ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[622: 名無し]

埋立土からの溶出である豊洲の汚染と下総台地の汚染を同じレベルで語るのはナンセンスですね。
汚染内容を見たら自然由来か人為的要因かは直ぐにわかるしね。

ちゃんと除去されているなら安全だけど、残留していたらそこの井戸でくみ上げる地下水は怖いな、！

[623: 匿名さん]

ユトリシアのネガ情報をここで披露しないでください。

[625: 匿名さん]

朝の総武線の各駅停の混み具合についてお尋ねします。
稲毛から西船橋（八時到着くらの時間帯）、かなりぎっちぎちですか？
東京行き快速よりはまだ余裕あるでしょうか？

[626: 匿名さん]

>624さん

真犯人はもっと近くにいるよ。
ここと距離がかなり離れている船橋ではないでしょう。
もう900越えた契約者はマンション探しはしなくて良いし、デベさんは販売好調だし、船橋に成り済ましてここを批判して船橋も評判を落とさせる策略でしょ。

人気あるマンション板は荒れます。
今、荒れてないマンション板を探して見てください。
答えが見つかります。

[627: 匿名さん]

６２５さん
時間帯として７時３０分頃稲毛出発って感じですね。
船橋～西船橋間だけ西船の階段付近がかなり混みます。それ以外は大したことないです。
新検見川以降から快速への津田沼乗り換え組か、東西線の津田沼始発組が多い位で快速電車に比べて空き空きですよ。
各駅停車が混むのは市川過ぎてから。錦糸町からが全車両半端なく劇混みです。
この時間帯ですと各駅停車は千葉駅寄りは多少混みますけど、津田沼寄りはガラガラですね。

快速電車は千葉始発だと前の方は稲毛ではガラガラですが、その後は混む一方です。
千葉以遠だと前の方も結構混んでいますね。
全体を通してですが、千葉駅寄りの車両はかなり混んできます。場合に寄っては乗れないこともあるのですが、市川以降がかなり空き、新小岩でがらがらになりますよ。

[628: 625]

627さん、くわしい情報ありがとうございます。
朝7時台の上りの各駅停は、市川までは、そんなに満員地獄ではないのですね。
乗降者の多い駅での、特に混みあう車両を避けるなど工夫すれば、それなりに楽できそうですね。
当方、下総中山～東京方面の各駅停の混み具合しか知らないので、参考になりました。
ありがとう。

[631: 匿名さん]

とうとう土日でもモデルルームの予約が必要ないぐらいになってしまいましたが、大体こんなもんでしょうか？
それとも、この規模にしてはちょっと人気がない物件と見ますか？

[632: 匿名さん]

人気が無いと見ます。最近ネガレスをすぐに削除するところをみても、デベがかなり焦っているのがわかります。

[633: 購入検討中さん]

価格が発表されないと検討の余地もないです。
住友の営業さんも焦りはあるのでしょうね。

[634: 匿名さん]

崖下を通ったけど、崖の上ぎりぎりにこのマンションが出来たら、崖下の住民には相当の威圧感があることは想像に難しくはない。だけどこの崖が崩れないように補強工事をすることは確か崖下の住民との約束になっていたと思う。これはデベにとっては想定外の出費となっている筈である。

崖崩落防止工事にかなりのお金を使っているはずだから、その分がここの価格全てに上乗せされている。
だから儲けを考えると価格はあまり下げられないはずだし、建築そのものにもお金を掛けられないと思う。
それにおすみの営業というより某ＮＴＴの体質上、つまり殆どお役所体質だから購入者や周辺住民の事より自分の都合を優先し実績欲しさで、多分完売のためなら方法をいとわないだろう。たとえば売れ残ったらいろんな子会社を使って付加価値とか言って小物を付けてごまかすとか。他にもあの手この手を考え出すだろう。
モデルルームを引き払ったあとは、売れ残りがモデルルームになり直接見て調度品なども含めて買うことが出来るだろう。ＮＴＴにはいろんな子会社があるからできあがったものに様々な手を加えることはそう難しくない。この辺りになると建設業者との関係よりもＮＴＴ内部でのやりとりになるから対外的問題も起こらない。

いずれにしても、ここを検討している人はあまり急がずに待っていた方が得策のような気もする。

ＮＴＴ都市開発の実績にこんな大規模マンションを建築したというのを飾りたいだけで、内容とか販売状況なんてどうでもいいこと。どうせ表に出ないから。
それがＮＴＴの体質で二流以下のデベのやり方で所詮は電話屋なのだ。

[635: 物件比較中さん]

じゃあ価格発表も値下げの期待できないないですかね

[636: 匿名さん]

デベは、崖っぷちと知っててこの土地を落札したはず。
読みの無さを価格に上乗せされたわけですね。

[637: 購入検討中さん]

バスで見学してきました。まず感じたことは周辺の道が狭すぎです。
目の前にはお寺があり、東公園もイメージと違って広くなくしょぼい公園でした。
崖がある西側はある程度要望書で埋まってましたが、他はこっちが心配したくなるほど、スカスカでした。
入場者のわりには？って感じです。そうとう売れ残るのでは。

[638: 匿名さん]

634 また、くだらない書き込み。大手子会社を使って手を加えるのは簡単って・・・有名企業グループほど子会社使ったほうが高くつくでしょう。世間知らずですねー。

[639: 購入検討中さん]

私もバスに乗ってきましたよ。幹線道路から中に入った住宅地を通るのは仕方が無いですかね。私的にはよくある街道沿いのマンションより、住宅地の先にある方がありがたいですが。それよりも建物があれほど道路から離れているなんて事は中から見てみないとわかりませんでしたね。最初は予算の都合で西側のまんなかあたりの階で検討でしたが、南側の３階から５階あたりでも大丈夫そうかな。本音は南のまんなかあたりなんですがね。ここ数年の稲毛のマンションの中じゃ、それでも大分希望が叶いそうな金額になってるんだけど、もう一声安くなってくれると上の階にいけるんだけどなー。ならなそうですかねぇ？　

[640: 匿名さん]

639は、言葉巧みな営業の書込みだと思う。

[641: 匿名さん]

真面目に検討しているのですが、比較物件はやはり【プラウド船橋】になる。
【ウェリス稲毛】は、いろいろな書込みや【プラウド船橋】と比べると確かに高い。
費用対満足度に疑問が湧いてきた。

[642: 匿名さん]

NTT都市開発はコスト削減意識が低く、購買の力量に欠けると感じる。

住友不動産販売の価格に対する説明が、全くもってトンチンカンであったのもこれを裏付けている。

[643: 匿名さん]

転勤等で売りに出した場合、

もし転勤等で売りに出しとして、その時点で大量に売れ残っていたとしたら幾らで売れるのだろう？
不安になってきた。

[644: 匿名さん]

4Kがスタートし8Kのスーパーハイビジョンも試験放送が決まった。

将来、スーパーハイビジョンのビデオオンデマンドが普通になった時にはこうなりますよ、とでも説明すれば良いのに。

回線に強い企業のに、販売に全くもって有効に活かせていない。なんか情けなさを感じる。

[645: 匿名さん]

６３８さんは連結決算知らないのかな？
ああ、普通は知りませんか・・・。
グループ外に発注や外注するとコストはかかってしまいますが、グループ内ではグループ会社間での損得はあっても、グループ全体では変わらないのでコストはかからないのですよ。
むしろグループ間で得手不得手を共有して、トータルの出費を減らすことが出来るのがグループ企業の強みなんですよね。
ですので、急場の時にグループ内で融通を利かすことはよくあることなんですよ。
だから６３４さんは間違っていることは言っていませんけど。

[646: 匿名さん]

639さん
この規模であの道路は、いくらなんでも狭すぎだと私は思いましたけど。

[647: 購入検討中さん]

西側中〜高層階かなり埋まっている。12〜１４階の4000万円前後まだ要望書出ていない部屋多数。
南側4000万円台以上は三割くらいの要望書提出状況。角部屋はほぼ満員御礼。

価格が安くなっていた。最終的な価格発表時にはもう少し安くなることに淡い期待。

3200〜3800万円台レベルの所得層が買うマンション。

[648: 物件比較中さん]

639さん、営業お疲れ様です。

大幅な値下げがない限り、
こりゃほんとにまずい事態になりますよ。

[649: 匿名さん]

639をよく読むとこうなる！

最終的な誘導点が、南向き［正確な真南ではない］の3階から5階という一番売れ残る部屋へと引っ張っている。

1階は庭付きのため何とか売れる。
2階は一番安くなるため何とか売れる。
中層階［6階から8階］は、眺望と価格を天秤にかけると、そんなには高くはないので徐々に売れていく。
最上階と一つ下の階は、この二つの階の希望者がいるため売れていく。
この下の階も時間はかかるが売れていく。

西向きの方が顧客の食いつきが良く、南向きが不振なため南向きの一番売りにくい3階、4階、5階へと誘導する投稿を行ったと推察する。

皆さんはどう推察しますか？

[651: 匿名さん]

売れぬス稲毛

[653: 匿名さん]

６４９さん
すべて納得です、ありがとうございます。
南向きなのに売れなさそうなんて、ルーセントでこれじゃオアシスはどうなるんでしょう。

[654: 匿名さん]

毎日、お寺の屋根を眺めているのじゃ嫌ですもんね。
納得です。

[655: 申込予定さん]

正確にはルーセント2は南向きではない。
線路に正面を傾ける形で、南南東に向いている。眺望良い10階以上は音を拾いやすい。上層階に行けば行くほど。証拠に、ルーセント2は上層階のサッシの防音レベル上げている。

ルーセント1、オアシス1が南向き。
納骨堂は六階相当。日通社宅は七階相当。

[656: 匿名さん]

>641

大丈夫？
あそこはネガ要素のオンパレードだよ。
周りはラブホ、パチンコ屋、葬儀屋、数えきれない数の鉄塔＆縦横無尽に張り巡らされた高圧電線、下は軟弱地盤で更に土壌汚染のあった所だからいつ六価クロムやヒ素なんかが出てくるか分からない。
歩道は狭い上にすぐそばを自転車も車も走るから恐くて歩いてられないし、車だって慢性的に渋滞してるから思うように走れない。
あんなところ、金もらっても住みたくないね。人が住む所じゃない。
あそこを買って喜々としてる奴を見ると頭がおかしいんだろうなと思う。
もしくは罰ゲームを楽しんでるのかと。

[657: 匿名さん]

ウェリス稲毛の崖崩れ等の課題や問題点に対し、NTT都市開発が売主としてすべき説明責任について。

本物件は、極めて長い崖を住民が所有《共有》することになる。所有するということは、所有者責任が生じるということになる。

NTT都市開発が、「この崖の部分については分譲しません、当社が所有し続けます」と言ってくれればよいのであるが、そうは言ってくれないであろう。

極めて大切なことは、「重要事項説明書」において この崖についての記載がどうなっているかである。

「申込み証拠金」を支払った段階ならば、キャンセルをしても この「申込み証拠金」は戻ってくる。
よって「重要事項説明書」の内容を熟読し、リスクや不安を感じるならばキャンセルすることを勧める。

崖崩れは、二つ以上の要因が重なると非常に高い確率で発生する。今まで、一度も崩れたことのない崖であっても、この二つの要因が重なれば簡単に崩れる。集中豪雨でも崩れるのが崖である。

具体的には、【梅雨と地震】、【長雨と地震】、【集中豪雨と地震】、【台風と地震】等である。
崖崩れは、雨で地盤が緩んだ時に地震が起きると極めて高い確率で起きるということである。
梅雨時期等において地震が無いとは決して言えない。

このマンションを所有する限り、所有者に対しては常にこの崖崩れというリスクがつきまとう。

NTT都市開発は、顧客の立場になって販売を進めるからには以下を開示すべきである。

1.崖の補強について周辺住民と交わした約束の詳細。

2.周辺住民と交わした約束に対し保証期限は、あるのか、ないのか。

3.物件完成後、崖崩れにおいて崖下の人や住居【生命財産】に損害を与えた場合の補償方法は決まっているのか。
もしくは、そういう事態に対しての素案もしくは対応手順書は作成されているのか。

4.崖補強工事は、実際にどういう工法で、どこへ、いつ、いくらで発注したのか。梅雨時期の震度7には耐えられるのか。工事請負い土木業者の保証はどうなっているのか。

5. 購入仮決定者に対し、4.の内容や図面等は、「重要事項説明時」には見せるのか。この図面等は、購入者と管理組合にはいつ引渡されるのか。

6.売主はいつまで責任を負うのか。

7.もし、売主の責任が切れる時期があるとすれば、その後の崖崩れ等に対する責任は誰にありどう及ぶのか。

8.西側の崖が、現時点において全面的に崩れたとして、修復費用の試算をすると最大でいくらになるのか。

9.崖が崩れた際に、修復を請け負う土木工事業者はどこか。予め決めてあるのか。

10.見積りはとってあるのか。

11.工事に着手するまでのリードタイムはどのぐらいみておけばよいのか。

12.実際の工事期間はどのぐらいみておけばよいのか。
その他、崖に関する重要な事項の説明。

NTT都市開発は、少なくともこの程度の説明はすべきである。分譲マンションにおいて、この物件のような長い崖があるケースは珍しい。前例が殆どないので、どう捉え、どう咀嚼し、どう判断するかが極めて難しい物件である。

[658: 匿名さん]

>>651 ひどい言われようだね。
でも何一つ間違ってないのが笑える（笑）
あそこは野田線とイオンが無くなったら・・・

[659: 匿名さん]

崖のすぐ側に建つのに西向きの方が人気あるとは予想外だった。南の方が人気あるのかと思ってた。

[660: 匿名さん]

南が人気なわけないよ。
目の前お寺ってこともだけど、
何よりもリビング窓開けたら電車の騒音が最強だよ。
なのに、「南向き」という方角だけで値段吊り上げてるんだよ。
それじゃあ南側誰も見向きしないよね。

[661: 匿名さん]

６４９と６５７へ

２行あけのネガキャンの親玉さん。いつも思うけど必死やね～。


（こんな感じ）

でも過去の投稿見てもお宅のスレはすぐわかりますな。

どのくらい時間をかけて入力してんすか？
まさか、原稿書き起こしているんじゃ・・・？


（またまた、こんな感じ）


まあお金貰っているからね。


でもあんまりやりすぎると、逆に信憑性が無くなるよ。
だって損得なしでここまでネガ張れるんだからさあ


他の所に力入れてみたら？

教えてあげてんだからね。自覚しなよ～。

[662: 匿名さん]

スレが閑散としていたのに、値下げ情報が提供され始めた途端にネガ意見で活況ですね＾＾；どういう事かな？でも657さんの玄人っぽい考察は参考になります。考えてもいませんでした!ありがとうございます。ちなみに南向きの物件の音ですが、気になる人は線路を挟んで反対側のアクアフォレスタの中古物件が売りに出ているので見学に行く事をお勧めします。（線路に直面していない物件です）Lucent1の西側あたりならそれ程気にならないはず、と私的には思いました。でも音は個人差ありますからね。今は苦戦している様子ですが最終的には１か月後にどういう条件で公開されるかですかね。

[663: 匿名さん]

661様は、誰に指示されてるのかな！
厳しいノルマに根をあげないで、今ある職を大切にしたまえ。辞めたら厳しい現実が待ち構えているからね。
少しはエールをメグムから頑張りたまえ。

[664: 匿名]

656
歩道は4メートルとかあって広いけど、歩道が柵で隠れてる時に歩いたのでは？

土日は少し混む程度で車もそんなに多くないよ。平日なんかがらがら

[665: 匿名さん]

いくら値下がりするかよりも、どこまで下がり続けるのかを、見守りたくなってきた。マジメに検討し購入を決めた人も極少数はいるから、売れ残り物件を某不動産業者に丸投げだけはヤメテね！ 第2の磯子にひたすら近づいていかないよう頑張りたまえ‼ 君の頑張りに星一つあげる。

[666: 匿名さん]

東南向きの物件は、眺望がいつ迄持つかが心配される。
東南方向は、社宅と平置き駐車場である。もうすでに建築計画が決まっているかも知れない‼

[667: 匿名さん]

高層階ほど騒音の影響が大きいのは、不動産業者仲間では常識である。

[668: 匿名さん]

救急車がウェリス稲毛から出発し、向かうのは市立海浜病院である。この海浜病院の真横には県救急医療センターがある。この県救急医療センターにはドクターヘリが到着できるようにスペースが確保されている。ウェリス稲毛に救急車が速やかに到着すれば命を救える。こういう面では稲毛駅周辺は恵まれている。

[669: 匿名さん]

どうせならウェリスにヘリポートを作ったら？
救急車がすぐに来たところで、あの一方通行の道、信号が変わるまで救急車は前の車を追い越せないから、緊急車両になれないよ。
ごみごみした建て方で窮屈だから、ヘリポートを作れば敷地内にゆとり感できていいかも。

[670: 銀行関係者さん]

平日深夜早朝に書き込みしてるようなのは、まぁまともなサラリーマン世帯の人間じゃないよな。。

三交代の現業職とかコンビニバイトかなんかの休憩中に書き込んでるんだろ。人生の＊＊＊の必死の書き込みと思うと、哀れの一言に尽きる。

[671: 匿名さん]

６６９さんの言うとおりです。あの道路からは緊急車両が抜け出せない。
６６８さんは何が言いたいのか、さっぱりわかりません。