ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[860: 匿名さん]

856

稲毛って何県かわからなかったよ。(最近まで)

あと、千葉ナンバーはマナー悪いのが多いけど、どの辺まで千葉ナンバーなんだろう。

[861: 匿名さん]

>856

都内在住です。
稲毛は鼻毛のイメージがして嫌ではないですか？

[862: 匿名さん]

860と861は「乳児園」の予備校へ通い、マナーのお勉強からスタートですね。稲毛のマンションの検討は、「乳児園」を卒園したらまたどうぞ。

[863: 匿名さん]

>859
貰えないと検討出来ないと言っても、メモしか許されませんでしたよ。それも自分でメモする形で。年収800万円程度だと買えない客と判断されるのでしょうか。いずれにしても今はモデルルームに行く意味はないですね。売る側の実験台にされるだけですから。

[864: 匿名さん]

863さん
そこまで、ガードするとなると、いよいよ大幅値下げでしょう。

[865: 匿名さん]

863さん
本当そうですね。
最後のアンケート、本当にどちらが良いかとか分からなかったからチェックしていなかったら「とりあえずでも書いてくれないと困る。」ですって。
キッチンの高さとか風呂の形とか、見学した結果買いたくなったなら想像できたかもしれないけど、意欲下がったのでどうでもよかった。

[866: 匿名さん]

863さん

年収800万程度って、十分じゃないですか。ここの購買層ってそれぐらいが当たり前なんですかね？年齢にもよるかもしれませんが…。

[867: 匿名さん]

千葉ナンバーは銚子、佐倉、東金、大網などなど

[868: 匿名さん]

他のスレッドに稲毛女子校の横にマンションが建つ予定と言うことで、どんな感じか見てきました。
入り口から大通り沿いで駅まで約10分ですね。奥から出ることを考えたら１５分か？
奥行きが深く、規模も大きそう。
立地がよさげ。どちらを向いても日当たりは良好に見える。何しろ東口側というのがいい。小仲台は何かにつけて充実している。活気もある。いざとなればバス停が目の前にあるので乗ればいい。殆どの経路が通るからまあ便利かな。
まだ先の話で具体化はこれからでしょうけど、デベがよさげなので３年待ってこちらにしようかと思う。
その頃には頭金も増えているでしょう。駐車場も２．５ｔもOKでしょう。
工場跡地ではないので、周辺への配慮もきちんとするしょう。
因みにデベはハセコとミツイでしたね。一流デベだから周辺住民とは上手くやると思いますね。

ということで、こちらの怪しげな二流デベからはさよならします。では、皆さん頑張って。。バイバイ。。

[869: 購入検討中さん]

ルーセントⅡの８階～１３階で検討しています。

中古価格の下落率を小さく抑えることができるのは、やはり上層階でしょうか。
それとも８～１３階程度ではあまり変わらないでしょうか。。

詳しい方いらっしゃいましたら、教えてください。

当方、子供の小さい１０年ほどは駅近に住んで、
また頭金を貯めて住替えを考えています。

[870: 匿名さん]

868さんの書いた物件、ちょっと興味があります。ここと比較検討のため調べる価値がありそうです。

[871: 匿名さん]

863、865、866、各位
「ウェリス稲毛」を購入する人の年収は、500〜800万円程です。ボリュームゾーンの年収が、この範囲にあります。
では、ミニマムはというと400万円であり、上は2000万円を超えます。

500万円以下は僅かですが、2000万円近辺から上は全所帯の7〜8%ぐらいはいます。年令は30歳から45歳がボリュームゾーンです。年収2000万円クラスは50代に集中します。60代の2000万円クラスは1〜2%ぐらいです。よって年収800万円クラスは、ボリュームゾーンの上位にあり、正規サラリーマンであれば、金融機関としても非常に安心感を持ちます。

不動産の販売会社［ウェリス稲毛の場合は住友不動産販売］は、顧客の年収で差別はしません。彼等のノルマは通常1戸でも多く売ることにあり、差別をしているような余裕はまずありません(一部ローンの相談にのることはあります)。ローンの審査をするのは金融機関であり、サラリーマンの場合、頭金が物件価格の20%に達していれば年収600〜700万円クラスで30歳〜40歳は一発合格です。

ローン審査で難しいのは、サラリーマンでなく、年収が多くとも年により変動が大きく、収入が安定的ではない職種の人です。

現在は、どうも販売会社に積極性がなく、「必ず買います」という人と「キャッシュ購入者」に対し力を入れているようです。マンション価格の正式発表を控え、微妙な状態にあるのでしょう。

[872: 匿名さん]

869さんへ
買い替えを考えていらっしゃるならば、この物件はやめるべきです。平米単価が高めで、駐車場が71%しかないマンションはかなり値下げをしないと、10年後の中古販売は厳しくなります。

中古マンションを買う側になって考えればよく分かります。今後10年間で頭金を増やすべきです。この物件は、買い替えに向かない代表モデル的なマンションです。但し貴方が収入に余裕があり、20%程の値下がりは織り込み済みならば話しは別です。ここは買わないのが1番です。

[873: 購入検討中さん]

千葉女子の隣の現場を私も見ましたが、徒歩13～14分はありそうでした。
10分以内ならかなり惹かれますが、悩みます。

[874: 匿名さん]

稲毛付近は朝や中がうようよしてます。
もちろん、富裕層のマンション購入者も出てるようです。

[875: 匿名さん]

千葉女子までの道を歩きました。あの通りなら稲毛が文教地区というのもわかります。電柱の埋設された広い道路でした。駅から距離がありますが環境は良い。何を取るかですね。

[876: 匿名]

869
中古の下落率は価格差によります。
前に大きく遮る建物がなければ、価格差は僅かでしょうから、新築時の価格差によります。
新築時の価格差はデベロッパの販売戦略やねつけの仕方次第でさまざまです。
9階と10階の価格差が10万円の物件もあれば、100万円の価格差はのものもあります。ですから、ウェリスの価格差が幾らかによります。
10万円の価格差なら高ければ高い程いいと思いますが、20万円以上の差があれば微妙なとこですね。

[877: 匿名さん]

あと少し待って千葉女子横のマンション購入に決めました。
立地、周辺環境、アクセス、デベが断然こちらの方が良い。
ウェリス買ったら一生後悔してしまいそう。

[878: 875です]

877さん
おっしゃる通りですが、駅近の一点で迷います。
向こうの詳細がわかるまで待とうと思っています。

[879: 匿名さん]

877さん
デベと総戸数と駐車場率を教えて下さい。

[880: 匿名さん]

入札には地元を含む業者が数社参加した模様であるが、三井不動産関連業者が落札、長谷工コーポレーションが建設工事を請け負うことになった。
　工事概要は年内から年初めにかけて解体工事を終えて、来年3月15日に本工事に着手、平成27年1月に完成する予定だ。

解体された宿舎跡地にマンション建設 　建築確認はまだ取っていないが、マンション建設計画は、敷地面積1万2千474・52平方メートルに建築面積は4千184・52平方メートル、述べ床面積は3万331・83平方メートル。地上12階、地価１階の建物の計画。残り３分の２の敷地面積には戸建て分譲住宅を建設する構想があるようだ。

デベは超一流。

[881: 匿名さん]

文教地区はちなみに、東口の小仲台側である。
ウェリス側はちょっと違う…。

[882: 匿名さん]

880
ハセコか。。。う～ん。

[883: 匿名さん]

880さん
早速ありがとうございます。
約300戸規模ですね。
長谷工物件には良いものも沢山あります。
駐車場情報が知りたいです。
まだ無理ですよね。

[884: 匿名さん]

平米単価が高いと如実に変化する。

テレビでも取り上げられた超人気物件の、プラウド船橋において、平米単価の高い部屋が苦戦中とのこと。
やはり、顧客は馬鹿じゃない。
詳しくは、プラウド船橋の書き込みを見て下さい。

平米単価が高くとも人気があるのは、プラウド船橋もウェリス稲毛も角部屋の希少物件のみ。

[885: 匿名さん]

プラウド船橋の検討板みたけど、

「残念ながら、今日要望書を南向きの3LDK・81m2で出そうとしましたが、角部屋以外も、ほぼ全部既に要望書は入っているみたいです。」

これの事？

[886: 匿名]

高層階は外にでるのがめんどくさくなります

低層階のほうが便利ですよ

[887: 匿名さん]

今日稲毛の女子校の隣まで行ってみた。
確かに一流デベ。
それよりもなにも稲毛の東口からの通り道の雰囲気が全く違う。
華やかだし、コンビニもあるし沢山食い物屋もある。偶然だけどピザハットがあることも判った。
確かにちょっと遠いかもしれないけど、毎日の会社帰りのことを考えたら、殺風景なウェリスの帰り道より断然にいい。
でも時期をみるとここと比較検討している時期はないかも。
女子校横のマンション売り出しの時にはウェリスは販売終了していると思うから、どちらかを諦めるしかない。

それで考えたんだけど、ウェリスのピザ釜って食べたいときに１家族のためにピザ作れるのかな？
多分イベントでしか作らないような気がするから、食べたいときにピザハットに寄れるというメリットの方が大きいかも。
それからウェリス内にコンビニがあるけど、町のコンビニと同じようにはならないと思うけど、どう思う？
ウェリスのコンビニはフランチャイズ方式なのかな？
どういう品物をどういうように売るのか全く見当着かないんだけどね。一般のコンビニは売れ残りは返品処理すると損失になるから、マーケットに応じた仕入れをするからね。毎日決まった時間に決まったものが決まった量売れるなんてあり得ない気がする。本当にコンビニエンスを目指すとなると大変なことになりそう。
ウェリスのコンビニに行ったら品物が無くて、マルエツの通りまで出てローソンに行くなんてことにならないのかな？

[888: 匿名さん]

駅までウェリスの2倍かかるけど治安は千葉女隣マンションの方がいいと思う。学区になるであろう小中台小学校までの道のりは広めの歩道が確立されており登校途中にある公園＆グラウンドのすぐ側には交番もある。価格次第ってのもあるんだろうけどこっちは結構な確立で完売すんじゃないかな。

[889: 匿名さん]

今までウェリス周辺しか歩かなかったので、稲毛が文教地区だというのがピンと来ませんでしたが、今回千葉女子まで歩いて、小仲台側は確かに文教地区だと実感。稲毛東側と全く違うことに愕然としています。道路は広いし電柱も無い。毎日の通勤通学を考えても、距離より環境が大事かなと思えて来ました。

[890: 匿名さん]

889さんに同意です。
やはり環境だと私も思いました。
大抵の人は一生住むところですからね。

[891: 匿名さん]

千葉附まで歩けますか？

[892: 匿名さん]

仕事で疲れ、怒られ、駅からマンションの自宅までの家路。
ラブホ、葬儀屋、お寺、納骨堂を横目に帰宅。
毎日これの繰り返し。耐えられません。

[893: 匿名さん]

ウェリスに帰るのに環境を考えるなら、駅前から東京方面にバス通りを直進すればいいのです。
電柱も無いし、TSUTAYAにも寄れます。
ただ遠回り、駅近という利点がなくなりますが。

[894: 匿名さん]

>893
そういう問題じゃないんだな。

[895: 匿名さん]

稲毛、金づちで大学生を襲う。
まじ、治安悪すぎ。

[896: 匿名さん]

文教地区（笑）

[897: 匿名さん]

「平米単価」だけは、必ず計算してからマンションを買いましょう。

多くの皆さんは、節約を心がけコツコツと頭金を貯め、その貴重なお金でマンションを買います。

貴重なお金で買うのです。
最低限、自分自身が検討している部屋の「平米単価」だけは確認しておきましょう。

「平米単価」の計算方法は簡単です。
貴方が検討中の部屋の「価格」を「平米」(ヘイベイ)で割れば出ます。
3750万円の75平米の部屋の場合は、
3750万円÷75＝50万円
この部屋の「平米単価」は50万円になります。

「平米単価」は、比較対象物件を用意し、比べてみると理解しやすいといえます。
例えば、新船場の分譲総戸数1500戸の「プラウド船橋」の「平均平米単価」は約45万円です。現在比較するとすれば、このマンションを一つの参考にするとよいでしょう。

マンションは、普通の人の買い物としては極めて高額な商品です。
しかし、以外なことにマンションを買った人も検討中の人も含め、その物件の「平米単価」がよく分かっていない人が沢山います。

私の買ったマンションは「平米単価何万円です」と即答できない人が多く、「平米単価」の計算を全くしていない人も、なぜか以外と多いという事実があります。

重複しますが、貴重なお金で買うマンションです。「平米単価」を自分で意識し、計算してから購入しましょう。

もし、自分が買おうと思っている部屋の「平米単価」が高いと思ったら、必ず担当営業に質問しましょう。自分が納得でき、そして的確で妥当な回答が得られるまでしっかりと質問しましょう。

【このしっかりと納得できるまで質問をすることが1番大切です】
【そして、もし納得できる回答が得られなかったら買うのはやめましょう】

「平米単価」は3.3倍すると「坪単価」になります。
「平米単価」が50万円のマンションの「坪単価」は、
50万円×3.3＝165万円です。
「平米単価」が45万円のマンションの「坪単価」は、
45万円×3.3＝148万5千円です。

同じ「平米」の部屋が1階から14階まで14部屋あれば、1階から14階までの価格を全部足し、14で割れば「平均価格」が計算できます。
この「平均価格」を「平米」で割れば、その部屋の1階から14階までの「平均平米単価」が計算できます。

【これらの計算の手間を惜しんではいけません】
事実と自分の気持ちを、素直に自分自身で見つめましょう。【高過ぎる買い物をしてはいけません。後で後悔します】
以上です。

[898: 匿名さん]

海側の部屋は完全に真西向きですね。
冬は太陽があたるんでしょうか？
ずっと寒い部屋になってしまいそうな…

[899: 匿名さん]

ウェリス稲毛の南東方向には、かなり高い確立で大型マンションが建ちます。

GoogleマップやGoogleアースででも確認してみて下さい。
稲毛駅方向の南東には、お寺と社宅と駐車場があります。
お寺は除くとしても、複数の社宅と駐車場をまとめれば、40階建てクラスの超高層マンションの建設も可能です。

もし、超高層もしくは高層マンションが建てば、南東方向の広々とした眺望は完全に消え去ります。

ウェリス稲毛の東側にある、マルエツの隣りの「アクアフォレスタ稲毛」は販売当初から一昨年までは人気があり、中古価格も安定高値を維持していました。

しかし、ウェリス稲毛の建設が決まるやいなや、眺望が失われることとなり中古価格も大きく下落しました。

ウェリス稲毛も、近い将来南東側に建つマンションにより眺望が失われ、中古価格が大きく下落する確率は高いのです。

西側方向についても、地上げ買収でもあれば、その眺望は奪われる可能性があります。

マンションの眺望とは、このように極めて「ハカナイ」ものであることを ヨ〜ク 理解しておきましょう。

[900: 匿名さん]

899さん、ないない。

そんなの気にしてたらどこも買えません。

[901: 匿名さん]

>899
一方、新船橋の某物件ならそのような心配はありません。
鉄塔の間近にコの字型マンション5棟を密集させて建てるという前例のない方法により、眺望がこれ以上失われるリスクを最小限に抑えているからです。

[902: 匿名さん]

立地の大部分が工業地域だから、住環境を求めちゃダメでしょ。高さ制限も日影規制も、住居系地域とは扱いが違う。そういうのは承知の上でないと。新船橋も一緒だけど。

[903: 匿名さん]

900さんは『そんの気にしてたらどこも買えません』とおっしゃっています。ということは、眺望が良いからという理由でマンションは「ヤハリ買えない」ということになりますね。眺望の保証はないのです。「重要事項説明書」にもそう記載されるはずです。

[904: 匿名さん]

1階狙いだからどーでもいい。

[905: 匿名さん]

ウェリスはやめた方がいい。
お金に余裕のある人が買えばいい。

自分は余裕があってもまず買わないが。

とスレを全部読んで思いました。

[906: 匿名さん]

ここ、工場跡地だよね。

[907: 匿名さん]

898さんへ

冬の午前中は寒いです。日は正午過ぎから日没まで当たります。ずっと寒い訳ではありません。

夏は午後3時頃から夕方7時頃の日没まで、強烈な日射しが部屋の奥深くまで差し込みます。特に日没時は北西方向の地平線近くから、部屋の天井に向け下から上へと照りつけます。

夜については、冬の温かさはすぐに消え去りますが、夏の照りつけの熱は午後9時頃まで残ります。葦簾(よしず)が欲しくなります。

[908: 匿名さん]

休日なのにご苦労様です。