ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[484: 匿名さん]

482さん

確かにその通りです。

[485: 匿名さん]

４８１さんへ

管理費に含めると、光月額が下がった時に揉める。
管理費値下げ派と管理費維持派でバトルが始まる。
無難なのは別々。

[486: 匿名さん]

>482
でもそれはここ日本の常識。貴方含む数名が声を荒げたところで何も変わらない。
それと図面で判断しなきゃならないのはここのようなマンションに限った事ではない。
というか大規模建築物の大半が貴方の言うところの「青田売り」でしょ。
そういう事実はどうお考えですか？

[487: 匿名]

青田売りはいいとしてここの物件敷地いっぱいに建物建てすぎと感じてるのは自分だけ？特にＤ棟なんかマンションに囲まれちゃって眺望も日当たりも期待できなそうだし結構売れ残りそう。

[488: 匿名]

なんか焦っている営業の書き込みぐんと増えた？
さすがに販売開始までわずか一ヶ月でふるっていないと上からもコテンパンに言われるんだろうなぁ。

[489: 匿名さん]

ここは、実際に完成物件を見てから購入を考えたほうが良さそうです。
いろいろなマイナス要素が盛りだくさんであることは、周知の事実。
（周辺の道路事情、駐車場、西側の擁壁、子育て環境など）

モデルルームを現物よりはるかに良く見える作り方をするのも、ここ日本の常識です。
客観的な目で見て、冷静に判断しましょう。
担当の営業が誠実で感じの良い人だから、などと情に流される人はいないと思いますが、
その場で即断せずにもう1日考える、くらいが丁度いいかもしれません。

＞４８６　さんが営業でないことを願います。

[490: 匿名さん]

ここは、入居後、まず廃止すべきはコンシェルジュとコンビニですかね。
管理組合で提議して全世帯に多数決とりましょう。

[491: 匿名さん]

490番

コンシェルジュとコンビニを、なぜ廃止すべきか理由を述べてみたまえ。

[492: 匿名さん]

４８９さん

486は不思議な存在ですね！
感情的な書込みですね。
多分、営業ではないと思います。
頭脳が未発達で、超模範的ともいえるような逆明晰的 文言を使う営業であっても、もう少しはマトモな表現をするから。

[493: 486]

>489さん
営業じゃないよ。不人気物件なら完成してからでもよろしいんじゃないでしょうか。多分ここもそうなりますから。

>492
釣るならもうちょっと日本語勉強しようね。

[495: 匿名さん]

４８９さんの言いたいことは分かる。
４８６は意味不明。

[496: 匿名さん]

ウチは完成するまで待ち、余ってたらラッキーって思うようにしようっと。
どうせ完売してもすぐに中古出るでしょ。
稲毛って転勤族多いもんね。
今のうちに頭金上乗せ出来るようにしっかり貯めとこう。

[497: 匿名さん]

駐車場問題

駐車場の根本問題は、ミニバンのトン数などではない。
本マンションの自走式駐車場は、【連続傾床４層５段】である。
水平部のないこのタイプは、走行路と駐車スペースの全てが緩やかに傾斜している。全箇所が登るか下るかの坂道状態の駐車場である。

水平のスペースがないということは、駐車場に乗り入れる場合も、出ていく場合も常に緊張を強いられる。

一時停止中は勿論、あらゆる状況下において必ずブレーキを踏んでいなければならず、運転の初心者にとっては特に厳しい駐車場である。

ベビーカーは、ブレーキを掛けるとともに、必ず片手でベビーカーを掴んていなければならない。もし、手を離しベビーカーが暴走すれば、重大事項になりかねない。

運転者側からは、例え自分の車が停止していたとしても、人身事故が起きれば過失責任を追求されてしまうこともあり得る。

事故の重大度によっては、逮捕されることもある。
ここは非常に問題が多く、運転に神経をすり減らす駐車場である。このような駐車場が【連続傾床式多段駐車場】である。

これらのことを、充分に理解しておかなければならない。

[498: 匿名さん]

496さん、うちもそんな感じの考えに落ち着きました！

[499: 匿名さん]

497さん

参考になります。ベビーカーは気をつけないといけないね。
でもスゲー大袈裟。

[500: 匿名さん]

496.498さんへ

マンション購入とは大変高価な買い物です。
家族でよく話し合い、協力しあって購入計画を立てて下さい。
頭金が多めであって、更に余裕資金がないと破綻の危険性があります。

本マンションの５年後の中古価格は、需給関係において希少性のある特定の部屋を除けば、約５００万円ダウンと見ておけばまず間違いないでしょう。

価格がダウンしにくい部屋は［妻側］の特定階等、僅かです。

稲毛最後の大型物件といわれていますが、300や400戸規模ならば、まだまだ開発可能地域はあります。

堅実が一番です。

[501: 匿名さん]

駐車場といえば、去年の年末に沼津で死亡事故があったなあ！ 運転は慎重にしないといけない。

[502: 匿名さん]

>500

新築マンションの分譲価格にはプレミアが１割乗っていると言われている。引渡直後に未入居で中古に出してもその分ダウンは覚悟しなければならない。５年後だと、もっと下がるのは確実。３割引でも売れなくて、値下げして４割引なんて物件もある。

[503: 購入検討中さん]

一番気になるのは目の前の高い崖なんですが、大丈夫なんでしょうか？
どのような対策されていますか？わかる方いたら教えてください。

メリットにもデメリットにもなるので

[504: 匿名さん]

稲毛ソープはBBAしかいないよね。

[505: 匿名さん]

>490

入居後管理組合で変更することはできるけど、それがあったからここに決めたという人が必ず出てきて、簡単に事は進まないよ。それに新築分譲マンションって、見知らぬ人同士が一緒になるわけだから、管理組合による住民自治が機能するまでにはそれなりの時間が必要。不要と思ってるものがあったら、検討対象からはずすってのが唯一の選択肢。

[506: 匿名さん]

おまけだけど、共用部分の変更は特別決議事項だか3/4以上の賛成が無いと議決できない。通常決議の1/2以上と違ってハードルが高い。

[507: 匿名さん]

503検討中さんへ

メリットは少ない。

デメリットは、地震などで崩れた場合の費用。
もし、現状回復や補償に9億2900万円を必要とすると、1戸当たり100万円が請求される。
それに、マンション自体の住民負担分が、1戸当たり300万円ぐらいにはなる。
被害の程度によっては、もっと大きな金額になる。
こういうことも有りうるのがマンションである。
神戸、仙台、福島、郡山などの実態を調べられたし。

[508: 匿名さん]

↑ありえない。
仮にここの崖が崩れるクラスがきたら国が補償してくれる。
よって1戸当たり300万円にはならない。

[509: 匿名さん]

439、486、493はレッドカードだね！

[510: 匿名さん]

崖が崩れた時は、本当に国が負担してくれるんですか？
詳しい方、教えて下さい。

[511: 匿名さん]

営業が焦りだした！

営業さん、この物件は厳しそうですね！
販売責任者の方、無理は無理、不可能は不可能とトップに早くいうべき。

NTTとNTT都市開発の体質が露呈しだした。
真面目に一生懸命頑張ってる営業マンがかわいそう。

NTTからの出向爺いや、定年後に天下ってきたバーコードヘッド達にへつらうなよ！
こいつらには、足の爪のいちばん臭い部分を煎じることなく、生で食わせて上げなさい。そうすることにより、NTTも庶民の気持ちが分かり、もう少しマトモなマンションが供給できるようになるから。

真面目な末端のセールスマンには、少しエールを送るからね！

販売の責任者さん、鬱にならないよう気を付けて下さいよ！

[512: 匿名さん]

崖に不安を感じたら買わない！

コンビニやコンシェルジュが不要ならば買わない！

どちらも、入居後に管理組合に提案し変更、改善なんて絶対に無理。

不安や嫌な物、不要な物があったら買わないこと！
これにつきる。

[513: 匿名さん]

このマンションは、冷静に占有面積や崖のある立地を見れば、他の物件と比べ分譲価格が高過ぎる。

正式に販売する時は、一戸につき200万円ぐらいは下げないと、「申込み証拠金」を払った人が続々とキャンセルしだす。
「申込み証拠金」はキャンセルしても戻ってくる。

これだけ食い付きが悪いと、間違いなく値下げになる。
顧客も馬鹿じゃない。
素人でも、比較検討し よく考えれば自ずと分かる。

この価格が相応のコスト反映となると、NTT都市開発の仕入れ発注があまりにも下手ということになる。

[514: 匿名さん]

＞５１１　＞５１３
おっしゃるとおりです。
書き込んでいるのは営業ではなくて、売り主の一部ではないか、と思えてきました。
この土地に９２９戸詰め込むなら、一戸当たりの分譲価格も低く抑えられるはず。
それをしないのは、土地の落札価格が高すぎたのか、売り主の企業努力が足らないからです。
現場で奮闘する営業には、私も少し同情します。

[515: 匿名さん]

確かにこのマンションは、よく似た立地条件の他の分譲物件と比べ価格が高い。

理由
「専有面積」が広くない割に高額。
平米単価が高いということ。

用地取得が下手で高く買わされた。
崖付き(分譲地全体の約20%が崖)、西向き、三角形、アルコール工場跡地、等を鑑み、他の物件よりも安く入手できて当然であるといえる。

NTT土地開発は、オフィスビルに対してはまだしも、マンションの分譲においてはノウハウが未熟。
トップがNTT(日本電信電話)からの天下りで、不動産の専門知識がなく、不動産業界では仕入れの甘い企業として有名。

設計は大成建設、実際に建てるのは大成等の下請け、販売代理は住友不動産販売系列等、で凡て丸投げ。
各社がしっかりと広く深く儲ける。

分譲後の管理は、NTT土地開発ビルサービスが行い、甘い汁を吸い続けNTTに献上する。
よって、管理費も高くなりすぎる。

購入者は骨の髄までしゃぶり尽くされる。

[516: 匿名さん]

この物件検討してます。
今も分譲マンションに住んでいて、買い替えで話を進めています。
総武線沿線で数物件見ましたが、その中でここを第一候補としています。
長い時間をかけて全部のコメントを今やっと読み終えました。
否定的なコメントが多いのがこの手のモノの常ですから気にはなりませんが、
スンマセン。正直ちょっと笑ってしまいました。

でもちょっとひどすぎませんか？
小学校徒歩３０分（１５年バス運行って？？・・・）の船橋物件の関係者の方・・・。
ライバル物件なんでしょうけど、組織的に書き込みやってるって超有名ですよ。
やっぱりそんなに気になるものなのですか？
熱心なのはいいけど、せこいよ。やりかたが。

[517: アポーン]

CM等には出てないけど，総合企画があんな会社だから悪くても納得だわ。

[518: 匿名さん]

やっぱりね。
まあ、親会社が何でもやるヘトヘトで有名な会社だしね。
納得・納得。

[519: 周辺住民さん]

ここの否定発言を歓迎します。
ライバルが一件でも少なるのは大歓迎です。

駐車場の傾斜から音の問題・・、数を忘れてしまうくらい非難のオンパレードで驚いています。
そういう疑念を抱く人たちは、今現在どんな建物のしたで暮らされているのか見てみたいと素直に思いました。
駅から近くて、嫌悪な施設もなく、安価な駐車場もすぐ近くにあって、見晴らしが良くて、お買いものにも便利で、過去に犯罪などただの一度も発生したことがなくて、太陽サンサンの広いリビングがあって、お隣の音なんか微塵も聞こえなくて、超一流の売主がはんばいした、そんな完全無欠の要塞のようなお住まいなのでしょう。きっと！。
そうでなければそのような書き込みは、はずかしくてできないと思うのは私だけでしょうか。

買う気もないのに、いや、買うお金もないのに、
小さな知識を披露して、マスターベーションしている人が多い感じがすごくします。
警鐘を鳴らしているつもりなのでしょうけどね。

[520: 匿名さん]

わたしもなぜ稲毛のマンションなのに
船橋の話が出てくるのがすごく不思議でした。
そういうことなんですね。

逆に「ほめ殺し」で、ここはすごい！！！とかやってみればいいのにね。

ご苦労様です。

[521: 匿名さん]

単に暇人が多いと思ってたけど
そういうことなのね。
分かる気がするけど、あまりフェアではないね。

今週見に行ってみます。

[522: 匿名さん]

私もあんまりというより、ほとんど知識ないけど聞いてきますね。
でも私の希望はどうしても駅近のマンションということ。
だって毎日のことだしね。
船橋も見たけどあれは船橋じゃないよ。駅近いけど野田線じゃ意味ない。
だから買いません。

駐車場の傾斜？　ん～って感じ。
さっきの書き込みに同感かな。
そこまで気にしていられない。
マイナーオブジェクトを気にしていたら、マンション購入なんかできない。
あとで「やっぱり買っておけばよかった・・・」と後悔したくない。
木を見すぎて森が見えなくなることだけはしたくない。
勿論自分で判断したことだから後悔なんかしないけどね。

[523: 親同居さん]

ウェリス稲毛
私も気になっています。
快速停車駅で駅５分って、魅力的かも。
今は各駅徒歩１５分。
駅前ほとんど商業施設ナシだし。

[524: 匿名]

さすがに話題がループですね。
とりあえず３月の価格発表までは話題無いか。
モデルルーム行った人、何か新情報聞けましたか？

[526: 物件比較中さん]

急に書き込みが増えて来ましたね。褒めすぎな気がしますけど。気に入った方は一般公開前に決めたらいかがですか。私は様子を見ます。
>519 さん、周辺っていっても現地から少し離れていらっしゃるんでしょうか。近隣住民は建設に反対だったようですから。

[528: 匿名さん]

ここはちょっと立ち位置が微妙だよね。
似たような性格の物件として、一回り以上価格の安い新船橋のプラウドがあるし、もうちょっと背伸びをすれば、ここのネガの大半を回避できる津田沼奏の杜の物件に手が届く。

立地を奏並みに変えることはできないので、後は値段を抑えて、新船橋に対抗するしかないんじゃないかな？
新船橋も奏の杜も一流デべの物件なので、対抗するには思い切った戦略で行かないと厳しいと思う。ＣＭだけでは、最近の財布のひもが固い消費者相手にはいかんともしがたいんじゃないかなぁ。

[529: 匿名さん]

現実的なとこで、新検見川がライバルなんじゃないの？

[530: 匿名さん]

坪単価からの計算

船橋 150万円
ウェリス稲毛 160〜170万円

ウェリス稲毛を仮に165万円で計算すると、船橋との差額は15万円。
23坪(75.9平米)の物件ならば差額は、23坪×15万円＝345万円。

単純に、船橋と稲毛の立地条件をイコールとすると、345万円のディスカウントが必要。

3795万円の物件ならば、3450万円に引き下げなければならないことになる。

以上が坪単価の差額計算である。

[531: 匿名さん]

＞５２７さん
鋭い分析ありがとうございます。
いかに、＞５１５さんの書き込みが図星だったのか、良く分かりました。
みなさん、もう一度熟読しましょう。
よく見ると、＞５１６から＞５２３までは、昼休みの時間帯、バレバレですね。
本社のみなさん、お疲れ様です。

[532: 匿名さん]

530
なるほど。
私はぼんやりと500万円位割高だなぁと感じていました。

[533: 匿名さん]

周辺住民の方達は、ここの建設に反対運動をしていましたけど、最近は
ここで憂さ晴らしですか？