべてがその通りになるなら、検討は簡単なんだよ。

[243: 匿名さん]

240
それも行間とか、巻末の空間とか、、、酔ってる、自分に酔ってる、、、

[244: 匿名さん]

いやどう考えても、最寄りがゆりかもめ、豊洲徒歩12分はかなりマイナスだろ。
価値半減は大げさでないよ。駅近に比べて新築で7掛け、中古は半値だな。
至極まっとうな意見をネガとか言ってるのを見ると、＊＊＊＊＊てキモイよ。
そんなこともわかんないやつはアホか田舎者認定。

[245: 匿名さん]

ゆりかもめと有楽町、駅前開発で接続されるから雨濡れないでいけると思よ。

[246: 匿名さん]

244
誰もネガとはいってない、どこにでも書いてあるような事を、ドヤっ！って感じでかいてるのを笑ってるだけ。それに対して、熱くなって、罵詈雑言書いてるに呆れてるだけ。

[247: 匿名さん]

ゆりかもめ５分なら特に困らないんじゃないかなぁと予想してます。

[249: 匿名さん]

徒歩5分以内の物件にヒットするんじゃない？

[250: 匿名さん]

>249
路線選択でゆりかもめを選択しないんじゃない？

[251: 物件比較中さん]

物件指定で検索されるからOKでしょう。

[252: 匿名さん]

251
だな。想定物件が先にある。路線とか徒歩何分とかの絞り込みって、自分が想定してる物件だけを表示するために使ってるかな。

[253: 住まいに詳しい人]

>>248
地価lookでも豊洲のマンション価格は
震災後下落し、その後は横ばいが続いており
まったく上がっていない

あとインフレだから不動産価格が上がるわけじゃない
だいたいインフレ目標は2％なんだから大したことない

それよりも金融緩和が直接引き起こす資産バブルの方が
年率10～15％ぐらいの価格上昇を引き起こす可能性がある

ただ湾岸に関してはプチバブル崩壊後の価格調整が不十分だから
バブルが来ても表面的な価格が動き出すのは2歩ぐらい遅れるけどね

[254: 匿名さん]

>245
接続させる計画あるの？ シビックセンターがゆりかもめに繋がり、そのまま地下に降りる感じかな。

[255: 豊洲在住者]

>254
ゆりかもめから、シビックセンター3階へダイレクトに入れます。しかし地下は駐車場で、駅に直結しているようには見えませんね。エスカレーターは増えますが、1Fから有楽町線に入るのは変わらないと思います。

[256: 入居済みさん]

　毎週新豊洲～豊洲を移動してますが、歩くと確実にゆりかもめで１本遅れになるので、
急ぐ時は例え出たばかりでもゆりかもめに乗った方が早く着けます。
　これがビバホームとかイオンに行くとなるとまた話が違ってきますが、豊洲駅に早く
着きたいのであれば、ゆりかもめ一択です。

[257: 土地勘無しさん]

ここの最大のリスクは金利だと思います。
財政赤字、金融緩和、国債発行、デフレ脱却

[258: 土地勘無しさん]

ここの最大のリスクは金利だと思います。
財政赤字、金融緩和、国債発行、デフレ脱却

[259: 匿名さん]

遊びだったり台場周辺勤務だったらゆりかもめは十分計算できるし楽チン
最悪チャリやタクシーと併用でも問題ない

日常の足や通勤等で新橋まで考えるんだったらちょい微妙かも
迂回で結構時間掛かるし風雨に弱いし、
何よりイベントとかち合うと激混み、計算し辛いところはある
とはいっても平日はスカスカだけどね
豊洲-有楽町-新橋ｖｓ新豊洲-新橋、結構意見は分かれそう

現地から豊洲駅までは・・・歩いたほうが早い（笑）

[260: 匿名さん]

ゆりかもめはどちらかというと渋滞がないバスのようなものと考えた方が良さそう。
よって最寄駅徒歩12分、バス停まで5分、みたいな感じ。

[261: 物件比較中さん]

真剣に比較検討していたら、晴海の方が良い気がしてきました。

[262: 有明住人]

>No.256 by 入居済みさん
だれもここには突っ込まないのですね。

[263: 匿名さん]

>>261
不自然に晴海（笑）

地所物件？あそこマーケットアウト寸前じゃないの？
しかもこっちは詳細も決まってないのに内部情報でもあんのかな？

晴海と豊洲じゃ若干ターゲット層が異なる気がしないでもないけど本気で比較検討してるんだったら、
こっちの優先期？を見極めてからあっち買っても十分間に合うと思うけどね
結構豪快に残ってるって噂は聞くけどどうなんだろ？

[265: 匿名さん]

>264

どういうこと？

[266: 匿名さん]

この形のマンションだと、火災時の非常口/非常階段はどの位置にあるのでしょうか？
一般的な四角柱であれば、火災発生住戸と反対方向からまわって非常口経由で降りれると思うけど、このトライスター型の場合、仮に先端部分住戸にいて、建物中心寄りで火災が発生して逃げ場がなくなる！！！なんてことはないのでしょうかね？
マンション内部を見てみたいものです。

[267: 匿名さん]

２６１さん、晴海のように銀座まで通勤バスが出たらいいのですが。
266さん、ご指摘ごもっともです。モデルルームできたら確かめましょう。

[268: 豊洲在住者]

>266
同じ形状の芝浦ケープタワーは、中央のエレベーターホール付近と、先端近くに非常階段がありましたよ。同じような場所になるかもしれませんね。

[269: 匿名さん]

二方向避難と歩行距離は建築基準法で担保されてますから大丈夫ですよ。
あの形状だと、たぶん268さんの言う通りの配置だと思います。

[270: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[271: 匿名さん]

大規模物件だから、大した費用ではないかと。
１戸あたり毎月２０００円くらいだと思いますよ。

[272: 匿名さん]

ゆりかもめ５分で、有楽町線まで１３分というのは変えられないのだから、ネガしても無意味では？

ゆりかもめ通勤って快適だよ。
お台場方面が職場の人や、新橋が職場の人も楽ちん。
新橋まででも、座ってゆったり２５分程度。

景色楽しみながらも良いし、新聞でも読んでりゃすぐ。

[274: 匿名さん]

管理費は、プール付き大規模物件のパークシティ豊洲が目安になりそうだね。
300円/m2程度と、庶民感覚ではちょい高い感じ。

20年後には倍の6万円超/月になるとかならないとか。

[275: 匿名さん]

管理費は固定だろうが、修繕積立金がどうなのかな？３００円／㎡オーバーだと、けっこうキツイね。

[277: 匿名さん]

時間帯によるんじゃない？

[278: 周辺住民さん]

官民一体プロジェクトなんでしょ？
で、このSKYZ以外も含めたらけっこうな戸数になるんでしょ。
だったら、路線バスが増えるんじゃないの。
マンション近くから、スッと乗れて豊洲駅まで数分なら、私は別にかまわないわ。

で、そういうのが出来たらラッキー、出来なくてもゆりかもめか歩きかを許容できるって
人だけが検討するわけでしょ？
許容できない人はやめたらいいだけ。駅近物件でないことは事実なんだから。

超都心の駅直結みたいなのと比較しても意味ないし、ここは新豊洲で豊洲駅まで徒歩12分（だっけ？）
という以上でも以下でもないのだから、なんでそれにこだわるのかわからない。
けっこう真剣に検討してるけど、「豊洲から遠い(笑)」「ゆりかもめ物件(笑)」とネガレスされても、
はぁ、、、そんなことは物件概要で知ってますが……ってだけなんだけどなぁ。

[279: 匿名さん]

これで豊洲駅直結のシエルタワー(坪200万くらいでしたっけ)より高いと、買うのがバカらしくなりませんかね。

[280: 主婦さん]

＞279
それはまたずいぶん冷静な判断ではない意見だねｗ
シェルタワーは豊洲駅直結だけど、販売はH16あたりだっけ？　豊洲の地価が全然低いときでしょう？
駅近は魅力だけど、かと言ってキッチンとかエントランスとか一昔前の高層マンションって感じなわけだから、
自分はそれより高いのは別に当然と思うけどね。

駅遠で「バカ高かった」らバカらしくはなるけど(笑)、シェルより高いのは当然と思うけどな。

[281: 匿名さん]

279
シエルの仕様みるとドン引きするよ…
最近の分譲マンション並みにしようと思うと、改装に1000万円は必要

[283: 匿名]

立地はシエルが最強。
勝ち組。

[284: マンション投資家さん]

老婆心ながら一言。
資産として考えるならマンションは駅徒歩５分が無難。
派手な共用施設や広告は人心を惑わしますが、後で泣いた人が大勢います。

[285: 匿名さん]

シエルは２８階でも地下鉄工事の音が響いてうるさいらしいよ

[286: 匿名さん]

湾岸エリアって、徒歩距離に関して、他のエリアとは少し考え方違いますよね。
東雲がいい例だけど、駅から距離があるからって一概に不利とも思えないんですよね。

[287: マンション投資家さん]

追伸
上で駅徒歩５分と書きましたが、勿論例外もあります。
新宿、渋谷、横浜といったターミナル駅なら、徒歩１０分が許容範囲といったところです。

[288: 匿名さん]

ゆりかもめも、忘れないでね…(´･_･`)

[289: 匿名さん]

普通は駅の近くに商業地等の生活利便施設があるケースが多いので駅に近いことは交通利便性と生活利便性が双方高いということになりますが、湾岸や郊外の新興住宅地はそうではないですからね。
駅に近いよりイオンに近いほうが高いとかそんな感じに近いのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

売り出しが安かったとはいえ、長谷工マンションがけっこ値下がりせずがんばってる。安仕様なんだけどね。立地も四丁目だし。でもやはり駅近の価値がでかいのかな。

[291: 匿名]

人気じゃのぅ〜。

[292: 匿名さん]

資産価値の視点からみて、駅5分以内がよい、ただし、ゆりかもめを除く、って事か。だとすると、勝どき、東雲は全滅ってこと？

[293: 匿名さん]

>278
ネガレスってことでなく、この立地をどうとらえるか、それぞれの考えを述べ、時に議論をする。これは掲示板の一つの役割だと思うので、別に否定しなくても良いのでは？

[294: 匿名さん]

シエルタワーは下から２／３が賃貸（ＵＲ）で分譲は上層階の２００戸のみ。上層階だから値下がりしにくいってのもあると思います。
ちなみにＵＲ持分の仕様はかなり団地ライク。

[295: 匿名さん]

シエルは高層の分譲部屋でも団地仕様。
各階止りのエレベーターもいただけない。

[296: 匿名さん]

豊洲の生活圏の充実振りが際立つ。

◆豊洲駅をを中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/B4Nn9

◆広尾駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/5C2qX

◆吉祥寺駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/bkl8w

[297: 匿名さん]

マンションはほぼ立地が全てだからなあ…
リセールでは豪華共用施設とか細かいとこはあまり意味ないし……シエルタワー最強だろうね。

正直シエルタワーは投資という観点で羨ましい。自分で住みたくはないけど(笑)

[298: 匿名さん]

立地がすべてなら、なぜ豊洲ツインタワーが人気ないのか。

[299: 豊洲在住者]

>296
なぜそう思われました？
とりあえず、このツールは便利そうだなぁ

[300: 周辺住民さん]

ミツメドオリ沿いだから

[301: 匿名さん]

298
シエルタワー以下の価格にすれば人気だったかもね。

[302: 豊洲在住者]

>295
シエルタワーは駅直結だし、眺望は良さそうだし、豊洲公園近いし、いいなぁと思ってました。分譲は上層階だし、あまり売出しを目にしないですが。
でも中身の評価があまり良さそうでないのかな？ 団地仕様ってどの程度なのですか？ ちょっとそのレベル感がわからない。

[303: 匿名]

人気じゃのぅ〜。

[304: 匿名さん]

302の豊洲在住者さん
高層部屋で売り出してる部屋がありますから是非内覧されて下さい。
立地が良くても、今の売り出し価格では釣り合わないことが分かります。

[305: 豊洲在住者]

>304
ほー今週末見に行ってみようかな〜 ちなみに、どこの仲介ですか？ 三井？
高そうだから、手は出なそうだけど、、、

[306: 豊洲在住者]

>300
豊洲はあまり充実してるとは思えないのですが、、必要最低限って感じ、あまり選択できない。その分、周辺へのアクセス良さでカバー。
吉祥寺は充実したなぁ。でも外へのアクセスが悪い。道は混んでるし、高速ICは遠いし。完結型の街。
新豊洲はさらに選択がせばまるかな。アクセスの良さも損なうか。その分得られるものに価値を感じないと辛いね。

[307: 匿名さん]

305
どうぞ
http://m.nomu.com/om/bn/R9042911?m=ph

[308: 匿名さん]

中途半端なプールなんかまじでいらねー。
金食い虫なだけだろ。

[309: 匿名さん]

ここも　そうだけど　豊洲の高層階に住んでて　レインボーも花火も富士山も見れない部屋はどうなのって感じ

[310: 匿名さん]

まぁ、他にも東京タワーとかスカイツリーとか都心ビューって選択もありますし
この場所の高層階なら何かしら見えるでしょ

[311: 匿名さん]

天体観測ドームってのもね。住民も普段使えるようにしたら、扱いになれ無い人が壊しちゃったりするよね。

使うのはイベントで操作する人がついたときでしょ。知識持った人を呼ぶにもお金もかかるし。

[312: 匿名さん]

共用施設いろいろあるみたいだけど集会室が見当たらない。

[313: 匿名]

駐車場多すぎでしょ。
機械式で維持費が高い上、空車率も高くなりそう。
足立ナンバーでもOKと車を持ち込む住人が何人いるかな。
品川ナンバーの晴海が羨ましい。

[314: 匿名さん]

デベのアイディア倒れって共用施設もあったりする。使われなくても維持にお金はかかるんだよね。

逆にラウンジは部外者がお見合いパーティとかを開催して、住民に迷惑かけるなんて事例もよくある。部外者と言っても住民が名義貸しして借りるんだけど。

[315: 匿名さん]

>313

設置率６割だから普通じゃないの。ここだと車ないと不便だし。


駐車場は多くても少なくてもデメリットがある。モデルルームに行ったときのアンケートで駐車場利用希望の有無は書かされるだろうから、その結果を契約前に確認して判断でしょ。あと、管理計画での想定稼働率も。

[316: 豊洲在住者]

307
ありがとうございますー
駅直結の最上階ですからこんなものですかね。向きと仕様を考えるとちょっと高い感じもしますが。高い、っていうか、この価格ならちょっと離れても違うものを得たくなる、って感じか、、

[317: 豊洲在住者]

「天体望遠鏡は管理費にはほとんど影響しないから、話題作りに持ってきただけだよ。湾岸は競争激しいからね。」ってのが、デベ勤務の兄弟の見解。

壊れて使われなくなるかなぁ。でも管理費にたいして影響与えないならいいか、くらいには思う。あとは、どれくらい屋上の占拠してるですかな。あまりでデカイと嫌。

[318: 匿名さん]

SKYZでなくどうしてシエルの話が上がってるのって感じですが。ついでにコメントしておくと、内覧して思ったのはシエルの仕様は分譲、UR賃貸共にかなり質素、というかしょぼい。駅直結ということで支持されているかと思うが、これが駅直結でなければ今頃ゴーストマンションになっていたかも。　入居開始直後しばらくは人気があり駐車場も空き待ちであったように聞いているが、特に震災後はマンション全戸において内壁亀裂が多数あり要修繕となり、また、退去者多数出て、それ以来、UR賃貸も空室が増え、中古分譲も同等の物件が￥1,000万近くダウンしたケースも出て、今では駐車場も常時空きスペース有りとなっている模様。
つまり、同様のことを書いている人がいたようだが、駅からの距離は重要であるものの、物件の仕様が3流であれば幾ら駅直結でも徒歩5分でも3流ってことですな。

[319: 匿名さん]

307
出てる金額は値引き前提とはいえ、新築時より高いなんてアホくさくてとても買う気がおきない。

新築時より高くなった中古を買う人って自分には理解できないな。

[320: 住まいに詳しい人]

望遠鏡は住民有志が「天文部」をつくって自主管理でしょ

最初は有志が講習を受けて、他の人が使う時に手伝えばいい
今の望遠鏡はコンピュータ制御だから
スマフォぐらい使えるなら誰でも操作可能だし

心配なのは保守管理の方
光学系はカビとかキズの問題があるからね
でも、1000世帯もいれば、たぶんセミプロみたいな人もいる
まず大丈夫

[321: 匿名さん]

晴海の三菱地所物件とここを検討しているが、この二つは区の違い、ゆりかもめの有無の違いはあれ、結構共通点がある。
どちらも環状2号に面しており地下鉄駅からは遠い。その代わり運河に面しているため眺望は良く、建物構造、設備などは申し分ない。しかし街の発展性は不透明で、資産価値を重視する向きには手を出しにくい。
価格は流石にこっちがだいぶ安いだろうが、むこうは一応都心3区だからと考えるとある程度は納得がいく。
ここを検討している方々は新豊洲と晴海のどっちが将来性があると思いますか？

[322: 匿名さん]

晴海は通勤バスがあるのでかなり心が動きましたが、スーパーが遠いのと小学校のグラウンドが土ではなかったので断念しました。

[323: 匿名さん]

321

新豊洲 vs 晴海　将来性について、晴海はより完成形が出来上がりつつあるのに対し新豊洲はまだ計画段階で未着手エリアが多い。故に、新豊洲の方が未知数なるも楽観的に言えば、周辺の状況/変化を横目で見つつより理想形を形成できるポテンシャルを持っている。
ブランド志向/プライド志向の人には中央区の晴海を選択する人が多いのではないかと思うが、それらの人は所詮価値観が異なるため、それらの人の意見はここでいう将来性を占う上では参考にし辛いし参考にならない。

結論は、中央区にこだわる人(江東区が苦手な人）にとっては晴海 > 新豊洲、それ以外の人にとっては正直将来性はNearly Equalと見る。

[324: 匿名]

晴海は東京の海の玄関ですからねー。
ますます発展する気がします。
ステイタスとしても、中央区で品川ナンバー、
新豊洲の売りは緑のようですが、あちらの公園はドラマ撮影のメッカ。
豊洲公園から運河越しに晴海の摩天楼を眺めてみて下さい。
勝負にならないですよ。
コンプレックスに弱い人は、無理してでも晴海へ。
庶民派は新豊洲へ。といった感じでしょうか。

[325: 匿名さん]

耐震性について質問ですが：

１）このマンションは制震＆免震のハイブリッドということですが、この耐震性ハイブリッド式とはいったいどういう意味？

２）制震＆免震であろうが、免震であろうが、制震であろうが、結局のところ首都直下型地震のように長周期型の横揺れでなく、縦揺れ（下から突き上げるような揺れ）に対しては、どの工法/耐震性が用いられていても無意味では？

３）ここのモデルルームが出てきたら、会場内で震度6強の時の制震＆免震の当マンションでの揺れ具合を体感できるコーナーでもあるといいねえ。（ここで希望しても意味ないか。。）

[326: 匿名さん]

321ですが、私も最初は晴海はもう余り発展の余地がないと思っていたのですが、オリンピック選手村用とされている東京都所有地が数十haもあるし、都心近くであれほどまとまった土地はない。これまでオリンピックのために使わずに残してきたが、今度落選すれば本腰入れて利活用を考えるのではないか。また、地所、三井で3棟のタワマンが並べばだいぶ変わるのではないかと考えていくと、晴海も以外とポテンシャルは有るかもと考えるわけです。
区の違いはこだわる人はこだわるでしょうね。私は気になりませんが。

[327: 匿名さん]

三菱の晴海もここも環状２号沿いじゃないよ。環２はもう一本西です。

[329: 豊洲在住者]

新豊洲と晴海を比べるんだなぁ、というのが純粋な驚き。
でも、中央区ってだけで高くなるし、私にはちょっと検討範囲外かな、、、昔から豊洲を選んでいる時点で、江東区だなんだ、ってのにあまり拘りはありません。「これから開発される」場所を、「安く」買いたい、って感じかも。

まあ敢えて比べると、大きく３点で新豊洲押しですかね。
・地下鉄駅から遠いといえど、ゆりかもめ５分
・新設されるシビックセンター、図書館など、公共施設が充実
・ほとんど手付かずの再開発地、だけど官民一体の開発計画

まぁ私は豊洲住民なので、そもそも豊洲エリアがいい！　豊洲公園がいい！ってのが一番の理由なんですけどね。

[332: 匿名さん]

まさか、湾岸限定で地震が来ると思ってる？

東北が震源で東京でも震度５だったのを忘れてないか？

東京で地震がきたら、２３区は壊滅だよ。
賃貸は倒壊。圧死。

[333: 匿名さん]

LRTが来たら、かなり便利なんじゃないか？
新橋まで５分になりそう。