ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[451: 匿名さん]

No.419さんの書込みはしっかと読むべきです。
デベロッパーが言い忘れることもある。
言い間違いもある。
書面は大事です。

[452: 匿名さん]

重要事項説明書しかり契約書しかり、ともに文章を読んでもイメージしにくい代物である。
私の経験からいうと、これらにも誤記がある。
だから漫然と読むのではなく、イメージしながら何度でも繰り返し読むことが大事。
それと、多分こういうことだろうと勝手に納得しないこと。
全てにおいて疑問を持ちながら読むことを心がけるべき。
解っていても念のための確認のつもりで聞くこと。
私は、説明員に山ほど質問した。そうすると説明員は懇切丁寧に説明してくれる。
矛盾点を指摘したら、誤りであるということでその場で消して訂正してくれた。

隣の若いご夫婦も説明を受けていたけど、そんなに聞くことがあるのかと言う感じで私を見ているような感じを受けた。多分そのご夫婦不安に思ったのではないかと思う。

分厚いだけに読む気もそげるかも知れないが、何しろ高い買い物をするわけだから、その努力は惜しまないこと。これに尽きる。

[453: 匿名]

百聞は一見にしかずと思い、ここで勉強したつもりでモデルルームに行ったけど「駅徒歩５分・稲毛最後の好立地」だと思って買うつもりまんまんだったけど、見ておいて良かった。
実際に行ったら受付嬢のケバさに驚いてイメージビデオに引いて営業の会話力の無さにウンザリして、モデルルームのゴチャゴチャ感に考えもゴチャゴチャして…。
駐車場問題や、エレベーター、騒音問題の不安要素もどうなるかモデルルームでは分からず。
マンション購入初めてだしやっぱり私はできてから見てみないとダメかな。
バカだから字だけじゃ分からないんだよね。
出来上がる前に買える人って想像力豊かで尊敬しちゃう。

[454: 匿名さん]

キミは出来てる物件でもつかまされるな。
自分の判断で買わんほうが良い。

[455: 匿名さん]

昨日見に行ってきました、気に入った部屋は、要望書もう出てて、悩み中。ほかの部屋はあまりよくなかったんで。
要望書重ねて出すのも無理みたいで・・
要望書出ているところに、登録し抽選になったら、先に要望書出している方に嫌な顔されますか？

[456: 匿名さん]

455さん、既にどれくらい要望書うまってましたか？
西向き5中層階検討中ですが、焦ってきました。

[457: 匿名さん]

私は低階の特定の部屋を希望しましたがそこだけ空いてなくて、他の部屋はまだまだ空いてるみたいでした。
ただ希望が重なると難しいですね。

[458: 物件比較中さん]

>456
そんなに埋まってなかったと思います。焦らないほうが良いですよ。今週一般公開ですから、様子を見ます。

[459: 匿名さん]

うん、特に埋まっている感じはなかった。

[461: 匿名さん]

458さん
一般公開って何かあるんですか？実際の現場見られるんでしょうか？

[462: 匿名さん]

一般公開とは？

大規模マンションの販売手順［流れ］を勉強してから、改めて質問しましょうね！

[463: 匿名さん]

No.４５２さんは１００点満点です。

皆さん熟読し見習いましょう。

自分のマンションを買うのです。

自分が理解できるまで質問しましょう。
(重要事項説明書や契約書以外の質問事項は、箇条書きにしておき、一つひとつ質問し潰していきましょう)

自分が他人に説明できるぐらいの理解度を目指しましょう。

自分の足で自分自身でも調べましょう。

そして、裏付けを取りましょう。

良いマンションは努力して買うものです。

営業マンは顧客の知識や理解度、意欲に合わせ対応します。

[464: 匿名さん]

今モデルルームにいる人へ！

【重要事項説明書】と【契約書】と【管理規約】は必ず熟読してからモデルルームを後にしよう。

腹が空いたら、イオンでパンを買ってきてカジリながらでも熟読すること。

21時頃までは粘れる。

[465: 匿名さん]

４３６、４５２さんは確かに鋭い

この二人は「千三つ屋」に嘘を言わせない実力がある。
みなさん！
何度も読んで実力を身に付けましょう。

[466: 匿名さん]

今日見に行ってきました、管理費高いですね。

[467: 匿名さん]

こんなに管理費高いなら戸建てのほうがいいかもしれないと思えてくる。

[468: 匿名さん]

ピザ釜の管理が莫大にかかる？

[469: 匿名さん]

不動産をローンで買うということとは？

仮に3,000万円を、変動金利の35年ローンで借りたとしましょう。

金利が1%上がると年約30万円返済額が増える。
2%上がると年約60万円返済額が増える。
3%上がると年約90万円返済額が増える。
4%上がると年約120万円返済額が増える。
5%上がると年約150万円返済額が増える。
6%上がると年約180万円返済額が増える。
7%上がると年約210万円返済額が増える。

この返済額の増加分は毎年付いてまわる。
返済額は毎年若干は下がるが微々たるものである。
毎年、これだけ増える可能性がゼロではないのが変動金利というものである。

但し、毎年の返済額を増やすことの出来ない人が大半である。
よって、返済期間が延びる。
当初の35年を大きく超えて延びる。
支払い完了は70歳を超える。
運良く定年まで勤められたとしても、定年後までローンが残る。

もし、勤務先が不況になると給与が上がらない。
リストラの対象にならず、幸運な部類であってもローンの支払いのみを続けて行く人生になる。

子供が優秀であっても、大学に行かせるお金がないということにもなりかねない。

借りた本人が亡くなった場合は保険で完済される。
病気や怪我で勤められなくなるのが一番怖い。

借りた本人や家族には、生命、疾病とも、別途充分な保険を掛けておくこと。
家族の病気で返済に支障をきたす場合もあり得る。
所得を補償する保険にも入ること。
要は、自分で自分に掛ける失業保険のようなもの。

これらの保険が掛けられないなら、不動産ローンは組まないこと。

建て物と家財への保険も必要。

リスクを充分に織り込んでローンは組むこと。
ローンを上手く乗り切るには、いざという時のための貯蓄の継続が大切である。
もし、余裕があっても贅沢をしないで貯めること。
家族の協力が大切である。

別途プラスαの貯蓄を行い積み上げた実績は、自分自身に対しての自信になる。
家族の絆も高まる。

老後のため、年金にプラスαの個人年金も積み立てること。

ローン計画と併せ、何歳の時には幾らという貯蓄計画が極めて大切である。

お金は稼ぐ技術と、上手く使う(買う)技術との併用でもって貯まる。
使い上手になって下さい。

私は保険屋ではありません。

現金で購入する方々もいるでしょうが、ローンを組んだ全ての方々が、堅実にローン計画を立て、完済できることを祈っています。

[470: 匿名さん]

>461

今は、事前案内の段階なので予約制で、ふらっとモデルルームに行っても見せてくれない。一般公開になったら、予約がなくても見せてくれる。ただ、混んでいると待たされることもあるので、予約をしたほうがベター。

事前案内って、デベの会員とか資料請求者を対象に、モデルルームをお披露目して反応を探って、今後の販売戦略を練り直すのが売る側にとっての目的。なので、こまかい情報はこの段階では普通、出てこない（駐車場の重量制限の情報がこの段階で出てきてるのは不思議）。あと、反応を知りたいわけだから、営業が対応できるよう予約の人数を制限してしたりもする。

それからHPにモデルルームの写真や設備・内装といった情報を掲載するのも一般公開してからってパターンが多い。余談だけど、事前案内って予約をした人が対象なので、モデルルームの場所を公開せずに予約をしたら連絡があるってパターンが多いけど、ここはHPで公開しちゃってる。

[471: 匿名さん]

>455

先着順ではなく、登録・抽選方式の販売なのだから全く気にする必要は無いはず。仮に先に要望書を出した人が気分を害したとしても、それは要望書は予約でなく、あとからぶつけられることもあるってことを要望書を受け取るときにきちんと説明しなかった営業の問題。

[472: 匿名さん]

>452

誤りをその場で消して訂正って対応はどうなんだろう。間違いがあったら全員の分を訂正しなくてはいけないはずだから、個別対応してはいけないような気が。ちなみにどこのデベ？

おまけ：ちゃんと訂正印も押してもらったかな？

[473: 物件比較中さん]

>461 さん
全て４７０さんが説明してくださいました。ありがとうございます。
予約制による事前説明会の後、2月7日にグランドオープン、つまり一般公開の予定です。

[474: 匿名さん]

管理費は確かに高い！

エレベーター1台当たりの住民数は、他のマンションよりも多い。
機械式の駐車場がない。
清掃員が大目に計上されている可能性あり。
管理費を減らし修繕積立金に振り向けるべき。
管理費と修繕積立金の額がアンバランス。
管理費をどうしてこんなに使う必要があるんだろう？
こんな印象を受けます。

このままでは、修繕積立金 は将来必ず不足するものといえます。管理組合が、まともにスタートすれば管理費は減らせます。一言でいうと、初代の理事長が実態把握をまともに行えば、おのずと管理費は減らせるということになります。管理費を減らし修繕積立金を増やすための策が必要です。デベとの駆け引きが出来ないとマトモには務まりません。誰が初代の理事長になるかが極めて重要です。

戸建ては、住み方や基本的な造りにより修繕費はかなり異なりますが、普通はマンションよりも大きな金額が必要になります。

[475: 購入検討中さん]

大規模マンションなのに・・・管理費1万以下なら検討してましたが、ちょっと高いですね。
悩む、ほかの物件と比較してみます。

[476: 匿名さん]

472さんへ

当然全戸に対し訂正が行われます。
個別なんてあり得ません。
マンションとはそういうものです。
No.452の方の記載を読みこなして下さい。

[477: 匿名さん]

No.475さん

コンシェルジュがいるマンションで、管理費が1万円以下は無理です。ざっと計算すると、11,000円ぐらいが下限となる。
妥当な金額は75平米で12,000円ぐらいです。

コンシェルジュがいるマンションで、10,000円以下を探してみて下さい。

[478: 匿名]

929戸もあるのに高すぎるよね。

[479: 匿名さん]

管理費高いと言う方、このマンションでズバリいくらなら適当だと思いますか？

あんまりここで書き込んでても意味がないような気がする。

[480: 匿名さん]

No.453さん

クロスは、使用する糊の良し悪しでも、剥がれやすさや変色等に影響を与えます。

出来上がったマンションのクロスを見て、実際にどの程度の壁紙を使っているかは分かります。
これはモデルルームでも確認できます。
でも、実際に壁紙を貼るのに用いた糊は、完成物件を見てもモデルルームを見ても分かりません。
使われた糊の手抜きの有無を、貴方はどうやって見抜きますか？

ましてや、鉄筋の溶接方法や杭の実態は、完成物件を見ても分かりません。
肝心要の部分が、完成物件を見ても分からないのです。
たしかに、騒音はマンション全体が完成しないと分かりません。
ビル風もそうです。

でも、エレベーターのグレードや機種等、そして駐車場の傾斜度等は、図面や機種やメーカー名で分かります。
貴方は、エレベーターや駐車場のメーカーがどこなのか、モデルルームで確認しましたか？

貴方は、完成物件を見て実際に何を確認したいのですか？
何に不安を感じ、何を確認したいのかを整理してみて下さい。
そして、マンション選びのコツを会得して下さい。

[481: 匿名さん]

管理費というか。
今時インターネットなんてみんな使うんだからNTT系列だし別途のインターネット代は管理費の中におさめてほしかった。

[482: 匿名さん]

>480

なんか上から目線なのが気になるな。

それはさておいて、最近、青田売りの某物件で完成したら、外観CGイメージになかった配管がエントランスの上に目立つ形であるなんてのが話題になってる。そういった意味では青田売りっていろいろなリスクがあると思うけど。少なくとも青田売りで確認できることは、完成物件でも同じく確認できる。逆に完成物件なら確認できることが、青田売りでは確認できないってことは多々ある。

青田売りって、売る側の都合だからね。

[483: 匿名さん]

駐車場は、2トンや2.5トンよりも傾斜式の方が問題です。
ベビーカーは、しっかりとストッパーを掛け、気を付けていないと下がって行きます。

ユーザーの立場でよ〜く検討しましょう。
傾斜度合いは、配布している大きな図面にミリ単位で上昇値が記載してあります。
確認しましょう。

[484: 匿名さん]

482さん

確かにその通りです。

[485: 匿名さん]

４８１さんへ

管理費に含めると、光月額が下がった時に揉める。
管理費値下げ派と管理費維持派でバトルが始まる。
無難なのは別々。

[486: 匿名さん]

>482
でもそれはここ日本の常識。貴方含む数名が声を荒げたところで何も変わらない。
それと図面で判断しなきゃならないのはここのようなマンションに限った事ではない。
というか大規模建築物の大半が貴方の言うところの「青田売り」でしょ。
そういう事実はどうお考えですか？

[487: 匿名]

青田売りはいいとしてここの物件敷地いっぱいに建物建てすぎと感じてるのは自分だけ？特にＤ棟なんかマンションに囲まれちゃって眺望も日当たりも期待できなそうだし結構売れ残りそう。

[488: 匿名]

なんか焦っている営業の書き込みぐんと増えた？
さすがに販売開始までわずか一ヶ月でふるっていないと上からもコテンパンに言われるんだろうなぁ。

[489: 匿名さん]

ここは、実際に完成物件を見てから購入を考えたほうが良さそうです。
いろいろなマイナス要素が盛りだくさんであることは、周知の事実。
（周辺の道路事情、駐車場、西側の擁壁、子育て環境など）

モデルルームを現物よりはるかに良く見える作り方をするのも、ここ日本の常識です。
客観的な目で見て、冷静に判断しましょう。
担当の営業が誠実で感じの良い人だから、などと情に流される人はいないと思いますが、
その場で即断せずにもう1日考える、くらいが丁度いいかもしれません。

＞４８６　さんが営業でないことを願います。

[490: 匿名さん]

ここは、入居後、まず廃止すべきはコンシェルジュとコンビニですかね。
管理組合で提議して全世帯に多数決とりましょう。

[491: 匿名さん]

490番

コンシェルジュとコンビニを、なぜ廃止すべきか理由を述べてみたまえ。

[492: 匿名さん]

４８９さん

486は不思議な存在ですね！
感情的な書込みですね。
多分、営業ではないと思います。
頭脳が未発達で、超模範的ともいえるような逆明晰的 文言を使う営業であっても、もう少しはマトモな表現をするから。

[493: 486]

>489さん
営業じゃないよ。不人気物件なら完成してからでもよろしいんじゃないでしょうか。多分ここもそうなりますから。

>492
釣るならもうちょっと日本語勉強しようね。

[495: 匿名さん]

４８９さんの言いたいことは分かる。
４８６は意味不明。

[496: 匿名さん]

ウチは完成するまで待ち、余ってたらラッキーって思うようにしようっと。
どうせ完売してもすぐに中古出るでしょ。
稲毛って転勤族多いもんね。
今のうちに頭金上乗せ出来るようにしっかり貯めとこう。

[497: 匿名さん]

駐車場問題

駐車場の根本問題は、ミニバンのトン数などではない。
本マンションの自走式駐車場は、【連続傾床４層５段】である。
水平部のないこのタイプは、走行路と駐車スペースの全てが緩やかに傾斜している。全箇所が登るか下るかの坂道状態の駐車場である。

水平のスペースがないということは、駐車場に乗り入れる場合も、出ていく場合も常に緊張を強いられる。

一時停止中は勿論、あらゆる状況下において必ずブレーキを踏んでいなければならず、運転の初心者にとっては特に厳しい駐車場である。

ベビーカーは、ブレーキを掛けるとともに、必ず片手でベビーカーを掴んていなければならない。もし、手を離しベビーカーが暴走すれば、重大事項になりかねない。

運転者側からは、例え自分の車が停止していたとしても、人身事故が起きれば過失責任を追求されてしまうこともあり得る。

事故の重大度によっては、逮捕されることもある。
ここは非常に問題が多く、運転に神経をすり減らす駐車場である。このような駐車場が【連続傾床式多段駐車場】である。

これらのことを、充分に理解しておかなければならない。

[498: 匿名さん]

496さん、うちもそんな感じの考えに落ち着きました！

[499: 匿名さん]

497さん

参考になります。ベビーカーは気をつけないといけないね。
でもスゲー大袈裟。

[500: 匿名さん]

496.498さんへ

マンション購入とは大変高価な買い物です。
家族でよく話し合い、協力しあって購入計画を立てて下さい。
頭金が多めであって、更に余裕資金がないと破綻の危険性があります。

本マンションの５年後の中古価格は、需給関係において希少性のある特定の部屋を除けば、約５００万円ダウンと見ておけばまず間違いないでしょう。

価格がダウンしにくい部屋は［妻側］の特定階等、僅かです。

稲毛最後の大型物件といわれていますが、300や400戸規模ならば、まだまだ開発可能地域はあります。

堅実が一番です。