ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[841: 匿名さん]

長谷工はコストダウンに長けているけど安普請で施工トラブルが多くて有名。安かろう悪かろうじゃね。長谷工にならなかったのはメリットのほうが多いかな。

[843: 匿名さん]

>835
この立地、この駐車場スペック、この総戸数で竣工後1年以内の完売なら健闘したと言ってもいいんじゃ？
自分の予想は3年…もうちょっとかなと予想してるけど。

[844: 匿名さん]

長谷工となぜ切れたのか、大成となぜ組んだのか、ちょっと知りたいところです。値切ったのでしょうか。

[848: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、なぜ平米当たりの分譲価格が高すぎるとの批判を受けるのか。

「プラウド船橋」との比較はともかく、ベンチマークとしてのよりどころがないと、その要因も絞り込めない。よって、比較をしながら分析をしてみた。

1.用地の取得価格
「プラウド船橋」は地盤が弱い。「ウェリス稲毛」の地盤は強いとはいえないものの弱くはない。
「ウェリス稲毛」は敷地の20%以上を崖地が占める。
更に三角形で一方通行路で閉じ込められている。
東京駅からの距離は新船橋の約1.5倍である。
これらの事実からみて、マンション売主の用地取得平米単価は、「ウェリス稲毛」の方が多少なりとも安価であるものと推測できる。

2.駐車場コスト
駐車場のカバー率は「プラウド船橋」が約84%、「ウェリス稲毛」は約71%である。
駐車場の2階以上の荷重基準は、車両総重量において「プラウド船橋」が2.5トン、「ウェリス稲毛」は2トンのものである。
自走式駐車場のメーカーは約38社で組織されているが、荷重の基準は全て車両総重量のみとなっている。カバー率及び車両総重量基準の両面からみて、明らかに「ウェリス稲毛」の方がコストは低いものといえる。

3.マンションのセキュリティ基準面でのコスト
「プラウド船橋」は駐車場の出入り口が高速自動シャッター方式であり、自転車置場を含め外部とは完全に遮断されている。「ウェリス稲毛」は、高速自動シャッター方式ではなく、駐車場や自転車置場についても外部からは完全に遮断されていない。
よって「ウェリス稲毛」の方が低コストであるといえる。

後は基礎工事、建物自体、設備、内装面等の違いとなるが、物件説明書等で比較しても大きな違いはないものと思われる。

結論
以上の比較検証においては、「プラウド船橋」の方が平米単価は高くなるものといえる。
しかしながら、価格の正式な発表はないものの「ウェリス稲毛」は、巷間ウワサになっている平米単価が「プラウド船橋」よりも約10%高いとの批判を受けている。

上記 事実からみて、平米単価は「ウェリス稲毛」の方が安くなるものと思われる。よって、「ウェリス稲毛」の価格が高いとの顧客サイドの批判は当然のことといえる【但し「ウェリス稲毛」の価格は、まだ正式発表ではないため、現時点において高いと結論づけることはできない】

推測される要因
・用地取得が高すぎた。
・企業体質自体が高コストである。
・販売管理費がかかりすぎている。
・一つひとつの細かなコスト管理に弱さがあり、その積み重ねにおいて高コストに陥った。
・「ウェリス稲毛」の売主が「プラウド船橋」よりも、過度に利益を求めようとしている。
以上

[849: 購入検討中さん]

ひで〜推測だな。
こんなレポートだと学生でも赤点だと思うよ。

小難しく話しないで、
まだ価格わからないから高くない（笑）でいいじゃん。

[850: 匿名さん]

予定であっても普通は価格表って渡されるものだけど、住友の場合はくれない場合がほとんどだから、要注意。挙句、メモしろとか言われる。

[851: 匿名さん]

848さんの推測される要因の中でも、コスト管理の弱さ、その積み重ねは大きいと思います。緑の豊かさを売りにするはずだった擁壁がもろくて、補強工事に多額の費用を注ぎ込む事になったのも、売主の想定外だったのかもしれません。擁壁部分を千葉市に寄付してしまえば、ウェリスの管理組合の将来の心配の種が減ると思うのですが、そんなことは不可能でしょうか。

[852: 匿名さん]

モデルルームを見学する際に、マンションの全敷地に占める崖の割合を、数字で何平米で何%と具体的に聞く。

そして、崖について補強工事の方法等を聞く。
＊いつ行うのか？
＊元請でなく実際に作業をする業者名？
＊実際に作業をする業者の過去の工事履歴？
＊具体的な工法？
＊使用する具体的な資材名？
＊補強工事図面の閲覧はできますか？
＊補強工事の総費用？
＊補強工事に不備があった際の補償の範囲、期間？
＊崖崩れに対し、管理組合が保険をかけられるのか？
＊主たる売主のNTT都市開発は、いつまでどう保証してくれるのか？
＊重要事項説明書には、崖についてどう記載されているのか？

全部の即答は無理でしょうが、質問への対応如何で「NTT都市開発」と「住友不動産販売」両社の誠意を判断できます。

[853: 匿名さん]

「ウェリス稲毛」対「プラウド船橋」の価格。

ウェリス稲毛は「基本事項の発表」時において、坪単価は160〜170万円と発表している。
平米単価では約48〜約52万円になる。
48万円と52万円の中心は50万円である。

プラウド船橋は、坪単価の平均は約150万円とコメントしている。
平米単価では平均約45万円になる。

価格の比較は、この「ウェリス稲毛」の50万円と「プラウド船橋」の45万円が基軸となりサワガレテいる。
その差は「ウェリス稲毛」のほうが10%高いということになる。

[854: 匿名さん]

ユトリシアとの比較もお願いします。

[855: 匿名さん]

「ユトリシア」は、MIMOMI Airport経由でご案内いたします。
只今、チケットをご用意いたしますので、しばらくお待ち下さい。但し、現地到着後行われる入国審査で、お断りさせていただく可能性もございます。お客様ご自身で、品位品格をチェックされた後ご搭乗下さい。ユートピア「ユトリシア」は選ばれたお客様のみが、別世界の時をお過ごしいただく空間でございます。予めご理解の上お手続き下さいますようお願い申し上げます。

[856: 匿名さん]

船橋 VS 稲毛

地名聞いて浮かぶイメージは、船橋＝ギャンブル・ラブホ　

稲毛＝文教地区　　あくまで個人のイメージね。

[857: 匿名さん]

そういえば、ウェリスとユトリシアは売主がかぶってますね。

[858: 匿名さん]

ギャンブルといえば、新船橋よりは稲毛のほうがパチンコ屋は多いなぁ〜。韓国では2011年にパチンコが全面的に禁止になったけど、日本はいつまで出来るのかな〜？やれるうちに稲毛駅前で楽しんでおこ〜と。マンションの新船橋VS稲毛は、子供の教育を考えたら→稲毛［渋谷幕張中等部もしくは県立千葉高附属中等部から東大法学部→キャリア官僚］、物件の資産価値を考えたら→新船橋となりますでしょうね。

[859: 匿名さん]

850さんへ
価格表は、「前向きに検討している」、「来週にでも要望書を出したいので」といえば必ずもらえます。内々に配るのは、この配布中の価格表からいくら引き下げるかが決まるまでは、ヤタラと配る訳にはいかないからでしょう。

[860: 匿名さん]

856

稲毛って何県かわからなかったよ。(最近まで)

あと、千葉ナンバーはマナー悪いのが多いけど、どの辺まで千葉ナンバーなんだろう。

[861: 匿名さん]

>856

都内在住です。
稲毛は鼻毛のイメージがして嫌ではないですか？

[862: 匿名さん]

860と861は「乳児園」の予備校へ通い、マナーのお勉強からスタートですね。稲毛のマンションの検討は、「乳児園」を卒園したらまたどうぞ。

[863: 匿名さん]

>859
貰えないと検討出来ないと言っても、メモしか許されませんでしたよ。それも自分でメモする形で。年収800万円程度だと買えない客と判断されるのでしょうか。いずれにしても今はモデルルームに行く意味はないですね。売る側の実験台にされるだけですから。

[864: 匿名さん]

863さん
そこまで、ガードするとなると、いよいよ大幅値下げでしょう。

[865: 匿名さん]

863さん
本当そうですね。
最後のアンケート、本当にどちらが良いかとか分からなかったからチェックしていなかったら「とりあえずでも書いてくれないと困る。」ですって。
キッチンの高さとか風呂の形とか、見学した結果買いたくなったなら想像できたかもしれないけど、意欲下がったのでどうでもよかった。

[866: 匿名さん]

863さん

年収800万程度って、十分じゃないですか。ここの購買層ってそれぐらいが当たり前なんですかね？年齢にもよるかもしれませんが…。

[867: 匿名さん]

千葉ナンバーは銚子、佐倉、東金、大網などなど

[868: 匿名さん]

他のスレッドに稲毛女子校の横にマンションが建つ予定と言うことで、どんな感じか見てきました。
入り口から大通り沿いで駅まで約10分ですね。奥から出ることを考えたら１５分か？
奥行きが深く、規模も大きそう。
立地がよさげ。どちらを向いても日当たりは良好に見える。何しろ東口側というのがいい。小仲台は何かにつけて充実している。活気もある。いざとなればバス停が目の前にあるので乗ればいい。殆どの経路が通るからまあ便利かな。
まだ先の話で具体化はこれからでしょうけど、デベがよさげなので３年待ってこちらにしようかと思う。
その頃には頭金も増えているでしょう。駐車場も２．５ｔもOKでしょう。
工場跡地ではないので、周辺への配慮もきちんとするしょう。
因みにデベはハセコとミツイでしたね。一流デベだから周辺住民とは上手くやると思いますね。

ということで、こちらの怪しげな二流デベからはさよならします。では、皆さん頑張って。。バイバイ。。

[869: 購入検討中さん]

ルーセントⅡの８階～１３階で検討しています。

中古価格の下落率を小さく抑えることができるのは、やはり上層階でしょうか。
それとも８～１３階程度ではあまり変わらないでしょうか。。

詳しい方いらっしゃいましたら、教えてください。

当方、子供の小さい１０年ほどは駅近に住んで、
また頭金を貯めて住替えを考えています。

[870: 匿名さん]

868さんの書いた物件、ちょっと興味があります。ここと比較検討のため調べる価値がありそうです。

[871: 匿名さん]

863、865、866、各位
「ウェリス稲毛」を購入する人の年収は、500〜800万円程です。ボリュームゾーンの年収が、この範囲にあります。
では、ミニマムはというと400万円であり、上は2000万円を超えます。

500万円以下は僅かですが、2000万円近辺から上は全所帯の7〜8%ぐらいはいます。年令は30歳から45歳がボリュームゾーンです。年収2000万円クラスは50代に集中します。60代の2000万円クラスは1〜2%ぐらいです。よって年収800万円クラスは、ボリュームゾーンの上位にあり、正規サラリーマンであれば、金融機関としても非常に安心感を持ちます。

不動産の販売会社［ウェリス稲毛の場合は住友不動産販売］は、顧客の年収で差別はしません。彼等のノルマは通常1戸でも多く売ることにあり、差別をしているような余裕はまずありません(一部ローンの相談にのることはあります)。ローンの審査をするのは金融機関であり、サラリーマンの場合、頭金が物件価格の20%に達していれば年収600〜700万円クラスで30歳〜40歳は一発合格です。

ローン審査で難しいのは、サラリーマンでなく、年収が多くとも年により変動が大きく、収入が安定的ではない職種の人です。

現在は、どうも販売会社に積極性がなく、「必ず買います」という人と「キャッシュ購入者」に対し力を入れているようです。マンション価格の正式発表を控え、微妙な状態にあるのでしょう。

[872: 匿名さん]

869さんへ
買い替えを考えていらっしゃるならば、この物件はやめるべきです。平米単価が高めで、駐車場が71%しかないマンションはかなり値下げをしないと、10年後の中古販売は厳しくなります。

中古マンションを買う側になって考えればよく分かります。今後10年間で頭金を増やすべきです。この物件は、買い替えに向かない代表モデル的なマンションです。但し貴方が収入に余裕があり、20%程の値下がりは織り込み済みならば話しは別です。ここは買わないのが1番です。

[873: 購入検討中さん]

千葉女子の隣の現場を私も見ましたが、徒歩13～14分はありそうでした。
10分以内ならかなり惹かれますが、悩みます。

[874: 匿名さん]

稲毛付近は朝や中がうようよしてます。
もちろん、富裕層のマンション購入者も出てるようです。

[875: 匿名さん]

千葉女子までの道を歩きました。あの通りなら稲毛が文教地区というのもわかります。電柱の埋設された広い道路でした。駅から距離がありますが環境は良い。何を取るかですね。

[876: 匿名]

869
中古の下落率は価格差によります。
前に大きく遮る建物がなければ、価格差は僅かでしょうから、新築時の価格差によります。
新築時の価格差はデベロッパの販売戦略やねつけの仕方次第でさまざまです。
9階と10階の価格差が10万円の物件もあれば、100万円の価格差はのものもあります。ですから、ウェリスの価格差が幾らかによります。
10万円の価格差なら高ければ高い程いいと思いますが、20万円以上の差があれば微妙なとこですね。

[877: 匿名さん]

あと少し待って千葉女子横のマンション購入に決めました。
立地、周辺環境、アクセス、デベが断然こちらの方が良い。
ウェリス買ったら一生後悔してしまいそう。

[878: 875です]

877さん
おっしゃる通りですが、駅近の一点で迷います。
向こうの詳細がわかるまで待とうと思っています。

[879: 匿名さん]

877さん
デベと総戸数と駐車場率を教えて下さい。

[880: 匿名さん]

入札には地元を含む業者が数社参加した模様であるが、三井不動産関連業者が落札、長谷工コーポレーションが建設工事を請け負うことになった。
　工事概要は年内から年初めにかけて解体工事を終えて、来年3月15日に本工事に着手、平成27年1月に完成する予定だ。

解体された宿舎跡地にマンション建設 　建築確認はまだ取っていないが、マンション建設計画は、敷地面積1万2千474・52平方メートルに建築面積は4千184・52平方メートル、述べ床面積は3万331・83平方メートル。地上12階、地価１階の建物の計画。残り３分の２の敷地面積には戸建て分譲住宅を建設する構想があるようだ。

デベは超一流。

[881: 匿名さん]

文教地区はちなみに、東口の小仲台側である。
ウェリス側はちょっと違う…。

[882: 匿名さん]

880
ハセコか。。。う～ん。

[883: 匿名さん]

880さん
早速ありがとうございます。
約300戸規模ですね。
長谷工物件には良いものも沢山あります。
駐車場情報が知りたいです。
まだ無理ですよね。

[884: 匿名さん]

平米単価が高いと如実に変化する。

テレビでも取り上げられた超人気物件の、プラウド船橋において、平米単価の高い部屋が苦戦中とのこと。
やはり、顧客は馬鹿じゃない。
詳しくは、プラウド船橋の書き込みを見て下さい。

平米単価が高くとも人気があるのは、プラウド船橋もウェリス稲毛も角部屋の希少物件のみ。

[885: 匿名さん]

プラウド船橋の検討板みたけど、

「残念ながら、今日要望書を南向きの3LDK・81m2で出そうとしましたが、角部屋以外も、ほぼ全部既に要望書は入っているみたいです。」

これの事？

[886: 匿名]

高層階は外にでるのがめんどくさくなります

低層階のほうが便利ですよ

[887: 匿名さん]

今日稲毛の女子校の隣まで行ってみた。
確かに一流デベ。
それよりもなにも稲毛の東口からの通り道の雰囲気が全く違う。
華やかだし、コンビニもあるし沢山食い物屋もある。偶然だけどピザハットがあることも判った。
確かにちょっと遠いかもしれないけど、毎日の会社帰りのことを考えたら、殺風景なウェリスの帰り道より断然にいい。
でも時期をみるとここと比較検討している時期はないかも。
女子校横のマンション売り出しの時にはウェリスは販売終了していると思うから、どちらかを諦めるしかない。

それで考えたんだけど、ウェリスのピザ釜って食べたいときに１家族のためにピザ作れるのかな？
多分イベントでしか作らないような気がするから、食べたいときにピザハットに寄れるというメリットの方が大きいかも。
それからウェリス内にコンビニがあるけど、町のコンビニと同じようにはならないと思うけど、どう思う？
ウェリスのコンビニはフランチャイズ方式なのかな？
どういう品物をどういうように売るのか全く見当着かないんだけどね。一般のコンビニは売れ残りは返品処理すると損失になるから、マーケットに応じた仕入れをするからね。毎日決まった時間に決まったものが決まった量売れるなんてあり得ない気がする。本当にコンビニエンスを目指すとなると大変なことになりそう。
ウェリスのコンビニに行ったら品物が無くて、マルエツの通りまで出てローソンに行くなんてことにならないのかな？

[888: 匿名さん]

駅までウェリスの2倍かかるけど治安は千葉女隣マンションの方がいいと思う。学区になるであろう小中台小学校までの道のりは広めの歩道が確立されており登校途中にある公園＆グラウンドのすぐ側には交番もある。価格次第ってのもあるんだろうけどこっちは結構な確立で完売すんじゃないかな。

[889: 匿名さん]

今までウェリス周辺しか歩かなかったので、稲毛が文教地区だというのがピンと来ませんでしたが、今回千葉女子まで歩いて、小仲台側は確かに文教地区だと実感。稲毛東側と全く違うことに愕然としています。道路は広いし電柱も無い。毎日の通勤通学を考えても、距離より環境が大事かなと思えて来ました。

[890: 匿名さん]

889さんに同意です。
やはり環境だと私も思いました。
大抵の人は一生住むところですからね。

[891: 匿名さん]

千葉附まで歩けますか？

[892: 匿名さん]

仕事で疲れ、怒られ、駅からマンションの自宅までの家路。
ラブホ、葬儀屋、お寺、納骨堂を横目に帰宅。
毎日これの繰り返し。耐えられません。

[893: 匿名さん]

ウェリスに帰るのに環境を考えるなら、駅前から東京方面にバス通りを直進すればいいのです。
電柱も無いし、TSUTAYAにも寄れます。
ただ遠回り、駅近という利点がなくなりますが。

[894: 匿名さん]

>893
そういう問題じゃないんだな。

[895: 匿名さん]

稲毛、金づちで大学生を襲う。
まじ、治安悪すぎ。

[896: 匿名さん]

文教地区（笑）

[897: 匿名さん]

「平米単価」だけは、必ず計算してからマンションを買いましょう。

多くの皆さんは、節約を心がけコツコツと頭金を貯め、その貴重なお金でマンションを買います。

貴重なお金で買うのです。
最低限、自分自身が検討している部屋の「平米単価」だけは確認しておきましょう。

「平米単価」の計算方法は簡単です。
貴方が検討中の部屋の「価格」を「平米」(ヘイベイ)で割れば出ます。
3750万円の75平米の部屋の場合は、
3750万円÷75＝50万円
この部屋の「平米単価」は50万円になります。

「平米単価」は、比較対象物件を用意し、比べてみると理解しやすいといえます。
例えば、新船場の分譲総戸数1500戸の「プラウド船橋」の「平均平米単価」は約45万円です。現在比較するとすれば、このマンションを一つの参考にするとよいでしょう。

マンションは、普通の人の買い物としては極めて高額な商品です。
しかし、以外なことにマンションを買った人も検討中の人も含め、その物件の「平米単価」がよく分かっていない人が沢山います。

私の買ったマンションは「平米単価何万円です」と即答できない人が多く、「平米単価」の計算を全くしていない人も、なぜか以外と多いという事実があります。

重複しますが、貴重なお金で買うマンションです。「平米単価」を自分で意識し、計算してから購入しましょう。

もし、自分が買おうと思っている部屋の「平米単価」が高いと思ったら、必ず担当営業に質問しましょう。自分が納得でき、そして的確で妥当な回答が得られるまでしっかりと質問しましょう。

【このしっかりと納得できるまで質問をすることが1番大切です】
【そして、もし納得できる回答が得られなかったら買うのはやめましょう】

「平米単価」は3.3倍すると「坪単価」になります。
「平米単価」が50万円のマンションの「坪単価」は、
50万円×3.3＝165万円です。
「平米単価」が45万円のマンションの「坪単価」は、
45万円×3.3＝148万5千円です。

同じ「平米」の部屋が1階から14階まで14部屋あれば、1階から14階までの価格を全部足し、14で割れば「平均価格」が計算できます。
この「平均価格」を「平米」で割れば、その部屋の1階から14階までの「平均平米単価」が計算できます。

【これらの計算の手間を惜しんではいけません】
事実と自分の気持ちを、素直に自分自身で見つめましょう。【高過ぎる買い物をしてはいけません。後で後悔します】
以上です。

[898: 匿名さん]

海側の部屋は完全に真西向きですね。
冬は太陽があたるんでしょうか？
ずっと寒い部屋になってしまいそうな…

[899: 匿名さん]

ウェリス稲毛の南東方向には、かなり高い確立で大型マンションが建ちます。

GoogleマップやGoogleアースででも確認してみて下さい。
稲毛駅方向の南東には、お寺と社宅と駐車場があります。
お寺は除くとしても、複数の社宅と駐車場をまとめれば、40階建てクラスの超高層マンションの建設も可能です。

もし、超高層もしくは高層マンションが建てば、南東方向の広々とした眺望は完全に消え去ります。

ウェリス稲毛の東側にある、マルエツの隣りの「アクアフォレスタ稲毛」は販売当初から一昨年までは人気があり、中古価格も安定高値を維持していました。

しかし、ウェリス稲毛の建設が決まるやいなや、眺望が失われることとなり中古価格も大きく下落しました。

ウェリス稲毛も、近い将来南東側に建つマンションにより眺望が失われ、中古価格が大きく下落する確率は高いのです。

西側方向についても、地上げ買収でもあれば、その眺望は奪われる可能性があります。

マンションの眺望とは、このように極めて「ハカナイ」ものであることを ヨ〜ク 理解しておきましょう。

[900: 匿名さん]

899さん、ないない。

そんなの気にしてたらどこも買えません。

[901: 匿名さん]

>899
一方、新船橋の某物件ならそのような心配はありません。
鉄塔の間近にコの字型マンション5棟を密集させて建てるという前例のない方法により、眺望がこれ以上失われるリスクを最小限に抑えているからです。

[902: 匿名さん]

立地の大部分が工業地域だから、住環境を求めちゃダメでしょ。高さ制限も日影規制も、住居系地域とは扱いが違う。そういうのは承知の上でないと。新船橋も一緒だけど。

[903: 匿名さん]

900さんは『そんの気にしてたらどこも買えません』とおっしゃっています。ということは、眺望が良いからという理由でマンションは「ヤハリ買えない」ということになりますね。眺望の保証はないのです。「重要事項説明書」にもそう記載されるはずです。

[904: 匿名さん]

1階狙いだからどーでもいい。

[905: 匿名さん]

ウェリスはやめた方がいい。
お金に余裕のある人が買えばいい。

自分は余裕があってもまず買わないが。

とスレを全部読んで思いました。

[906: 匿名さん]

ここ、工場跡地だよね。

[907: 匿名さん]

898さんへ

冬の午前中は寒いです。日は正午過ぎから日没まで当たります。ずっと寒い訳ではありません。

夏は午後3時頃から夕方7時頃の日没まで、強烈な日射しが部屋の奥深くまで差し込みます。特に日没時は北西方向の地平線近くから、部屋の天井に向け下から上へと照りつけます。

夜については、冬の温かさはすぐに消え去りますが、夏の照りつけの熱は午後9時頃まで残ります。葦簾(よしず)が欲しくなります。

[908: 匿名さん]

休日なのにご苦労様です。

[910: 周辺住民さん]

そういえば、近隣に乱立していた建設反対の赤い幟が一掃されたな。
１本だけ残ってる･･･と思ったらＭ●Ｓバーガーのだった。
もうお手上げだから引っ込めたのか？

[913: 匿名さん]

ほんとうにやばいぞ。

がんばれウェリス！

[914: 匿名さん]

901は新船橋をけなしているのでは？

[918: 匿名さん]

そういうのが新船橋の宣伝になってるって事を解ってやってるよね？

[919: 匿名さん]

あ、「そういうのが」とは、917みたいな書き込みの事ね。

[931: 匿名さん]

だいぶ削除されました。

[932: 購入検討中さん]

小中台南小付近を通る送電線の影響、大丈夫でしょうか。

[933: 匿名さん]

932さんへ
高圧送電線による白血病への影響は、幼児、学童ほど大きくなるといわれています。マンションの場所への影響は殆どありませんが、小中台南小学校の学童が6年間被ばくし続けるのだけは間違いない事実です。

絶対に問題なしという「論文」はないようです。
小学校は別の学校に通うべきです。

[934: 匿名さん]

会社帰りに稲毛に寄ってきた。途中下車だから夜の稲毛の様子がわかる。
過去の３度降りたが、今日は以前話題になった女子校まで足を伸ばした。
女子校横のマンションまでは通勤でも充分歩ける距離だったので問題無い。
その結果気持ちが変わった。
ウェリスは止めた。
やはりウェリスの場所は悪い。帰りの途中が暗いし何も無い。
それに女子校横のマンションが長谷工というのが気に入った。
ＮＴＴ都市開発という会社は知らなかったけど長谷工は昔から知っている。
勉強不足と言われたらそれまでだけど、ウエリスは規模も大きいからＮＴＴ都市開発もそれなりの会社なんだろうけどやはり名の通った会社を選びたい。
だから女子校横のマンションの情報が出るまで待つこととする。
因みに稲毛に魅力を感じていたので、プラウド船橋には全く興味ない。

[935: 匿名さん]

933さん

絶対に問題ありだという論文ありますか？もちろん絶対に問題なしだと言うつもりもありませんが…。

紫外線によるガンのリスクがあるので、陽当たりのいい南向きは買うべきじゃない、と言ってるのと同じレベルだと私は思ってます。
どう捉えるかは皆さま次第ですけどね。

[936: 匿名さん]

私にとってマイホームは一生に一度の買い物。
後悔だけはしたくない。モデルルームを見てるときは気持ちが舞い上がり、華やかなマンション生活を描いてしまう。
しかし冷静になるとウェリスの駅近という利点はあるが、駅までの道のりの劣悪環境。アルコール工場跡地、地震大国である崖上のマンション。地元の反対運動。坪単価の高さ。一番の心配は道の狭さ。数千人が住むであろう生活道路が狭すぎて危険ではないか。
事故は起きてからでは遅い。未然に防ぐことが重要なのだだ。

[937: 匿名さん]

936です。突っ込まれる前に最後はなのだ。です。

ちなみに野村でもなんでもありません。
いち検討者です。いまはやめたので元検討者です。

[938: 匿名さん]

マンションの「付加価値」「原材料仕入」「コスト」及び「売り値」について。

付加価値とは、仕入れた原材料に対しどれだけの価値を加えて顧客に提供するかということである。
言い換えるると、原材料というインプットに対し、どのような独自の技術やノウハウを加えた製品《マンション》を顧客にアウトプットするかということになる。勿論、原材料には土地の仕入れ価格も含まれる。

マンションという製品は、多少高額な物件であっても、顧客が魅力を感じる適切な付加価値が伴っていれば、大きな人気を得られる。

「ウェリス稲毛」は他の同じクラスのマンションと比べ、どのような付加価値があり、どのような魅力があり、どのような価格付けがなされ市場に出てくるのであろうか。

近くに適当な比較物件がないのでどうしても「プラウド船橋」との比較になる。

新船橋にあるこの物件の評価ポイントは、セキュリティ強化のために行った【駐車場や自転車置き場を含めた外部との完全な切り離し】である。もう一つは駐車場自体である。自走式駐車場のグレードは【高速自動シャッター】にはじまり、2階以上も【車両総重量において2.5トンに対応】させている。また駐車場の全戸数に対し【確保台数 約84%】にまで達している点である (ウェリス稲毛は約71%にとどまる)。

ここで再度よく吟味しなければならないことは、「ウェリス稲毛」が「プラウド船橋」に対し何が優っているかという点である。販売部門が、これに対し十分な説明をしないため、本スレッドにおいても論議をよんでいるように感じる。

上記 評価ポイントの差を1500戸もしくは929戸で割ってみると、一戸当りにおいて大きな原価の差にはならない。逆に言えば、このクラスのマンションの標準装備を考えると、「プラウド船橋」が普通であって「ウェリス稲毛」が劣っているのかもしれない。繰り返しになるが、「ウェリス稲毛」の売主と営業は、顧客に対し優位事項の説明をもっと解りやすく具体的に行わないと、本物件の理解は得られないかもしれない。

一方、売主はアンケート等の分析により、対応可能なことについては迅速に手を打つべきである。敷地内全体の【外部との完全な切り離し】等は、今現在でも可能なのではないか。

検討者の立場からみて心配になるのは、原材料の仕入れにおいて「ウェリス稲毛」と「プラウド船橋」との間における差の有無である。

マンションは自動車によく似ており、非常に部品点数の多い製品である。棒鋼1本、スイッチ1個、ガラス1枚、塗料1缶、壁紙1メートル等々、一つひとつの仕入れを1円ではなく、1銭単位でチェックし購買しコストダウンに努めなければ、これらの合計においては莫大な差額が生じてしまう。［事実、スズキ自動車は1銭単位の節減活動を全社で行っている］

万が一この仕入れにおいて差が生じ「プラウド船橋」の方がコストが低いとすると、相対的に「ウェリス稲毛」は割り高な物件になって当然ということにもなりかねない。1500戸対929戸のスケールの差が多少はあっても、その差の範囲内でなければならない。

筆頭売主が、原材料に対しどのような付加価値を加えようとしているのか。その目標に向け多くの発注・仕入れ先に対しどのような指示や依頼そしてアドバイスを行い仕入れ額を決めてきたのか。そして、その結果において競合他社とほぼ同じコストが実現できているのかについて、多少の心配・懸念を感じるのは購入検討者としては当然のことである。

しかし、本物件は日本で1位ないし2位といわれている、巨大企業グループに属する会社が筆頭売主である。よって、この筆頭売主がコストダウンを怠ることは余程のことでもない限りはまず考えられないことである。一方マンション用地の取得においても、建設業者と崖部分の補強費用やその他用地への対策については、十分な事前協議や検討の上、仕入れを行っているはずである。よって特段 大きなコストアップ要因はないものと考えられる【通常、割に合わない用地の仕入れは行わないため】。

「ウェリス稲毛」の当初コンセプトにおける坪単価は160〜170万円である。「プラウド船橋」の坪単価の平均は約150万円である。そして、本スレッドに出てくる価格情報等からみて、この二つの競合するマンションの価格を比較検討してみると、「ウェリス稲毛」は高めになるのかもしれない。あるいは逆もあり得るのかもしれない。

但し、この「ウェリス稲毛」というマンションは、日本有数の企業グループの一員が手がける物件であり、付加価値に見合った値付けは必ず行われるものといえる。

現時点において、「ウェリス稲毛」の価格は正式に発表された訳ではなく、価格自体の高い安いの比較は、稲毛の相場や競合物件と照らし合わせ、正式な価格発表後に行うべきである。

[940: 匿名さん]

日本有数の企業グループってNTTのことかな。大きな会社で土地もいっぱい所有しているから、不動産管理部門が独立して分譲も手がけてるだけで、不動産が本業じゃないってところがポイント。異業種算入組みって、ノウハウや情報収集能力が無かったりする。既存不適格となった物件を重要事項で説明しないなんてボケかましたのが複数社あるってのが実情。条例が変わったの知らなかったなんてお粗末。