ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[601: 匿名さん]

ユトリシアにさえ勝てるかどうか・・・

[602: 匿名さん]

値下戦略ウッシッシ。

[603: 匿名さん]

５４９へ

私は立派なこのマンションの検討者ですよ。
稲毛周辺のここ最近のマンションの価格知ってますか？
ここより駅から遠くて高い物件なんかいくらでもあったのはご存じなのでしょうか？
多分ご存じないのでしょうね。

と云うより、誰かも言っていましたが、高いと思えば買わなきゃいい、それだけです。

駅からのアプローチがパッとしない？
はいはい、そうですね～って感じ。って、パッとするアプローチってどんなん？

はっきり言っちゃいなよ、お金がないから買えませんって。
買えもしないのに、あ～だ、こ～だ、ケチつけるのはやめてくださいよ。
いい子だから黙ってましょうね。

[604: 匿名さん]

過去の価格がどうとかもう関係ないんだよね。
新船橋のおかげで、価値観が変わってきちゃったんだよね。

[605: 匿名さん]

新船橋と一緒にされるとつらいものがある。
土地の価値が全く違いますから。
ほとんどが東か西向きのマンションには魅力ないですよ。
安すぎるので住民格差も激しそうだし。

[606: 匿名さん]

ここも西が中心だけど

[608: 匿名さん]

605は言っていることがめちゃくちゃすぎて笑える

[609: 匿名さん]

デザインがもっと素敵なら高くても売れるかな。

[610: 匿名さん]

＞608

別におかしくない。キミ読解力無さすぎｗｗ

[611: 匿名さん]

過去に汚染された土地に建つ支線のマンションと比べられるのはちょっと可哀想。

[612: 匿名さん]

新船橋は、高圧線、液状化、小学校問題と訳ありだから安いだけでしょ。

ちなみに土壌汚染は、調査して発覚したら対策が義務付けられているから逆説的だけど安全だったりする。土壌調査して無い土地のほうが実は危ない。関東だと自然由来の汚染ってのが結構ある。豊洲の新市場なんかはそう説明されている。

[613: 匿名さん]

説明会でもらったCONCEPT BOOKで新築⇒中古坪単価に出ていた情報です。
ほぼ同時に稲毛に建てられた物件なのに
アクアフォレスタ　170.8万⇒114.6万
アイプレイス　166.6万⇒145.5万
この下落率の違いは何によるものかご存知の方がいたら教えてください。
前にウェリス稲毛が建つ事で下落したのでしょうか？

[614: 匿名さん]

プラ○ド教の信者が荒らしに来てますが、相手をするだけムダですよ。すっかり洗脳されて判断力を失ってますからね。

[615: 匿名さん]

＞614

言えてる。新船橋団地の皆さん、さようなら。

[616: 匿名さん]

コンパクトカーってエコだね（笑）

[617: 購入検討中さん]

新船橋もここも土地の公示価格はほぼ一緒だよ。
公示価格で調べればわかります。

[618: 匿名さん]

稲毛は井の中の蛙か？

[619: 匿名さん]

井の中でも文教地区なんだぞ

[620: 匿名さん]

蛙の学校がある地区ってこと？

[622: 名無し]

埋立土からの溶出である豊洲の汚染と下総台地の汚染を同じレベルで語るのはナンセンスですね。
汚染内容を見たら自然由来か人為的要因かは直ぐにわかるしね。

ちゃんと除去されているなら安全だけど、残留していたらそこの井戸でくみ上げる地下水は怖いな、！

[623: 匿名さん]

ユトリシアのネガ情報をここで披露しないでください。

[625: 匿名さん]

朝の総武線の各駅停の混み具合についてお尋ねします。
稲毛から西船橋（八時到着くらの時間帯）、かなりぎっちぎちですか？
東京行き快速よりはまだ余裕あるでしょうか？

[626: 匿名さん]

>624さん

真犯人はもっと近くにいるよ。
ここと距離がかなり離れている船橋ではないでしょう。
もう900越えた契約者はマンション探しはしなくて良いし、デベさんは販売好調だし、船橋に成り済ましてここを批判して船橋も評判を落とさせる策略でしょ。

人気あるマンション板は荒れます。
今、荒れてないマンション板を探して見てください。
答えが見つかります。

[627: 匿名さん]

６２５さん
時間帯として７時３０分頃稲毛出発って感じですね。
船橋～西船橋間だけ西船の階段付近がかなり混みます。それ以外は大したことないです。
新検見川以降から快速への津田沼乗り換え組か、東西線の津田沼始発組が多い位で快速電車に比べて空き空きですよ。
各駅停車が混むのは市川過ぎてから。錦糸町からが全車両半端なく劇混みです。
この時間帯ですと各駅停車は千葉駅寄りは多少混みますけど、津田沼寄りはガラガラですね。

快速電車は千葉始発だと前の方は稲毛ではガラガラですが、その後は混む一方です。
千葉以遠だと前の方も結構混んでいますね。
全体を通してですが、千葉駅寄りの車両はかなり混んできます。場合に寄っては乗れないこともあるのですが、市川以降がかなり空き、新小岩でがらがらになりますよ。

[628: 625]

627さん、くわしい情報ありがとうございます。
朝7時台の上りの各駅停は、市川までは、そんなに満員地獄ではないのですね。
乗降者の多い駅での、特に混みあう車両を避けるなど工夫すれば、それなりに楽できそうですね。
当方、下総中山～東京方面の各駅停の混み具合しか知らないので、参考になりました。
ありがとう。

[631: 匿名さん]

とうとう土日でもモデルルームの予約が必要ないぐらいになってしまいましたが、大体こんなもんでしょうか？
それとも、この規模にしてはちょっと人気がない物件と見ますか？

[632: 匿名さん]

人気が無いと見ます。最近ネガレスをすぐに削除するところをみても、デベがかなり焦っているのがわかります。

[633: 購入検討中さん]

価格が発表されないと検討の余地もないです。
住友の営業さんも焦りはあるのでしょうね。

[634: 匿名さん]

崖下を通ったけど、崖の上ぎりぎりにこのマンションが出来たら、崖下の住民には相当の威圧感があることは想像に難しくはない。だけどこの崖が崩れないように補強工事をすることは確か崖下の住民との約束になっていたと思う。これはデベにとっては想定外の出費となっている筈である。

崖崩落防止工事にかなりのお金を使っているはずだから、その分がここの価格全てに上乗せされている。
だから儲けを考えると価格はあまり下げられないはずだし、建築そのものにもお金を掛けられないと思う。
それにおすみの営業というより某ＮＴＴの体質上、つまり殆どお役所体質だから購入者や周辺住民の事より自分の都合を優先し実績欲しさで、多分完売のためなら方法をいとわないだろう。たとえば売れ残ったらいろんな子会社を使って付加価値とか言って小物を付けてごまかすとか。他にもあの手この手を考え出すだろう。
モデルルームを引き払ったあとは、売れ残りがモデルルームになり直接見て調度品なども含めて買うことが出来るだろう。ＮＴＴにはいろんな子会社があるからできあがったものに様々な手を加えることはそう難しくない。この辺りになると建設業者との関係よりもＮＴＴ内部でのやりとりになるから対外的問題も起こらない。

いずれにしても、ここを検討している人はあまり急がずに待っていた方が得策のような気もする。

ＮＴＴ都市開発の実績にこんな大規模マンションを建築したというのを飾りたいだけで、内容とか販売状況なんてどうでもいいこと。どうせ表に出ないから。
それがＮＴＴの体質で二流以下のデベのやり方で所詮は電話屋なのだ。

[635: 物件比較中さん]

じゃあ価格発表も値下げの期待できないないですかね

[636: 匿名さん]

デベは、崖っぷちと知っててこの土地を落札したはず。
読みの無さを価格に上乗せされたわけですね。

[637: 購入検討中さん]

バスで見学してきました。まず感じたことは周辺の道が狭すぎです。
目の前にはお寺があり、東公園もイメージと違って広くなくしょぼい公園でした。
崖がある西側はある程度要望書で埋まってましたが、他はこっちが心配したくなるほど、スカスカでした。
入場者のわりには？って感じです。そうとう売れ残るのでは。

[638: 匿名さん]

634 また、くだらない書き込み。大手子会社を使って手を加えるのは簡単って・・・有名企業グループほど子会社使ったほうが高くつくでしょう。世間知らずですねー。

[639: 購入検討中さん]

私もバスに乗ってきましたよ。幹線道路から中に入った住宅地を通るのは仕方が無いですかね。私的にはよくある街道沿いのマンションより、住宅地の先にある方がありがたいですが。それよりも建物があれほど道路から離れているなんて事は中から見てみないとわかりませんでしたね。最初は予算の都合で西側のまんなかあたりの階で検討でしたが、南側の３階から５階あたりでも大丈夫そうかな。本音は南のまんなかあたりなんですがね。ここ数年の稲毛のマンションの中じゃ、それでも大分希望が叶いそうな金額になってるんだけど、もう一声安くなってくれると上の階にいけるんだけどなー。ならなそうですかねぇ？　

[640: 匿名さん]

639は、言葉巧みな営業の書込みだと思う。

[641: 匿名さん]

真面目に検討しているのですが、比較物件はやはり【プラウド船橋】になる。
【ウェリス稲毛】は、いろいろな書込みや【プラウド船橋】と比べると確かに高い。
費用対満足度に疑問が湧いてきた。

[642: 匿名さん]

NTT都市開発はコスト削減意識が低く、購買の力量に欠けると感じる。

住友不動産販売の価格に対する説明が、全くもってトンチンカンであったのもこれを裏付けている。

[643: 匿名さん]

転勤等で売りに出した場合、

もし転勤等で売りに出しとして、その時点で大量に売れ残っていたとしたら幾らで売れるのだろう？
不安になってきた。

[644: 匿名さん]

4Kがスタートし8Kのスーパーハイビジョンも試験放送が決まった。

将来、スーパーハイビジョンのビデオオンデマンドが普通になった時にはこうなりますよ、とでも説明すれば良いのに。

回線に強い企業のに、販売に全くもって有効に活かせていない。なんか情けなさを感じる。

[645: 匿名さん]

６３８さんは連結決算知らないのかな？
ああ、普通は知りませんか・・・。
グループ外に発注や外注するとコストはかかってしまいますが、グループ内ではグループ会社間での損得はあっても、グループ全体では変わらないのでコストはかからないのですよ。
むしろグループ間で得手不得手を共有して、トータルの出費を減らすことが出来るのがグループ企業の強みなんですよね。
ですので、急場の時にグループ内で融通を利かすことはよくあることなんですよ。
だから６３４さんは間違っていることは言っていませんけど。

[646: 匿名さん]

639さん
この規模であの道路は、いくらなんでも狭すぎだと私は思いましたけど。

[647: 購入検討中さん]

西側中〜高層階かなり埋まっている。12〜１４階の4000万円前後まだ要望書出ていない部屋多数。
南側4000万円台以上は三割くらいの要望書提出状況。角部屋はほぼ満員御礼。

価格が安くなっていた。最終的な価格発表時にはもう少し安くなることに淡い期待。

3200〜3800万円台レベルの所得層が買うマンション。

[648: 物件比較中さん]

639さん、営業お疲れ様です。

大幅な値下げがない限り、
こりゃほんとにまずい事態になりますよ。

[649: 匿名さん]

639をよく読むとこうなる！

最終的な誘導点が、南向き［正確な真南ではない］の3階から5階という一番売れ残る部屋へと引っ張っている。

1階は庭付きのため何とか売れる。
2階は一番安くなるため何とか売れる。
中層階［6階から8階］は、眺望と価格を天秤にかけると、そんなには高くはないので徐々に売れていく。
最上階と一つ下の階は、この二つの階の希望者がいるため売れていく。
この下の階も時間はかかるが売れていく。

西向きの方が顧客の食いつきが良く、南向きが不振なため南向きの一番売りにくい3階、4階、5階へと誘導する投稿を行ったと推察する。

皆さんはどう推察しますか？