ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[841: 匿名さん]

長谷工はコストダウンに長けているけど安普請で施工トラブルが多くて有名。安かろう悪かろうじゃね。長谷工にならなかったのはメリットのほうが多いかな。

[843: 匿名さん]

>835
この立地、この駐車場スペック、この総戸数で竣工後1年以内の完売なら健闘したと言ってもいいんじゃ？
自分の予想は3年…もうちょっとかなと予想してるけど。

[844: 匿名さん]

長谷工となぜ切れたのか、大成となぜ組んだのか、ちょっと知りたいところです。値切ったのでしょうか。

[848: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、なぜ平米当たりの分譲価格が高すぎるとの批判を受けるのか。

「プラウド船橋」との比較はともかく、ベンチマークとしてのよりどころがないと、その要因も絞り込めない。よって、比較をしながら分析をしてみた。

1.用地の取得価格
「プラウド船橋」は地盤が弱い。「ウェリス稲毛」の地盤は強いとはいえないものの弱くはない。
「ウェリス稲毛」は敷地の20%以上を崖地が占める。
更に三角形で一方通行路で閉じ込められている。
東京駅からの距離は新船橋の約1.5倍である。
これらの事実からみて、マンション売主の用地取得平米単価は、「ウェリス稲毛」の方が多少なりとも安価であるものと推測できる。

2.駐車場コスト
駐車場のカバー率は「プラウド船橋」が約84%、「ウェリス稲毛」は約71%である。
駐車場の2階以上の荷重基準は、車両総重量において「プラウド船橋」が2.5トン、「ウェリス稲毛」は2トンのものである。
自走式駐車場のメーカーは約38社で組織されているが、荷重の基準は全て車両総重量のみとなっている。カバー率及び車両総重量基準の両面からみて、明らかに「ウェリス稲毛」の方がコストは低いものといえる。

3.マンションのセキュリティ基準面でのコスト
「プラウド船橋」は駐車場の出入り口が高速自動シャッター方式であり、自転車置場を含め外部とは完全に遮断されている。「ウェリス稲毛」は、高速自動シャッター方式ではなく、駐車場や自転車置場についても外部からは完全に遮断されていない。
よって「ウェリス稲毛」の方が低コストであるといえる。

後は基礎工事、建物自体、設備、内装面等の違いとなるが、物件説明書等で比較しても大きな違いはないものと思われる。

結論
以上の比較検証においては、「プラウド船橋」の方が平米単価は高くなるものといえる。
しかしながら、価格の正式な発表はないものの「ウェリス稲毛」は、巷間ウワサになっている平米単価が「プラウド船橋」よりも約10%高いとの批判を受けている。

上記 事実からみて、平米単価は「ウェリス稲毛」の方が安くなるものと思われる。よって、「ウェリス稲毛」の価格が高いとの顧客サイドの批判は当然のことといえる【但し「ウェリス稲毛」の価格は、まだ正式発表ではないため、現時点において高いと結論づけることはできない】

推測される要因
・用地取得が高すぎた。
・企業体質自体が高コストである。
・販売管理費がかかりすぎている。
・一つひとつの細かなコスト管理に弱さがあり、その積み重ねにおいて高コストに陥った。
・「ウェリス稲毛」の売主が「プラウド船橋」よりも、過度に利益を求めようとしている。
以上

[849: 購入検討中さん]

ひで〜推測だな。
こんなレポートだと学生でも赤点だと思うよ。

小難しく話しないで、
まだ価格わからないから高くない（笑）でいいじゃん。

[850: 匿名さん]

予定であっても普通は価格表って渡されるものだけど、住友の場合はくれない場合がほとんどだから、要注意。挙句、メモしろとか言われる。

[851: 匿名さん]

848さんの推測される要因の中でも、コスト管理の弱さ、その積み重ねは大きいと思います。緑の豊かさを売りにするはずだった擁壁がもろくて、補強工事に多額の費用を注ぎ込む事になったのも、売主の想定外だったのかもしれません。擁壁部分を千葉市に寄付してしまえば、ウェリスの管理組合の将来の心配の種が減ると思うのですが、そんなことは不可能でしょうか。

[852: 匿名さん]

モデルルームを見学する際に、マンションの全敷地に占める崖の割合を、数字で何平米で何%と具体的に聞く。

そして、崖について補強工事の方法等を聞く。
＊いつ行うのか？
＊元請でなく実際に作業をする業者名？
＊実際に作業をする業者の過去の工事履歴？
＊具体的な工法？
＊使用する具体的な資材名？
＊補強工事図面の閲覧はできますか？
＊補強工事の総費用？
＊補強工事に不備があった際の補償の範囲、期間？
＊崖崩れに対し、管理組合が保険をかけられるのか？
＊主たる売主のNTT都市開発は、いつまでどう保証してくれるのか？
＊重要事項説明書には、崖についてどう記載されているのか？

全部の即答は無理でしょうが、質問への対応如何で「NTT都市開発」と「住友不動産販売」両社の誠意を判断できます。

[853: 匿名さん]

「ウェリス稲毛」対「プラウド船橋」の価格。

ウェリス稲毛は「基本事項の発表」時において、坪単価は160〜170万円と発表している。
平米単価では約48〜約52万円になる。
48万円と52万円の中心は50万円である。

プラウド船橋は、坪単価の平均は約150万円とコメントしている。
平米単価では平均約45万円になる。

価格の比較は、この「ウェリス稲毛」の50万円と「プラウド船橋」の45万円が基軸となりサワガレテいる。
その差は「ウェリス稲毛」のほうが10%高いということになる。

[854: 匿名さん]

ユトリシアとの比較もお願いします。

[855: 匿名さん]

「ユトリシア」は、MIMOMI Airport経由でご案内いたします。
只今、チケットをご用意いたしますので、しばらくお待ち下さい。但し、現地到着後行われる入国審査で、お断りさせていただく可能性もございます。お客様ご自身で、品位品格をチェックされた後ご搭乗下さい。ユートピア「ユトリシア」は選ばれたお客様のみが、別世界の時をお過ごしいただく空間でございます。予めご理解の上お手続き下さいますようお願い申し上げます。

[856: 匿名さん]

船橋 VS 稲毛

地名聞いて浮かぶイメージは、船橋＝ギャンブル・ラブホ　

稲毛＝文教地区　　あくまで個人のイメージね。

[857: 匿名さん]

そういえば、ウェリスとユトリシアは売主がかぶってますね。

[858: 匿名さん]

ギャンブルといえば、新船橋よりは稲毛のほうがパチンコ屋は多いなぁ〜。韓国では2011年にパチンコが全面的に禁止になったけど、日本はいつまで出来るのかな〜？やれるうちに稲毛駅前で楽しんでおこ〜と。マンションの新船橋VS稲毛は、子供の教育を考えたら→稲毛［渋谷幕張中等部もしくは県立千葉高附属中等部から東大法学部→キャリア官僚］、物件の資産価値を考えたら→新船橋となりますでしょうね。

[859: 匿名さん]

850さんへ
価格表は、「前向きに検討している」、「来週にでも要望書を出したいので」といえば必ずもらえます。内々に配るのは、この配布中の価格表からいくら引き下げるかが決まるまでは、ヤタラと配る訳にはいかないからでしょう。

[860: 匿名さん]

856

稲毛って何県かわからなかったよ。(最近まで)

あと、千葉ナンバーはマナー悪いのが多いけど、どの辺まで千葉ナンバーなんだろう。

[861: 匿名さん]

>856

都内在住です。
稲毛は鼻毛のイメージがして嫌ではないですか？

[862: 匿名さん]

860と861は「乳児園」の予備校へ通い、マナーのお勉強からスタートですね。稲毛のマンションの検討は、「乳児園」を卒園したらまたどうぞ。

[863: 匿名さん]

>859
貰えないと検討出来ないと言っても、メモしか許されませんでしたよ。それも自分でメモする形で。年収800万円程度だと買えない客と判断されるのでしょうか。いずれにしても今はモデルルームに行く意味はないですね。売る側の実験台にされるだけですから。

[864: 匿名さん]

863さん
そこまで、ガードするとなると、いよいよ大幅値下げでしょう。

[865: 匿名さん]

863さん
本当そうですね。
最後のアンケート、本当にどちらが良いかとか分からなかったからチェックしていなかったら「とりあえずでも書いてくれないと困る。」ですって。
キッチンの高さとか風呂の形とか、見学した結果買いたくなったなら想像できたかもしれないけど、意欲下がったのでどうでもよかった。

[866: 匿名さん]

863さん

年収800万程度って、十分じゃないですか。ここの購買層ってそれぐらいが当たり前なんですかね？年齢にもよるかもしれませんが…。

[867: 匿名さん]

千葉ナンバーは銚子、佐倉、東金、大網などなど

[868: 匿名さん]

他のスレッドに稲毛女子校の横にマンションが建つ予定と言うことで、どんな感じか見てきました。
入り口から大通り沿いで駅まで約10分ですね。奥から出ることを考えたら１５分か？
奥行きが深く、規模も大きそう。
立地がよさげ。どちらを向いても日当たりは良好に見える。何しろ東口側というのがいい。小仲台は何かにつけて充実している。活気もある。いざとなればバス停が目の前にあるので乗ればいい。殆どの経路が通るからまあ便利かな。
まだ先の話で具体化はこれからでしょうけど、デベがよさげなので３年待ってこちらにしようかと思う。
その頃には頭金も増えているでしょう。駐車場も２．５ｔもOKでしょう。
工場跡地ではないので、周辺への配慮もきちんとするしょう。
因みにデベはハセコとミツイでしたね。一流デベだから周辺住民とは上手くやると思いますね。

ということで、こちらの怪しげな二流デベからはさよならします。では、皆さん頑張って。。バイバイ。。

[869: 購入検討中さん]

ルーセントⅡの８階～１３階で検討しています。

中古価格の下落率を小さく抑えることができるのは、やはり上層階でしょうか。
それとも８～１３階程度ではあまり変わらないでしょうか。。

詳しい方いらっしゃいましたら、教えてください。

当方、子供の小さい１０年ほどは駅近に住んで、
また頭金を貯めて住替えを考えています。

[870: 匿名さん]

868さんの書いた物件、ちょっと興味があります。ここと比較検討のため調べる価値がありそうです。

[871: 匿名さん]

863、865、866、各位
「ウェリス稲毛」を購入する人の年収は、500〜800万円程です。ボリュームゾーンの年収が、この範囲にあります。
では、ミニマムはというと400万円であり、上は2000万円を超えます。

500万円以下は僅かですが、2000万円近辺から上は全所帯の7〜8%ぐらいはいます。年令は30歳から45歳がボリュームゾーンです。年収2000万円クラスは50代に集中します。60代の2000万円クラスは1〜2%ぐらいです。よって年収800万円クラスは、ボリュームゾーンの上位にあり、正規サラリーマンであれば、金融機関としても非常に安心感を持ちます。

不動産の販売会社［ウェリス稲毛の場合は住友不動産販売］は、顧客の年収で差別はしません。彼等のノルマは通常1戸でも多く売ることにあり、差別をしているような余裕はまずありません(一部ローンの相談にのることはあります)。ローンの審査をするのは金融機関であり、サラリーマンの場合、頭金が物件価格の20%に達していれば年収600〜700万円クラスで30歳〜40歳は一発合格です。

ローン審査で難しいのは、サラリーマンでなく、年収が多くとも年により変動が大きく、収入が安定的ではない職種の人です。

現在は、どうも販売会社に積極性がなく、「必ず買います」という人と「キャッシュ購入者」に対し力を入れているようです。マンション価格の正式発表を控え、微妙な状態にあるのでしょう。

[872: 匿名さん]

869さんへ
買い替えを考えていらっしゃるならば、この物件はやめるべきです。平米単価が高めで、駐車場が71%しかないマンションはかなり値下げをしないと、10年後の中古販売は厳しくなります。

中古マンションを買う側になって考えればよく分かります。今後10年間で頭金を増やすべきです。この物件は、買い替えに向かない代表モデル的なマンションです。但し貴方が収入に余裕があり、20%程の値下がりは織り込み済みならば話しは別です。ここは買わないのが1番です。

[873: 購入検討中さん]

千葉女子の隣の現場を私も見ましたが、徒歩13～14分はありそうでした。
10分以内ならかなり惹かれますが、悩みます。

[874: 匿名さん]

稲毛付近は朝や中がうようよしてます。
もちろん、富裕層のマンション購入者も出てるようです。

[875: 匿名さん]

千葉女子までの道を歩きました。あの通りなら稲毛が文教地区というのもわかります。電柱の埋設された広い道路でした。駅から距離がありますが環境は良い。何を取るかですね。

[876: 匿名]

869
中古の下落率は価格差によります。
前に大きく遮る建物がなければ、価格差は僅かでしょうから、新築時の価格差によります。
新築時の価格差はデベロッパの販売戦略やねつけの仕方次第でさまざまです。
9階と10階の価格差が10万円の物件もあれば、100万円の価格差はのものもあります。ですから、ウェリスの価格差が幾らかによります。
10万円の価格差なら高ければ高い程いいと思いますが、20万円以上の差があれば微妙なとこですね。

[877: 匿名さん]

あと少し待って千葉女子横のマンション購入に決めました。
立地、周辺環境、アクセス、デベが断然こちらの方が良い。
ウェリス買ったら一生後悔してしまいそう。

[878: 875です]

877さん
おっしゃる通りですが、駅近の一点で迷います。
向こうの詳細がわかるまで待とうと思っています。

[879: 匿名さん]

877さん
デベと総戸数と駐車場率を教えて下さい。

[880: 匿名さん]

入札には地元を含む業者が数社参加した模様であるが、三井不動産関連業者が落札、長谷工コーポレーションが建設工事を請け負うことになった。
　工事概要は年内から年初めにかけて解体工事を終えて、来年3月15日に本工事に着手、平成27年1月に完成する予定だ。

解体された宿舎跡地にマンション建設 　建築確認はまだ取っていないが、マンション建設計画は、敷地面積1万2千474・52平方メートルに建築面積は4千184・52平方メートル、述べ床面積は3万331・83平方メートル。地上12階、地価１階の建物の計画。残り３分の２の敷地面積には戸建て分譲住宅を建設する構想があるようだ。

デベは超一流。

[881: 匿名さん]

文教地区はちなみに、東口の小仲台側である。
ウェリス側はちょっと違う…。

[882: 匿名さん]

880
ハセコか。。。う～ん。

[883: 匿名さん]

880さん
早速ありがとうございます。
約300戸規模ですね。
長谷工物件には良いものも沢山あります。
駐車場情報が知りたいです。
まだ無理ですよね。

[884: 匿名さん]

平米単価が高いと如実に変化する。

テレビでも取り上げられた超人気物件の、プラウド船橋において、平米単価の高い部屋が苦戦中とのこと。
やはり、顧客は馬鹿じゃない。
詳しくは、プラウド船橋の書き込みを見て下さい。

平米単価が高くとも人気があるのは、プラウド船橋もウェリス稲毛も角部屋の希少物件のみ。

[885: 匿名さん]

プラウド船橋の検討板みたけど、

「残念ながら、今日要望書を南向きの3LDK・81m2で出そうとしましたが、角部屋以外も、ほぼ全部既に要望書は入っているみたいです。」

これの事？

[886: 匿名]

高層階は外にでるのがめんどくさくなります

低層階のほうが便利ですよ

[887: 匿名さん]

今日稲毛の女子校の隣まで行ってみた。
確かに一流デベ。
それよりもなにも稲毛の東口からの通り道の雰囲気が全く違う。
華やかだし、コンビニもあるし沢山食い物屋もある。偶然だけどピザハットがあることも判った。
確かにちょっと遠いかもしれないけど、毎日の会社帰りのことを考えたら、殺風景なウェリスの帰り道より断然にいい。
でも時期をみるとここと比較検討している時期はないかも。
女子校横のマンション売り出しの時にはウェリスは販売終了していると思うから、どちらかを諦めるしかない。

それで考えたんだけど、ウェリスのピザ釜って食べたいときに１家族のためにピザ作れるのかな？
多分イベントでしか作らないような気がするから、食べたいときにピザハットに寄れるというメリットの方が大きいかも。
それからウェリス内にコンビニがあるけど、町のコンビニと同じようにはならないと思うけど、どう思う？
ウェリスのコンビニはフランチャイズ方式なのかな？
どういう品物をどういうように売るのか全く見当着かないんだけどね。一般のコンビニは売れ残りは返品処理すると損失になるから、マーケットに応じた仕入れをするからね。毎日決まった時間に決まったものが決まった量売れるなんてあり得ない気がする。本当にコンビニエンスを目指すとなると大変なことになりそう。
ウェリスのコンビニに行ったら品物が無くて、マルエツの通りまで出てローソンに行くなんてことにならないのかな？

[888: 匿名さん]

駅までウェリスの2倍かかるけど治安は千葉女隣マンションの方がいいと思う。学区になるであろう小中台小学校までの道のりは広めの歩道が確立されており登校途中にある公園＆グラウンドのすぐ側には交番もある。価格次第ってのもあるんだろうけどこっちは結構な確立で完売すんじゃないかな。

[889: 匿名さん]

今までウェリス周辺しか歩かなかったので、稲毛が文教地区だというのがピンと来ませんでしたが、今回千葉女子まで歩いて、小仲台側は確かに文教地区だと実感。稲毛東側と全く違うことに愕然としています。道路は広いし電柱も無い。毎日の通勤通学を考えても、距離より環境が大事かなと思えて来ました。

[890: 匿名さん]

889さんに同意です。
やはり環境だと私も思いました。
大抵の人は一生住むところですからね。