ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[991: 匿名さん]

販売は売れる見込みのあるところを売りに出すってのが通例だから、即日完売はある意味できレース。人気不人気のバロメーターは総戸数に対する一期の販売戸数の割合。それにモデルルーム公開から販売開始までの期間。ずるずる遅れるのは見込み客が集まって無いってこと。

[992: 匿名さん]

今の進捗では、ルーセントの3棟が半分も売れないうちに、オアシスの販売が開始されることになる。

ルーセントの動きは最終的な値付けにもよるが、ルーセント1は1棟丸ごとガタガタ状態。ルーセント2は角部屋と上層階、その他一部を除き壊滅。一番食いつきのよいルーセント3でも2階〜6階辺りは厳しい。

どのぐらいの値付けになるかは分からないが、プラウド船橋の平均単価45万円よりも安いのは当然であり、平均平米単価を40〜43万円程にはしないと、［申込み証拠金］は払ったけれどキャンセルをするという人がかなり出そうである。

とりあえず申し込んだという人を含めても、余りにも人気がなく、一体このマンションはどうなってしまうのだろうか？

販売開始後の再値下げを待つか、キャンセル待ちを狙うかは各々の事情によるが、この物件は慌てず慎重にタイミングを待つのが一番よい。

顧客に高いと思われたら、全てが終わりであり今までの努力が水泡にに期す。

[993: 匿名さん]

ウェリス買う人はここの掲示板知らないんだろうなぁ。

[994: 匿名さん]

ウェリス買う人があまりここを見ていないのか、見ていて書き込みしないのか、それは何とも言えないが、買う人に見せたくない情報ばかりだと、見ていないといいなと思うのかな、営業さんは。

[995: 匿名さん]

値切り放題ですかね！？

[996: 匿名さん]

995
おのずと落ち着くべき所に落ち着く。
世間相場と需給関係で決まる。
値切り放題になるかも。

[997: 匿名さん]

大手デベは竣工までは値下げしないよ。早く売っても、引渡ぎりぎりで売れても、代金の決済は引渡時だから、早々と値下げするメリットはない。価格に対して唯一意思表示できるのは、要望書を出さないってこと。

[998: 匿名さん]

ここ、大手じゃないから。

[999: 匿名さん]

この状態では要望書を出さないのが正解だとおもう。
部屋を抑えてもライバルなんていない。値下げを待つ。

[1000: 匿名さん]

要望書出したら部屋を押さえるってのは公正取引規約違反だからできない。できるのは重ならないように営業努力するまで。人気で倍率がつくようならそれさえもできないけど。なので要望書出す意味って実は無い。

[1001: 匿名さん]

部屋を押さえますって営業が言ったのなら、嘘つきってことだから信用しちゃだめ。

[1002: 匿名さん]

要望書には何の効果もありません。

ウェリス稲毛のチラシ表面の右上を、マナコを大きくあけてよく読んで下さい。何と書いてありますか。このチラシの表面の右上をよく読んでから以下を読んで下さい。

要望書の数は、販売会社が売主に進捗を報告する際のデータとしては約にたちます。
他に効果はありません。
ましてや、買う側にとってのメリットなんて全くもって何もないのです。

自分自身が抽選に強いか否かの問題です。
例えば 2倍の競争率の室は、2倍の所が全部まとめて抽選されます。
要望書の人が1番、二番目に申し込んだ人が2番になります。
当たる確率はともに50%です。

結論をいうと、後から申し込みをした人も、要望書を先に出した人も当たる確率は全く同じの50%なのです。
後から申し込みをした人の当たる確率が50%ということは、要望書を先に出す意味が全くないのです。

要望書を出せば、当たる確率が高くなる訳ではないことを理解いただけましたか。

どんなに超不人気物件でも、必ず倍率が2倍以上の室が出てくるものです。
倍率2倍以上の室が一つもなかったら、超不人気物件以下ですね。

[1003: 匿名さん]

>1002

人気と言われている新船橋のプラウドでも平均倍率は１倍台。かなりの部屋が２倍で無いってこと。

[1004: 匿名さん]

要望書を集めるのは、その結果を見て期分け販売するときの販売住戸を決めるのと、人気のある部屋がでたり、逆に人気の無い部屋が出ないよう予定価格を見直して部屋ごとに販売価格を調整するため。NHKのマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。

要は単なる購入希望アンケートに過ぎない。

[1005: 匿名さん]

営業は、『要望書を出して下されば部屋を押さえます』なんてことは絶対に言いません。

法律違反になるからです。
但し、お客が『勝手に室を押さえることが出来た』と勘違いすることに対しては、何ら違法ではありません。

法律に違反しない範囲で上手に説明し、『要望書を出させる』と、営業にとっては一応のポイントにはなります。

[1006: 匿名さん]

>1005

それが平気で言うんだよ。違法性を認識して無いみたい。

それにちゃんと要望書の意味を説明した上で、提出を求めることができる営業って稀。

[1007: 匿名さん]

1006

ちゃんと録音機を持って営業の説明を聞いた？
後々の証拠として残しておきましょう。
録音機は、言った、言わない、になるから営業と対峙する時は必須ですよ。

[1008: 匿名さん]

録音してどうするの。そう言われたのに抽選で外れたといって証拠を提示しても、違法行為は無効にされるだけ。

言った言わないになるのを防ぐために録音するのはいいことだけど。ただ、後から聞きなおして確認するのって結構手間だよ。判断するために重要なことは書面で確認でしょ。

[1009: 匿名さん]

全てを書面化はできない。

営業とのやり取りは必ず録音すること。
もしくは、途中から『今、録音してますけど間違いないですね！』と言質をとること。
基本中の基本。

家電でも、車の購入交渉でも非常に有効。
実行してから再度投稿されたし。

[1010: 匿名さん]

上手く営業のフライングを引き出しすのもテクニック。
マンションも叩き売りになれば有効。

[1011: 匿名さん]

1009さん、なるほど納得です。さらに録音している事を嫌がるような営業なら、信用出来ません。

[1012: 匿名さん]

マンションの購入で面倒だと言っていると、必ずというほど失敗する。マメでない人は不動産取引には向かない。

[1013: 匿名さん]

1001さんは、極めて賢明です。
担当営業は、信用できる人に替えてもらえます。

[1014: 匿名さん]

失礼しました。
1011さんへの間違いです。

[1015: 匿名さん]

要望書が、ほとんど集まっていないようです。
マジで、このウェリス稲毛はどうなるのだろう。
大変に心配です。
大量の売れ残りでもって、あの極めて有名な第2の「磯子」になりそう。

今までに、要望書を出してしまった数少ない少数の人の悲劇の始まりでしょうか！
でも、「申し込み証拠金」はキャンセルしても全額戻ってきます。冷静に最終判断をしましょう。
自分自身の貴重なお金をつぎ込むのです。
クールに、そしてクールに、最終判断はよりクールに行いましょう。

繰り返します、「申し込み証拠金」はキャンセルしても返ってきます。自分自身で納得が出来なかったら、勇気を持ってキャンセルしましょう。
貴方の永き人生を、「幸せに活き活きと生きるために」！

[1016: 匿名さん]

>1015

何か勘違いしていない。要望書って、申し込みでないし、それ以前の登録でもない。様子を見て登録しないって選択肢もあるんだよ。

[1017: 匿名さん]

だから「要望書」を出して「申し込み証拠金」を納めてもキャンセルすれば「申し込み証拠金」は全額戻ってくるということ！

冷静かつ、クールにそしてクールに考え判断すれば良い。貴方が顧客なの、納得出来なかったらキャンセルしましょう‼

[1018: 匿名さん]

勇気が大事なのです！

「申し込み証拠金」を支払った後にキャンセルしても「申し込み証拠金」は返ってきます。

「もう二度と同じような物件は出ないのでは」と考えるのだけは辞めましょう。このような考えに至るのが最も危険なのです。

[1019: 匿名さん]

値下げして安くなっても買いたくない。
住めた環境ではない。

[1020: 匿名さん]

1019
ごもっともです。
確かに、あの環境で子育てを考えると住めませんね。
でも、あえて聞きます。3月上旬に決まる「売出し価格」から30%引きになったらどうしますか？

[1021: 匿名さん]

30％引きでも手を出しません。一人で住むには自分が我慢すればいい事ですけど、大事な家族には大変な思いはさせたくないのが心情です。

[1022: 匿名さん]

確かに、ファミリーが住む環境としては不適切ですね。

[1023: 匿名さん]

何この自作自演は・・・

[1024: 匿名さん]

夜間の高架下は、男でも歩く気にはなれません。

[1025: 匿名さん]

プラウド船橋に保育園の書き込みがありました。
稲毛はどうなんでしょうか？
http://www.city.funabashi.chiba.jp/kodomo/hoikuen/0004/p023037.html

[1026: 匿名さん]

地元の反対住民でしょ。

[1027: 匿名さん]

No.1023さんは、なぜ自作自演というのだろうか？
なぜ、どういう目的で『何この自作自演は・・・』と書き込んだのだろうか？匿名さんとあるが、実際にはどういう立ち位置の方なのだろうか？スゴく興味が湧いてきました。

[1028: 匿名さん]

チラシ見たけど、ゲストルームなどの共用施設の写真は充実してるが、普段使うところの情報が不十分だよな。

[1029: 匿名さん]

>1028

ある程度興味持たせて、あとはモデルルームに着てねって作戦。資料請求してもたいした情報は送ってこないよ。モデルルームきませんかって電話がくるだけ。ここに限った話しじゃないけど。

[1030: 匿名さん]

きっと値引きは10万単位。新車の値引きぐらいになるでしょう。

[1031: 匿名さん]

一般公開をジリジリ先延ばししてるようですが、価格設定に苦慮してるのか。100万単位で下げてくれないと、難しいですね。

[1032: 匿名さん]

最低でも10%は下げないと、大量に売れ残るでしょう。

[1033: 匿名さん]

年初に対して２００万程度の値下げとなると思いますが、それで十分かというところですね。ところで皆さん新しいスレにはいかないのですか？

[1034: 匿名さん]

予告広告
本広告を行い取引きを開始するまでは、契約又は予約の申込みに一切応じられません。
また、申込順位の確保に関する措置は講じられません。
(販売予定時期/平成25年3月上旬)

これが、チラシの表面の右上に横書きで記載されています。
分かりやすく表現すると次のようになります。
1.正式に価格や販売開始日等を公表するまでは、予約は一切受付けられません。

2.当然、契約はできません。

3.申込み順位については一切応じられません。よって、正式発売後に同じ部屋に複数の申込みがあれば抽選を行います。

4.【要望書】は単なるアンケートにすぎないので、提出しても【何の約にも立たちません】当然、これでもって物件を確保することは一切できません。となります。

よって、【要望書】については単なるアンケートにすぎないので、正式発売日以降に申込みをすればよい訳であり、複数の方々が投稿されているとおり、出さない方が賢明です。売主と販売会社は【要望書】でもって売出し価格の当たりを付けるのです。誰も【要望書】を出さなければ買う側にとって有利に展開します。逆に【要望書】が沢山出れば売主に有利になります。

正式発売後、購入を希望し万が一抽選になったとし、当選すれば［申込み証拠金］を納めます。

また、この時点でキャンセルをした場合は［申込み証拠金］については全額戻ってきます。

特に気を付けなければならないのは［手付け金］です。
［手付け金］については、［申込み証拠金］とは違い、一旦支払えばキャンセルをすると1円も戻ってきません。【重要事項説明】から【ローン説明】へと繋がる一連の作業を慎重に進めるのが極めて大切です。

不明な箇所は、納得できるまでしっかりと質問しましょう。返事や説明は口頭になるので、必ず録音機を持参しましょう。販売会社によっては、設備等について業者に丸投げをし、後で大揉めになる場合があります。言葉ではなく、極力その場で署名捺印をしてもらいましょう(サインだけは必ずもらいましょう)。

そして、本物件のローン支払い計画をはじめとする一連のチェック作業があります。
長期金利の動向予測、
勤める会社の長期業績予測、
今後の昇給予測、
ボーナスの長期予測(ボーナスが無くなったことも含め、支払い計画を立てること)、
転勤の可能性、
自分自身と家族の健康状態(万が一自分自身や家族が重い疾病にかかったり、障害者になった場合の資金面での具体的な対策を含む)、
親の介護等に必要な資金計画や交通費、
子弟の大学(大学院)卒業までの資金計画、
等々を再度手堅く検証することが大切です。
万が一、自分自身が経済的に破綻した場合の具体的な対策も考えておきましょう。手付け金を支払う前に、家族皆んなで再度よく検討しましょう。収入は控えめに、支出は多めに計算しましょう(普通の人は逆に、収入は多めに支出は少なめに計算してしまうものなのです、人間とはそういうものなのです、注意しましょう)。

マンションの販売においては、［手付け金］を支払った後にキャンセルし［手付け金］を放棄する人が若干ではありますが出てきます。
先のことをよく読み込まず［手付け金］を支払って、こういう事態にならないよう十分に注意しましょう。

［手付け金］は3500万円の物件ならば350万円と極めて高額です。

もし、購入し登記完了後に未入居中古物件として売出した場合の価格が知りたければ、販売会社と地元の不動産会社の双方に聴いてみましょう。
教えてくれます。この双方の価格に余り差がなければ、《良心的な営業担当》と言えます。

[1035: 匿名さん]

>1033

気になるのなら、新しいスレ立てれば。

1000越えても新しいスレに移行してくださいってメッセージが表示されないよね。1000を目安にって制限なくなったのかな？

[1036: 匿名さん]

何この長文。どんだけ暇人なんだ。

[1037: 匿名さん]

可能性はかなり高いのですが「完売が出来ず」止むを得ず行う「大幅値引き」は、次の二つの手法で行われると推測します。

1.数百万円単位のオプションサー
ビス。
以下はその内容
全室の二重窓化無償提供
オプション家具の無償提供
全室の高級カーテン無償提供
高級絨毯の無償提供
革張り高級ソファ無償提供
30万円クラスの高級食卓、革張
り椅子無償提供
全室エアコン無償提供
55インチテレビ、冷蔵庫、全自
動乾燥洗濯機無償提供
テレビ録画器の無償提供
プロジェクターの無償提供
空気清浄機、除湿機、加湿機の
無償提供
PC&プリンター無償提供、無線
LAN環境無償提供
光月額の長期超お得契約
ベランダの敷設タイル無償提供
高級一眼レフカメラの無償提供
ビデオカメラの無償提供
海外旅行券の無償提供
高級レストランの利用券の無償
提供
ガソリン1000リットル相当の金
額券無償提供
新聞購読代金の長期無償提供
高級ベッドの無償提供
羽毛布団や高級毛布の無償提供
シーツ、まくら、羽毛枕の無償
提供
全照明のLED化無償提供
全室の照明器具無償提供
デパート商品券、図書券、コン
ビニ券等の無償提供
「これらの中から自由にお選び下さい」となる。
但し、法規違反をしない範囲で行われる。

2.ルーセントよりもオアシスを安くする、グロウは更に安くする。

根拠あるいは理由
オアシスやグロウは駅から遠い
ので安くした。
ルーセントと比べ形だけ若干グ
レードを変える［形だけ落とす
ので実質的な中身は落ちない］
但し、法規違反をしない範囲で行われる。

1.の可能性が高い。
2.は、ルーセントの販売が極めて
悪く、計画を大幅に下回った場
合には可能性あり。

[1038: 匿名さん]

>1035
もう新しいの立ってるよ。
だからメッセージが出なくなったんじゃない？

[1039: 匿名さん]

このスレでいけるならこのままのほうが良いです。

[1040: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。